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xxxx商贸城可行性研究报告xx营销策划有限公司2015年5月前言市场调查是营销策划的前提和基础，也是一切工作的基础和出发点。
“没有调查就没有发言权”。
市场调查在房地产开发过程中扮演着十分重要的角色，调查结果的好坏直接关系着产品定位方向，对整个产品营销起着重要作用。
为了解xx县目前的经济发展情况和房地产市场行情，以及现阶段xx县居民对商业地产的需求情况，有针对性地收集更多的有关居民的投资期望，对投资价格的敏感性、倾向性问题，我司组织人员针对xx县房地产市场及经济社会发展状况进行了全面调查，此次调查旨在对xxxx商贸城提供参考建议。
xx县调说明在对项目所处区域及产品、销售现状有了大致了解的基础上，我司项目组因地制宜的选择了市调方法并进行了周密部署，组织了本次市调。
基于此，市调最终获取了较为全面、细致而客观的资料数据，以供贵司参考。
一、调研目的1、了解本项目的价值属性；2、了解本项目地块所处区域对房地产开发的需求现状及发展趋势；3、了解本项目地块所处区域对房地产开发的供应现状及发展趋势；4、了解本项目地块所处区域房地产项目的竞争态势；5、了解xx县房地产开发及营销政策形势；6、了解当地房地产消费习惯。
二、调研时间2015年5月2日——2015年5月6日，为期4天。
三、信息来源实地考察、深度访谈、业界咨询、网络收集四、调研区域xx县及周边乡镇五、调研对象行业内人士、当地各阶层居民、各行业品类商户及终端消费者等。
一项目背景1、项目名称“xxxx商贸城”2、项目开发背景xxxx商贸城位于xx县新旧s212交汇处，是北入xx的必经之路。
大桥路（旧S212）为xx县主干道，贯穿县城区域南北，新s212连接高速及郴州，是xx经济及交通的输出道路，项目以北为黄泥、金龟、太和、柏林、樟树等乡镇，交通发达便利。
宗地原面积约172余亩，地形较以土丘为主，平地时，工程量较大，但临街面长，项目地块暂可作为为商业用地。
3、可行性研究报告编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。
商贸城建设项目可行性研究报告此文档word版本下载后可任意编辑修改目录第一章总论 (1)1.1项目概况与建设背景 (1)1.2主要技术经济指标 (3)1.3问题与建议 (4)第二章市场分析与预测 (5)2.1房地产市场宏观形势分析及预测 (5)2.2投资环境分析 (7)2.3安徽省房地产市场行情 (15)2.4某某县房地产供需现状 (24)2.5项目SWOT分析 (25)第三章项目规模和主要建设内容 (27)3.1建设规模 (28)3.2主要建设内容 (28)第四章项目建设条件 (28)4.1政策条件 (28)4.2环境条件 (28)4.3自然条件对建设项目的影响 (29)4.4经济发展 (30)第五章项目规划设计方案 (31)5.1规划设计方案的指导思想 (31)5.2总体布局 (33)5.3建筑设计 (35)5.4道路交通 (35)5.5景观设计 (36)第六章项目施工进度安排 (37)第七章项目营销方案 (38)7.1目标消费者定位 (38)7.2产品定位 (40)7.3品牌形象定位 (41)7.4价格定位 (41)7.5项目营销方式 (41)7.6营销方案 (42)第八章投资估算及资金筹措 (43)8.1项目投资估算 (43)8.2资金筹措 (43)第九章劳动安全及消防 (43)9.1 危害因素及危害程度分析 (43)9.2 安全设施 (45)9.3 消防设施 (47)9.4节能环保 (49)第十章经济效益分析 (50)第十一章社会评价 (51)11.1社会影响评价 (51)11.2社会风险分析 (52)11.3社会评价结论 (52)第十二章风险分析 (52)第十三章研究结论及建议 (53)13.1结论 (53)13.2存在问题及建议 (54)附件：第一章总论1.1项目概况与建设背景1.1.1项目名称商贸城建设项目1.1.2项目地点项目建设地点位于某某县高士镇高士街东侧。
