折现率与资本化率及其估测

确定资本化率准确评估房地产价格收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。

收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。

在运用收益法评估房地产价格时，资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素，资本化率如果使用不当，尽管只有1％的细微差距，评估出的房地产价格也将会产生极大不同。

资本化率确定的几种方法根据《房地产估价规范》，资本化率的确定主要有以下几种方法。

1．市场提取法。

通过收集市场上三宗以上类似房地产价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求取资本化率。

我们已经知道V＝a／r的收益法基本计算公式，在掌握了市场上类似房地产价格及收益后，便不难算出各自的房地产收益率了，再通过平均或更为精确的加权平均，便可以求出市场上类似房地产的投资收益率即资本化率。

市场提取法的理论基础是收益决定价格，对于一项商业性房地产来说，其年净收益就是年净租金收入，a／r实际就是“租售比”，是资本化率的另一种形式。

在实际中，估价人员在评估房地产价格时，常常会将“租售比”作为测算一宗房地产价格的重要参考，会在现场查勘某一物业后根据租售比初步判断这物业大约值多少钱，然后再收集资料进行相应的测算。

房地产的价格是由收益率决定的，收益越低，资本化率也应该越低。

我们在实际操作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客观租金，在计算资本化率时需要我们仔细判断、甄别。

同样市场中很多房地产成交价格也是非正常情况，比如交易中心的部分资料，一些成交价格和市场价格明显不一致，交易双方出于各种目的如为了偷税、逃税而隐瞒真实价格，申报的成交价格往往低于正常市场价格。

因此我们在做评估报告的时候，需要对每一个数据都有一个评定修正的过程，使之更趋于合理，而并不是所有的数据都能直接采用2．复合投资收益率法。

资产评估方法的比较研究摘要资产评估是运用评估方法对资产在一定时点的潜在价值进行客观估算的过程，是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动，是一种将资产市场化的行为。

