史上最全的万科房地产公司项目定位报告
- 格式:doc
- 大小:2.36 MB
- 文档页数:98
万科西半岛项目定位报告武汉市万科房地产有限公司20041></a>.5目录→项目基本情况与特点简析——第一部分→供给市场分析——第二部分→客户定位与描摹——第三部分→项目定位与产品建议——第四部分→高端客群需求分析报告——附件定位报告第一部分项目基本情况与特点简析一、项目概况地块区位与交通万科西半岛项目位于武汉市区西北方向,属汉口东西湖区,距汉口中心商业区直线距离12公里,车行距离18公里(20分钟),距现有四季花城东区项目直线距离4公里,车行距离5公里。
从中观区位看,西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内,2002年,该片区获国家环保总局批文,升级为国家级生态示范园区,2003年,该区又提出“生态化工业强区”概念,重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色,正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。
作为城郊接合部地块,西半岛项目目前主要通过地块东侧环湖路(现状路、4车道)与金山大道(现状路、6车道)接驳,实现对外交通。
地块基本指标参见规划概念设计任务书。
环境及地表现状西区项目位于半岛形地块内部,东侧隔内湖、城市规划绿地(现状为租期尚有10年之养鸡场)眺望金银湖水面(水面面积约为300万平方米),南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤,西临环湖路。
地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸,零星分布种植用绿地(葡萄园、菜地),城郊地块原始风貌保留较为完整,基本无地表建筑物附着;地块中部有220千伏高压线南北向贯穿,须保留37.5米宽度之高压走廊;由于项目临水滨湖,西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显:夏季,金银湖水位丰满,地块内部水塘及周边水域水量充沛,绿化植被生长茂盛,景观资源优异;冬季,金银湖水位回落,地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”,在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减;生活配套与大市政配套作为生态园区待开发地块,西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用,仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持,如奥园、四季花城东区的小型商业街及幼儿园;从公交线路的配备看,西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过(604区间车),而金山大道的现行公交线路则达4条(603、604、47、207);从大市政配套看,西半岛项目地下有水、电管网经过,可满足施工要求但尚不能满足居住所需,需要增容;地块内尚未修建排水管网,电信、宽带尚未接至地块边缘;二、本章小结综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划,西半岛地块表现出以下突出特点:特点一:与坐落于金山大道旁的花城东区相比,西半岛地块相对“隐蔽”,与城市中心区的关系也相对“疏远”;特点二:西半岛项目三面临湖,自然环境得天独厚,但由于代征绿地及后退红线的阻隔,多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面,地块景观价值有一定程度折损(临湖绿化代征如规划、建设得当,将有效提升项目用地景观价值);特点三:西半岛项目内部湖塘及植被资源丰富,生态环境优异,有利于拟建项目塑造个性化的生态居住环境,但同时也会影响地块整平及项目开发成本;特点四:西半岛项目周边现状生活配套资源极为有限,但若项目自行建设大规模的完善配套,由于项目地理条件的限制,其对外服务能力又相对较弱,容易造成配套设施经营困难及资源浪费;第二部分市场分析一、宏观市场成长状况简述1999至2003年,武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态势,截至2003年底,城市人均GDP、人均可支配收入等指标已接近或超过沈阳等房地产业较发达城市,但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元,成长空间广阔。