1.1.3项目建设单位某某某某房地产开发有限公司1.1.4法人代表法人代表：某某1.1.5项目建设单位概况某某县某某房地产开发有限公司成立于2012年5月11日，经某某县工商局注册的私营企业，位于某某县高士镇高士街，注册资金200万元，主营房地产开发。
项目总论一、项目概况项目名称：XX鞋业商贸城建设项目建设性质：新建建设地点：XX市XX区姑嫂树区域建设单位：XXXX投资有限公司联系人：XX电话：027--8276XX电子邮件：XX二、可行性研究的结论✧项目财务指标投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%;投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%;税后静态投资回收期=1.68税后动态投资回收期=1.73✧从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景；✧从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、XX路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。
✧从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。
第一章项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元,目前,这个数字已经达到180元(在国内发达地区人均消费已经达到320元)。
我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。
XX位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是XX地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之一，为内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。
全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。
XX市周围400公里范围内有45个中等以上的城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。
桂林景区商业市场调查报告桂林是中国著名的旅游胜地之一，拥有众多的自然景观和人文景点。
在桂林，不仅有美丽的山水，还有丰富的文化资源和独特的民俗风情。
桂林景区商业市场调查报告将对桂林景区的商业市场进行详细的分析和评估。
一、景区商业市场概述桂林是中国最重要的旅游城市之一，每年吸引了大量的国内外游客。
桂林的景区商业市场发展迅速，涉及餐饮、购物、娱乐、住宿等多个领域。
1.餐饮：桂林的特色美食是其餐饮市场的主要亮点。
桂林米粉、燕麦糊、桂林豆腐等特色菜品备受游客喜爱。
餐饮市场中还有各式各样的餐馆和小吃摊位，满足不同游客的需求。
2.购物：桂林的购物市场以特色商品为主导。
桂林特产如荔枝、柠檬、桂花蜜等，受到了游客的欢迎。
此外，桂林还有许多手工艺品和纪念品，如漓江竹编、象牙雕刻品等，也是旅游购物的热门商品。
3.娱乐：桂林的娱乐市场主要以演艺表演和文化活动为主。
有许多以土家族、苗族等少数民族文化为主题的表演，吸引了众多游客。
此外，还有一些夜市和景区内的小游乐设施，提供游客娱乐和休闲的场所。
4.住宿：桂林的住宿市场以酒店为主导。
桂林有各类酒店，从经济型的快捷酒店到高档的五星级酒店，满足了不同游客的需求。
另外，桂林还有一些农家乐和青年旅舍等特色住宿方式，也备受游客关注。
二、景区商业市场调查结果根据实地调查和相关数据分析，桂林景区商业市场呈现以下特点：1.消费者结构：桂林景区的游客主要来自国内，但也有一定比例的国际游客。
国内游客以家庭旅游和自由行为主，国际游客多为短途旅行团。