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，但就资产评估方法本身来讲，它并不是为资产评估所独有。

资产评估所运用的各种方法，是利用或借用工程技术、经济核算、统计、会计等学科中的技术方法，并根据自身的特点组合成一整套资产评估的方法体系。

资产评估方法可以归纳为三种，即国际上公认的三大评估方法：成本法、收益法和市场法。

各种评估方法具有各自不同的评估思路、前提条件和数据来源。

对形态各异、种类繁多的资产实施评估，选择评估方法总是有侧重和优选顺序的。

在实务中，由于各种资产属性、特点、状态的差别，使得不同种类资产常常与特定评估方法相适应。

学习资产评估的方法，不但要全面掌握每一条资产评估途径及方法的内涵、技术要求、适用条件，而且还要全面掌握各个评估途径之间的内在逻辑关系，以及配合适用要领等。

关键词：市场法，收益法，成本法，关系及选择Comparative Study of Assets EvaluationABSTRACTAssessment of asset valuation method is to use the assets in a certain point in time estimate the potential value of an objective process, is the estimated assessed value of the assets present a professional activity and is the asset market behavior. Assets assessment is estimated assessed value of the assets to achieve the technical means, but in terms of assets evaluation method itself, it is not unique to the property assessment. Assets to assess the use of various methods is the use of or borrowing engineering, economic, accounting, statistics, accounting and other disciplines in the technical methods and in accordance with their own characteristics to form a set of asset valuation methodology. Asset valuation method can be summarized into three, namely, the three internationally recognized assessment methods: cost, income approach and market approach. Various assessment methods have their own assessment of different ideas, precondition and data sources. On various shapes, a wide range of assets assessment, selection of assessment methods are always focused and optimized sequence. In practice, due to various assets, properties, characteristics, status differences, making different types of assets are often adapted to specific assessment methods. Learning asset valuation method is not only to assess the full picture of the assets of each of the content means and methods, technical requirements, application conditions, but also to assess the full picture of all the internal logic of relations between means and with the application of essentials.KEY WORDS: The m arket’s approach, The i ncome’s approach, The cost, Relationships and choose目录前言 (1)第1章市场法 (2)1.1市场法的含义 (2)1.2市场法应用的基本前提 (2)1.3市场法的基本程序 (3)1.4市场法的适用范围 (3)1.5市场法的具体方法 (4)1.5.1 市场折扣法 (4)1.5.2 成本市价法 (4)1.5.3 价格指数法 (5)1.5.4 功能价值类比法 (5)1.6市场法的优缺点 (5)第2章收益法 (6)2.1收益法的含义 (6)2.2 收益法的基本前提 (6)2.3 收益法的基本程序 (7)2.4 收益法的基本参数 (7)2.4.1 收益额 (7)2.4.2 折现率或本金化率 (8)2.4.3 收益期限 (8)2.6 收益法的评估方法 (8)2.6 收益法的优缺点 (10)第3章成本法 (11)3.1 成本法的含义 (11)3.2成本法应用的前提条件 (11)3.3 成本法评估资产的程序 (11)3.4 重置成本的估算方法 (12)3.4.1重置核算法 (12)3.4.2价格指数法 (12)3.4.3功能价值法 (13)3.4.4规模经济效益指数法 (14)3.5.1实体性贬值及其估算方法 (15)3.5.3经济性贬值及其估算方法 (17)3.6 成本法的优缺点 (17)第4章资产评估基本方法的关系 (18)4.1资产评估基本方法之间的关系 (18)4.1.1资产评估方法之间的联系 (18)4.1.2资产评估方法之间的区别 (18)4.2资产评估基本方法的选择 (19)结论 (20)谢辞 (21)参考文献 (23)前言近年来，国家对资产评估的发展高度重视，以及建立创新型国家的发展战略的确立，使资产评估发展面临新的机遇与挑战。

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法： 使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。

资产评估-5(总分90,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 某资产评估机构对一矿山探矿权资产进行评估。

已知该探矿权资产重置全价为700万元，地勘风险系数为0.3，技术性贬值系数为0.15。

则该探矿权资产评估价值为( )万元。

A. 740.52B. 563.5C. 682.5D. 822.82. 下列各项中，说法正确的是( )。

A. 软件产品是有形的B. 软件交换价值就是指软件价值C. 对于大型系统软件，一般采用市场法进行评估D. 软件的价值与该软件是自行开发或是引进，是多次转让还是一次转让无关3. 由于社会对产品的需求量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值称为( )。

A. 功能性贬值B. 实体性贬值C. 经济性贬值D. 无形损耗贬值4. 设某设备预计可生产产品500000件，现在已生产了500000件，但因为维护良好和因为进行过大修，各种损耗已得到补偿，预计还可生产300000件，则其实体性贬值率为( )。

A. 100%B. 37.5%C. 16%D. 62.5%5. A公司会计核算制度健全，会计资料完整，其评估基准日的应收账款科目余额为150万元。

查看该公司前4年的资料，得出该公司前4年的应收账款余额合计额为900万元，实际发生的坏账损失额为30万元。

则评估基准日该应收账款的评估值为( )万元。

A. 130B. 145C. 150D. 127.666. 从本质上讲，商标权的价值主要取决于( )。

A. 取得成本B. 设计和宣传费用C. 商标所能带来的收益D. 新颖性和创造性7. 运用收益法评估企业价值时，预期收益预测的基础是评估时点的( )。

A. 实际收益B. 客观收益C. 净利润D. 净现金流量8. FOB价格为( )。

A. 到岸价B. 离岸价C. 到岸价+途中保险和国外运杂费D. 离岸价+途中保险费和国外运杂费9. 运用收益法评估房地产时，关于房地产总费用的计算公式，下列正确的是( )。

第八章企业价值评估题库1-2-10[单选]是评价企业价值的一种具体技术方法，适用于未来预期收益相对稳定、所在行业发展相对稳定的企业价值评估。

A.年金法B.分段法C.风险累加法D.加权平均法【该题针对“[新]收益法在企业价值评估中的运用”知识点进行考核】[单选]企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值，得出的是。

