街区式商业项目分析

商业街区运营方案一、商业街区定位1. 商业街区是城市中具有规模以上商业功能、吸引力和影响力的地区，是近年来城市更新领域的研究热点，也是城市发展的重要组成部分。

商业街区定位要体现地域文化、地域特色，并符合市场需求。

2. 商业街区要充分发挥其集商业、文化、旅游、餐饮、办公等多种功能于一体的优势，并通过产业多元化做大做强。

二、商业街区运营模式1. 商业街区运营模式应以市场导向为核心，以发展战略为引领，以发展规划为支撑，以经营管理为手段。

2. 商业街区运营模式应注重多方参与，形成合作共赢格局，实现商业街区资源共享、信息互通、优势互补。

3. 商业街区运营模式应注重品牌建设，不断提升商业街区的市场形象和品牌价值，提高商业街区的知名度和美誉度。

三、商业街区运营策略1. 发挥商业街区的规模效应和产业链效应，进一步提升商业街区在城市经济中的地位和作用。

2. 坚持创新驱动发展战略，积极引入新型商业业态，促进商业街区的产业升级和转型发展。

3. 加强商业街区与周边区域的联系和协同发展，形成商业街区与周边区域的互补和合作关系。

四、商业街区经营管理1. 建立完善的商业街区管理体系，强化市场开发、运营管理、服务保障等职能，提高商业街区的运营质量和水平。

2. 加强商业街区的市场营销和品牌推广，提高商业街区的市场竞争力和盈利能力。

3. 拓展商业街区的产业链条，发展商业街区的特色产业和区域优势产业，促进商业街区的可持续发展。

五、商业街区与城市环境1. 商业街区要注重改善城市环境，加强商业街区的环境保护和治理，提升商业街区的环境品质和城市形象。

2. 商业街区要积极参与城市的环境建设和城市的生态建设，推动商业街区与城市环境的协同发展。

3. 商业街区要注重提升城市的宜居性和宜业性，通过打造优质商业街区，改善城市的商业环境和经济环境。

六、商业街区的社会责任1. 商业街区要履行企业社会责任，积极参与社会公益事业和社会捐赠活动，推动商业街区的良性发展。

商业街区改造优秀案例一、保留历史建筑风格，修缮传统商铺在商业街区的改造中，保留历史建筑风格和修缮传统商铺是重要的方面。

这些历史建筑不仅是街区的标志性景观，也是城市文化的重要组成部分。

通过保留这些建筑的原貌，可以保留街区的历史记忆和文化底蕴，增强街区的独特性和吸引力。

修缮传统商铺也是商业街区改造的重要环节。

传统商铺是街区的特色之一，也是吸引游客的重要因素。

通过修缮传统商铺，可以恢复其原有的风貌和特色，同时提升商铺的经营环境和品质。

这不仅可以保留街区的传统特色，也可以吸引更多的消费者和游客前来。

二、引入现代商业元素，如国际品牌旗舰店、时尚餐饮等商业街区的改造还需要引入现代商业元素，以提升街区的商业氛围和吸引力。

这包括引入国际品牌旗舰店、时尚餐饮等现代商业业态。

这些业态不仅可以满足现代消费者的需求，也可以为街区带来更多的客流和商业机会。

在引入现代商业元素的同时，也需要注重与传统元素的融合。

这包括在建筑设计中融入传统元素、在商业布局中考虑历史建筑的分布等因素。

通过这种方式，可以既保留街区的历史风貌，又增加其现代感和商业氛围。

三、增设绿化景观和休闲设施，提升街区环境品质商业街区的改造还需要注重环境品质的提升。

这包括增设绿化景观和休闲设施，为市民和游客提供更加舒适和宜人的休闲环境。

例如，可以建设公共绿地、花坛、喷泉等景观设施，同时加强街区的绿化和美化工作。

这些措施不仅可以提升街区的环境品质，也可以增强市民和游客的归属感和满意度。

四、加强公共交通体系建设，提高街区的可达性商业街区的改造还需要加强公共交通体系建设，提高街区的可达性。

这包括加强公交、地铁等公共交通线路的覆盖和完善，同时优化交通组织和管理，提高街区的交通效率和便利性。

通过这种方式，可以吸引更多的消费者和游客前来商业街区，促进其商业发展和社会效益的提升。

五、具体案例分析以上海新天地为例，该案例在保留石库门建筑外观的同时，内部进行了现代化改造，将居住功能转变为商业和办公用途。

街区式商业运营方案引言：在当今社会，街区式商业运营模式在城市发展中具有重要意义。

这种模式将商业、文化、娱乐等多种元素融合在一起，创造了独特的商业氛围和消费体验。

本文将针对街区式商业运营的核心要素进行分析，并提出相关的运营方案，旨在提高商业运营的效率和创新性。

一、街区规划1.多元化发展：根据不同区域的特点和需求，将商业、文化、娱乐等元素相互融合，打造多样化的街区。

2.开放性设计：创造开放式的商业空间，方便消费者流动和交流，提高商业运营的互动性和用户体验。

3.环境友好：街区环境要注重绿化、节能和环保，提供舒适的消费环境，吸引更多消费者前来。

二、商业品牌的建立1.定位明确：通过市场调研和分析，明确商业品牌的定位，关注目标消费群体的需求和消费行为。

2.品牌传播：通过宣传、广告、线上线下活动等多种方式，提高品牌知名度和美誉度。

3.品牌形象：要注重商业店面和员工形象的统一性和专业化，营造品牌独特的视觉形象和服务形象。

三、租赁和运营管理1.租金策略：根据不同商家的需求和实际情况，灵活制定租金政策，提供差异化的商业模式和服务。

2.租赁合同：与商家建立合作关系时，要明确双方的权益和责任，规范租赁合同，避免纠纷和争议。

3.运营管理：建立专业化的商业运营团队，负责日常的运营管理、维护和改进，提高商业运营的效率和可持续发展。

四、商家招商和入驻1.招商策略：根据街区的整体品牌定位和市场需求，制定招商策略，吸引有实力和特色的商家入驻。

2.招商方案：提供灵活的招商方案，包括租金优惠、设备配备、广告宣传等，吸引商家积极入驻。

3.商家评估：对入驻商家进行评估和筛选，确保商家的经营理念和产品服务与街区的整体形象和需求相符。

五、文化和娱乐活动1.主题活动：根据不同的节日、季节或时尚潮流，组织各类主题活动，吸引消费者前来参与和购物。

2.文化展览：举办艺术展览、摄影展览等文化活动，丰富街区的文化内涵，提升消费者的艺术鉴赏能力。

3.演出表演：组织音乐会、表演赛事等文艺演出，打造独特的娱乐体验，吸引更多人关注和参与。

商业街区工程改造方案一、前言商业街区是城市的重要组成部分，是城市经济、文化和社会活动的集中地。

然而，由于城市发展的改变，一些商业街区逐渐显得陈旧和拥挤，失去了吸引力，无法满足市民的需求。

因此，对商业街区进行工程改造，提升其品质和形象，已成为各城市管理者共同关注的问题。

本文将结合实际案例，探讨商业街区工程改造方案。

首先，对商业街区进行整体分析，确定改造的目标和方向，然后对具体的改造措施进行详细阐述，最后提出了完善的管理和维护措施，以保证改造效果的持久性。

二、商业街区状态分析1. 商业街区的现状商业街区位于城市中心，由于地理位置等因素，吸引了大量商业和人流。

然而，由于建筑老化、设施陈旧以及管理混乱等问题，商业街区的形象受损，市民对其吸引力逐渐减弱。

2. 商业街区存在的问题（1）建筑老化：商业街区的一些建筑年代久远，外观陈旧，内部设施老化，无法满足现代商业的需求。

（2）街区环境脏乱差：商业街区存在大量乱堆乱放的垃圾和公共设施难以维护的现象，给行人带来不便。

（3）交通拥挤：商业街区的交通流量大，道路狭窄，车辆行驶不畅，严重影响了商业街区的形象和环境。

3. 改造目标和方向根据商业街区的现状和存在的问题，我们制定了如下的改造目标和方向：（1）改善商业环境：提升商业街区的整体环境品质，包括建筑外观、街道整洁度、公共设施等，增加商业街区的吸引力。

