龙湖地产细节式成本管理共77页文档
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龙湖成本管理资料汇编目录一、集团成本管理办法1、目的2、适用范围3、成本管理责任界定4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理4.2、“动态成本”的概念4.3、“已确认合同变更”的概念4.4、“已签合同预估变更”的概念5、目标成本编制及审批管理5.1、土地版目标成本(土地投资论证阶段)5.2、启动版目标成本(项目启动阶段)5.3、基准版目标成本(方案设计阶段)5.4、执行调整版目标成本6、合约规划分解7、动态成本本月度回顺8、成本系统控制9、项目竣工成本确认10、项目竣工结算11、附件11.1、附件1:《集团全成本费项及说明》11.2、附件2:《目标成本测算(总结)模板》11.3、附件3:《合约规划模板》二、目标成本管理办法1、目的2、原则3、程序三、项目营销费用的口径明确及管理办法1、管理费用的定义及范围2、项目营销费用的额度控制3、营销费用的管理办法四、资金计划管理办法1、前言2、分类3、编制原则4、程序5、考核一、集团成本管理办法1、目的●提高目标成本及预算的严肃性●加强项目成本过程可控、透明●明确成本管理责任●控制成本风险,提升集团成本竞争力●构建行业内领先的成本管理体系2、适用范围●本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.3、成本管理责任界定●项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
●项目营销经理:项目营销费用的直接责任人●项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
●项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本;通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
龙湖PMO引发的讨论.....拈字工程造价方面的专家,著有《工程量清单计量规则原理及应用》等专著.烽火地产成本与流程管控专家通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家本讨论精华提纲:1、龙湖的PMO成本管理体系2、龙湖的工作压力3、龙湖体系的若干问4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论5、产品标准化or行为标准化?6、成本数据库的建立7、相关知识历史回顾拈字啥时候有空,讨论一下龙湖那个成本管理实施细则,如何?粗看了一眼,大架构是不错的。
管理架构也很有特色,值得研究一下。
1、龙湖的PMO成本管理体系PMO概论:2011-7-5 10:18:07 XX-青草-成本解释下PMO:PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即:地区公司项目运营决策机构。
XX-拈字-合约PMO的中间审核过程,是穿插进集团整体管理流程中的,青草,PMO,应该不是地区公司项目运营决策机构,PMO应该是项目运营决策机构,不一定是限定在地区公司这个级别。
只是龙湖限定在这个级别上XX-青草-成本那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司?拈师,继续。
XX-拈字-合约龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点:1、龙湖的这个成本管理体系,采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制,简化了管理流程,全面提高了管理效率。
这是一个大的特点2、这个管理体系,对管理节奏的要求相当高,对各个时间结点的要求很明确。
各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。
整体的节奏感相当强但它的问题也相应地出现在这二个特点上:1、PMO的中间审核过程,是穿插进集团整体管理流程中的,而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。
理论上讲,重复的后置审核,必将会产生管理失效的问题。
比如在PMO上决策的失误,后置审核就有权去矫正这个失误,从管理权限上讲,这实际意味着否定了PMO的决策2、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格,这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。
象酒店、综合体等项目,由于招商的影响,很多决策是需要重复及中间决策的。