A.企业整体价值B.企业股东全部权益价值C.股东部分权益价值D.企业部分价值【该题针对“[新]企业收益及其预测”知识点进行考核】[单选]企业的资产总额为5亿元，其中长期负债与所有者权益的比例为4：6，长期负债利息率为6%，评估时社会无风险报酬率为5%，社会平均投资报酬率为8%，该企业的风险与社会平均风险的比值为1.2，该企业的所得税率为25%，采用加权平均成本模型计算的折现率应为A.8.17%B.7.56%C.6.98%D.6.96%折现率=40%×6%×1-25%+60%×[5%+8%-5%×1.2]=6.96%【该题针对“[新]折现率和资本化率及其估测”知识点进行考核】出处：山东11选5 https://;[单选]正常的投资报酬率该投资的机会成本。

A.不能低于B.不能高于C.应等于D.高于低于等于均可【该题针对“[新]折现率和资本化率及其估测”知识点进行考核】[单选]甲企业持有乙公司非上市股票2000股，每股面额1元，乙公司经营稳健，盈利水平波动不大，预计今后5年红利分配每股分别为0.20元、0.21元、0.22元、0.19元、0.20元。

乙公司的风险系数为2%，5年期国债的利率为11%，试评估这批股票的价值最接近于元。

A.408B.3145C.4087D.10734年金法，折现率=11%+2%=13%P=A13%A=[2000×0.20×PF，13%，1+2000×0.21×PF，13%，2+2000×0.22×PF，13%，3+2000×0.19×PF，13%，4+2000×0.20×PF，13%，5]PA,13%,5 =400×0.8850+420×0.7831+440×0.6931+380×0.6133+400×0.54283.5172=408.86元P=408.8613%=3145.08元【该题针对“[新]收益法在企业价值评估中的运用”知识点进行考核】[单选]某企业的投资总额为2000万元，其中长期负债与权益资本比例为5∶5，借债利息率为6%，经测定，社会无风险报酬率为5%，该企业的风险报酬率为3%，所得税率为25%，采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为。

第十章企业价值评估学习重点：1.收益法中的年金法、分段法2.企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法3.折现率选择的基本原则，计算方法4.保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法第一节企业价值评估及其特点一、企业的定义及其特点（一）定义企业是由各个要素资产围绕着一个系统目标，发挥各自特定的功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体及其相关权益的集合或总称。

（二）企业作为一类特殊的资产，具有自身的特点：1.盈利性企业作为一类特殊的资产，其经营目的就是盈利。

2.持续经营性持续经营是保证正常盈利的一个重要方面。

3.整体性各个要素资产可以被整合为具有良好整体功能的资产综合体。

整体性是企业区别于其他资产的一个重要特征。

4.权益可分性企业的权益可分为股东全部权益和股东部分权益二、企业价值评估对象的界定1.企业价值评估的内涵在中国资产评估协会2004年12月30日颁布的《企业价值评估指导意见（试行）》第三条中明确指出：“本指导意见所称企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”不论企业价值评估的是哪一种价值，它们都是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力的市场表现。

（1）企业整体价值企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值，或用企业所有者权益价值加上企业的全部付息债务价值表示。

企业整体价值＝企业所有者权益价值＋全部付息债务价值企业整体价值＝总资产价值-非付息债务价值资产＝负债＋所有者权益＝全部付息债务＋非付息债务＋所有者权益（2）企业股东全部权益价值就是企业的所有者权益价值或净资产价值（3）股东部分权益价值其实就是企业一部分股权的价值，或股东全部权益价值的一部分。

2.企业价值评估具有以下特点：（1）评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体；（2）决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力；（3）企业价值评估是一种整体性评估。

专利评估方法：折现率的估算折现率的确定折现率是资本的收益率，它与利率是不同的。

通常所说的利率是资金的报酬，只表示资金（资产）本身最基本的获利能力，与使用条件、用途以及占有者没有直接关系。

而折现率则要综合考虑资产的使用条件、用途和占有者等因素对资产获利能力的影响。

确定折现率的方法包括构成法、股利增长模型、资本资产定价模型及资本加权平均成本。

在折现率的测算过程中，无风险报酬率的选择相对比较容易一些，通常是以政府债券利率和银行储蓄利率为参考依据。

而风险报酬率的测算相对比较困难，它因评估对象、评估时点的不同而不同。

就企业而言，在未来的经营过程中要面临着经营风险、财务风险、行业风险、通货膨胀风险等。

从投资者的角度来看，投资要承担一定的风险，就要有相对应的补偿，风险越大，要求补偿的数额就越大，风险补偿额相对于风险投资额的比率就叫风险报酬率。

在测算报酬率的时候，评估人员应注意以下因素：①被评估企业在国民经济中的地位；②被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位；③被评估企业所在的行业投资风险；④企业在未来的经营中可能承担的风险等。