（2）优化交通组织：调整和优化商业街区的交通组织结构，提升交通流畅度，减少交通事故。

（3）完善管理机制：建立健全的商业街区管理机制，加强对商业街区的管理与监督，确保改造效果的持久性。

三、商业街区工程改造方案1. 建筑外观改造（1）立面装饰：对商业街区的建筑外立面进行改造，采取合理的装饰材料和设计风格，提升建筑的外观品质。

（2）照明设计：合理设计街区的照明系统，夜间提供良好的照明效果，增加商业街区的夜间吸引力。

2. 街道景观改造（1）绿化美化：增加绿化带和花坛，装饰街道景观，提升商业街区的自然氛围。

商业街区整体运营方案一、项目背景随着城市化进程的不断推进和消费水平的提高，商业街区作为城市的重要组成部分，承担着集商业、休闲、文化等多种功能的角色。

商业街区的整体运营方案，旨在提升商业街区的吸引力、竞争力和盈利能力，以实现经济效益和社会效益的双重目标。

二、商业街区定位商业街区的定位是基于目标市场、商业环境和竞争分析的结果。

根据市场调研和定位分析，商业街区的定位可以分为以下几个方面：1.城市核心——商业街区位于市中心或城市核心区域，方便居民和游客的交通和购物需求。

2.多元化商业——商业街区内以多元化的商业形式为特色，包括零售、餐饮、娱乐、文化等多个行业，满足不同消费需求。

3.文化氛围——商业街区注重打造独特的文化氛围，吸引更多的游客和居民前来体验。

三、商业街区规划设计商业街区的规划设计是整体运营的基础，包括商业区域、人流流线、公共空间、建筑设计等方面的考虑。

1.商业区域：商业街区应根据定位，规划不同类型的商业区域，如主力店、品牌店、特色店等，以满足不同层次消费者的需求。

2.人流流线：商业街区内应合理规划人流流线，便于顾客的购物体验和行走便利。

3.公共空间：商业街区应注重公共空间的设计，包括广场、庭院、景观等，提供舒适的环境和休闲场所。

4.建筑设计：商业街区的建筑设计要与街区整体风格和定位相匹配，注重人文关怀和环境保护。

四、商业街区运营模式商业街区的运营模式是整体运营的核心，包括租赁管理、业态调整、品牌营销等方面的内容。

1.租赁管理：商业街区应制定合理的租赁政策，吸引优质商户入驻，并进行租赁的合同管理和租金调整。

2.业态调整：根据市场需求和竞争状况，商业街区应不断进行业态调整，增加新的业态和品牌，提升吸引力和竞争力。

3.品牌营销：商业街区应打造独特的品牌形象，通过宣传推广和活动策划等手段，提升品牌知名度和美誉度。

4.会员管理：商业街区可以建立会员制度，通过积分、优惠等方式激励消费者，增强顾客粘性和忠诚度。

餐饮步行街项目商业计划书一、项目概述餐饮步行街项目旨在打造一个集美食、购物、休闲于一体的一站式商业街区。

本项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。

步行街全长约500米，规划有餐饮、零售、娱乐等多种商业业态，旨在为消费者提供多元化的购物体验。

二、市场分析市场需求随着城市居民生活水平的提高，消费者对餐饮、购物、休闲等需求日益增长。

餐饮步行街作为一站式消费场所，能够满足消费者多样化需求，具有广泛的市场前景。

市场竞争目前，市区内已有一些类似的商业街区，但餐饮步行街凭借其独特的地理位置、丰富的业态组合和优质的服务，有望在竞争中脱颖而出。

三、项目定位餐饮步行街项目以中高端市场为主，定位为打造一个具有地域特色、时尚休闲、引领消费潮流的一站式商业街区。

四、项目规划业态分布1.餐饮：占比40%，包括中餐、西餐、快餐、特色小吃等业态。

2.零售：占比30%，包括服装、家居、饰品、化妆品等业态。

3.休闲娱乐：占比20%，包括电影院、健身房、咖啡厅、甜品店等业态。

4.其他：占比10%，包括银行、药店、便利店等业态。

设计理念1.街区风格：结合地域特色，打造具有文化底蕴的步行街。

2.动线规划：合理规划街区动线，提高消费者逛店体验。

3.景观配套：设置休闲座椅、喷泉、雕塑等景观设施，营造舒适购物环境。

五、运营策略1.营销推广：举办各类活动，提高餐饮步行街的知名度和美誉度。

2.品牌引进：吸引知名品牌入驻，提升整体商业氛围。

3.服务优化：提供优质的顾客服务，增强消费者满意度。

4.合作共赢：与周边商家建立合作关系，实现资源共享。

六、财务预测根据市场调查和项目规划，预计餐饮步行街项目投资总额为1亿元。

项目预计在运营后第三年实现盈利，净利润率约为15%。

七、风险分析1.市场风险：密切关注市场动态，及时调整经营策略。

