Business-重庆龙湖北城天街西城天街案例

案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。

随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。

成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。

西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。

重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。

它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。

烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。

商业管理公司商业管理公司主要管理商业中心（SHOPING MALL）、城市综合体等业态。

很多商业地产是由开发商的下属公司进行管理的，但商业地产的经营管理是非常复杂的，尤其是综合业态的商业地产，管理难度大、经营风险高，所以越来越多的商业地产由专业性的商业管理公司来管理目前比较成熟的商业地产经营管理模式中，把管理分为：经营性资产管理、招商租赁管理、客户服务管理、物业管理和财务管理。

一、三益佳柏资产管理有限公司，2012年初成立。

公司宗旨：做“商业定位、招商推广、商业运营以及建筑设计为一体”的商业地产全产业链服务商。

商业运营管理“内三策”原则——建立购物中心高度信息化的全流程运营系统;构建内部商管模块化培养系统;搭建适宜商业模式，促进产业链无缝对接。

项目案例：1、上海虹口龙之梦购物中心，28万平米2、绿地昆山陆家现代服务业综合园区,223万平米3、无锡华润万象城，40万平米4、常州华润万象汇，32万平米5、淄博华润五彩城，57万平米6、济南保利商业中心，28万平米7、上海四行仓库改建项目，6万平米8、苏州圆融生活中心，20万平米9、烟台证大大拇指广场，20万平米二、盈石资产管理有限公司，成立于2008年，由美国大型私募基金百仕通共同参与创建，是专业面向中国商业地产的经营管理机构，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业且全面的商业资产增值服务。

主要业务内容包括投资分析、综合性商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、招商管理、运营管理、消费者市场推广管理等商业地产管理一站式服务，帮助开发商经营管理购物中心、承包经营管理商业设施或购物中心，使资产得到稳定持续的增值。

执行总裁司徒文聪，上海新天地、正大广场操盘手。

项目案例：1、上海豫城时尚2、上海芳汇广场3、上海悦达889广场4、上海复地地杰商业项目5、镇江、盘锦水游城6、余姚国际广场7、上海益丰大厦三、汉博商业投资管理公司，2005年1月在北京成立。

龙湖是怎样炼成的？目录公司概况发展战略企业文化龙湖管控模式公司简介●龙湖地产创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。

于2004年向重庆以外开拓，开始由区域性的公司向全国性的公司转变，2006年集团总部改设为北京。

●截至2009年底，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳、常州、杭州和青岛十个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

●连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”，三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，连续10年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。

●2008年被国家工商行政总局认定为“中国驰名商标”。

●2009年龙湖集团则以超过183亿元的销售收入首次问鼎重庆市民营重点成长型企业销售榜冠军宝座。

发展历程●起步阶段（1995-2002），单项目、单业态起步。

✓1995年设立于重庆。

✓1997年4月龙湖第一个项目龙湖花园动土奠基。

✓2002年1月中央精神文明办、民政部授予龙湖花园“全国创建文明社区示范点”称号。

●发展阶段（2003-2005），单业态多项目、多业态尝试。

✓2003年8月，“龙湖”被认定为重庆市著名商标。

✓2003年12月，重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司成立。

✓2004年11月，成都龙湖地产发展有限公司成立。

发展历程●扩展阶段（2006-2009），多项目、多业态，多区域发展。

✓2005年12月，北京龙湖置业有限公司成立✓2007年8月，上海龙湖置业发展有限公司成立。

✓2007年11月，西安龙湖地产发展有限公司成立。

✓2008-2009年，随着无锡、沈阳、常州、杭州、青岛等地多块优质土地的获取，龙湖全国业务布局的城市数量增至10个。

历年销售情况●2000年总销售额３亿元。

从200３年-2007年，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段。

●2003年，龙湖聚焦于重庆开发销售收入为6.2亿元。

龙湖、金科、华宇楼盘英文名详解龙湖香樟林――Fragrant Garden Villa 蓝湖郡――Blue Lake Country 枫香庭――Waft Yard 紫都城――Fairy Castle 翠微清波――Charming Port 晶蓝半岛――King Land 好望山――Hill of Good Hope 水晶郦城――Crystal Town 观山水――River View 北城天街――Paradise Walk 金科廊桥水岸――Upper Vision 天湖美镇――Lake Paradise 东方王榭――Eastern Palace 云湖天都――A Lake of Music 华宇西城丽景――West Beautiful Scenery 北国风光――Northland Landscape 2008公寓――2008 Mansion 林泉雅舍――Enjoy Mountain Life in City 金沙港湾――Construction of City Emblem 秋水长天――Water of the Autumn 北城中央――North City of Central 1、龙湖香樟林别墅 Fragrant Garden Villa 龙湖地产第一个别墅项目，开盘时间2001年10月。

