资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-房地分估模式下房屋建筑物的评估

第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。

A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。

（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。

『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。

A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

解题思路：理解“收获现值法”方法解释。

『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。

资产评估师CPV建筑工程讲义本讲是建筑工程评估基础的第十二讲，讲述教材第八章建筑工程量计算，主要内容包括：土方工程量计算、门窗工程量计算、砌体工程量计算、模板工程量计算、钢筋工程量计算、现浇混凝土工程量计算、预制混凝土工程量计算。

建筑工程土方工程量计算中要掌握：1、人工平整场地与沟槽、基坑的工程量的计算。

平整场地工程量按建筑物外墙外边线每边各加2m，以平方米计算。

挖掘沟槽、基坑土方工程量按体积计算。

计算挖汉槽、基坑、土方工程量需放坡时，放坡系数按表规定计算。

2、挖沟槽长度，外墙按图示中心线长度计算；内墙按图示基础底面之间净长线长度计算，3、沟槽、基坑深度，按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算。

砌体工程量计算主要讲述的是砖基础与砖外墙与砖内墙的工程量的计算。

砌体工程量计算中需要同学们注意的是基础长度与砖基础端面的计算。

外墙墙基长度按外墙中心线长度计算；内墙墙基长度按内墙基净长计算。

砖基础多为大放脚形式，因此，基础断面面积的计算公式为：砖基断面面积=标准厚墙面积+大放脚增加面积或砖基断面面积。

砖外墙与砖内墙的工程量为墙身高度、砌体厚度与墙长度三者的乘积。

另外，女儿墙应该根据不同墙厚并汝外墙计算。

混凝土及钢筋混凝土工程需要掌握的是模板与钢筋工程量的计算。

现浇混凝土及钢筋混凝土模板工程量，除另有规定者外，均应区别模板的不同材质，按混凝土与模板接触面的面积，以平方米计算。

钢筋工程，应区别现浇、预制构件、不同钢种和规格，分别按设计长度乘以单位重量，以吨计算。

楼地面垫层工程量，按室内主墙间净面积乘以设计垫层厚度以立方米计算，同学们要掌握主墙间净面积计算中应扣除和不应扣除的项目。

应扣除凸出地面的构筑物、设备基础、室内铁道地沟等所占体积，但是不扣除柱、垛、间壁墙、附墙烟囱及面积在0.3平方米以内孔洞所占的体积。

地面面层工作量包括整体面层、块料、楼梯与台阶面层工程量的计算。

整体地面面层工程量按主墙间净面积以平方米计算，与地面垫层工程量计算一样，也要扣除凸出地面的构筑物等所占面积楼梯面层工程量按水平投影面积计算。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。

（1）位置状况。

估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。

（2）权益状况。

根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。

估价对象在评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。

外装修：评估对象外墙贴挂石材。

内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。

建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。

设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。

通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。

通燃气：接市政燃气。

2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估的标的是（）。

A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。

A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3324.753、土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是（）。

A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权4、在不动产评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（）。

A、建筑密度B、套内建筑面积C、套内使用面积D、商品房销售面积5、某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。

A、0.6B、2.0C、5.1D、6.06、某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。

开发完成后的不动产于建设期初的价值为（）万元。

A、572.21B、765.85C、791.24D、912.627、下列选项中，属于不动产实物因素的是（）。

A、土地面积B、建筑规模C、环境景观D、独立适用性8、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。

A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法9、在使用市场法进行不动产评估时，应先建立比较基础，下列不属于建立的比较基础是（）。

A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担10、市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。

第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。

考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。

教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。

第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。

根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。

如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。

投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。

非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。

（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。

财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。

企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。

因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。

具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。

第20讲适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估重置成本法是房屋建筑物评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估房屋建筑物全新状态的重置成本，减去房屋建筑物的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算房屋建筑物价值的一种评估方法。

计算公式为：1.确定重置成本*本表格列式为基础框架，完整、详细内容在下面逐步解释。

注：“营改增”后，涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税，不同情况下重置成本构成存在差异。

