产权式酒店概念及现状

上世纪70年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大·耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想;如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是个双赢的生财之道。

于是便有了“时权酒店(TIME-SHARE HOTEL)”。

根据时权酒店的运作模式，私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用15至20天，其它时间房产由管理公司统一管理，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。

后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。

与时权酒店不同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。

最初的产权式酒店并不承诺固定回报，个人投资者购买酒店客房之后，将客房统一交给酒店管理公司经营，酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。

但是在许多地方，这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。

于是，这种不确定受益的分配方式很快被另一种固定收益的方式所取代。

目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。

为了方便购房客人，酒店方还完善了交换系统，即当顾客希望有别的地方度假时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。

这个服务网络放大了客户度假旅游的活动范围，受到了众多投资者的青睐。

除了个人，这种产权式酒店同时适应于企业或机构。

他们购买产权式酒店除了用于投资，更多的则作为员工休假、公司年会的接待宾客使用。

假日经济催生产权式酒店产权度假酒店属于旅游房产。

一方面，投资者可以像购买住房一样投资置业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以有独立的产权。

另一方面，它还号称“拥有自己的度假胜地”，提供了一种新的休闲度假方式，更成为中产阶级继本宅、别墅之外在风景区内置办的第三居所，一个“家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的家(A Home Away From Home)”。

我国产权式酒店开展现状“产权式酒店〞是上个世纪70年代兴起的产物，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店〞〔Timeshare·Hotel〕的概念，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式。

酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

目前世界上已有60多家产权式酒店集团，4500个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。

2004年，全球产权式酒店销售达300亿美元。

伴随着中国经济同欧美等兴旺国家差距的缩小和旅游业的兴起，中国中产阶级的消费及投资能力不断增强，自1995年开始, 产权式酒店在国内著名旅游度假区不断开花，北京、上海、深圳、海南等地已相继诞生了300多家产权式酒店，其中成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅兰大酒店；倡导“e时代人性化商务空间〞的厦门悦华酒店；位于有“东方夏威夷〞之称的亚龙湾国家度假区的三亚华宇皇冠假日酒店；还有青岛佳信大酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、兴隆康乐园大酒店；北京的快乐无穷大——龙庆峡〔假日〕乡村俱乐部，龙脉温泉等。

产权式酒店经营要素分析1地理位置要好。

产权式酒店一般都建在景色优美的著名旅游度假圣地，这是因为，度假区吸引来的络绎不绝的客源是产权式酒店经营的根本保障，同时风景优美的度假区能从感性层面冲击着对产权式酒店的占有欲。

2规划设施要完善。

“产权式酒店〞是度假产品，酒店客人是来度假的，酒店在规划设计中既要满足实际功能还要照顾度假客人的心理感受。

同时能提供丰富多彩的度假休闲配套产品，如洁净的泳池、风情餐吧、沙滩休闲吧、美体健身房、水疗SPA、咖啡屋、夜总会，周边最好有游艇、高尔夫等高尚配套全面提升度假品质。

3酒店经营管理水平要有保障。

酒店的管理能力是产权式酒店成功运作的重要因素，这不仅能提供专业的效劳，让所有来酒店度假的客人享受完美假日，而且专业的管理人员或管理公司还能合理降低酒店运作本钱，为业主们赢得更多的利润。

