城市花园的物业费调价实践

城市花园2024年物业管理费缴纳协议本合同目录一览第一条物业管理费的定义与范围1.1 物业管理费的定义1.2 物业管理费的范围第二条物业管理费的缴纳金额与期限2.1 物业管理费的缴纳金额2.2 物业管理费的缴纳期限第三条物业管理费的缴纳方式3.1 现金缴纳3.2 转账缴纳3.3 自动扣款第四条物业管理费的逾期缴纳4.1 逾期缴纳的定义4.2 逾期缴纳的的处理方式第五条物业管理费的调整5.1 物业管理费的调整条件5.2 物业管理费的调整程序第六条物业管理费的退还6.1 物业管理费的退还条件6.2 物业管理费的退还程序第七条物业管理费的使用与管理7.1 物业管理费的使用范围7.2 物业管理费的管理规定第八条物业管理服务的质量保证8.1 物业管理服务的质量标准8.2 物业管理服务的监督与反馈第九条合同的有效期9.1 合同的有效期9.2 合同的续签条件第十条合同的变更与终止10.1 合同的变更条件10.2 合同的终止条件第十一条违约责任11.1 甲方违约责任11.2 乙方违约责任第十二条争议解决方式12.1 双方协商解决12.2 第三方调解解决12.3 法律途径解决第十三条保密条款13.1 保密信息的定义13.2 保密信息的保护期限第十四条法律适用与争议解决14.1 法律适用14.2 争议解决方式第一部分：合同如下：第一条物业管理费的定义与范围1.1 物业管理费的定义物业管理费是指甲方为乙方提供物业管理服务所收取的费用，包括但不限于物业维护、清洁、安保、绿化等服务所产生的费用。

1.2 物业管理费的范围（1）物业公共区域的维护、维修和保养；（2）物业公共设施的运行、维护和保养；（3）物业公共设备的更新、改造和维修；（4）物业公共绿化的维护和管理；（5）物业公共安全的保障和管理；（6）物业公共环境的清洁和卫生；（7）物业公共秩序的维护和管理；（8）物业公共服务的提供；（9）其他与物业管理相关的费用。

第二条物业管理费的缴纳金额与期限2.1 物业管理费的缴纳金额物业管理费的缴纳金额为人民币【】元/月·平方米，按建筑面积计算。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX城市花园2024年物业管理费缴纳合同版B版本合同目录一览第一条物业管理费定义与范围1.1 物业管理费定义1.2 物业管理费范围第二条物业管理费缴纳标准2.1 物业管理费缴纳标准规定2.2 物业管理费缴纳计算方法第三条物业管理费缴纳时间与方式3.1 物业管理费缴纳时间规定3.2 物业管理费缴纳方式第四条物业管理费缴纳滞纳金4.1 物业管理费缴纳滞纳金计算方式4.2 物业管理费缴纳滞纳金收取规定第五条物业管理费退还规定5.1 物业管理费退还条件5.2 物业管理费退还流程第六条物业管理费的调整6.1 物业管理费调整条件6.2 物业管理费调整流程第七条物业管理服务内容7.1 物业管理服务项目7.2 物业管理服务质量标准第八条甲方（业主）权利与义务8.1 甲方权利8.2 甲方义务第九条乙方（物业管理公司）权利与义务9.1 乙方权利9.2 乙方义务第十条合同的变更与终止10.1 合同变更条件10.2 合同终止条件第十一条合同争议解决方式11.1 争议解决方式11.2 争议解决途径第十二条合同的生效、修改与解除12.1 合同生效条件12.2 合同修改条件12.3 合同解除条件第十三条法律法规与政策规定13.1 法律法规适用13.2 政策规定遵守第十四条其他约定14.1 其他相关事项14.2 双方共同认可的约定第一部分：合同如下：第一条物业管理费定义与范围1.1 物业管理费定义物业管理费是指乙方为甲方提供物业管理服务所收取的费用，包括但不限于物业维护、保洁、安保、绿化、维修等工作所产生的一切费用。