龙湖地产工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分:精细化管理提出的背景外部资源背景对工程管理的要求■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外,其余均为细部节点图集引注思考60秒:防水设计在构造做法上存在哪些问题?思考60秒:倒置式屋面最大的设计隐患是什么?设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患?思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患?为什么?思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题?对工程质量有何影响?■ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误:设计施工图往往仅提供构造做法,不提供节点详图及构造节点要求思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患?为什么?■ 监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长,人员多,但监理费用远低于设计费、销售代理费,显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升,监理行业人员流失比例过高,制约监理行业的发展■ 监理单位对工程管理的影响哪些部位、哪些工序需要监理旁站?如何划定监理旁站监督控制的区域?如何判定监理工程师的配备满足监理要求?监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别?■ 施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好,注册资本低资信差,质量保证体系形同虚设。
需要进行严格的管理.需要甲方重点考察,输出技术、管理标准,协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化,不稳定,技术能力有限,责任心不强。
甲方到位的技术指导及严格的过程控制,是施工质量保证的重要前提■ 国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题?2、为什么工程验收合格,项目交付时还会存z在大量的工程质量问题?■ 国家相关验收规范无法满足企业需要:铝合金门窗分项工程验评表中,对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法■ 房地产业务开发流程与工程管理:施工准备阶段和施工阶段(含保修)是建筑产品的实现阶段,是工程管理的主要内容,是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段.房地产企业管理分工的细化,导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。
龙湖地产成本管控龙湖地产成本管控龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦,以确保管控与灵活的需要(如下表)。
每个月会进行动态成本回顾及预警。
而其采用的重要方式,即为编制成本月报。
然而,对于许多地产企业而言,成本月报编制难度很高且难于取得成效,为什么呢?一、成本月报编制难达成效的四大原因第一,口径不一。
一方面体现在月报编制人与目标成本编制人之间的交流互动不够,以致月报编制人对科目所含的二、三级内容不甚了解;另一方面,由于目标成本科目分类与合同结构或台账往往不完全一致,在分类编制合同工程量清单时难以统一口径。
第二,专业壁垒。
由于地产企业内部流程或专业间的沟通问题,月报编制人未能参加工程例会,或项目公司工程部未能及时整理、上报现场签证或设计变更,或故意延迟对现场签证及设计变更的确认,从而造成月报编制人不甚了解签证或变更,难于在月报中进行动态反映。
第三,能力不足。
月报编制人专业管理能力短板,善于按图细算却不擅长签证及变更的及时匡算,或对项目业态内容不了解,或未能充分指导并发挥造价咨询单位的作用。
第四,故意隐瞒。
地产企业相关部门或项目公司报喜不报忧,故意隐瞒成本超支情况。
二、成本月报编制要打好基础、对症下药克服成本月报编制难点,首先在编制、下达目标成本时,需详细说明各成本科目所包含的内容组成,对月报编制人做好充分的交底、沟通。
其次,强化项目管理水平,加强现场签证与设计变更的管理。
再次,在具体编制层面,要清晰定义可研成本、目标成本、当月估值、预估偏差、已完产值、已付款、变更预控额、预计结算额、工程财务报告等专业术语。
其中:当月估值是指项目实施过程中至月报编制当月,引用概算、投标价、合同价、施工图预算、结算价后,对总成本估值的实时、动态体现和预计;已完产值为截至月报编制期,根据合同约定,对已经完成的工作量包括建安工程、设计咨询等,或应付土地款、政府规费等,进行累计计算的成本总额;已付款指截至月报编制期实际已经成本合约部批出的累计款总额,此总额与财务部实际已付款可能尚有差异;工程财务报告通常由工料测量师、造价咨询单位编制,成本月报仅动态反映建安工程费,地产企业需另行补充除此部分以外的成本状况,以形成完整的成本月报。