2.竞争风险：加强与竞争对手的差异化竞争，提升自身竞争力。

3.政策风险：密切关注政策法规变化，确保项目合规经营。

八、项目推进计划1.前期筹备：进行项目可行性研究、规划设计、招投标等前期工作。

成都太古里商业街案例分析一、内容概括成都这座充满魅力的城市，在近年来的发展中，太古里商业街成为了一个引人注目的亮点。

走进太古里，你会被这里独特的氛围所吸引。

今天我们就来聊聊这个地方的魅力所在和它成功的背后原因。

太古里商业街，不仅仅是一个购物的地方，它更像是一个融合了时尚、文化和生活的综合空间。

这里汇聚了各种知名品牌，同时也不乏具有特色的本土品牌，给消费者带来了多样的购物体验。

更重要的是，太古里的设计非常独特，充分体现了现代与传统的结合。

走在街道上，你可以看到古朴的建筑与现代设施完美融合，营造出一种古今交融的感觉。

除了购物和观光，太古里还是人们休闲的好去处。

这里有各种餐厅、咖啡馆和小吃街，无论是品尝地道美食还是享受一杯咖啡的悠闲时光，都能让人感受到生活的美好。

太古里的成功并非偶然，它的背后体现了对消费者需求的精准把握和对商业运营的深思熟虑。

接下来我们就深入剖析太古里的成功之处。

1. 简述成都太古里的背景及地理位置说到成都你会想到什么？宽窄巷子、锦里，还有那些美食吗？但近年来太古里也成为成都的时尚潮流中心之一，今天咱们就来聊聊这个充满魅力的太古里商业街。

在这之前你得知道它的地理位置和背景。

太古里的历史可以追溯到几年前的一个城市更新计划，随着成都的快速发展，这里从一个普通的商业区逐渐转型为集购物、休闲、娱乐于一体的时尚生活中心。

所以当我们今天走到太古里时，会感受到一股强烈的现代都市气息，这里的每一砖一瓦都充满了故事和活力。

那么这样一个地方究竟有何魅力呢？接下来我们就深入剖析它的成功之处。

2. 介绍文章目的和研究的重要性：对成都太古里商业街进行案例分析，探讨其成功经验和发展策略成都这座古老而又现代的城市，孕育出了许多独特的文化现象。

今天我们要一起走进成都的一个标志性地点——太古里商业街，来探讨它的成功经验和发展策略。

这篇文章的目的，就是想和大家分享太古里的故事，看看它是如何成为众人瞩目的焦点，又是如何在竞争激烈的市场中脱颖而出的。

街区型商业项目运营方案一、项目概况街区型商业项目是一种集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一体的综合性商业综合体。

该项目定位于大中型城市的繁华商业区，以消费人群为中心，涵盖了商务社交、休闲娱乐、餐饮购物等多种功能，是一个综合性商业综合体。

项目总建筑面积为3万平方米，地理位置优越，交通便利，周边有多家写字楼、金融机构、酒店等商业机构，项目投资总额为1.5亿元。

二、运营目标1、打造地区消费新地标，吸引消费人群，实现商业利润最大化；2、提升品牌知名度，树立商业项目形象；3、提高周边区域商业格局，促进地区商业繁荣发展。

三、经营策略1、精准定位，多元化业态组合在运营初期，我们将根据当地消费人群的的消费需求和消费习惯，制定多元化的业态组合。

除了传统的零售品牌和餐饮业态外，还会引入文化娱乐、教育培训等业态，满足不同人群的消费需求。

2、引入优质品牌，提高商业品质我们将引入国内外一线品牌，以提高商业配套的品质，以吸引更多的消费人群，提高商业项目的知名度和吸引力。

3、建立商圈联动合作为了提升商业项目的整体竞争力，我们将与周边商圈进行合作，进行互惠互利的合作，形成商圈联动效应，共同提升商业项目的吸引力。

四、招商策略1、优质品牌定位针对不同业态，采取不同的招商策略。

对于传统零售品牌，秉承“定位精准，品质优良”的原则进行招商，确保入驻的租户质量。

对于文化娱乐、餐饮等品牌，秉承“多元化，个性化”的原则进行招商，为项目引入多样化、个性化的业态。

2、品牌联合营销与优质品牌进行联合营销，以共同品牌推广和市场营销，形成品牌联动效应，提高品牌知名度。

3、建立优惠政策为招商入驻的品牌提供优惠政策，如免租金，减免装修费用等，以吸引更多优质品牌的入驻。

五、市场推广1、开展线上线下营销活动利用社交媒体、微信公众号、线下展会等方式进行市场推广，提高项目的知名度和吸引力，同时提升消费者对项目的认知度。

2、打造品牌文化通过举办各种文化活动，推广项目品牌文化，提高品牌知名度，增加消费者粘性。

街区式商业综合体运营方案1. 简介街区式商业综合体是一种综合开发模式，将商业、办公、住宅等多种功能集中在一个相对独立的空间内，旨在创建一个全方位的商业购物、休闲娱乐、办公服务等一体化商业综合体。