实务中的通常处理是：对于企业价值评估中涉及单项房屋的，如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本按照不含税考虑。

如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。

对于单项房屋评估，重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种处理，都需说明重置成本内涵。

（1）建安综合造价的确定。

房屋建筑物的建安综合造价包括通过查勘待估房屋建筑物的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同的方法分别确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。

一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。

①重编预算法以待估房屋建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价。

②决算调整法对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的房屋建筑物，评估专业人员通过对待估房屋建筑物的现场实地查勘，在对房屋建筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，以待估房屋建筑物决算资料中经确认的工程量为基础。

分析房屋建筑物建安工程综合造价决算中的各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑待估房屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。

第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、某写字楼的土地取得成本8000万元，开发成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。

该写字楼的价值为（）万元。

A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.672、一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（）倍。

A、15B、20C、30D、453、下列选项中，不属于土地的地上附着物的是（）。

A、宿舍楼B、纪念碑C、通讯电台D、埋地燃气管道4、下列选项中，不属于土地的地上附着物中的构筑物的是（）。

A、桥梁B、青苗C、牌坊D、高架道路5、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

此属于房地产社会经济特性中的（）。

A、价值量大B、用途多样性C、涉及广泛性D、权益受限性6、待拆迁改造的再开发地产的评估应用（）进行评估。

A、成本法B、市场法C、剩余法D、基准地价系数修正法7、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。

该商铺的价值为（）万元。

A、521B、533C、695D、7118、运用收益法评估投资性不动产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（）。

A、按孰短原则确定B、按土地使用剩余年限确定C、按建筑物剩余年限确定D、按孰长原则确定9、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（）元/平方米。

A、800B、1250C、5000D、2000010、下列有关不动产的交易因素的表述，错误的是（）。

A、通常情况下，不动产的供给弹性系数为负值B、商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感C、商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感D、不动产的供给弹性系数为负值，是不动产价格上涨的预期在起作用11、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为（）。

第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。

教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。

3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。

该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。

只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。

成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。

二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。

该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。

资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。

按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。

前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。

要求：计算该办公楼的评估值。

『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。

资产评估师C P V建筑工程讲义TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-资产评估师CPV建筑工程讲义①嵌入基础的钢筋混凝土柱和柱基（包括构造柱）②钢筋混凝土梁（包括地圈梁、过梁）③单个面积在 m2以上孔洞等所占的体积。

不扣除：①基础大放脚T形接头处的重叠部分以及嵌入基础的钢筋、铁件、管道、基础防潮层②单个面积在 m2以内孔洞所占体积但靠墙暖气沟的挑檐亦不增加。

附墙垛基础宽出部分体积应并入基础工程量内。

砖基础断面计算。

砖基础多为大放脚形式，大放脚有等高与不等高两种，不等高大放脚又称间隔式大放脚，等高大放脚是以墙厚为基础，每挑宽1/4砖，挑出砖厚为2皮砖。

不等高大放脚，每挑宽1/4砖，挑出砖厚为1皮与2皮相间。

基础断面计算如下：砖基断面面积=标准厚墙面积+大放脚增加面积或：砖基断面面积=标准墙厚×（砖基础深+大放脚折加高度）大放脚折加高度：大放脚增加的断面积除以基础墙厚度而得的商。

*折加高度考试一般要给，实际上你只要仔细观察一下书上表8-5可以看出表上的数据是以“一砖面积=125*63”计算出来的砖基础长度：外墙墙基按外墙中心线长度计算；内墙墙基按内墙基净长计算。

3、砖墙工程量的计算计算墙体时，按墙长乘墙高乘墙厚以立方米体积计算工程量，应扣除门窗洞口、过人洞、空圈、嵌入墙身的钢筋混凝土柱、梁（包括过梁、圈梁、挑梁）、砖平旋、平砌砖过梁和暖气包壁龛及内墙板头的体积，不扣除梁头、外墙板头、檩头、垫木、木楞头、沿椽木、木砖、门窗走头、砖墙内的加固钢筋、木筋、铁件、钢管及每个面积在 m2以下的孔洞等所占的体积，突出墙面的窗台虎头砖、压顶线、山墙泛水、烟囱根、门窗套及三皮砖以内的腰线和挑檐等体积变不增加。

