龙湖的PMO成本管理体系

龙湖PMO引发的讨论.....拈字工程造价方面的专家,著有《工程量清单计量规则原理及应用》等专著.烽火地产成本与流程管控专家通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家本讨论精华提纲：1、龙湖的PMO成本管理体系2、龙湖的工作压力3、龙湖体系的若干问4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论5、产品标准化or行为标准化？6、成本数据库的建立7、相关知识历史回顾拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。

管理架构也很有特色，值得研究一下。

1、龙湖的PMO成本管理体系PMO概论：2011-7-5 10:18:07 XX-青草-成本解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。

XX-拈字-合约PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。

只是龙湖限定在这个级别上XX-青草-成本那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司？拈师，继续。

XX-拈字-合约龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点:１、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。

这是一个大的特点２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。

各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。

整体的节奏感相当强但它的问题也相应地出现在这二个特点上：１、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。

理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。

比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。

象酒店、综合体等项目，由于招商的影响，很多决策是需要重复及中间决策的。

如果按龙湖的这个管理节奏，复杂项目在几个来回的节奏冲突中，很容易产生管理失效。

XX-青草-成本分析的好透彻。

那么龙湖现在开发的产品还主要是住宅，采用这个PMO是不是管理的应该还不错呢？XX-拈字-合约在具体操作手法上，比如管理科目、估算手段、合约架构等方面，我觉得龙湖这个体系还有提高的空间。

当然，这个也只是一个感觉了。

以龙湖的节奏，很多东西不见得一定要做到什么标准。

这个要讨论起来看了XX-烽火PMO是龙湖管理的最大特点，也是它成功的一个重要因素，一个核心竞争力现在一些企业也想学PMO，但学不好，因为配套的支撑不足京--通盈--成本PMO肯定是XX建筑大学给龙湖出的点子，也是XX理工的一个嗷头而已PMO中的东西有两点难：一个流程；一个前置条件，就是PMO会把项目分解成一个一个里程碑或者是关键点，然后需要的资源，协调部门你想，这种布尔式维克的假想，肯定有与现实不吻合的地方，尤其是销售的楼盘，中国的购买者心态也不成熟。

会有追风心态，所以销售导致的假想情况能够预置吗？不过这个东西也有好的一面。

他的预置里面已经有大部分假设条件了，而且也是项目具体总结的结果，所以也可以减少盲目的去管理项京--通盈--成本PMO并不是一个包治百病的东西，这个需要一个成熟的机制。

同时还有10%的购买者的成熟心态，这个东西也不是什么新玩艺XX-烽火-成本是的，需要成熟的机制，所以很多企业搞不了，例如说产品标准的支撑、专业协调的文化、领导责任制、考核与激励等等XX-烽火-成本龙湖是结果导向的企业，也就是PMO上提出来目标，大家努力去实现就好了，中间不管你怎么去实现，最后考核，没实现，对不起，走人，或者降职。

我们看龙湖的文件，专业上怎么实现的很少，因为龙湖认为，我挖你过来你，就是专业上的牛人，我给你目标就好了，具体怎么做，你自己应该很清楚2011-7-5 11:22:04 XX-青草-成本计划前置、结果导向。

呵呵！真是前瞻。

2011-7-5 11:10:56 XX-蔷薇-成本听起来龙湖的这个PMO是属于理想状态，但是龙湖把它给实现了2011-7-5 11:11:24 XX-冰雪-成本也没有完全实现，问题还是很多的。

2011-7-5 11:12:29 京--通盈--成本主要是制订流程、调配资源，相当于原来国企的调度中心，原来铁路单位都有一个调度中心，就是这个作用的2011-7-5 11:13:23 XX-冰雪-成本万达的三个决策委员会也与这个PMO差不多。

2011-7-5 11:15:03 津-忙碌-运营万达更注重的是进度2011-7-5 11:15:20 XX-蔷薇-成本万达不是注重结果么2011-7-5 11:17:21 XX-冰雪-成本万达里面的沃尔玛管理模式比较重。

2、龙湖的工作压力XX-烽火-成本龙湖为什么压力那么大？因为PMO是前置管理，前面把目标提出来了，中间缺乏弹性，并在后端加上严厉的考核与激励，于是大家压力大了，因为中间变数太多了，要改变中端从而实现目标，大家要付出非常多的努力从管理节奏看，龙湖的pmo就是在做计划运营，龙湖的计划运营已经成为行业的标杆了XX-蔷薇-成本可以理解了为什么龙湖的压力这么大XX-烽火-成本给你一个目标，这个目标是很难的，中间怎么做你自己想办法，后面跟着考核，就像头上一把剑，你压力大不？津-忙碌-运营高速直指结果时间目标，高度的计划管理和前置任务管理思维包裹KPI体系里人的压力可想而知XX-烽火-成本津-忙碌-运营，总结的很准确3、龙湖体系的若干问2011-7-5 11:25:06 XX-蔷薇-成本感觉龙湖把这根玄绷得很紧2011-7-5 11:26:16 京--通盈--成本龙湖的理念，好多都是任宏与龙湖地产做学产结合的结果，肯定是绷得很2011-7-5 11:26:31 XX-蔷薇-成本万一他前面假设的都实现不了，会不会出现手忙脚乱甚至毁灭的情况2011-7-5 11:27:58 京--通盈--成本不会手忙脚乱，他有机制，或者叫做绿色通道，就是PMO的最高权限。