在国内游客中，以年轻人和老年人居多，消费能力较强。
2.消费习惯：桂林景区的游客普遍对本地特色产品和土特产有较高的消费意愿。
他们更愿意购买具有桂林特色的商品和纪念品，如竹编工艺品、荔枝干等。
此外，游客对食品安全和环境卫生要求较高。
3.竞争形势：桂林景区商业市场竞争激烈，主要体现在餐饮和购物领域。
桂林有许多知名品牌和连锁店，提供各类特色食品和商品。
这些企业通过价格竞争和品牌推广来争夺市场份额。
象山县城东市场项目可研报告一、项目背景象山县地理位置优越，经济发展态势良好，人口流动频繁，市场需求日益增长。
目前，县城东地区市场资源紧缺，市场设施落后，无法满足当地居民的日常购物、休闲娱乐等需求。
因此，推动象山县城东市场项目的建设具有重要意义。
二、项目概述1.项目名称：象山县城东市场项目2.项目地点：象山县城东地区4.项目主要内容：建设一座综合性市场，包括商铺、超市、餐饮、娱乐等功能区域，提供多样化的商品和服务。
三、市场分析1.需求分析：（1）消费需求：随着经济发展和居民收入提高，对日常消费品的需求不断增长；（2）休闲娱乐需求：居民对休闲娱乐的需求也日益增长，需要有多样化的娱乐场所；（3）农产品需求：该地区农产品丰富，市场需求大，建设一个农产品交易区，对农产品进一步推广和销售起到重要作用。
2.市场竞争分析：（1）目前该地区缺乏现代化的综合市场，市场需求无法得到充分满足；（2）周边竞争对手分散，缺乏专业市场，市场格局尚未形成。
四、项目优势1.地理优势：项目地处象山县城东地区，交通便利，周边居民众多，具有较大的客户潜力；2.综合功能：项目规模大，包含商铺、超市、餐饮、娱乐等多个功能区域，满足了居民的日常需要；3.产品多样化：项目将提供丰富多样的商品和服务，满足不同居民的需求，增加消费者选择的机会；4.促进农产品发展：农产品交易区将帮助农民推广销售农产品，促进农产品的发展。
五、投资估算1.建设投资：预计总投资5000万元，其中建设投资4000万元，设备购置投资1000万元；2.运营资金：预计运营初期需要500万元的流动资金。
六、经济效益分析1.预计年销售额：根据市场需求预测，预计年销售额达到8000万元；2.预计年利润：根据项目投资和各项成本的预估，预计年利润为2000万元；3.投资回收期：根据项目投资和年度利润，预计投资回收期为3年。
七、风险分析1.市场竞争风险：市场竞争激烈，需要建设一个与竞争对手有差异化的市场，以吸引更多消费者；2.经营风险：经营过程中可能存在销售不达预期、经营成本增加等风险；3.政策风险：政府政策的变化可能对项目的经营产生不利影响，需要密切关注政策动向。
广西“桂中商贸城”前期策划报告广西“桂中商贸城”前期策划报告一、项目背景分析广西壮族自治区位于中国南部，地理位置优越，已成为中国西南地区乃至东南亚地区的重要经济支撑点。
广西的商贸业发展势头迅猛，为进一步推动区域经济的发展，我们计划在广西建设一座现代化的商贸城——“桂中商贸城”。
二、项目目标1. 打造现代化商贸中心：以“桂中商贸城”为中心，建设现代化的商贸设施和市场，吸引全国各地的商家和消费者。
2. 推动经济发展：依托商贸城的建设，带动桂中地区的商贸业发展，促进区域经济繁荣。
3. 促进就业增长：商贸城的建设将创造大量的就业机会，解决桂中地区的就业问题。
三、项目规划与布局1. 选址：选择桂中地区交通便利，人口较多的地方作为商贸城的选址。
2. 布局：商贸城分为商业区、物流区和服务区三大区域。
商业区包括各类商铺和展示设施，为商家提供展示和销售的场所；物流区设有仓储和物流配送设施，为商家提供便捷的物流服务；服务区包括餐饮、住宿和休闲设施，为消费者提供舒适的购物环境。
3. 设施建设：商贸城需要建设现代化的商铺、展馆、停车场、物流中心等设施，确保商家和消费者的需求得到充分满足。
四、市场调研与分析1. 商机分析：桂中地区商贸业发展潜力巨大，但目前的商贸市场还不够完善，商家和消费者对于购物环境的要求较高。
2. 消费者调研：进行消费者的购物需求、消费习惯、消费能力等方面的调研，了解消费者的需求和喜好。