*总结一下：除内墙板头外的其他“头” 应扣除， m2以上的孔洞应扣除，嵌入墙身的结构性构件一般要扣除。

砖垛、三皮砖以上的腰线和挑檐体积，并入墙身体积内计算。

第04讲不动产的概述及其他知识第二部分一般考点【考点1】不动产的概述及其他知识一、要求掌握土地出让年限；土地特征；容积率。

二、出题模式：单选题、多选题（一）单选题【例题1·单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为（）。

A.30年B.40年C.50年D.70年『正确答案』C『答案解析』土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

【例题2·单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为（）。

A.500万元B.300万元C.280万元D.360万元『正确答案』B『答案解析』最佳使用和合法原则的运用。

该宗土地的价值应评估为用于住宅开发时的价值300万元。

【例题3·单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。

A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米『正确答案』C『答案解析』容积率＝建筑总面积/土地总面积；建筑密度＝建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。

A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

【例题4·单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。

A.单位价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼面地价『正确答案』D『答案解析』楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。

二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

经济耐用年限为35年，残值率为5%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。

评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。

试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。

第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式（一）股票投资模型及长期股权投资的评估1.股票投资模型（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）（2）非上市普通股评估分为三种类型①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）股利增长比率g的测定方法方法一：统计分析法在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。

方法二：趋势分析法根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。

【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。

③分段式型（收益法公式的灵活运用）2.具有控制权股权的评估（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响（2）评估结论的确定①通常需要采用两种以上的评估方法根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。

②采用不同方法需要考虑的具体问题情形1：资产基础法和收益法首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。

资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。

收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。

其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。

第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。

（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。

②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。

【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。

据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。

木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。

经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。

（2）木材经营成本。

木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。

（3）木材销售税费。

木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。

（4）经营利润率。

按主伐成本的16.0%计算。

（5）出材率。

按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。

胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。

根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

第03讲服务于企业合并对价分摊的资产评估第四节服务于企业合并对价分摊的资产评估一、企业合并对价分摊的基本概念企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。

同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。

非同一控制下的企业合并，是指参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制。

合并对价分摊是指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。

购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。

二、企业合并对价分摊评估中评估对象的确定（一）企业合并对价分摊评估中的评估对象合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债，这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。

在企业并购中，企业价值评估所对应的评估对象一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值。

（二）可辨认资产、负债的确认原则与识别1.可辨认资产、负债的确认原则根据企业合并准则的规定，合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。

2.可辨无形资产的识别确认（1）评估专业人员在执行以财务报告为目的的评估业务中，应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。

（2）在评估实践中，评估专业人员识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认（见图7-1）。

（3）评估专业人员对以下两方面进行分析，满足任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产：①向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；需要注意的是，对于满足合同权利或基于法律的法定权利，即使从法律角度并非合同或没有合同约束力，例如订单，甚至是可以取消的订单，亦满足了合同权利的确认条件。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-市场法和收益法第06讲市场法和收益法二、市场法（一）适用条件使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。

（二）比较因素一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。

1.个别因素在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：（1）名称；（2）型号规格；（3）生产能力；（4）制造厂家；（5）技术指标；（6）附件；（7）设备的出厂日期；（8）役龄；（9）安装方式；（10）实体状2.交易因素设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。

交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。

3.时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。

4.地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。

如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作出调整。

（三）运用市场法评估机器设备的具体方法1.直接比较法【使用前提】评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。

【公式】V=V′±△i（3-32）公式中：V—评估值；V′—参照物的市场价值；△i—差异调整。

【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。

区别之处在于：（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元；（2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。

若该参照物的市场售价为80 000元，则：『正确答案』V= V′±△ⅰ=80 000+400+1200=81600（元）2.相似比较法【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。