揭秘龙湖产品设计中的成本管理龙湖集团是中国知名的房地产开发企业,以其高品质的产品和独特的设计理念而闻名。
在龙湖的产品设计中,成本管理是一个至关重要的环节。
本文将揭示龙湖在产品设计中的成本管理原则和方法。
首先,龙湖在产品设计中注重成本控制。
作为一个房地产企业,控制成本是保证利润的重要途径之一、龙湖知道,产品概念和功能要求直接影响着成本水平。
因此,龙湖在设计产品时,会尽量避免过于复杂的设计和装饰,以降低成本。
此外,龙湖还会从定位、市场需求和投资回报等多个方面考虑产品设计,确保产品的竞争力和经济性。
其次,龙湖在成本管理中注重材料选择。
材料成本对于一个房地产项目来说是一个重要的组成部分。
龙湖在选择材料时,会注重品质和价格之间的平衡,避免使用过于昂贵的材料,同时确保材料的质量可靠和符合环保要求。
龙湖在选择材料供应商时也会注重价格的谈判和成本的控制,以确保材料成本的合理性。
此外,龙湖还注重成本的预测和跟踪。
在产品设计之初,龙湖就会进行成本预测,以此为基础制定设计和开发方案。
在产品开发和建设过程中,龙湖会对成本进行跟踪和控制,及时调整设计方案和采购计划,以确保项目的成本控制在合理范围内。
另外,龙湖还注重成本管理与质量管理的结合。
龙湖以质量为基础的成本管理理念,认为产品质量直接影响着企业的声誉和市场竞争力。
因此,龙湖在成本管理中注重质量控制,通过提高产品的质量和降低质量风险,进一步降低了成本。
最后,龙湖还注重成本管理与创新的结合。
龙湖在产品设计中注重创新,推陈出新,为客户提供更有竞争力的产品。
然而,创新也意味着更高的成本,因此,龙湖在产品设计中注重成本管理,通过寻找创新和成本的平衡点,实现了创新与成本的双赢。
总结起来,龙湖在产品设计中的成本管理是一个综合性的工作。
通过控制成本、合理选择材料、预测和跟踪成本、结合质量管理和创新等多个方面的努力,龙湖在产品设计中实现了成本的有效控制和优化。
这使得龙湖能够提供高品质和经济实惠的产品,赢得了广大消费者的认可和信赖。
龙湖地产全套成本管理及流程
摘要
本文介绍了龙湖地产全套成本管理及流程,包括成本控制的重
要性、成本管理的基本流程及操作、如何提升成本控制效率等。
成本控制的重要性
在如今的市场竞争中,成本控制显得尤为重要。
成本控制可帮
助企业在不断的竞争中降低成本、提高利润,这对龙湖地产的发展
具有重要的意义。
成本管理的基本流程及操作
1. 成本核算:对每个成本进行详细核算,了解每项成本的构成
以及在企业中的使用情况。
2. 成本分析:通过成本分析了解各项成本的比例,找到成本控
制的重点,并确定控制成本的目标。
3. 成本控制:通过严格的管控机制,确保在规定时间内以规定
的质量水平完成工作任务。
在工作过程中,应对成本进行动态监控,随时调整成本。
4. 成本考核:通过考核每个项目的成本控制效果,以及具体人员对成本的控制情况,促进各部门间的合作,达到全员参与成本控制的目标。
提升成本控制效率的措施
1. 引入信息技术:应用计算机和信息技术,优化成本分析、核算和控制等相关流程,提高成本控制效率。
2. 推行精益生产:通过合理的工艺流程设计、节能环保、更高的生产效率、降低成本等一系列措施,达到提高成本控制效率的目标。
3. 原材料采购的优化:加强原材料采购工作,谈判降低采购价格,或开发新型材料,提高材料使用寿命等,降低成本。
4. 人员素质提升:通过加强员工培训,提高员工综合素质,增强员工对成本控制的认识。
结论
龙湖地产全套成本管理及流程能够帮助企业降低成本、提高利润,对企业发展意义重大。
在实际应用中,应不断优化成本管理流程,提升成本控制效率,达到最佳成本控制效果。
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一级项目经理,2004年进入龙湖地产,是成都龙湖的先锋者,全面见证了成都龙湖地产的发展经历,在龙湖任职期间,先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。
擅长房地产工程管理、采购、合约等,全面负责龙湖晶蓝半岛,翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。
【课程大纲】Part 1:龙湖地产工程管理模式分析1、龙湖地产企业经营模式与工程管理A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点A.工程管理架构特点B.工程部的输入与输出C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计3、龙湖地产工程管理模式分析A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、风险控制能力Part 2:龙湖地产工程管理三控1、龙湖工程管理进度控制A.项目启动会制度a.1.项目启动会准备会a.2.项目启动会的作用a.3.项目启动会成果演示B.龙湖地产进度控制的基础工作:全项目计划倒排b.1.如何以营销需求为目标制定工程计划b.2.