1.2 物业管理费范围（1）物业公共区域的维护、维修、保养及清洁；（2）物业管理人员的工资及社会保险；（3）物业公共设施设备的维护、维修及更新；（4）物业公共区域的绿化养护；（5）物业公共安全的管理；（6）物业公司为履行管理职责而产生的其他费用。

物业费调价方法与流程安排根据现行法律、法规并结合实践经验，总结以下物业费调价操作步骤供参考。

步骤一：前期调研及可行性论证本阶段是对既往管理服务历程及经验的总结和梳理,包括"知己"和"知彼"两个大的方面。

对企业端的分析，包括：提供的服务到底怎么样？是否符合法律、法规及行业规定？是否符合合同约定？服务水平处于什么层次？与周边社区相比如何？每年投入了多少人力、物力、财力？盈亏情况如何？物业费收缴率如何？等等。

这一步的分析非常关键，应确保物业服务没有〃硬伤"。

如果无法贏得大部分业主的满意，又怎么会有他们对于提高物业费的同意呢？现在有些做得较好的物业服务企业，业主满意度调查都是由第三方公司操作的, 以确保业主满意度调查结果的客观、公正、可信。

对业主端的分析，则包括：物业项目建筑面积、占地面积、容积率业主户数、业主构成、业主群体分布、业主缴费意愿、业主缴费能力、业主满意度如何？对这两个大的方面要做充分调研，关键是要用数据说话，而且要运用真实可靠的数据。

进行物业费调价可行性研究论证以确认目前到底是否具备调价的基本条件。

步骤二：多方沟通及意见征询物业费调价不可能由物业服务企业单方决定,而是要受到各方力量的影响甚至是较大程度的决定作用。

在物业费调价过程中需要与以下主体沟通、协调并征询其意见：社区居委会/街道办事处/乡镇人民政府/房地产行政主管部门/价格主管部门（具体哪个或哪些部，要视情况而定）、业主委员会（如已成立）业主或业主代表。

通过沟通，审视他们是否同意物业服务企业发起物业费调价。

如果不同意或者是有条件的同意，找出问题出在哪里及如何改进相关主体提出的问题。

注意：有些地方规定物业费价格调整必须经物价局/发改委批准，此时属于行政审批。

必须注意,这是必经程序。

步骤三：整改并提高服务水平对于前一步骤发现或提出的问题，物业服务企业看力整改，提高服务质量，达到或基本达到相关主体的要求对于整改结果要进行宣传，贏得业主的赞同、认可或者最起码的不反对调价。