Fragrant Garden Villa，略偏女性化。

直译过来的意思是“芬芳的，花园，别墅”，取芳香园林中的别墅之意。

这个项目上市时间较早，属重庆早期顶尖级别墅。

英文案名虽然没有直接译出“香樟、樟树”，但fragrant garden已能表示出“空气清新芬芳的林园”之意。

在意境上已经达到效果。

蓝湖郡 Blue Lake County 蓝湖郡是龙湖在重庆的第二个别墅项目。

总占地1600亩,是重庆目前规模最大的纯别墅社区。

Blue Lake Country，偏中性化，直译过来是“蓝色、湖、社区”。

Blue Lake两个字已足以简洁表达出这个楼盘的意境，刻意在后面加上Country 显得生硬，但龙湖提到该项目时，总会强调“蓝湖郡大社区”概念，“社区”二字在为其周边楼盘价值提升起到了推动作用。

龙湖西城天街购物广场招商手册一、项目介绍龙湖西城天街购物广场位于重庆市九龙坡区，是龙湖集团旗下的大型购物中心。

项目总建筑面积为12万平方米，拥有近300家商铺，涵盖了时尚服饰、美食餐饮、休闲娱乐、文化艺术等多种业态。

周边辐射人口超过100万人，交通便利，地理位置优越。

二、招商定位本购物广场以年轻人为主要消费群体，同时涵盖家庭消费群体。

招商目标为国内外知名品牌、时尚潮流品牌以及特色个性店铺。

我们将打造一个集购物、休闲、娱乐、美食于一体的一站式消费体验中心，为消费者提供高品质、多样化的商品和服务。

三、商家入驻政策1、租金优惠：为优秀商家提供租金减免、租金分期等优惠政策。

龙湖西城天街购物广场作为重庆市北部新区最大的购物中心之一，为了吸引优秀的商家入驻，为消费者提供更好的购物体验，特别为优秀商家提供了租金减免、租金分期等优惠政策。

这些政策旨在帮助商家降低经营成本，提高盈利能力，同时也为商家提供了更加灵活的租金支付方式，让商家能够更加专注于经营和发展。

租金减免政策针对的是在行业内具有较高知名度和良好信誉的商家，这些商家能够为购物广场带来更多的人气和客流，提高消费者的购物体验。

符合条件的商家可以获得一定比例的租金减免，减免比例根据商家的具体情况而定。

租金分期政策则针对的是有一定经营规模和稳定收入的商家，这些商家可以通过分期支付的方式，更加灵活地安排资金，减轻资金压力。

分期支付的方式可以根据商家的具体需求和资金状况进行定制，让商家在不影响经营的情况下更加轻松地支付租金。

总之，龙湖西城天街购物广场的租金优惠政策是为了吸引更多的优秀商家入驻，为消费者提供更好的购物体验。

通过这些政策，商家可以更加轻松地入驻购物广场，专注于经营和发展，提高盈利能力。

购物广场也能够吸引更多的人气和客流，提高整体的经营效益。

2、装修支持：提供免费装修设计和施工指导，帮助商家打造个性化店铺。

龙湖西城天街购物广场致力于为商家提供优质的商业环境，为此，我们特别提供了免费的装修设计和施工指导服务。

龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。

龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。

2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。

龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。

一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。

2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。

3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。

目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。

龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。

龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。

北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。

龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。

——龙湖集团董事长吴亚军龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。

随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。

计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。

其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。

龙湖能够迅速崛起，得益于其快速积累的丰富产品线。

早在2003年，重庆龙湖•北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。

目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战略合作关系。

天街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。

星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。

MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。

从北城天街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。

按照公开目标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%～20%。

龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%，就是租金收入100元，毛利有78元;北城天街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左右。

除收益率外，以龙湖目前所处的发展阶段，商业物业开发、持有及经营，对企业还会带来多个层面的复合价值。

案例提供：华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司项目概况投资商：重庆龙湖置业有限公司总建筑面积：280000平方米。

由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅区组成。

所属区域：重庆市江北区。

该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。

基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园--金融街区等。

改造案例分析：北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。

购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区，及一层停车库所组成。

项目于非典时期进行招商并于2003年10月陆续开业，项目建筑为重庆首创的内置商业步行街。

面临激烈的市场竞争，华夏柏欣和龙湖商业公司共同对整个项目进行全方位的调整，包括购物广场的整体定位、业态、室内装修及导视系统等各方面。

在进行了丰富的市场调研和商圈分析基础上，华夏柏欣肯定了北城天街的发展潜力，将其定位提高，并根据购物中心之发展趋势，对其进行业态、租户组合的调整及铺位的重新规划。

包括：将A区原有的较为中档的店铺调整为国际性品牌，将B区原有的家具店移走，引入青春时尚品牌。

同时，适度调高餐饮比例，加入了更多休闲餐饮租户等。

不仅如此，在硬性设施、环境美术和标志系统设计方面，华夏柏欣和龙湖商业公司竭力做到购物中心人性化，将一系列购物体验之理念融入其中。

包括：将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设计；在广场中心加设了能遮挡阳关和风雨的蓬顶结构；在购物中心各主要位置加设了时尚及实用之导视系统等。