史上最全的万科房地产公司项目定位分析报告目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (10)1.3.问题与建议 (11)第2章项目投资环境与市场研究 (12)2.1.投资环境分析 (12)2.2.区域房地产市场分析 (17)2.3.销售预测 (24)2.4.营销策略 (31)第3章建设规模与项目开发条件 (34)3.1.建设规模 (34)3.2.项目概况现状 (34)3.3.项目建设条件 (35)第4章建筑方案 (41)4.1.设计依据 (41)4.2.项目设计主题和开发理念 (42)4.3.项目总体规划方案 (43)4.4.建筑设计 (45)4.5.结构设计 (47)4.6.给排水设计 (48)第5章节能节水措施 (51)5.1.设计依据 (51)5.2.建筑部分节能设计 (51)第6章环境影响评价 (52)6.1.编制依据 (52)6.2.环境现状 (53)6.3.项目建设对环境的影响 (54)6.4.环境保护措施 (54)第7章劳动卫生与消防 (55)7.1.指导思想 (55)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (56)7.3.消防设计 (57)第8章组织机构与人力资源配置 (60)8.1.组织机构 (60)8.2.人力资源配置 (61)第9章项目实施进度 (61)9.1.项目开发期 (61)9.2.项目实施进度安排 (62)9.3.项目实施过程控制措施 (62)第10章项目招投标 (64)10.1.工程项目招标投标概述 (64)10.2.工程项目招标投标因素分析 (66)10.3.招标依据 (69)10.4.招标范围 (69)10.5.招标方式 (70)第11章投资估算与资金筹措 (71)11.1.投资估算 (71)11.2.资金筹措 (72)第12章财务评价 (74)12.1.项目评估依据 (74)12.2.财务评价基础数据的选择 (74)12.3.财务评价 (75)12.4.不确定性分析 (76)第13章社会评价 (77)13.1.项目对社会的影响分析 (77)13.2.风险分析 (79)13.3.社会评价结论 (80)第14章研究结论与建议 (82)14.1.可行性研究结论 (82)14.2.建议 (83)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称:湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称:*******房地产开发有限公司单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)注册资金:港币2,000万元单位住所:*****市珠晖区沿江路29号业务范围:房地产开发、销售法定代表人:****企业负责人:****,男,1965年9月30日生于湖南。
最新万科房地产公司项目定位报告目录第1章总论 (5)1.1.项目背景与概况 (5)1.2.主要技术经济指标 (13)1.3.问题与建议 (13)第2章项目投资环境与市场研究 (15)2.1.投资环境分析 (15)2.2.区域房地产市场分析 (19)2.3.销售预测 (26)2.4.营销策略 (33)第3章建设规模与项目开发条件 (35)3.1.建设规模 (35)3.2.项目概况现状 (36)3.3.项目建设条件 (37)第4章建筑方案 (43)4.1.设计依据 (43)4.2.项目设计主题和开发理念 (44)4.3.项目总体规划方案 (46)4.4.建筑设计 (48)4.5.结构设计 (50)4.6.给排水设计 (51)第5章节能节水措施 (54)5.1.设计依据 (54)5.2.建筑部分节能设计 (54)第6章环境影响评价 (56)6.1.编制依据 (56)6.2.环境现状 (56)6.3.项目建设对环境的影响 (57)6.4.环境保护措施 (57)第7章劳动卫生与消防 (59)7.1.指导思想 (59)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (59)7.3.消防设计 (60)第8章组织机构与人力资源配置 (64)8.1.组织机构 (64)8.2.人力资源配置 (65)第9章项目实施进度 (65)9.1.项目开发期 (65)9.2.项目实施进度安排 (65)9.3.项目实施过程控制措施 (66)第10章项目招投标 (68)10.1.工程项目招标投标概述 (68)10.2.工程项目招标投标因素分析 (70)10.3.招标依据 (73)10.4.招标范围 (74)10.5.招标方式 (75)第11章投资估算与资金筹措 (75)11.1.投资估算 (75)11.2.资金筹措 (76)第12章财务评价 (78)12.1.项目评估依据 (78)12.2.财务评价基础数据的选择 (79)12.3.财务评价 (79)12.4.不确定性分析 (80)第13章社会评价 (82)13.1.项目对社会的影响分析 (82)13.2.风险分析 (83)13.3.社会评价结论 (85)第14章研究结论与建议 (87)14.1.可行性研究结论 (87)14.2.建议 (87)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称:湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称:*******房地产开发有限公司单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)注册资金:港币2,000万元单位住所:*****市珠晖区沿江路29号业务范围:房地产开发、销售法定代表人:****企业负责人:****,男,1965年9月30日生于湖南。
据说,“万科17英里”是唯一获得王石称许的项目,而且在深圳,也是卖得很贵的别墅,从开始的18000元/平方米到现在的26000元/平方米。
印象中,万科擅长在郊区拿地,营造独树一帜的“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列,而这系列产品定势又反向指导万科日后的拿地方向、建筑设计和营销策划,使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。