物业管理案例：物业管理费涨价引言概述：物业管理费是指由业主按照一定比例交纳的费用，用于维护小区的公共设施和服务。

然而，随着物价的上涨和维护成本的增加，有些小区的物业管理费也随之涨价。

本文将通过具体案例分析物业管理费涨价的原因和影响。

一、小区基础设施更新和维护1.1 小区基础设施老化随着小区的使用时间增长，一些基础设施开始浮现老化现象，需要进行更新和维护。

比如电梯、供水管道、电路等设施的老化会影响小区居民的生活质量。

1.2 更新设施成本增加更新和维护基础设施需要耗费大量的人力物力和财力。

随着人工成本和材料成本的上涨，更新设施的费用也在逐渐增加。

1.3 维护费用分摊为了保障小区的公共设施和服务质量，物业公司需要将更新和维护费用通过物业管理费向业主分摊，以确保小区设施的正常运行。

二、服务质量提升和增值服务引入2.1 服务质量提升为了提升小区的服务质量，物业公司可能会引入更多的服务人员和提升服务水平，以满足业主的需求。

这些额外的服务费用也会成为物业管理费的一部份。

2.2 增值服务引入有些小区为了增加业主的生活品质，可能会引入一些增值服务，如健身房、游泳池等设施。

这些增值服务的引入也会增加物业管理费的支出。

2.3 服务费用调整为了提供更好的服务和增值服务，物业公司可能会对物业管理费进行调整，以满足业主对服务质量的需求。

三、物价上涨和人工成本增加3.1 物价上涨随着经济的发展和通货膨胀的影响，物价不断上涨，导致物业管理费中的维护和服务成本也在逐渐增加。

3.2 人工成本增加物业管理公司需要支付给服务人员和维护人员的工资也在不断上涨，这也会成为物业管理费涨价的原因之一。

3.3 成本压力转嫁为了应对物价上涨和人工成本增加的压力，物业公司可能会将这部份成本转嫁给业主，导致物业管理费的涨价。

四、业主委员会决策和业主维权4.1 业主委员会决策物业管理费的涨价通常需要由业主委员会决定，他们会考虑小区的实际情况和服务需求，做出相应的调整。

玉和花园上调物业服务费的心得玉和花园于2003正式接管，分为一区、二区两个区。

管理面积43432.30平方，429户业主，物业服务费单价0.60元/平方，配备工作人员18名，是我司管理较早的项目。

玉和花园日常养护成本高、人员配备多、也是我司收支失衡较为严重的项目。

至2013年12月前曾有两次上调物业服务费，但均未能成功。

随着国家经济快速的发展，用工成本及物价不断攀升，经营收支面临更为严重的失衡。

玉和花园物业管理处在公司领导的指导下于2014年01月成功上调物业服务费为0.95元/平方，心得如下：一、程序合规是定价的保障为了提高综合物业服务费，吸取以往两次上调失败的教训，管理处借鉴华运大厦等其他小区的成功经验，首先组织管理处全体工作人员，有意识去了解小区整体经营情况，掌握向业主解释的要点，将业主能接受最高价格和物业所能接受最低价格交集，条件是双方都认为这是质价相符的价格等因素。

其次利用各岗位的工作人员向熟悉的业主了解上调物业服务费的态度，以便做好解释工作，管理处再进行收集各种意见统计。

二、上调物业服务费的告知函玉和花园10年来执行的一直是行业最低收费标准，跟不上生活发展及市场经济的需求。

同时详细阐述了项目管理状况以及收支明细，经过我们的走访、调查，业主反响不一，认可者有之，反对者有之，多数给予理解，少数表示不满。

我们始终灌输上调物业服务费是提高小区服务水平和生活品质的理念。

三、服务品质是上调物业服务费的基础对业主来说，喊千句口号不如认真做好每一项服务工作更来得实际。

针对业主的心理需求，管理处以业主满意是标准的目标，在日常的工作中，从小事抓起，大事抓紧等服务态度，通过日常的整治小区卫生环境、绿化、灭四害、维修等小事及改造小区垃圾房、整治公共路面、改造小区公共路灯等大事的工作，让小区业主看到、体会到物业公司的用心服务，从而认为物有所值，对上调物业管理服务费给予理解和支持。

四、从宣传着手为使上调物业服务费工作顺利进行，管理处向小区业主委员会寻求协助并与业主委员会座谈、讨论、协商会议纪要，物业相关文件，公司的概况，调价后的管理方案及计划。

物业典型案例分析之物业服务费调整实践导读物业费一直是老百姓关注的物业热点话题之一，《北京市物业管理条例》中明确提到了物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。

同时，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

今天，我们就来看一个物业服务费调整实践的案例吧！一、小区情况怡海花园位于丰台区南四环西路129号，1997年底竣工交付，建筑面积106.7万平方米，共6700户，原物业费收费标准为多层楼宇（无电梯楼宇）0.55元/月/平米，高层楼宇0.6元/月/平米，物业费收缴率连续多年维持在98%以上。

但随着近几年物业服务成本的一再上涨，原物业费价格已远不能维持小区的正常经营支出。

二、操作步骤01第一步：进行成本测算做好调价前期的各项准备工作成立物业费上调专项工作小组，开展前期准备工作。

梳理前面三年项目经营亏损情况，详细列出能源费、人工费等上涨情况；对成本进行详细测算，确定物业费上调的合理标准；分批邀请各期业主代表召开座谈会听取意见和建议，制定出一套详细的调费方案和计划。

