万科金域蓝湾首批次价格策略

万科全套商品房定价策略，原来一户一价是这样计算出来的!万科定价的艺术定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。

定价是一种“艺术”，是需求和供给的平衡，是竞争态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡......割鹿茸，一次割的太多，收获固然高，但是会把鹿割死；割的太少，又不能获得最大收益，房地产的定价其实就跟割鹿茸非常相似......今天就给大家分享《万科的一户一价定价策略》万科定价的原则均价代表什么？万科商品房核心均价确定流程万科格目标选定流程万科价格选择定价方法价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。

图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。

▲通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法，以解决定价问题。

然后，该定价方法有希望导致一个特定的价格。

万科选择定价方法—3C万科定价常用方法—市场比较法案例市场比较法进行步骤比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘客户分析法＋收益反推法投资者关注投资收益率。

因此对价格非常敏感，一旦价格超过预期时，便放弃购买；首置客户关注月供与租金比值关系，此类客户需要进行测算；当客户购买意向及价格意向非常清楚时，对客户意向的分析直接指导价格生成。

根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资客和周边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报率。

因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。

收益反推法是制定价格表的一个重要方法，适用范围：无直接可比物业；写字楼、商场物业；投资型物业，包括投资型住宅。

万科上限定价法项目有市场新产品类型，无法直接定价以上游的可替换产品为上限第五园TOWNHOUSE的上游产品为中信红树湾和天鹅堡的大平面单位，即总价的高限在230-250万元；第五园合院TH面积区间为180-200㎡，合院TH定价为1.15-1.25万元/㎡万科价值定价法项目有市场新产品类型，无法直接定价以片区外其他项目的该类产品与其他产品的比值作为参照制定本项目中该产品的价格区间万科价格策略篇策略的考虑因素我们在制定价目表的过程中，不时回过头来看一看，这几个方面是否都考虑到了，并且作出相应的安排.即使无法解决，也是思考和努力之后的选择。

金域蓝湾一期答客问整体篇1.金域蓝湾是哪家公司开发的？答：万科金域蓝湾是南京金域蓝湾置业有限公司开发的, 该公司为南京万科置业有限公司的全资子公司。

南京万科置业有限公司隶属于万科集团，在南京曾经开发过金色家园、光明城市、红郡和金域缇香等项目。

2.小区的土地使用年限？答：70年，自2008年3月7日至2078年3月6日。

3.小区的占地多少，总建面积多少，规划多少户？答：小区总占地约27万平米（约408亩）。

总建筑面积约70万平米，其中地上部分约55万平米，地下部分约15万平米。

约5000住户（4982户），由多幢16-33层高层板式建筑组成。

4.小区的容积率多少？绿化率多少？建筑密度多少？答：小区住宅整体容积率是2.00；绿地率约40%；建筑覆盖约14％。

5.小区分几期开发，何时全部完工？答：目前整体开发期数未确定。

6.项目东北两侧离河大约多远，绿地面积多大？答：项目的北侧和东侧离两河的间距约在100-200米，其中北侧政府规划绿地约3万平米，东侧政府规划绿地约为4.7万平米。

7.小区一期的占地多少，总建面积多少，规划多少户，何时全部完工？答：小区一期总占地约7万平米（约105亩）。

总建筑面积约15.5万平米，其中地上部分约12万平米，地下部分约3.5万平米。

约1000住户（986户），由2幢16层、6幢18层高层板式建筑共同组成。

8.一期何时交房？答：一期的1～4栋2010年4月30日装修交付9、一期户型位置是怎么分布的？答：一期总户数为986户。

目前一期主要有90平米的两房分别在1和2幢；115平米和135平米的三房、168平米的四房分别在3-8幢。

10、小区的建筑风格是什么样的？答：金域蓝湾采用新古典主义建筑风格，米色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量灰色糅合，使色彩看起来明亮、大方。

由古典柱式演化而成的简约的横、竖向线条对立面进行分割形成整齐的序列与韵律，给建筑群体带来非凡的整体感。

万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。

因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。

产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下15~20万20万~30万30~50万50万以上单价1500-20002000-25002500-30003000-35003500以上1．低端市场（戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。

开发技术层面要求不高。

（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者。

收入：年收入大多在3.5万以下。

家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查。

受教育程度：他们大多受过较高的教育。

置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。

购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。

购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。

2．中低端市场(郭豪铿)（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500~2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。

（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。

收入情况：年收入3万—5万。

家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。

职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。

受教育程度：受教育程度普遍不高。

置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅。

购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。

购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。

3．中端市场(郭豪铿)（1）市场特征：该类产品总价大多在20~30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。