在充分考虑和分析了以上各因素以后，风险报酬率可通过以下两种方法估测。

1 风险累加法企业在其持续经营过程中可能要面临许多风险，像前面已经提到的行业风险、经营风险、通货膨胀风险等。

风险累加法通常应当考虑的因素包括市场权益风险、公司规模风险、行业和市场经营风险、财务风险等。

将企业可能面临的风险对回报率的要求予以量化并累加，便可得到企业评估折现率中的风险报酬率。

用数学公式表示：风险报酬率＝行业风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率行业风险主要指企业所在行业的市场特点、投资开发特点以及国家产业政策等因素造成的行业发展不确定性给企业预期收益带来的影响。

经营风险是指企业在经营过程中，由于市场需求变化、生产要素供给条件变化以及同类企业的竞争给企业的未来预期收益带来的不确定性影响。

财务风险是指企业在经营过程中资金的融通、调度、周转可能出现的不确定性因素影响企业的预期收益。

2014年资产评估基础讲义：收益法在企业价值评估中的应用.第四节收益法在企业价值评估中的应用一、收益法评估企业价值的核心问题运用收益法评估企业价值关键在于以下三个问题的解决：（一）要对企业的收益予以界定。

企业的收益能以多种形式出现，包括净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净现金流量（企业自由现金流量）等。

（二）要对企业的收益进行合理的预测。

（三）要选择合适的折现率。

二、收益法的具体评估技术思路（一）企业持续经营假设前提下的收益法1.年金法。

⑴年金法的基本公式P＝A/r（10－1）式中：P——企业评估价值；A——企业每年的年金收益；r——资本化率。

【注意】和教材第二章48页公式2－14原理一样。

⑵年金法的公式变形用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。

【例10－1】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。

解法一：⑴先计算未来5年的预期收益额的现值120×0.6209＝437⑵计算五年预期收益额的等额年金值A×（P/A，10%，5）＝437A＝437÷3.7907＝115.3万元⑶按照公式10－1，计算待估企业价值Ｐ＝Ａ／10%＝115.3／10%＝1153（万元）解法二：按照教材的解法如下：P＝（100×0.9091＋120×0.8264＋110×0.7513＋130×0.6830＋120×0.6209）÷（0.9091＋0.8264＋0.7513＋0.6830＋0.6209）÷10%＝（91＋99＋83＋89＋75）÷3.7907÷10%＝437÷3.7907÷10%＝1153（万元）2.分段法。