然而,当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下17英里三面环海的6.7万平方米临海坡地,一切似乎都发生了变化。
该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度,这将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外,对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。
结果17英里没有令王石失望:■2004年3月19日,“万科·17英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
■2004年7月10日,“万科17英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“2004中国豪宅”。
■“2005年度中国别墅100强”评选,万科.17英里项目得到评委团的高的认可,以95.83分的高分,获得2005年度中国别墅100强第一名。
■编辑 陈伟文万科十七英里【王石的梦想】王石的梦想——加州17英里——深圳梧桐山——盐田小梅沙——大鹏生活——徒步海岸——急行军——野营——露宿——篝火——晨雾——听潮——看海——日出——拾贝——登山——滑雪——烧烤——游泳——晚宴——沙滩运动——漂流——绕暗礁——垂钓——PARTY——摄影——喝啤酒…… 总之,10年后的小梅沙,可能就是明天的蒙特里半岛;10年后的盐田,可能就是今天美国的17英里。
CONTENTS目录选址研究一、寻找房地产开发的下一块“奶酪”...............8二、深圳最稀缺的地段.......................................10三、拿地利弊辨证...............................................11定位研究一、市场分析.....................................................15二、产品定位.....................................................16三、目标购买群定位..........................................18四、案名选定.....................................................19开发策略一、万科投融资战略变革历程.............................22二、17英里信托开发策略...................................23规划设计一、规划理念.....................................................26二、交通与消防系统处理....................................27三、配套设施......................................................27建筑设计一、多拼并联别墅..............................................30二、双拼并联别墅..............................................31三、高层公寓住宅...............................................32景观设计一、总体景观设计思路.......................................35二、SEA HOUSE——17英里景观语言..............36营销策略一、低调营销+小众传播....................................40二、CLUBHOUSE VS PARTYLIFT推广理念......41三、广告策略——“让业主与公众保持距离”...43四、华南首个信托营销.......................................43万科·17英里项目概况“万科·17英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (10)1.3.问题与建议 (11)第2章项目投资环境与市场研究 (13)2.1.投资环境分析 (13)2.2.区域房地产市场分析 (18)2.3.销售预测 (26)2.4.营销策略 (34)第3章建设规模与项目开发条件 (37)3.1.建设规模 (37)3.2.项目概况现状 (37)3.3.项目建设条件 (38)第4章建筑方案 (45)4.1.设计依据 (45)4.2.项目设计主题和开发理念 (45)4.3.项目总体规划方案 (47)4.4.建筑设计 (49)4.5.结构设计 (51)4.6.给排水设计 (52)第5章节能节水措施 (55)5.1.设计依据 (55)5.2.建筑部分节能设计 (55)第6章环境影响评价 (57)6.1.编制依据 (57)6.2.环境现状 (57)6.3.项目建设对环境的影响 (58)6.4.环境保护措施 (58)第7章劳动卫生与消防 (60)7.1.指导思想 (60)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (60)7.3.