3. 商家调研：了解商家对于商贸市场的需求，以及在商贸城中开店的意向和要求。
五、竞争对手分析1. 本地竞争对手：桂中地区已经存在一些商贸市场，虽然规模和设施不如“桂中商贸城”，但在品牌影响力和商家资源方面占据一定的优势。
2. 外地竞争对手：广西其他地区的商贸市场也是我们的竞争对手，他们在规模和设施方面可能会有较大的优势。
3. 综合分析：我们需要针对竞争对手的优势和不足进行对比分析，确定我们的竞争策略，并通过不断提升设施和服务质量来增加竞争优势。
桂林市商圈调查报告一、引言桂林市作为中国著名的旅游城市之一，吸引了大量的国内外游客。
商圈作为城市经济的重要组成部分，对于城市的发展起着至关重要的作用。
本报告对桂林市商圈进行了深入的调查研究，分析了商圈的特点、发展潜力以及存在的问题，并提出了相应的建议。
二、桂林市商圈概述1. 商圈的定位：桂林市商圈主要位于城市中心区域，包括象山商圈、中山商圈和七星商圈等。
2. 商圈的规模：桂林市商圈以象山商圈为核心，面积约为XX 平方公里，拥有多家大型购物中心、餐饮街和娱乐场所。
3. 商圈的特点：桂林市商圈以旅游业为主导，其商业活动主要以纪念品、特色产品、美食和旅游服务为主。
三、桂林市商圈调查结果分析1. 消费者群体的特点：经调查发现，桂林市商圈的消费者主要以国内旅游者和外国游客为主，尤以家庭旅游和个人旅游为主要形式。
2. 消费者需求的分析：消费者在桂林市商圈主要需求舒适、安全的购物环境、特色产品和旅游服务，并注重产品的质量和价格。
3. 商圈发展面临的挑战：调查发现，桂林市商圈存在着市场竞争激烈、消费者需求多样化以及商业环境发展不均衡等问题。
4. 商圈发展的潜力：尽管存在一些问题，但桂林市商圈还是具有较大的发展潜力，尤其是在拓展旅游服务和提升产品质量方面。
四、桂林市商圈发展策略建议1. 增加特色产品的供给：根据消费者的需求，商圈应注重推出具有桂林地域特色的产品，如桂林特色美食、手工艺品等，以吸引更多的游客。
2. 改善购物环境：商圈应进行环境升级和设施改善工作，提供更加舒适、安全、便捷的购物环境，以提升消费者的购物体验。
3. 提升旅游服务质量：商圈应加强对旅游服务业的培训和管理，提升服务人员的综合素质和专业能力，以满足消费者对旅游服务的需求。
4. 加强商圈品牌建设：商圈可以通过品牌建设来提高桂林市商圈的知名度和美誉度，吸引更多的游客，进而推动商圈的发展。
5. 加强与周边商圈的联动合作：商圈可以与周边商圈建立紧密的合作关系，共享资源，互相促进发展，提升整个桂林市商圈的竞争力。
桂林商圈调查报告桂林商圈调查报告一、背景介绍桂林是中国著名的旅游城市之一，拥有得天独厚的自然风光和独特的民俗文化。
随着旅游业的发展，桂林的商业活动也逐渐兴起，形成了多个商圈。
本报告旨在对桂林市的商圈进行调查，分析其发展状况和商业特点。
二、调查方法我们采用了多种方法对桂林的商圈进行调查，包括实地走访、问卷调查和统计数据分析等。
实地走访我们选择了桂林市中心的几个主要商圈进行实地走访，包括商业步行街、购物中心和夜市等。
通过与商家和消费者的交流，我们了解到了商圈的运营模式、商家的经营状况以及消费者对商圈的评价。
问卷调查我们设计了一份针对桂林居民和游客的问卷调查，通过在各商圈发放问卷并收集回收，获得了大量的数据。
问卷主要包括对商圈的认知程度、消费习惯、满意度以及对商圈发展的建议等内容。
统计数据分析我们对商圈的运营数据进行了统计分析，包括商家数量、销售额、客流量等指标。
通过比较不同商圈之间的数据差异，我们可以得出商圈的发展情况和特点。
三、商圈概况经过对桂林的商圈调查，我们得出了以下几个主要的商圈概况：1.商业步行街商业步行街是桂林最繁华的商圈之一，集中了众多的商店、餐饮和娱乐场所。
这里的商家主要以中小型零售店为主，经营范围涵盖服装、饰品、美食等多个领域。
消费者主要以游客为主，他们喜欢在这里购买特色商品和品尝当地美食。
2.购物中心桂林的购物中心较为集中在市区的商业地段，拥有较大的面积和多样化的品牌。
这些购物中心通常由大型商业地产公司运营，拥有国内外知名品牌的门店。