本文将以6000字以上的篇幅为您介绍街区式商业综合体的运营方案。

2. 市场调研在进行街区式商业综合体运营之前，必须进行详细的市场调研。

市场调研包括但不限于以下内容：- 消费者需求：了解目标消费者的需求，如购物偏好、生活方式、消费能力等。

可以通过调查问卷、访谈等方式获取信息。

- 竞争对手分析：研究周边地区已有的商业综合体，了解其特点、优势及劣势，以便为自身综合体定位。

- 租户需求：了解商户对商业综合体的需求，包括面积、租金、配套设施等要求，以便为商业综合体的设计和招商提供依据。

3. 定位与规划根据市场调研结果，确定街区式商业综合体的定位。

定位可以基于不同因素进行，如地理位置、目标消费者、产品类型等。

定位应准确反映商业综合体的特点和优势，并与目标消费者需求相匹配。

定位还应考虑商业综合体的可持续发展，以确保长期盈利。

规划是商业综合体的具体布局和设计。

规划要预留足够的空间来容纳各种商业、办公和住宅设施。

规划还应考虑交通便利性和人流分布，以确保商业综合体的可达性和吸引力。

4. 建设与装修商业综合体的建设包括基础设施建设和建筑物建设。

基础设施建设包括道路、人行道、停车场、公共厕所等，应考虑到交通便利性、环境美观和安全性。

建筑物建设要满足商业、办公和住宅设施的需求，同时要注重建筑的外观和内部功能。

商业综合体的装修要根据其定位和目标消费者需求进行。

装修要注重商业综合体的风格和氛围，以吸引消费者并提升其购物体验。

装修还要注重细节，包括照明、标识、声音、气味等，以创造一个舒适和独特的购物环境。

5. 商户招商商户招商是商业综合体运营的重要环节。

商户招商的目标是吸引优质商家进驻商业综合体，以提供多样化的产品和服务。

商户招商可以通过以下方式进行：- 招商规划：根据商业综合体的定位和规划，制定适合的招商规划，包括租金策略、租约期限、租户配比等。

街区商业整体运营方案一、商业环境分析1. 市场概况：街区商业运营是指在特定的城市街区中进行商业经营活动。

同时，现代商业业态日新月异，竞争激烈，商业运营需要具备灵活性和创新性，以迎合消费者需求的变化。

在商业环境分析中，需考虑以下因素：- 消费者需求变化：消费者对产品和服务的需求随着时间的推移而变化。

需研究和了解消费者的购买力、购买习惯、消费趋势以及消费者画像等。

- 竞争对手分析：对竞争对手进行深入分析可以帮助我们了解他们的优势和劣势，预判竞争态势，以制定更具竞争力的商业运营策略。

- 经济环境：经济状况对商业运营起着直接的影响，需要考虑就业率、消费水平、税收政策等因素。

- 政策环境：特定的行政区域有特定的政策环境，商业运营需遵守相关政策法规，包括商业执照、商标注册、人员招聘等方面。

- 社会和文化环境：不同地区的人口结构、社会习俗和文化风俗等因素会影响商业运营策略。

如网红经济和文化节庆等。

2. 商业需求调研：了解不同人群或群体的商业需求是制定商业运营方案的重要一步。

通过市场调研和数据分析等手段，可以收集和分析消费者对特定产品和服务的需求。

在商业需求调研中，需要注意以下内容：- 目标消费者：明确商业目标的核心群体，包括年龄、性别、收入、家庭结构、兴趣等。

- 产品需求：了解消费者对产品的需求，包括产品特性、品质、风格、品牌等。

- 服务需求：分析消费者对服务的需求，包括购物环境、客户服务、物流配送等。

- 价格需求：考虑消费者对产品价格的敏感度和购买能力，制定合适的价格策略。

3. 商业运营目标：根据市场概况和商业需求分析，制定明确的商业运营目标是整体运营方案的重要组成部分。

商业运营目标可以包括：- 市场份额：争取更大的市场份额，在竞争中占据优势地位。

- 盈利能力：通过提高销售额、降低成本，实现更高的盈利能力。

- 用户满意度：提供优质的产品和服务，提高用户满意度和忠诚度。

- 品牌价值：通过品牌塑造和营销策略提升品牌价值和品牌影响力。

商业街项目计划书一、项目背景商业街项目是指在城市中心地带或繁华地段规划和开发的一组商业设施和商铺，旨在提供多样化的商品和服务，以满足当地居民和游客的需求。

商业街不仅能够促进城市经济的繁荣，还能够改善城市形象，提升居民的生活品质。

二、项目概述商业街项目定位于建设一个集购物、休闲、娱乐和餐饮于一体的综合商业场所。

项目计划选址于市中心区域，交通便利，人流量大，具备良好的发展前景。

商业街项目将建设多层楼的商铺和商场，提供各种品牌的时尚服装、饰品、家居用品等，同时还规划了休闲娱乐区和餐饮区，为消费者提供全方位的购物体验。

三、市场分析1. 市场需求随着经济的发展和人民收入水平的提高，人们对于商品和服务的需求日益增长。

市中心地段缺乏一个成熟、多元化的商业街，难以满足消费者的需求。

因此，商业街项目的建设将填补市场空白，满足人们对于购物、休闲和娱乐的需求。

2. 竞争情况市中心地段已经存在一些商业设施和购物中心，但规模较小、商户品牌稀缺，无法提供多样化的商品选择。

商业街项目通过引进知名品牌商户和提供高品质的商品，将与现有商业设施展开竞争，并争取占据市场份额。

四、项目目标和策略1. 项目目标商业街项目的目标是成为市中心地区最具品牌影响力和消费吸引力的商业综合体，为当地居民和游客提供一站式购物、休闲娱乐和餐饮服务。

2. 实施策略为实现项目目标，商业街项目将采取以下策略：a) 引进知名品牌商户：与国内外知名品牌商户进行合作，引入高品质的商品和服务。

b) 设计与装修：注重商业街的外观设计和内部装修，营造舒适宜人的购物环境，吸引消费者光顾。

c) 广告宣传：通过各种渠道和媒体进行广告宣传，提高商业街的知名度和美誉度。

d) 多元化经营：提供多样化的商品和服务，满足不同消费者的需求。

五、项目实施计划商业街项目将分为以下几个阶段实施：1. 筹备阶段：对项目进行市场调研、选址和可行性研究，制定详细的项目计划和预算。

2. 建设阶段：进行土地开发和建筑施工，同时进行品牌商户的引进和内部装修工作。