做好账目收支公示和合同履约情况公示，随时接受业主对于小区账目的监督和质询。

采取致居民一封信的形式，在小区各楼门公告栏位置集中张贴公告，在小区各信息显示屏滚动播放公告信息，在物业大厅放置公告展板，就物业费调整事宜向业主进行充分告知。

提前与辖区街道、居委会就调整物业费事宜进行细致沟通，取得属地街道、社区居委会的支持，调费后续工作均在街道、社区居委会监督指导下开展。

02第二步：充分征询业主意见做好各项整改工作举行物业费调整工作现场征询会，提前发布公告邀请业主参加，现场解答业主质疑，同时向业主展示小区公共部位改善项目、新增物业便民服务等物业服务重点工作。

根据现场征询会上业主提出的意见，开展了为期4个月的服务提升工作，重点对园区公共设施设备进行了翻新，加强物业员工的一言一行，使业主感受到物业服务的提升。

物业管理调费方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，物业管理行业逐渐成为城市发展中的重要组成部分。

随着城市居民的增加，物业管理所需要承担的责任和服务范围也在不断扩大，因此物业管理调费方案成为了必然的选择。

物业管理费是居民与物业管理公司之间的一种合同费用，是物业公司提供的基本服务和设施维护所需的费用，是原则是让社区建筑物能够保持正常运营，使居民居住着生活环境更加健康舒适。

因此，合理的调费方案能够使得物业公司更好地提供服务，确保居民的生活品质，增强社区的凝聚力和稳定性。

本文将针对现有物业管理费的收费标准和服务内容，提出一套更加合理和公平的调费方案。

首先，我们将对当前的物业管理服务和成本进行分析，了解物业服务的基本内容和基础设施维护的成本构成。

其次，我们将借鉴其他城市的物业管理调费方案，总结出具有参考价值的调费方案。

最后，我们将提出一套可行的调费方案，并进行相关的实施建议。

二、现状分析1. 收费标准不合理目前，我国城市的物业管理费收费标准主要是按建筑面积计费。

这种收费方式有着相当大的不合理性，因为同一建筑面积的房屋所使用的公共设施和服务范围是不同的。

比如说，一栋高档小区和一栋棚户区的同样大小的房屋，其所享受的公共服务和设施完全不在一个级别上。

因此，单纯按建筑面积进行收费是不合理的，不能体现不同小区的实际情况。

2. 服务内容和质量参差不齐在现有的物业管理模式下，由于物业公司没有明确的标准化服务要求和责任，所以物业服务的内容和质量参差不齐。

一些物业公司在服务质量上投入不足，导致了一些小区的公共设施维护和服务不到位。

而一些物业公司则过度投入，服务过于奢侈，导致费用过高。

这种情况严重不符合居民实际需求，也对居民的生活品质构成了一定的影响。

3. 成本构成和费用不透明另一方面，现有的物业管理费用构成和收费方式也不够透明。

居民并不清楚物业管理费的具体构成和使用情况，有可能导致物业管理公司将费用用于不合理的地方，或者过度投入导致费用浪费。

居民质疑小区物业各项收费不合理近日，家住在南宁市城市花园小区的陈女士致电本报称，其所居住的小物业存在乱收取物业费用而不公布明细的问题。

对此，该小区物业管理处负责人表示，该小区的收费内容和收费标准严格按照国家标准进行，若是业主对收费问题有质疑，可直接到物业处咨询解决。

业主：收费标准不明，未公布收费明细17日上午，记者来到城市花园小区。

陈女士向记者展示一份08年度单元水费计收档案表和其最终交纳的同日期水费缴费收据。

陈女士指出，这份08年每月的水费支出与她实际去交的水费有出入，她指出，其08年9月至08年11月的水费分别为：24.44元、28.20元、26.32元，共计78.96元。