论企业价值评估中折现率的性质与选择【摘要】企业价值评估是评估企业经营绩效和未来发展潜力的重要工具，而折现率在企业价值评估中扮演了至关重要的角色。

本文首先介绍了折现率的定义与含义，然后详细分析了折现率的性质及影响因素，以及确定折现率的方法和步骤。

接着探讨了选择合适的折现率对企业价值评估的影响，最后讨论了折现率与风险之间的关系。

结论部分强调了折现率在企业价值评估中的关键作用，并指出选择合适的折现率能够更准确地评估企业的价值。

通过本文的阐述，读者可以更加清晰地了解折现率在企业价值评估中的重要性，以及如何选择合适的折现率来进行准确评估。

【关键词】企业价值评估、折现率、性质、影响因素、确定方法、影响、风险、重要性、准确评估、选择、步骤、关系。

1. 引言1.1 介绍企业价值评估的重要性企业价值评估是对企业在未来一段时间内所创造的现金流量进行衡量和估值的过程。

在当今竞争激烈的商业环境中，企业需要不断提升自身价值，以保持竞争力和持续发展。

进行准确的企业价值评估显得尤为重要。

企业价值评估能够帮助企业管理者了解企业的真实价值，为企业决策提供依据。

通过评估企业的价值，管理者可以更好地制定战略规划、进行投资决策、合理配置资源，并在市场竞争中占据有利地位。

企业价值评估也是评估企业绩效和风险的重要手段，能够帮助管理者全面了解企业的经营状况，及时调整经营策略，提高企业的盈利能力和市场竞争力。

企业价值评估不仅是企业管理者必备的能力和技能，也是企业持续发展和经营管理的重要保障。

只有通过科学、准确的企业价值评估，企业才能更好地应对市场变化，实现可持续发展。

1.2 概述折现率在企业价值评估中的作用折现率在企业价值评估中扮演着至关重要的角色。

它是评估企业未来现金流的现值时所采用的利率，反映了时间价值的观念，也被称为资本化率或折现率。

在企业价值评估中，折现率的选择直接影响到评估结果的准确性和可靠性。

折现率可以帮助评估企业未来现金流的价值。

折现率与价值评估问题探析[摘要] 折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本，正确的折现率是投资者能够从一项相似的投资中得到的回报率。

折现率与资本化率既有区别又有联系。

折现率是房地产评估，企业价值评估的重要参数。

[关键词] 折现率；房地产评估；企业价值评估折现率一直是资产评估实务中的热点问题之一。

折现率稍微一变化，就可能导致被估资产价值的重大变化，因此，确定正确的折现率就显得尤为重要。

笔者在本文中初步探讨了折现率与资本化率的一点区别，以及折现率在房地产评估和企业价值评估中应注意的问题和确定的方法。

1 折现率与资本化率折现率与资本化率在本质上并没有多大的区别，都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适用场合不同。

折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率。

在内涵上折现率与资本化率也稍微有些区别。

折现率可被视为投资中对收益流要求的回报率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此折现率一般由无风险报酬率与风险报酬率组成。

前者通常由政府债券的利率决定，后者取决于特定资产的风险状况。

资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率外，还反映资产收益的长期增长前景。

用公式表示为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率；资本化率=折现率-未来年收益的增长率。

当其他条件相同时，收益增长越快的资产价值也就越高。

因此需要将未来收益增长率从折现率中扣除。

只有当资产的年收益增长率为零时，折现率才与资本化率相等。

由于在现实中，任何企业都不可能永远保持高速增长，而且高增长意味着高风险，即需要较高的风险报酬率，所以未来收益率不可能超过折现率。

2 房地产评估中的折现率折现率实质上是房地产投资的报酬率，在进行房地产评估时所估算确定的资本化率应等同于与获取评估对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。

不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，折现率并不相同。

折现率和资本化率是财务管理中两个重要的概念，它们分别用于计算不同的财务指标，有着不同的含义和计算方法。

本文将从折现率和资本化率的定义、计算方法和应用等方面进行详细解析，以便读者更好地理解这两个概念。

一、折现率的定义和计算方法折现率是指资金在未来时间内的价值相对于现在的价值。

通俗地讲，就是用现在的一定金额去投资，未来可以获得的收益要怎么才能等值于现在的这笔钱。

折现率通常用来评估未来现金流的价值，是财务决策中十分重要的一个概念。

折现率的计算方法可以用以下公式表示：折现率 = 1 / (1 + r)^n其中，r为贴现率，n为时间期数。

折现率的应用非常广泛，比如在财务评估中进行净现值、内部收益率和贴现现金流等计算时都会用到折现率。

二、资本化率的定义和计算方法资本化率是指企业以资产报酬率为基础，按照特定的方法将企业未来一段时间内的收益资本化成为企业的价值。

资本化率是评估企业价值和发展潜力的重要指标，对于投资者和企业管理者都具有重要意义。

资本化率的计算方法可以用以下公式表示：资本化率 = 年净利润 / 资产总额其中，年净利润为企业年度的净利润，资产总额为企业的总资产。

资本化率的应用主要体现在企业估值、投资决策和资产配置等方面，是企业财务管理中不可或缺的重要指标。

三、折现率和资本化率的区别折现率和资本化率都是与资金价值相关的概念，但它们有着不同的含义和应用场景。

主要区别可以从以下几个方面来进行说明：1. 含义不同：折现率主要用于计算资金在未来时间内的价值，是衡量未来现金流的价值的指标；而资本化率是将企业未来一段时间内的收益资本化成为企业的价值，是衡量企业发展潜力和价值的指标。