城市老街区的商业开发的改造模式比较分析一、城市老街区商业改造的背景随着中国城市化的高速发展,各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾,尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市,必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时,保留遗产的精神实质;实现文化的有机演进,使城市文脉得以传承、延续,发挥其巨大价值;历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分,是城市演进历程的见证和传统文化的体现,其保护具有十分重要的现实意义;出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性,对城市老街区历史街区进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用,并在许多城市引入了商业开发的改造模式;实践证明成功商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上,满足居民生活需要,提供历史建筑、文物的保护资金,提升历史街区人气,带动旅游业发展,使地段重新焕发生机和活力;二、老街区商业改造项目保护模式比较早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发,加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长,此类项目往往成为烫手的山芋,主动请缨接手改造的开发商甚少;众多项目大打文化继承及城市文脉牌,但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感,最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼,无法实现预期的经济收益和社会效益;上海新天地改造后口碑叫好收益叫座,成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益,一时间全国兴起老街区改造热潮,开发商、政府、投资商对此类改造趋之若鹜,各地城市历史街区的改造及保护更是各施各法,归纳总结基本可划分为外在的穿衣戴帽式,内在的功能置换式及内外兼修的文化复兴式;三、老街区商业改造项目发展模式的界定3.1老街区商业改造项目发展模式的划分对于历史老街区,启动保护改造只是第一步,后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点;这个过程中面向市场的商业化是项目发展不可避免的模式;单纯的封闭式冻结保护无法将历史文化传承,也无法服务更多的市民;因此如果将商业化和历史文化结合,既为当地提供文化保护土壤和意识,也为当地创造经济效益,是未来老街区商业改造项目发展模式的研究重点;根据近年市面已有的商业形态及具体案例情况,老街区改造项目发展模式一般有三种模式,即依托商业中心发展模式、依托旅游资源发展模式、双重依托发展模式;不同的发展模式在区位、商业业态经营品种、区域特征、依托资源和消费群落等方面都呈现不同的特征;类型依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式双重依托发展模式区位特征城市商业中心非城市中心,临近旅游景点商业中心,并与旅游景点结合依托资源城市商业中心区位的商业价值强势旅游资源城市中心商业价值以及旅游资源商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街,附近有大型购物中心商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮以及休闲娱乐等为主以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、现代商业历史文化、古建筑,本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民+游客典型案例广州上下九、深圳东门、上海新天地、香港1881黄山屯溪老街、阳朔西街、成都锦里、文殊坊、宽窄巷子杭州清河坊,绍兴仓桥直街、泉州中山路鉴于依托商业中心模式及依托旅游资源发展模式之间截然不同的模式特征,下面将对此两种模式的代表案例作详细分析;3.2依托商业中心发展模式的案例分析——上海新天地、香港18813.2.1上海新天地项目概况投资商：香港瑞安集团物业地址：上海卢湾区太仓路18号占地面积：30000㎡建筑面积：60000㎡容积率：项目投资：14亿元改造成本：2万元/㎡拆迁安置成本：亿元项目定位：上海新天地是一个“Mall”本质上新天地就是一个Mall英文全称“shoppingmall”;新天地现在的经营定位是在开发过程中,在开发的不同阶段,逐渐深化而最终确定的,这一深化过程经历了三个阶段;第一阶段：综合性时尚场所第一阶段由于认识上的局限性,主要强调综合性,目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所;这一目标的参照物是以特色着称的衡山路,但由于衡山路是不A太平桥人工湖绿地/ B上海新天地/ C翠湖天地/ D企业天地/ E瑞安总部大楼同的个体组成,没有一个整体的投资者和管理者;对比之下,瑞安认为新天地应该是一个大型完整的综合性的商业场所;但这一阶段定位较浅,没有深刻挖掘与利用石库门的历史价值;第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”随着项目逐步经验,瑞安重新将项目主题定为上海市具有历史文化特色的“都市旅游景点”成为游客来上海必到之地;第三阶段：顺应潮流与国际接轨最后瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点;层层深化的定位使得项目在保留原始历史风貌底蕴的前提下,成功地穿上时尚文化外衣,抓住人们眼球,脱颖而出;项目商业布局及业态分布新天地分为南里和北里两个部分;从业态来看,这种依托商业中心发展的街区主要以餐饮、酒吧、服饰配饰等为主,满足市民和游客休闲、购物、旅游的目的;从规划来看,新天地没有完整的保持石库门风貌旧建筑,而是采用南北不同时代建筑融合的思路,将南里现代建筑和北里石库门旧建筑结合,新旧对话,实现了交相辉映,相得益彰的改造目标;南里业态组合北里业态组合项目经营情况：只租不售,实现高投入与高产出上海新天地采用整体持有、只租不售战略,实现商业整体运营；这种模式有利于运营商有足够的空间和力量集中资源,调控商业业态与装饰风格,最大限度的凸显老街区历史特色;开发商的收益主要来源于保底租金以及租户利润分成;上海新天地的投资较大,总投资额近10亿元,但由于“新天地”的品牌效应,带动了周边房地产地价的提升,从最开始的每平方米8000元～10000元,到后续的每平方米5-8万元;“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元,最高时每平米接近100000元;综合来看,开发商实现了高投入、高产出的目标;以“新天地”品牌效应带动周边房地产地价的提升,成为“新天地商业模式”的重要特色;3.2.2上海新天地商业模式复制的成功因素分析上海新天地项目的成功创造了老街区改造后发展的新模式,这种发展模式成为很多城市老街区改造或者房地产项目的借鉴经验和复制对象;上海瑞安集团自身就将这种项目经验直接复制到杭州、重庆等地,但项目本身发展却差别较大,这其中成败关键与这种模式所需要的特殊因素有关;目前杭州西湖天地、佛山岭南天地已经成功开发,但重庆新天地目前却处于困难时期;从几个案例对比中可以发现,此类发展模式最重要因素是依托商业中心,具有历史积淀的老街区,交通便利,处于居住区,如果没有这些因素,这种项目开发将会处于比较尴尬的发展境地甚至有可能失败;重庆新天地不是老街区改造,也不处于商业中心,它仅是建筑物的仿古创造和包装,在缺乏历史文化底蕴的前提下,项目发展难度可想而知;案例1：西湖天地西湖天地是上海新天地最正宗的姐妹篇,仍由瑞安集团投资;首期投资10 