消防设计 (61)第8章组织机构与人力资源配置 (65)8.1.组织机构 (65)8.2.人力资源配置 (66)第9章项目实施进度 (66)9.1.项目开发期 (66)9.2.项目实施进度安排 (66)9.3.项目实施过程控制措施 (67)第10章项目招投标 (69)10.1.工程项目招标投标概述 (69)10.2.工程项目招标投标因素分析 (71)10.3.招标依据 (74)10.4.招标范围 (75)10.5.招标方式 (76)第11章投资估算与资金筹措 (76)11.1.投资估算 (76)11.2.资金筹措 (77)第12章财务评价 (80)12.1.项目评估依据 (80)12.2.财务评价基础数据的选择 (80)12.3.财务评价 (81)12.4.不确定性分析 (82)第13章社会评价 (84)13.1.项目对社会的影响分析 (84)13.2.风险分析 (86)13.3.社会评价结论 (87)第14章研究结论与建议 (89)14.1.可行性研究结论 (89)14.2.建议 (89)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称:***居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称:***房地产开发有限公司单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)注册资金:港币2,000万元单位住所:***市珠晖区沿江路29号业务范围:房地产开发、销售建设单位简介:***房地产开发有限公司是由***市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业,并经***市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业,公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等,现有职员26人,其中高级职称1人,中级职称7人,公司人员大都是经验丰富的专业人员,年开发能力为50万多平方米。
史上最全的万科房地产公司项目定位报告
目录
第1章总论 (5)
1.1.项目背景与概况 (5)
1.2.主要技术经济指标 (13)
1.3.问题与建议 (14)
第2章项目投资环境与市场研究 (16)
2.1.投资环境分析 (16)
2.2.区域房地产市场分析 (21)
2.3.销售预测 (29)
2.4.营销策略 (37)
第3章建设规模与项目开发条件 (39)
3.1.建设规模 (39)
3.2.项目概况现状 (39)
3.3.项目建设条件 (41)
第4章建筑方案 (48)
4.1.设计依据 (48)
4.2.项目设计主题和开发理念 (49)
4.3.项目总体规划方案 (51)
4.4.建筑设计 (53)
4.5.结构设计 (55)
4.6.给排水设计 (57)
第5章节能节水措施 (60)
5.1.设计依据 (60)
5.2.建筑部分节能设计 (60)
第6章环境影响评价 (61)
6.1.编制依据 (61)
6.2.环境现状 (62)
6.3.项目建设对环境的影响 (63)
6.4.环境保护措施 (63)
第7章劳动卫生与消防 (65)
7.1.指导思想 (65)
7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (65)
7.3.消防设计 (67)
第8章组织机构与人力资源配置 (70)
8.1.组织机构 (70)
8.2.人力资源配置 (71)
第9章项目实施进度 (72)
9.1.项目开发期 (72)
9.2.项目实施进度安排 (72)
9.3.项目实施过程控制措施 (72)
第10章项目招投标 (75)
10.1.工程项目招标投标概述 (75)
10.2.工程项目招标投标因素分析 (77)
10.3.招标依据 (81)
10.4.招标范围 (82)
10.5.招标方式 (82)
第11章投资估算与资金筹措 (83)
11.1.投资估算 (83)
11.2.资金筹措 (84)
第12章财务评价 (87)
12.1.项目评估依据 (87)
12.2.财务评价基础数据的选择 (87)
12.3.财务评价 (88)
12.4.不确定性分析 (89)
第13章社会评价 (90)
13.1.项目对社会的影响分析 (90)
13.2.风险分析 (92)
13.3.社会评价结论 (94)
第14章研究结论与建议 (96)
14.1.可行性研究结论 (96)
14.2.建议 (97)
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称:
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称:*******房地产开发有限公司
单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金:港币2,000万元
单位住所:*****市珠晖区沿江路29号
业务范围:房地产开发、销售
法定代表人:****
企业负责人:****,男,1965年9月30日生于湖南。
现年43岁,自2001年3月在加拿大定居,1986年7月毕业于长沙铁道学院,获学士学位;1986年分配到广州广铁集团任职;1989年调任广州市团委工作;1990年调任广州市花都开发区任副主任;1992年起从事房地产业,创建广州**投资有限公司,先后在广州花都建永。