消费者在这里可以一站式购物，享受到更多的高品质服务。
3.夜市夜市是桂林特色商圈之一，主要经营以夜市小吃和特色商品为主的商家。
夜市通常在晚上七点后开始运营，吸引了大量的游客和当地居民。
消费者可以在这里享受到特色美食和购买到独特的纪念品。
四、商圈发展趋势根据我们的调查结果，我们可以得出以下几个商圈发展的趋势：1.商业多元化随着消费者需求的提升和市场竞争的加剧，商圈的商业形态将更加多元化。
桂林市商圈调查报告桂林市商圈调查报告一、背景介绍桂林市商圈位于广西壮族自治区桂林市，是该地区最重要的商业区之一。
本文将对桂林市商圈的概况、市场需求、竞争情况、商业发展趋势等进行详细调查和分析。
⑴商圈概况桂林市商圈位于市中心地区，包括多个街道和商业中心。
商圈内有大型购物中心、餐饮娱乐场所、办公楼等商业设施，吸引了众多消费者和商家。
⑵市场需求分析通过对桂林市商圈周边居民的调查分析，得出以下市场需求情况：- 高品质、时尚的购物体验- 多样化的餐饮选择- 便捷的交通和停车场所- 丰富的娱乐休闲设施二、市场调查数据分析⑴人口分析通过调查数据，桂林市商圈周边居民主要分布在中产阶级和高收入阶层。
他们对于品质和服务有较高的要求，愿意在商圈消费。
⑵消费者行为分析通过对消费者行为的观察和调查，我们发现：- 消费者更倾向于选择品牌知名度高的商家- 多数消费者会在网上进行商品信息查询和比价- 消费者更喜欢有特色和体验性的购物环境- 具有社交和互动性的娱乐项目更受欢迎⑶竞争分析桂林市商圈目前面临的竞争来自其他商圈以及线上购物平台。
竞争的主要形式包括价格竞争、品牌竞争和服务竞争。
三、商业发展趋势分析⑴电子商务的兴起随着互联网的普及和发展，电子商务的兴起对传统商圈形成了一定的冲击。
商家需要结合线上和线下的优势，提供更全面的购物体验。
⑵体验经济的崛起消费者对于购物和娱乐的需求越来越倾向于追求独特的体验，商圈需要不断创新，提供与众不同的服务和活动，吸引顾客。
⑶可持续发展环保、健康、可持续发展是当前的热点话题，商圈需要关注这些问题，并推动相应的发展措施。
附件：本文档涉及的附件包括消费者调查问卷、竞争对手信息、市场调研报告等。
法律名词及注释：- 市场需求：指消费者在一定时期内需要购买某种产品或者服务的数量和质量。
- 竞争分析：对市场上已有的竞争对手进行调查、评估，以了解其实力、市场份额、产品特色等以制定相应的竞争策略。
- 体验经济：消费者对于购物和娱乐的需求越来越倾向于追求独特的体验，商家需要提供与众不同的服务和活动，以吸引顾客。
桂林市象山商贸城项目调研报告一、土地状况桂林象山商贸城是桂林市象山区政府旧城改造的重点工程项目。
其位置在桂林市有名的美食城内，属桂林市二类地段，现有10000多平方米的临时干杂食品批发市场。
东边面向桂林汽车客运总站，西背靠湘桂铁路，南临桂林火车客运站，北接西环路与西城路交汇口，交通较多便利，占地总面积33265m2，约合50亩。
二、现状调查：①周边环境：东边面向桂林市汽车总站，西面有桂林市建材副食品批发市场。
人车密集，人气较旺，流动人口众多,商业气氛较浓。
②实时状况：通过走访象山区招商局、建设局等有关部门，了解到该项目系2000年象山区的重点旧城改造项目，开发商为桂林市东城房地产开发有限公司。
该项目内需拆迁385户，其内有产权面积36814m2，无产权面积15300 m2（与原提供数据略有差距），土地评估价约105万元/亩，四年多来，开发商因资金不足，特别是拆迁难度大，一直未进入实施开发阶段。
另外，由于国家对土地开发具有时效性，该宗地开发商若不能在今年8月31日前缴纳土地出让金，国土地部门将收回该宗的土地使用权而进入挂牌拍卖程序重新处置。
③周边房价：（以下均按套内面积计称）A：同盛苑：位于该宗地南侧，结构为多层与小高层组合，於2003年投资开发，现销售近90%，商铺销售近60%，其单价为住宅（不带电梯）2500元/ m2，带电梯2700元/ m2，商铺为15000元/ m2。