亿元,取名“园林篇”;它延续了“上海新天地”的特色,老建筑结构没有变,融合进的现代元素主要是大而透明的玻璃;“西湖天地”商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准,园林绿化是主角,而掩映其中建筑反倒成了点缀,商铺虽少但特色明显;案例2：重庆新天地重庆新天地是瑞安集团在重庆地产项目的配套部分；整个项目位于重庆市主城区几何中心地段——渝中区化龙桥区域,东起嘉华大桥,西至红岩革命纪念馆,北临嘉陵江,背靠鹅岭,占地约1900亩,拥有约2公里江岸线;地上总建筑面积约为300万平方米,地上容积率约为,由高尚住宅区、休闲及娱乐区、国际商务中心以及人工湖及湿地公园景观区组成;但目前重庆新天地陷入商业招商困难以及缺乏有效客户支撑的困境,其根本原因是脱离了依托商业中心发展模式的特点,而且本身项目只是复古建筑,缺乏真正的历史文化涵义;案例3：宁波新天地宁波老外滩是南京条约开辟的五个通商口岸之一,保留着很多有价值近代建筑;借鉴上海新天地经验,保护原有历史风貌和街区格局的前提下,兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑;总规划6 大街区,基本包括了地产所有功能;6 大街区各有不同定位,沿江三部分包括城建展馆、国际酒店、世界美食,另一侧是行业会馆、生活天地和城市公寓;虽名为新天地,但实质上项目并非由瑞安投资开发,而是由宁波城投公司接手宁波老外滩项目后,借鉴了上海“新天地”商业区的经验,在保护原有历史风貌和街区格局的前提下,原状保留和复建了巡捕房、老商铺“宏昌源号”、民国商人私宅“严氏山庄”、“朱宅”等面积近万平方米的4处文保建筑,兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑;改造后的街区将成一个集居住、经商、展览和旅游于一体的历史文化街区;案例4：岭南天地总规上仍贯彻新天地的设计思路,商业街区则保留岭南建筑特色,将现代都市韵味与传统文化相融项目位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段,规划土地面积约650,000平方米,规划建筑面积约164万平方米;该项目将保留佛山风情风貌,充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色,同时融合时尚元素和现代化设施,为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目;参考“上海太平桥地区重建项目”的发展模式,其开发内容包括住宅、办公楼、零售、酒店﹑餐饮、娱乐、旅游等多功能设施;该项目还借鉴上海新天地石库门建筑的成功改造经验,运用现代化的手法保护改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑,使商业开发与历史建筑无论在外观形态和内涵等各方面都做到彼此呼应;3.2.3香港1881商业改造商业开发与历史建筑完美融合项目简介香港1881坐落于尖沙咀广东道,占地约13万尺,项目原址由1880年代开始直至1997年,一直为香港水警总部;以往香港城中名人最喜欢在IFC或置地广场喝茶购物消费,不过,自从由尖沙咀旧水警总部变身而成的古迹活化项目「1881 Heritage」于日前正式开幕后,一个地方就汇聚了酒店、国际品牌旗舰店、高级食肆以至古迹名胜;百年经典建筑与国际品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成,「1881 Heritage」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标;规划思想：以旧址的建筑风格指导新建建筑,整新如旧,古迹活化项目的规划思想是保存历史,见证历史的更迭；新旧建筑融合,让历史焕发活力;项目前身是由5幢建筑组成,包括前水警总部主楼、马厩、时间球塔、九龙消防局及九龙消防局宿舍,建筑以维多利亚式设计为主,充满殖民地色彩;李嘉诚旗下的长实于03年获得发展权后,耗资逾10亿港元,邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等,尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分,务求令新旧建筑融合;在保护方面,从前的防空洞、时间球塔等已作复修,让市民可一睹古物古迹的旧貌;业态规划：酒店餐饮及钟表珠宝为主,服装精品为补充,准入门槛高,均为国际品牌在项目业态选择上,租户组合中钟表珠宝占34%、服装精品占16%、酒店、餐饮及相关设施占50%;以百年名店伴百年建筑为主题思想,因此所有商户均为世界知名品牌,云集多家国际级品牌珠宝、世界名表、着名时装设计品牌、高级精品;国际级名牌包括卡地亚、Tiffany & Co、万宝龙、Piaget、Van Cleef & Arpels、IWC、De Beers 、劳力士、英皇钟表珠宝、溥仪眼镜及上海滩等已进驻商场,其中不少世界级品牌与「1881 Heritage」一样,已拥有逾百年历史;另外,「1881 Heritage」内亦有多家高级食府及古迹酒店Hullett House,提供各地特色美食;百年经典建筑与品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成,「1881 Heritage」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标;3.2.4依托商业中心发展模式小结无论是上海新天地,还是香港的1881 