但物业给陈女士开出的水费收据上显示，其08年9月至08年11月的水费一共是120.80元。

“一不留神，这部分的费用就被多收了”，陈女士称。

“还要就是费用公摊问题，物业没有及时公示收取公摊费用的明细构成，我们交的钱都不明不白的”。

另一位业主刘女士说，她出示了一份其写给该小区物业服务公司的信，该信分条列出了质疑物业公司收费不规范不合理的几点意见。

在第二条，该业主对小区费用公摊表示质疑，同时她还出示了一张缴费清单，在“共同分摊电费”一栏，标出了应缴费总额，没有标出这部分费用构成。

“这部分钱到底是由哪几项费用构成的，我们希望物业详细列出明细”，刘女士称。

另外，部分业主对该小区的专项维修基金也有质疑，该小区专项维修基金按照业主房产面积按0.2元∕平方收取。

“这笔钱每个月收了多少，都用去了什么地方，我们都不得而知”，众业主称。

业委会：小区物业应及时公示收费明细随后，记者联系了该小区业主委员会一负责人。

该负责人称，他们这一届业主委员会是去年3月份由业主选举成立的，成立时他们根据《南宁市物业管理办法》等相关法规与小区物业商定了各项收费内容和收费标准，并到南宁市物价部门备案，“这个过程业委会都参与了，是符合相关法规，是透明的”，该负责人称。

物业管理案例:物业管理费涨价
物业管理案例：物业管理费涨价
李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为１元／平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。

但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业
管理费反而涨到了２元／平方米。

物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。

而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。

谈谈你的看法？
案例分析：
1、发展商无权承诺物业管理费的收费标准。

从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。

物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。

2、物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。

业主必须按规定交纳物业管理费。

3、由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。

感谢您的阅读！。

城市花园2024年物业管理费缴纳合同本合同目录一览第一条物业管理费的定义与范围1.1 物业管理费的定义1.2 物业管理费的范围第二条物业管理费的缴纳标准与计算方式2.1 物业管理费的缴纳标准2.2 物业管理费的计算方式第三条物业管理费的缴纳期限与缴纳方式3.1 物业管理费的缴纳期限3.2 物业管理费的缴纳方式第四条物业管理费的缴纳金额与支付方式4.1 物业管理费的缴纳金额4.2 物业管理费的支付方式第五条物业管理费的调整机制5.1 物业管理费的调整条件5.2 物业管理费的调整程序第六条物业管理费的滞纳金计算与收取6.1 物业管理费滞纳金的计算方式6.2 物业管理费滞纳金的收取方式第七条物业管理费的减免条件与程序7.1 物业管理费减免的条件7.2 物业管理费减免的程序第八条物业管理费的争议解决方式8.1 物业管理费争议的解决方式8.2 物业管理费争议解决的程序第九条物业管理费的变更与终止9.1 物业管理费的变更条件9.2 物业管理费的终止条件第十条双方的义务与责任10.1 物业公司的义务与责任10.2 业主的义务与责任第十一条合同的生效、修改与解除11.1 合同的生效条件11.2 合同的修改条件11.3 合同的解除条件第十二条违约责任与赔偿12.1 违约行为的认定12.2 违约责任的具体规定12.3 违约赔偿的计算方式第十三条合同的争议解决方式13.1 争议解决的途径13.2 争议解决的程序第十四条其他约定14.1 其他相关事项的约定14.2 双方的其他补充约定第一部分：合同如下：第一条物业管理费的定义与范围1.1 物业管理费的定义物业管理费是指物业公司为业主提供物业管理服务所收取的费用，包括物业公司的管理费、维修费、保养费、清洁费、安全费等。

1.2 物业管理费的范围物业管理费的范围包括但不限于物业管理公司人员工资、物业公司办公费用、物业公司管理维修的费用、物业公司保险费用、物业公司税费等。

第二条物业管理费的缴纳标准与计算方式2.1 物业管理费的缴纳标准物业管理费的缴纳标准按照建筑面积、物业公司管理费率等因素确定，具体标准见附件。