2. 计算方法不同：折现率的计算方法是通过时间价值的概念，将未来的现金流贴现到当前的价值；而资本化率是通过比较企业年度的净利润和总资产的比值来计算。

3. 应用场景不同：折现率主要应用于财务评估中的净现值、内部收益率和贴现现金流等计算；而资本化率主要应用于企业估值、投资决策和资产配置等方面。

折现率资本化率的关系
折现率和资本化率在财务和投资领域中都是非常重要的概念，
它们之间存在着密切的关系。

首先，让我们来解释一下这两个概念。

折现率是指在不同时间点上货币的价值之间的比较。

在投资领
域中，折现率用于计算未来现金流的现值，以考虑时间价值的影响。

通常情况下，折现率越高，未来现金流的现值越低，因为高折现率
意味着对未来现金流的贴现程度更高，反之亦然。

资本化率是指投资的回报率，也可以理解为资本成本。

它表示
投资所能获得的收益率，是投资的盈利能力的一种度量。

资本化率
越高，意味着投资所能带来的回报越高，而资本化率低则意味着投
资回报较低。

这两个概念之间的关系在于它们都涉及到未来现金流的价值。

折现率影响着未来现金流的现值计算，而资本化率则反映了投资的
回报率。

在实际应用中，折现率和资本化率常常被用来评估投资项
目的可行性和价值。

投资项目的现值取决于折现率，而投资项目的
回报则取决于资本化率。

总的来说，折现率和资本化率之间的关系可以用简单的公式表示，资本化率 = 1 / (1 + 折现率)。

这个公式清楚地表明了折现率和资本化率之间的倒数关系。

当折现率上升时，资本化率下降，反之亦然。

因此，折现率和资本化率之间的关系是密切相关的，它们在投资决策和资金管理中都扮演着重要的角色。

通过合理的折现率和资本化率的运用，投资者和企业可以更准确地评估和比较不同投资项目的价值和回报，从而做出更明智的决策。

折现率和资本化率不同的例题折现率和资本化率是财务管理中经常使用的两个重要概念。

折现率是用于计算未来现金流量的现值的利率，而资本化率则是用于计算企业的资本成本的利率。

举例来说，假设一家公司正在考虑投资一个新的项目，预计未来五年内该项目将产生100,000美元的现金流入。

如果公司决定使用10%的折现率来计算这些现金流的现值，那么五年后这100,000美元的现金流的现值将会是多少呢？假设未来五年内的现金流按照每年20,000美元的速度产生。

使用折现率进行计算，我们需要将每年的现金流除以(1+折现率)的年数次方来计算现值。

因此，现值的计算如下：第一年的现值 = 20,000 / (1+0.10)^1 = 18,181.82美元第二年的现值 = 20,000 / (1+0.10)^2 = 16,528.93美元第三年的现值 = 20,000 / (1+0.10)^3 = 15,026.30美元第四年的现值 = 20,000 / (1+0.10)^4 = 13,659.36美元第五年的现值 = 20,000 / (1+0.10)^5 = 12,427.60美元将上述计算结果相加得到的总现值就是该项目的净现值，即76,824.01美元。

而资本化率是用于计算企业的资本成本的利率。

资本成本是指企业使用各种资本来源所需支付的费用，包括债务利息和股权投资的回报率。

资本化率通常是根据企业资产的风险水平和市场利率来确定的。

例如，假设一家公司有100万美元的债务和500万美元的股权投资，并且债务对应的利率为6%，股权投资的回报率为10%。

那么这家公司的资本化率可以通过将债务和股权投资的权重乘以各自的利率，并相加得到：资本化率 = (100万美元 / (100万美元 + 500万美元)) * 6% + (500万美元 / (100万美元 + 500万美元)) * 10%= 1/6 * 6% + 5/6 * 10%= 0.1667 * 0.06 + 0.8333 * 0.10= 0.01 + 0.08333= 0.09333 或 9.33%因此，该公司的资本化率为9.33%。