可以调集资源集中处理，提出解决方案，或者直接把问题上升高度后，直接由老板们定。

但这样的结果是大家愿意去PMO。

这个与ZF中的MT有点相似了，而真正的项目部就很惨2011-7-5 11:29:39 XX-青草-成本这样好，解决了蔷薇的手忙脚乱的问题。

[表情]2011-7-5 11:30:36 XX-蔷薇-成本所以龙湖开会的时候，不会出现工程部或者采购部说，你定的这个目标实现不了，不然你自己去试试或者你自己去按这个价格买的情况了吧2011-7-5 11:30:37 京--通盈--成本动作起来是照搬，然后处理突发事件就行了2011-7-5 11:31:51 XX-蔷薇-成本龙湖前面制定目标的时候，得经过一番激烈博弈吧？但是这样会不会影响开发的速度？2011-7-5 11:33:06 京--通盈--成本所以，就像我说的设计模块化。

就可以固化成本。

项目管理也是PMO固化项目管理。

项目部的管理也就间接模块化了。

一般而言就是解决突发事件了，由于他前置了。

不会影响到进度2011-7-5 11:34:57 XX-烽火-成本启动会在定位阶段开，啥东西都没有，谈不上进度2011-7-5 11:34:42 XX-蔷薇-成本那他其实也和万科的标准化有异曲同工之妙？2011-7-5 11:39:53 XX-草秧-管理我的一个感觉：龙湖的PMO建立在标准化（产品及项目管理成果标准化）基础上，并依靠专业人员强大的专业能力及PMO人员的专业决策能力，自上而下的下达目标并进行目标控制。

万科有POM概念，正好反着，是从下而上的，由各部门提出自己的计划目标，然后形成整体的计划目标。

万科学习标杆，学了惠普的POM。

明确公司愿景、宗旨，大家在共同愿景下“发展共同工作计划”指导我们的行为，并对其进行考核。

这有点虚啊2011-7-5 11:41:12 XX-蔷薇-成本万科的这种，对于高层来说，会不会不好掌控？2011-7-5 11:45:26 XX-草秧-管理我今天看了看之前烽火讲的万科三个关键词，共享和交圈，这些是建立在万科职业经理人及专业的企业文化基础上的。

如果没有良好的职业经理人制度，怎么可能实现自下而上目标体系的建立，所以万科人也很累，目标是大家制定的，那么大家就为了这个目标疲于奔命了。

并且万科经营计划应该做的还是不错的吧。

2011-7-5 11:49:03 XX-草秧-管理烽火，万科在城市公司，POM贯彻了吗？2011-7-5 11:51:12 XX-烽火-成本万科的计划，是基于里程碑计划，每个部门提出来，然后涉及到各部门交叉部分，进行沟通。

万科没有真正意义上的PMO2011-7-5 11:53:38 XX-蔷薇-成本感觉万科比较人性化一点我感觉的是，万科是设个圈，让你自己往里钻，龙湖是，给你个圈，你一定要往里钻2011-7-5 11:56:05 XX-青草-成本蔷薇你真逗，[表情]2011-7-5 11:55:02 XX-青草-成本这让我想起：万科的管理模式是：过程管理；龙湖：则是结果导向。

2011-7-5 11:54:51 XX-突然-成本管中窥豹，只见一般，不赶往下定论。

听到的和看到的都是局部的内容。

2011-7-5 12:01:35 津-忙碌-运营我的理解是一个规模的地产公司做一份相对科学的项目计划不是问题自上而下的制定计划？制定后项目计划的推进实施下去应该是最难的2011-7-5 12:03:43 XX-蔷薇-成本制定后项目计划的推进实施下去应该是最难的同感2011-7-5 12:04:01 XX-老五-成本纸上得来是容易些，有人就说,执行力,也是竞争力了4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论2011-7-5 14:34:03 XX-烽火-成本既然说到龙湖的成本管理，那大家进一步讨论一下龙湖的成本科目，大家应该知道，龙湖的成本科目很简单，简单的成本科目，究竟会带来怎样的问题？这些问题龙湖是通过什么方式解决的2011-7-5 14:35:14 XX-拈字-合约龙湖的成本科目并不简单啊。

基本上就是他的最小管理单元。

2011-7-5 14:36:06 XX-烽火-成本拈师你看到的难道跟我看到的数据不一样？2011-7-5 14:37:04 XX-fish-管理龙湖集团成本费用128项，龙湖的科目看起来不算简单011-7-5 14:38:45 XX-烽火-成本对，fish展示的就是龙湖的科目，为什么我说比较简单，看一下01-05，如果大家有其他企业的成本科目，可以对应看一下建安工程的科目，相比之下，龙湖的科目是很粗的，从成本控制角度来看，这种科目设置，有很多的问题2011-7-5 14:39:36 XX-fish-管理嗯，重点在建安部分，非常的粗啊，为什么其他公司建安科目是重点，而龙湖反而弱化建安部分2011-7-5 14:40:41 XX-拈字-合约这个要细很容易，很容易列二级科目的。