Heritage,一个“成功”的案例正魅力无穷地吸引着众多追随者的目光,衍生出无数个的无数个关于城市人文气质和商业地产的梦想; “新天地”正借机开创了新的商业模式,作为一种理想的既保留城市人文气质又宣扬繁华物质文明的案例,“新天地”已经成为一种时尚的符号象征;但是“新天地”这样的案例却不适宜大规模盲目复制;首先,上海“新天地”属于上海的黄金地段,本身地价就很昂贵;瑞安集团还要保持老上海风情,把占地3万多平方米的旧石库门建筑群改造为上海新天地,造价更是不菲;比如为了保持石库门建筑的原貌,需要从德国进口昂贵的防潮药水,注射进石库门墙体；比如石库门旧房没有地下排污管、煤气管等基础设施,新天地的每幢楼都要挖地数米,铺设下水、电、煤气管道,通信电缆,污水处理,消防系统;这比盖新楼的成本还要高很多;地价、成本之外,“新天地”从商业上获得的收入其实有限,其商业养活后,周边身价倍增的住宅开发为企业收益贡献重大;其次,新天地为吸引优秀商家进驻,不惜降低租金的要求,引进大量的优秀商户,聚集起了全中国瞩目的商业人气,但是项目本身没有达到直接盈利阶段前都是还在赔本赚吆喝,这对背后运作的开发商的资金要求较高;虽然瑞安可以新天地形象使地区地价升值,使得企业后续开发的物业身价倍增,但前提是开发商的前期真金白银实实在在的资本投入和较长投资回报期的预期等待,对于想靠营造一个类似于”新天地“的商业地产直接获得成功的城市或者开发商而言,必然要有长远的战略眼光,愿意而且有足够的实力支撑起这样的商业项目;正在不断涌现出的“新一代”的“新天地们”,还是不可盲目照搬复制;3.3依托旅游资源发展模式案例分析——成都锦里、文殊坊、宽窄巷子比较3.3.1项目概况及开发内容锦里锦里古街由旧民房改造而来,与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔,古街呈南北走向,蜿蜒曲折近400米,街道不宽,悠长而曲折；建筑面积6520平方米,高低错落,层高只有一二层,一黑、白、灰为主色调；青砖铺地,尤显古朴、典雅;项目民俗文化街与武侯祠博物馆一体规划,以蜀汉三国文化为背景,川西民风民俗为内涵．明清建筑风貌为外表,并融入当下时尚生活元素,将历史与现代有机融合,创造了崭新的休闲、体验、互动式旅游形态,形成了一条体现成都特有休闲文化氛围的旅游休闲街区;文殊坊文殊坊位于文殊院历史文化保护区内,与千年古寺文殊院仅一墙之隔;目前已完成的一期工程包含成都会馆和成都庙街两大部分;街区以佛禅文化、民俗文化为主题．传统川西街院建筑群为载体,力图保留老成都人文历史精髓;规划提出了打造以文化休闲旅游为主的城市“游憩商务区”RSD;与其南侧的城市中心商务区CBD相融合的想法,尝试区别于成都已有的武侯祠、杜甫草堂等纯历史文化旅游景点,而以古建筑、古遗迹、民俗景观为核心,开展可参与的现代体验式旅游;宽窄巷子由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及落群组成,是成都市三大历史文化之一,是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存,也是北方胡同文化和在南方的“孤本”;按规划,控制面积为479亩,核心保护区108亩,以“修旧如旧、保护为主”,“原址原貌、落架重修”为规划思路;3.3.2项目空间规划比较锦里的规划布局特点作为历史古街的缩影,锦里的空间格局相对简单：临街建筑围合成2-4m宽的线型空间;街道从入口处由南至北延伸;在中部集散广场处分为平行两路,于街区北端交汇,形成套索状的总体平面;为了营造古时街道尺度宜人的亲切感;临街建筑以二层居多,呈现出统一的川西风格,以灰、白为主色调,选用薄片青砖砌墙;木料装饰门窗,配以小青瓦和白石灰勾缝．运用马头墙、歇山顶、飞檐角、二楼飘廊、木板墙裙等语汇真实地再现了成都明清时期的古朴建筑风貌;与武侯祠博物馆及园林取得了和谐的统一;文殊坊的规划布局特点文殊坊规模较大,由新老建筑、院落和街道共同组成;其街巷格局比锦里复杂得多,空间变化也更为丰富;街区北部保留的成都会馆经修复和改迁;形成了平行二合院、三合院、四合院、L形拐尺和大院套小院等传统形式院落;通过2—3m尺度宜人的道路纵横相联、院院相接：南部新建的成都庙街采用丁字型街道组织方式;形成富有趣味的转角空间,不同形态、功能的节点由4—6m宽的道路串联;南北结合重现了老成都“九街十庙、庭院艺坊”的街坊结构,塑造出走大街一穿小巷一进院落一上堂屋一入居室的空间序列体验;但两大区域之间宽达12m的主要道路显得尺度过大,削弱了空间的围合感,且因人车混行,在造成交通混乱的同时也阻碍了南北两区的紧密联系;在建筑风貌方面,文殊坊同样保持了川西民居小巧亲切的体量,采用穿斗结构,深色柱梁粉白墙;风格统一、古色古香;建筑细部的刻画尤为精致：线条简洁流畅的的磉蹬、挑枋、撑弓、挂落;精雕细刻的照面枋、连珠板、拴马桩、抱鼓石,各式镂花门窗、屋脊装饰等等,给人留下了深刻的印象;宽窄巷子的规划布局特点有着“千年少城”最后遗存之称的宽窄巷子是古代城池和兵营格局的完美结合,有中轴线和城墙;为我国极罕见的特殊形态的城中城;宽、窄、井巷子三条老街宽4—6m,形成东西向主轴,33条l一2m的南北向胡同沿其次第排列,形成极具特色的鱼脊骨形道路结构;改造后在街区东西两端新增的入口节点增强了区域的可识别性和吸引力,丰富多变的庭院与街道结合呈现出以线串点的总体空间结构,营造出休闲、惬意的历史文化氛围;改造后的宽窄巷子内部新旧建筑混杂,约有20％的老建筑得以保留,40％进行更新,其余40％均为新建;保留建筑为明清时代所建,多属合院式;青砖墙、高门楼、花墙裙,既体现了南方川西民居的的特色,也包含了北方满蒙文化的内涵;新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料;在总体上呼应了原有老建筑的特色：但有部分店铺出于商业需要设置了大面积的落地玻璃窗和钢结构支撑,虽然具有现代感,但在清雅、淳朴的民居风貌中稍显突兀;锦里的空间布局文殊坊的空间布局宽窄巷的空间布局3.3.3社会、经济效益分析锦里于2004年lO月正式开放的锦里,是成都首个古街旅游项目,创造了独具特色的文化旅游产业“四川模式”,被评选为全国文化产业示范基地和全国十大商业步行街;据2006年统计数据显示,锦里在不到两年的时间内接待游客近1000万人次,销售额3000余万元,统一的产业平台让进驻的商家收益颇丰,扩展的文化氛嗣使周边商业楼盘价格一路攀升,对城市经济发展的促进不言而喻；而民间工艺、习俗等活动项目的开展与武侯祠互为功能补充;复原、强化了三国古蜀文化,把非物质文化遗产融入现代生活;作为成都独有的地域资源,弘扬了民族传统文化,提升了城市整体形象,实现了社会、经济效益的3 开发模式与规划方法思考的双赢;文殊院2006年10月,文殊院历史文化保护区内的商业街区文殊坊建成并开始运营;客观地说,文殊坊在历史底蕴、投入资金和建造规模方面都具有赶超锦里的优势,然而其文化主题定位和活动项目设置却模仿锦里,没有深入研究自身的地域特色和使用者的特殊需求,以至没有达到预期的开发效果;除去刚开街时和节假日,每日一两千人流量使占地30余公顷的街区显得空旷、冷清,旅游及其相关产业的经济发展受到很大限制；而与文殊院缺乏紧密联系、对佛禅文化没有充分强调义使文殊坊的自身特色不够鲜明,不具备足够影响力以担当城市核心游憩区的重任;宽窄巷子同属三大历史文化保护区的宽窄巷子,将其街区开放时间定在了中国文化遗产日,并作为2008年5·12震后四川推出的首个旅游新景点,引发了极高的社会关注;吸引了大量游人到访,对恢复四JlI旅游的信心、重振四川旅游形象起到了积极的作用;由于引入了时尚生活的主题概念,宽窄巷子的招商项目中外资所占比例达到了10％,已签约的豪华酒店也将投入运营;这样的商业定位和操作手法无疑改变了该历史街区的使用人群,使其变为城市高价。