工程计划对下游部门的要求是什么(研发、造价对工程计划的支撑)C.龙湖集团对于工作期量的设定方法c.1对造价采购部工作期量的管控方法c.2工程部内部工作期量的管控方法D.进度中间控制1:龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查E.进度中间控制2:龙湖阶段性成果评审F. 进度中间控制3:项目月度计划G.龙湖地产工程后期进度管理重点g.1收尾工作节点工期专题会g.2软资料时间节点的把控:项目资料移交标准2、龙湖工程管理质量控制A.龙湖工程管理理念与质量文化B.施工图质量的控制方法b.1以景观为例学习龙湖出图和审图要求b.2景观(概念到扩初)设计任务书模版b.3景观(施工图)设计任务书模版b.4景观施工图图纸细目及内容说明C.同路人的管理c.1分供方考察办法的制定c.2分供方评价体系D.对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲:合同交底E.龙湖集团如何正确的管理(使用)监理:监理管理办法F.资料管理方法:施工单位须报送的施工方案目录G.质量中间控制1:停止点检查H.质量中间控制2:各分部工程质量控制要点I. 质量中间控制3:工程观感质量验收标准J.交房标准j.1.幼儿园装修标准(交房标准)j.2.交房观感标准j.3.景观交房标准K.分户验收实施细则L.后期工程质量管理方法l.1.成品装饰房后期质量管理专业指导书l.2.龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引l.3.工程、营销、物业客户报事处理工作界面l.4.地产委托物业施工的管理办法l.5.项目移交后的新建改造工程管理办法3、龙湖工程管理成本控制A.项目目标成本的制定对工程部的要求B.工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现C.合同需求是什么D.工程部同造采部的博弈1:设计变更、技术洽商及现场签证管理办法E.工程部同造采部的博弈2:现场收方(隐蔽工程)管理F.项目各阶段成本测算对工程部的要求:项目各阶段成本测算管理工作指引G.工程部同造采部的协同:竣工结算管理办法Part 3:龙湖地产工程管理的利与弊1、注重过程还是结果A.先施工后合同(案例简析)B.流程的制定、流程的执行、流程的流程2、细节真的决定成败吗A.业主才是检验质量的标准B.客户视角看问题还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2014年6月21-22日青岛(详见报道通知)【培训费用】人民币3600元/人包含:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
龙湖地产成本管理及案例解析课程背景:利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。
为实现这一目标,企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力,即开源与节流。
实践证明,房地产项目成本控制,是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段,是企业生产经营活动实现最优运转的润滑剂。
将房地产项目成本管控与项目生命周期紧密结合,提供事前、事中及事后的控制工具。
大量详实案例的深入分析及互动研讨,真实模拟房地产企业项目成本管控环境,找到解决项目沟通的有效方法。
掌握精细化管理思维,从房地产项目的细节入手,实现企业利润最大化。
充分学习、借鉴其他企业的项目成本管控经验,取长补短,整合外部资源。
课程对象:1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总等决策者,2、房地产开发及企业成本管控负责人、总监、经理、主管等专业人士。
课程体系:第一部分:龙湖的成本管理一、龙湖成本管理原则1、龙湖成本管理的目标2、龙湖成本管理的基本内容3、龙湖成本管理的基本方法二、龙湖成本管理体系1、龙湖成本管理管控体系2、龙湖成本管理制度3、龙湖项目部职能及成本责任三、龙湖成本管理1、项目目标成本测算和分解2、土地投资论证阶段成本测算案例:土地投资成本测算3、项目启动阶段成本测算案例:项目启动会4、设计阶段成本分解案例:方案设计阶段成本测算5、设计阶段的限额指标与成本优化案例:各设计阶段限额指标建议5、工程实施阶段成本控制参考文件:月动态成本状况表6、工程竣工阶段成本管理参考文件:《项目成本总结和分析》7、龙湖的历史成本数据库参考文件:《成本测算基础资料》、《开发项目成本汇总表》、《单位工程建安指标》等第二部分:龙湖的成本控制一、龙湖项目开发成本的控制1、方案设计阶段成本控制要点2、初步设计(扩初设计)阶段成本控制要点3、工程实施阶段成本控制要点4、景观工程成本管控5、体验区成本管控二、合给规划体1、成本科目2、合约规划案例Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】。