产权式酒店销售方案引言产权式酒店是指以购房的形式，获得酒店客房产权，并享受酒店运营方提供的管理服务和收益分成的一种投资方式。

在当前旅游业快速发展的背景下，产权式酒店成为了旅游投资市场的热门选择。

本文将介绍产权式酒店销售方案，包括目标市场、销售策略、推广渠道以及营销活动等内容，旨在帮助酒店运营方制定有效的销售计划，提升销售业绩。

目标市场产权式酒店的目标市场主要包括投资者和度假者两个方面。

1.投资者：投资者是产权式酒店的重要客户群体，他们希望通过购买酒店客房产权来获取稳定的投资回报。

目标投资者包括理财型人群、投资房地产的购房者以及对旅游业行情看好的投资者等。

2.度假者：度假者是产权式酒店的主要客户群体，他们希望通过购房获得长期稳定的度假环境，并享受酒店提供的优质服务。

目标度假者包括家庭游客、情侣度假者、退休人群等。

销售策略1.建立专业销售团队：酒店运营方应组建专业销售团队，包括销售经理、销售代表等，负责开展产权式酒店的销售工作。

销售团队需要具备良好的销售技巧和沟通能力，能够有效地与潜在客户进行沟通和洽谈。

2.定制销售计划：根据目标市场的需求和特点，制定具体的销售计划。

销售计划需要包括市场调研、目标客户定位、销售目标设定等内容，以确保销售活动的针对性和有效性。

3.提供个性化服务：针对不同的客户需求，提供个性化的服务和解决方案。

例如，对于投资者，可以提供详细的投资回报分析和投资风险评估；对于度假者，可以提供度假套餐和定制化的度假体验等，以满足客户的不同需求。

4.建立良好的合作关系：与相关旅游机构和房地产中介建立良好的合作关系，共同进行市场推广和销售活动。

通过与旅游机构合作，引导客户选择产权式酒店作为理想的度假方式；通过与房地产中介合作，扩大产权式酒店的市场曝光度和销售渠道。

推广渠道1.线上渠道：利用互联网和电子商务平台进行在线销售和推广。

建立酒店官方网站和社交媒体账号，发布酒店介绍、客房信息、预订流程等内容，并提供在线预订和支付服务。

我国产权式酒店发展的SWOT分析摘要：本文对我国产权式酒店的发展现状进行了swot 分析，并针对存在的问题提出了相应的对策，以期为我国产权式酒店的发展提供理论支撑。

关键词：产权式酒店；swot；对策我国的产权式酒店随着世界经济一体化，正面临着新的形势——挑战与发展并存，风险与机遇同在。

为了促进我国饭店行业的发展，适应日益激烈的国内、国际市场竞争环境，本文对我国产权式酒店的特点和发展现状进行分析并提出针对性的对策，彰显我国产权式酒店健康发展的必要性和紧迫性。

一、我国产权式酒店发展的swot分析（一）我国产权式酒店发展的优势（s）1.国际产权酒店发展路径为我国产权式酒店的发展提供了参考产权式酒店与分时度假产品在欧美许多国家已经历了30多年的发展时间，无论是管理方法还是发展模式都已趋于成熟。

据国外媒体报道，在美国旅游业中，分时产业是增长最快的一个主要板块。

在2006年，全美有14000个新的产权酒店房间被建造，2007年有11000个。

2008年到2011年，大概有47000个新的产权酒店客房单位。

ernst & young的研究表明：5年间新的客房销售增长了81%。

另外，伴随着美国的1615个度假胜地和176232个分时客房的建立，分时业主的数量也从2002年的300万增长至2006年的440万。

aif 研究进一步表明，2006年美国产权式酒店的销售额为100亿美元，达到了历史新高。

2.蓬勃的中国旅游经济为产权式酒店的发展创造了无限空间由中国社会科学院旅游研究中心和社会科学文献出版社联合发布的《2011年中国旅游发展分析》表明，2011年，中国入境旅游人数13564万人次，比上年增长1.16%。

其中：入境过夜旅游人数5631万人次，比上年增长2.4%；入境外国旅游2721万人次，比上年增长6.7%。

国际旅游（外汇）收入430.35亿美元，比上年增长12.01%。

根据以上数据，我们有充分的理由相信，蓬勃的旅游业可以为产权式酒店提供更多的优质客源和良好的投资环境，并且国内旅游业的迅猛发展也势必推动休闲度假业的成长。

产权式酒店有良好的发展前景一、产权式酒店的定义及其发展状况(一)什么是产权式酒店产权式酒店起源于20世纪60年代的阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。

产权式酒店的开发方式是开发商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋产权分散出售给客户，客户每年来消费一定时间，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。

由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。

经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。

一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

(二)产权式酒店的发展条件西方产权式酒店成熟发展基于以下条件：其一，是西方国家中产阶级崛起，形成了庞大的客户群。

其二，是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。

国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水)条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。

其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。

(三)产权式酒店的发展历史在国外，产权式酒店已经取得了非常大的成功。

1980年全球500个旅游目的地的15万家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地的35万家庭购买了产权式酒店。

1990年，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2004年，全球产权式酒店销售达300亿美元。

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，其时为1995年。

那是在房地产市场低迷时期为摆脱楼盘滞销困境而采取的“不得已”策略。

没想到这“一不小心”就撞上了房产投资新浪潮的“腰”，它作为一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。

北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

产权酒店与分时度假的区别在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念含混、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。

因此，首先有必要澄清这些概念。

一，产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。

与普通住宅一样，它是有产权证的。

酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。

投资者大凡并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权酒店销售的大凡只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。

产权酒店大凡由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。

在开始销售时，大凡发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。

回报有的是不变的，有的是浮动的。

但很少有更长时间的委托经营合同。

产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。

从经营状况看，大凡能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。

二，分时度假酒店作为度假地产的严重组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。

消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（大凡为一周）的居住权。

这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。

目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。

为了便当交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。