街区分析报告1. 背景介绍街区分析是一种通过对街区的各种因素进行综合评估和分析，从而得出对该街区的整体状况和发展潜力的判断的方法。

街区分析对于城市规划和社区发展具有重要的意义，可以为决策者提供科学依据，帮助他们制定合理的发展策略和政策。

本报告以某城市核心商业区的一个街区为研究对象，通过对其人口构成、经济活动、交通情况、社区设施等因素进行分析，以期全面了解该街区的现状和潜力。

2. 街区人口构成分析2.1 人口规模根据最新统计数据，该街区的总人口为约xxx人，较去年增长了x%。

人口规模的增长说明该街区具有较好的吸引力，可能是因为商业和住宅设施的发展，吸引了更多的居民。

2.2 人口结构在该街区的居民中，年龄结构较为均衡。

老年人口占总人口的30%，成年人口占60%，青少年人口占10%。

这样的人口结构可以为该街区的社区设施规划提供指导，比如加强养老设施的建设，提供更多的娱乐和教育活动等。

2.3 人口流动该街区的人口流动情况相对稳定，主要以长期居民为主。

少数人口会选择搬迁，但整体流动率较低。

这一点可以为该街区的商业规划提供借鉴，比如开设长期稳定的商铺，提供长期的服务和保持稳定的客源。

3. 经济活动分析3.1 商业发展该街区商业活动相当繁荣，有大量的商铺和餐饮场所。

并且随着人口规模的增长，商业活动也在不断增加。

主要的商业活动集中在街区的中心地带，这是因为中心地段的流量和知名度更高，商业发展的潜力更大。

3.2 就业情况该街区的就业机会相对较多，主要的行业包括零售、餐饮、服务业等。

在这些行业中，零售业是最具潜力的领域，因为该街区的商业活动非常繁荣，需要大量的零售人员。

3.3 经济增长近几年，该街区的经济增长呈现良好的态势。

主要是由于商业活动的增加和人口规模的增长。

这种经济增长有望持续下去，但也需要控制好发展的速度，避免城市资源过度集中化和环境恶化。

4. 交通情况分析4.1 道路网格该街区的道路网格相对完善，主要有主干道和支路组成。