闽江学院本科毕业论文(设计) 题目万科存货减值问题探讨学生姓名蔡鑫学号3138108007系别爱恩国际学院年级2013级专业财务管理（国际财务管理方向）指导教师汤新华职称教授完成日期2016年12月20日摘要在经济发展日新月异的今天,企业财务报表的使用者希望企业的财务报表能够真实地成果和财务状况。

然而,许多上市公司为了自身的利益,通过计提存货跌价准备等进行利润操纵。

本文通过对万科集团的存货跌价准备现状，背后所存在的问题进行分析，发现其存在不计成本地高价拿地的问题，并受宏观市场影响，导致2008-2009年，2014-2015年份都存在大幅度计提存货跌价准备的行为。

从会计学方面来说，此行为存在忽视相关规定的问题，但是此行为也是目前房地产行业为了去存货而不得已的行为。

关键词：存货跌价准备问题对策AbstractWith the rapid development of the economy, the users of the financial statements of the company hope that the financial statements of the enterprise can achieve real results and financial status. However, many listed companies make profit manipulation by means of provision for the decline of inventory. Based on the status of Vanke Group for inventories, behind the existing problems were analyzed, found that the existence of any local problems and get high, by the macroeconomic impact on the market, resulting in 2008-2009 years, 2014-2015 years there are substantial provision for inventories behavior. From the accounting point of view, this behavior exists to ignore the relevant provisions of the problem, but this behavior is also the current real estate industry in order to inventory and forced behavior.Key Words: Inventory Depreciation, Problem, Solution目录摘要 (2)一、引言 (5)二、存货跌价准备的问题 (5)三、万科 A 滥用存货跌价准备计提政策的案例分析 (6)（一）宏观经济状况对房地产行业的影响 (6)（二）隐藏在万科巨额计提存货跌价准备的问题 (8)1、万科的战略问题 (8)2、市场宏观情况变化 (9)四、对上市公司滥用存货跌价准备的治理方法 (10)（一）完善准则中关于存货跌价准备的判断标准 (10)（二）汲取先进理念，加强存货管理 (10)（三）建立完善的绩效考核体系 (11)（四）强化和完善公司治理结构 (11)（五）强化审计监督，加大审计力度 (11)五、结论六、参考文献 (12)七、致谢 (14)一、引言根据财政部于二〇〇六年发布的新会计准则中的《企业会计准则第八号——资产减值》，资产减值损失确定后，今后的会计计算时不允许将其转回。

项目开盘均价的制定一向让操盘手很头疼，价格定高了市场无法接受，价格定低了又损失利润，要找到当中的平衡点并不容易。

一般来说，在制定均价时，首先得确定定价目标和定价策略，然后在此基础上确定定价方法和策略。

一、定价目标“目标”是制定均价时首要考虑的因素，目标不同，定价的方法和策略也会不一样。

菲利普·科特勒在《营销管理》一书中指出企业定价的五种不同目标：获取利润、扩大销售、市场占有、改善形象、应对竞争。

如公司目标不是现金流而是最大利润，这时的定价可能就远远高于片区的平台价格，如上海的“汤臣一品”；如项目是位于郊区的大盘，公司目标是快速启动市场、扩大销售，也有可能在启动区低价入市，等市场形成气候，然后再调高价格；如跨区域品牌公司初次进入外地市场，考虑以强悍攻势推动市场洗牌，抢占市场份额，也可以低价入市；如公司品牌战略本来就是强悍的造城模式，大规模推出物美价廉的产品，也可以选择低价入市，比如碧桂园。

上述几种情况下，项目的定价不但低于竞争对手价格，甚至有可能低于成本价格。

与此同时，价格也会受到诸多因素影响，比如下图：二、均价策略万科认为，定价策略是整个定价体系中的灵魂和指导思想，直接决定了产品的整体定位和细部产品的价格表现，如何制定合理的价格策略是一个价格体系能否成功的第一步。

定价策略风车模型1.定价大拇指策略以价格将价值进行升华，树立NO.1形象。

2.定价钻点策略寻找项目中最受客户认可的一项产品，进行价格强化和扩大，树立高品质产品形象，与竞争对手建立差异化，形成杀手锏。

3.入市均价考虑因素（1）核心价值体现：价格能否体现项目的最突出、最稀缺的核心价值优势；（2）价格策略与促销策略：定价不但要考虑合理的价格，同时还需考虑整体的价格策略与优惠措施。

包括解筹时的价格与优惠，开盘的价格与优惠，开盘后销售价格与期间的促销优惠等。

（3）解筹开盘的市场形象：启动项目的整体销售，形成销售热点，树立销售信心。

（4）合理的销售风险、掌握价格主动权：如果入市价过低，一方面不利于项目形象确立，另一方面，无法实现项目的价值，无法实现发展商利益的最大化；如果入市价过高，无法为项目的销售中价值的提升预留足够的空间，而且面临一定的销售风险。