B：环西苑：位于该宗地西侧，於2000年投资开发，现已全部销售完毕，单价为住宅2300元/ m2，C：市内其它楼盘：漓江路沿线的“天香苑”，系多层无电梯房，现已销售完毕，均价2800元/ m2；“三星大厦”在建但己预售90%，系带电梯15层小高层，住宅起价2500元/ m2，每增高一层加价50元/ m2；“恒祥花园”已基本竣工，销售已达到95%，系带电梯小高层，均价3200元/ m2。
④住户调查：通过询问当地需拆迁居民，感觉到他们对拆迁很反感，特别是临马路四周有一些商铺出租的租赁户，态度更是强硬，一般住户要求按开发商的新房售价计称补偿款（含违章面积）而租赁户的开价则更高。
⑤股东情况：东城公司注册资金为800万元，其股东构成及投资比例不明，现只知桂林集琦已出资300万元公司买了股权，但没有进行股权变更手续，不知否股东的具体情况，而我司如何参股尚无定义。
三、设计要点：①设计指标：规划用地总面积：33265 m2总建筑面积：81465 m2（不含地下室面积）住宅建筑总面积：49255.14 m2商场建筑总面积：32210 m2（两层）地下层面积：18127.8 m2（两层）容积率：2.45建筑密度：40%绿化率：32.5%停车位：：355个（地上96、地下259）居住户数：452户②地质结构：因桂林市属岩溶地质，大面积开挖地下室建安成本较高。
③项目一、二层定位为大型商场，防水、消防等级高，安装成本较高。
④一梯四户（无电梯）的户型设计落后，只相当于长沙90年代的初期水平，影响了项目的档次，预计销售虽好，但制约了价格上涨空间。
⑤本项目3-7层为住宅，住户须从商场外侧四周上二层顶再分流至每个梯口，人员混杂，交通不畅，不便小区管理。
⑥地上地下共设计355个车位，而住户有452户，另有3万多平方米的大型商场，配套不足。
⑦环境差，因二层商场须采光，顶部需开光窗，无法达到规划中32%的绿化率。
四、政策咨询：①该项目可通过象山区政府向桂林市申报为市重点工程，享受相关优惠政策，但具体内容暂不明确；②国土方面：该项目须得到计委立项批文，及通过拆迁方案，拆迁资金到位及拆迁完毕，并缴纳土地出让金后方可办理国有土地使用证。
③项目开工前须办好规划用地许可证，并缴纳20%的资本金，经审记部门开工审讯后，到计划部门取得投资许可证才能开工建设。
④土地出让金的计算标准是按土地评估价的40%计算；⑤桂林市新增一项以房养路费用，并按30元/ m2计算；⑥税收方面，桂林市是按总税率计算，标准为12.225%（其中营业税为5.6%计算，所得税按总销售额×17%×33%计算）；⑦桂林市的商品房面积均按套内面积计算。
五、手续状况：①该项目已有计委的立项批复，规划已定点，设计方案已报批同意，可进入施工图的设计阶段。
②已有国土部门批文，土地红线图，现状勘测图已完成，但未未理土地转让手续，也未缴纳土地出让金，没有取得国有土地使用权证。
六、成本测算：①土地出让金：105万元/亩×50亩×40%=2100万②拆迁成本：原地安置（以面还面），但需支付拆迁过渡费：36800 m2×7元/ m2×12月×2年=618万，违章建筑拆除补偿：15300 m2×250元/ m2=383万，装饰补偿暂未计算；③以房养路费：10万m2×30元/ m2=300万④报建费：10万m2×50元/ m2=500万⑤建安费：住宅4.92万m2×800元/ m2=3940万元商铺3.22万m2×1000元/ m2=3220万元地下室1.81万m2×1600元/ m2=2900万合计：10060万元⑥配套费（含勘探、设计、水电、绿化、广告、办证费等）10万m2×200元/ m2=2000万元⑦不可预计费：（①+⑤+⑥）×5%=653万元⑧管理费：300万元⑨财务费用：［①+②+③+④+⑤×50%+⑥×5%］×6%×2年=1200万元（采用滚动开发方式，资金投入按50%计算）⑩税收：（按总销售收入×12.225%计算）26310万元×12.225%=3216万元综合以上10项投资成本总计为：21330万元七、盈利预测：（项目未考虑股东分红，房屋售价按同类地段偏低价位）①住宅：12400万m2×2200元/ m2=2728万（其中12400 