在华夏柏欣和龙湖商业公司的共同努力和专业碰撞下，北城天街取得了巨大的成功，每周末的人流量达到20万人次/天；出租率也达到100%，更是有不少商家在等待进场。

重庆龙湖• 北城天街经过2年之改造，现今已成为重庆市江北区最具代表性之时尚购物中心。

改造前龙湖·北城天街之问题问题一：客流不足问题二：商户档次参差问题三：灯箱、店招混乱问题四：垂直交通不足问题五：半开放式的建筑形式受天气影响问题六：次通道众多华夏柏欣整个项目进行了全方位调整，包括整体定位、业态、室内装修及导示系统各个方面，并提出了打造“时尚中心”的模式。

龙湖地产案例研究2010年06月易居中国 • 克而瑞（中国）集团• 研究中心1以时间序列，探寻龙湖成长密码，主要回答三大问题。

做什么Step 3• 龙湖腾飞阶段为什么做Step 2• 龙湖起飞阶段Step 1怎么做• 龙湖培育阶段2一 培育阶段一、潜龙在渊，厚积薄发龙湖培育阶段 （1995--2004） （1995--2004）二、精耕细作,构筑专长 三、夯实物业，价值延伸31 潜龙在渊，厚积薄发从单一的住宅业务模式拓展至以住商结合的开发模式住宅2003 2002 1999 1995企业成立，名为“重庆佳 辰经济发展有限公司”申 请建设2000小康工程。

开 工兴建龙湖第一个项目— —重庆龙湖南苑4成立商业经营有限公 司，标志着龙湖正式进 军商业地产开发重庆龙湖西苑项目。

产品定位于中高端物业， 主要产品形态为花园洋房更名为“重庆龙湖置业 发展有限公司”, 成立 北京龙湖置业发展有限 公司。

标志着龙湖将走 出西南，迈向全国住宅+商业1 潜龙在渊，厚积薄发在培育阶段，龙湖经历了单业态单项目——单业态多项目——多业态多项目的 自然演进过程第一阶段 1997年-1999年 单业态单项目串联 开发结构第二阶段 1999年-2001年 单业态多项目并联第三阶段 2002年-2004年 多业态多项目并联糖葫芦型 作完一个项目 再做下一个 探究房地产开 发与运做鱼骨型 一个主脉多个 项目同时开展 住宅业态掌握日益成熟， 并在单一业态快速推进与 精耕细作并举 香樟林井田型 高层、多层、别 墅、商业、办公多 种业态多个项目 初涉商业项目，完善业 务结构 水晶郦城特点战略意图标志项目龙湖花园北城天街 蓝湖郡52 精耕细作,构筑专长实施产品差异化战略， 开发高品质产品，产品与服务向高端延伸•从普通住宅到别墅专家，实现产品升级项目图片龙湖花园 （19972001)产品标志性• 首创重庆板式围合、景观先行的混 合别墅产品，拉开龙湖高品质产品 开发的序幕。

与成都太古里相似的改造案例一、九龙坡·龙湖时代天街九龙坡·龙湖时代天街是位于重庆市九龙坡区的一个商业综合体，与成都太古里相似之处在于其独特的建筑风格和丰富的商业体验。

该项目的设计灵感来源于古代的城市街区，通过模拟传统的街道布局和建筑形式，打造出一个融合了购物、娱乐、餐饮和文化艺术的综合性商业区。

龙湖时代天街的改造案例是一个成功的商业项目，它吸引了大量的人流和客户，成为了九龙坡区的一个地标性建筑。

二、上海·外滩上海的外滩是一个著名的商业街区，与成都太古里类似，它也是一个集购物、餐饮、娱乐和文化艺术于一体的综合性商业区。

外滩的改造案例是一个成功的城市更新项目，通过对建筑的翻新和改造，使这个地区焕发出新的活力。

外滩的建筑风格独特，融合了欧洲和中国的元素，给人一种独特的美感和文化体验。

三、北京·三里屯北京的三里屯是一个时尚的购物和娱乐街区，与成都太古里相似，它也是一个以商业为主导的综合性商业区。

三里屯的改造案例是一个成功的城市更新项目，通过对建筑的改造和文化的引入，使这个地区成为了北京市的一个热门旅游景点和时尚潮流中心。

三里屯的建筑风格多样，有许多国际知名品牌的旗舰店和独立设计师的精品店，给人一种时尚和国际化的感觉。

四、广州·珠江新城广州的珠江新城是一个现代化的商业中心，与成都太古里相似，它也是一个集购物、娱乐、餐饮和住宅于一体的综合性商业区。

珠江新城的改造案例是一个成功的城市更新项目，通过对建筑的改造和规划，使这个地区成为了广州市的一个繁华商业区和高端住宅区。

珠江新城的建筑风格现代简约，与周边的高楼大厦相得益彰，给人一种现代化和高端的感觉。

五、深圳·华强北深圳的华强北是一个知名的电子产品批发市场，与成都太古里相似，它也是一个集购物、娱乐和科技创新于一体的综合性商业区。

华强北的改造案例是一个成功的商业项目，通过对建筑的改造和科技元素的引入，使这个地区成为了深圳市的一个科技创新中心和购物天堂。