资产评估学
现金流量表表现的仅仅是这个过程的结果。

所以，企业收益预测不能简单地等同于企业损益表或现金流量表的编制，而是利用损益表或现金流量表的已有栏目或项目，通过对影响企业收益的各种因素变动情况的分析，在评估基准日企业收益水平的基础上，对应表内各项目（栏目）进行合理地测算、汇总分析得到所测年份的各年企业收益。

表8.3是一张可供借鉴的收益预测表。

如测算的收益层次和口径与本表有差异，可在本表的基础上进行适当地调整。

如采用其他方式测算企业收益，评估人员可自行设计企业收益预测表。

表8.3 企业20××—20××年收益预测表 单位：万元
企业未来3～5年的预期收益测算可以通过一些具体的方法进行。

而对于企业未来更久远的年份的预期收益，则难以用具体的测算方法测算。

可行的方法是，在企业未来3～5年预期收益测算的基础上，从中找出企业收益变化的取向和趋势，并借助某些手段，诸如采用假设的方式来把握企业未来长期收益的变化区间和趋势。

比较常用的假设是保持假设，即假定企业未来若干年以后各年的收益水平维持在一个相对稳定的水平上不变。

当然也可以根据企业的具体情况，假定企业收益在未来若干年以后将在某个收益水平上，每年保持一个递增比率等。

但是，不论采用何种假设，都必须建立在合乎逻辑、符合客观实际的基础上，以保证企业预期收益预测的相对合理性和准确性。

8.2.3 折现率和资本化率及其估测
折现率是将未来有限期收益还原或转换为现值的比率。

资本化率是将未来无限期收益转
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作为投资报酬率通常由两部分组成：⼀是正常投资报酬率；⼆是风险投资报酬率。

正常报酬率亦称为⽆风险报酬率，它取决于资⾦的机会成本，即正常的投资报酬率不能低于该投资的机会成本。

这个机会成本通常以政府发⾏的国库券利率和银⾏储蓄利率作为参照依据。

风险报酬率的⾼低主要取决于投资的风险的⼤⼩，风险⼤的投资，要求的风险报酬率就⾼。

1、企业评估中选择折现率的基本原则（掌握） （1）折现率不低于投资的机会成本。

在现实⽣活中政府发⾏的国库券利率和银⾏储蓄利率可以称为投资者进⾏其他投资的机会成本。

（2）⾏业基准收益率不宜直接作为折现率。

⾏业基准收益率是着眼于拟建项⽬对国民经济的净贡献的⾼低，包括拟建项⽬可能提供的税收收⼊和利润，⽽不是对投资者的净贡献。

因此，不宜直接将其作为企业产权变动时价值评估的折现率。

（3）贴现率不宜直接作为折现率。

2、风险报酬率及折现率的测算 在测算风险报酬率的时候，评估⼈员应注意以下因素： （1）国民经济增长率及被评估企业所在⾏业在国民经济中的地位； （2）被评估企业所在⾏业的发展状况及被评估企业在⾏业中的地位； （3）被评估企业所在⾏业的投资风险； （4）企业在未来的经营中可能承担的风险等。

在充分考虑和分析了以上各因素以后，风险报酬率可通过以下两种⽅法估测： （1）风险累加法（掌握）。

企业在其持续经营过程可能要⾯临着许多风险，像前⾯已经提到的⾏业风险、经营风险、财务风险、通货膨胀等。

将企业可能⾯临的风险对回报率的要求予以量化并累加，便可得到企业评估折现率中的风险报酬率。

⽤数学公式表⽰： 风险报酬率=⾏业风险报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率其他风险报酬率 （2）β系数法（掌握）。

β系数法的基本思路是，某企业评估中的风险报酬率是社会平均风险报酬率与被估企业所在的⾏业平均风险与社会平均风险的⽐率（即β系数）的乘积。

按照这⼀种思路，可按下列⽅法求取被估企业的风险报酬率。

⾸先，将社会平均收益率（Rm）扣除⽆风险报酬率（Rf），得到社会平均风险报酬率；其次，把企业所在的⾏业的平均风险与社会平均风险进⾏对⽐，即通常采⽤⾏业平均收益率变动与社会平均收益率变动之⽐的数值作为调整系数（β）；再次，⽤社会平均风险报酬率乘以β系数，得到可⽤于企业评估的风险报酬率（Rr）。