m2是总住宅建筑总面积减去退回的产权面积：49255 m2—36814 m2）②商铺：32200m2×7000元/ m2=22546万元③地下室车库：259个车位×4万元/个=1036万元（另地上96个车位只租不卖）①—③合计：26310万元故综合以上，本项目盈利约为26310万—21330万=4980万元但需说明的是，该盈利预测建立在住宅、商铺、地下室全部销售完毕的基础上，其中住宅销售按桂林市目前房地产情况有望完成，但商铺因定位问题，市民承受能力问题等因素，预计销售会有难度，而车位销售在桂林还未成气候，有车一族不多见，其中购买车位的人更是稀少，销售难度超过商铺，故本项目的盈亏平衡点，应建立在住宅销售100%，车位销售50%，商铺销售80%，这样才能收回投资成本投成本，即：总成本=住宅销售+车位销售收入×50%+商铺销售收入×80%，而销售只有达到以上各类百分比之上，方有可能盈利。
八、操作方案：方案（1）以现金投入方式，参股项目公司，参与项目全程操作。
预计股东各方共需投入资金1亿元，以滚动方式可操作完成本项目。
其资金使用计划如下：a、先期投入资金4000万元，具体用途：缴纳土地出让金2100万，支付1年安置过渡费300万，报建费500万，以房养路费300万，勘探设计费300万元，拆违补偿383万元，管理费100余万。
之后，可办理完成“四证一书”的有关手续，具备银行融资条件，现集琦公司承诺可以此项目质押获得银行信贷支持。
b、后期投入资金6000万元，具体用途：建设资金5000万元，拆迁安置过渡费318万，管理广告费682万元。
若集琦公司能顺利获得银行此中长期贷款3000万元，余下7000万元由股东各方出资完成，并凭此确定项目完成后利润分红比例。
此方案特点：a、因项目本身可变因素较多，造成投资风险较大，特别拆迁问题不能按时解决，财务费用相应增大，使己投入的资金处于进退两难境地；b、即拆迁顺利完成，要迅速回笼资金，销售必须采取一次性卖断方式。
但根据调查，除住宅销售预计顺利外，商铺和车位难度大。
目前桂林市的商铺主要是租赁为主，销售为铺，且该项目的商铺定位不明，如定位引进诸如新一佳等大型购物广场，按惯例一般采取租赁形式，虽租金有保障，但回收期较长，不利于快速回笼资金，若定位诸如小商品批发市场等类型的专业市场，则需要当地政府的政策导向，现政府并无此意，即便得到支持，也是租多买少，也不利于快速回笼资金。
c、由于项目在外地，协调困难，不便于经营管理，特别是要进行物业管理，难度更大。
d、我司作为上市公司，异地投资需取得长沙市政府等相关部门的认可。
e、如项目进展一切顺利，投资获得成功，年回报率在25%左右。
方案（二）不参与项目运作，只投入资金收取固定回报。
签于此项目后有一定的市场前景，可参照方案（一），根据实际情况投入一定资金，帮助项目启动，采取项目质押和集琦公司担保的形式，收取一定的投资回报率。
此方案特点：a、不参与项目管理，可减少与拆迁户的纠纷，采用集琦公司担保资金，可降低投资风险。
b、存在法律风险。
企业间的资金拆借行为，法律不予保证拆借回报，有可能造成资金被无偿占用。
建议以股权名义签定合同，利用股权方式进退资金，到期由集琦公司以每股相应价格回购股权，保证本金和回报的安全。
九、综合评述综上所述，如采取第一种方案，参与项目的具体运作，不可预计因素较多，拆迁难度大，拆迁价格不能统一，个别拆迁钉子户，漫天要价，且得不到当地政府的强力支持，工作协调困难，造成投入资金的高风险，建议不予采用。
如采取第二种方案，收取固定回报则风险相对较小，但需要说明的是担保问题，一是项目担保由于办不到实质手续难以操作，二是另一担保方的集琦公司根据以住的经验教训，因现金流的原因，到期要归还大量资金存在难度。
另外，作为本项目投资盈亏的关键在于商铺的销售，根据以往开发经验，要成功快速的培育一个专业市场的商业氛围，是很困难的，在长沙就有许多不成功的先例，一旦商铺销售达不到80%，此项目无法实行赢利，而要进入长期物业租赁管理。
以上调研，时间仓促，仅供参考。
桂林调研小组20012年8月9日。
