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一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。
办理房产证流程两种方法：一、委托开发商或代理公司办理房产证二、自己办理房产证办理房产证注意：无论是期房还是现房，都存在办理房产证的问题。
您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
您也可以选择自己办理房产证。
如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理。
自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右。
自己办理房产证可以免除代缴的风险。
自己办理房产证需要花费时间和体力。
您需要提前了解自己办理房产证的程序和要求。
一、委托开发商或代理公司办理适用条件为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
办理流程（一）适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用第一步：签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。
此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
注意事项：委托代办的协议中应明确约定：1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x％的赔偿金”等明确的违约处理方法；4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；6．约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
成都市房地产开发项目报规，报建流程目录第一部分：立项、前期规划报建手续1、立项2、设计条件、用地许可证3、方案图审查规划许可证第二部分：前期施工报建手续1、项目卡2、报建费3、机构施工图审核4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查5、预售面积预测6、预售面积审查7、商品房预售许可证第三部分：竣工验收阶段1、城建档案馆备案2、成勘院竣工测量3、竣工并联审查4、大产权办理第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）一、立项收件部门:市政务中心发展改革窗口审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局收费标准：不收费申请材料企业投资项目核准公司需准备资料：1、项目申请报告；2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证;3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）；4、国土局出具的项目用地意见;5、20—35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）,6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无二、设计条件、用地许可证审批行政部门；成都市规划管理局审批时间：1个工作日收费标准：不收费⑴申请材料：A、公司需准备资料：1、《设计条件、用地许可》申请表；2、1：500红线图；3、土地权属文件；4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套；B、技术部需准备资料：1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。
注意事项：1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料,否则规划设计条件自行失效;2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内,应向国土局申请办理土地使用批准文件。
如因故超期又未申请延期的,《建设用地规划许可证》自行失效。
需延期的建设项目,应持取得的审批文件在有效期内延期。
三、方案图审查审批单位：成都市规划管理局审批时间：15个工作日收费标准：不收费⑴申请材料：A、公司需准备资料：1、建设工程设计方案送审单。
B、技术部需提供资料:1、建设工程方案总平图5份；2、建设工程设计方案2套;3、日照分析综合计算图；4、 A3幅面效果图2份注意事项：1、方案设计时必须一次设计到位,设计中对不确定的因素应事先与规划局进行咨询，避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改;2、方案一经通过不能进行修改；四、规划许可证审批行政部门：成都市规划管理局审批时限：1个工作日收费标准：不收费⑴申请材料：A、公司需准备资料：1、《建设工程规划许可证》申请表；2、土地权属文件;3、测绘单位出具的坐标放线资料1套.B、技术部需提供资料:无注意事项：1、建设单位取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未延期的《建设工程规划许可证》即自行失效.第二部分：前期施工报建手续(7个步骤）一、项目卡审批部门：成都市建委审批时限：1个工作日收费标准：不收费⑴申请材料:A 、公司需准备资料：1、《项目基本信息表》；2、组织机构代码；3、立项批复；B、技术部需提供资料：无二、报建费审批部门:成都市建委审批时限：2个工作日收费标准:收费按建筑面积每平米224。
房地产开发立项、报规、报建行政审批流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产五证、两书、一表五证两书一表是开发商销售商品房必备的文件，作为从事开发地产工作的了解“五证”内容才能提前准备好相关资料，避免延误办证时间所带来的损失。
那么，作为购房者来说，认真了解一下“五证”，也可以帮助您减少买到烂尾楼的风险。
房地产“五证”是哪五证呢?如何办理?具体每一个证办理的流程有哪些呢?作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。
即:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。
办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
《国有土地使用证》《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。
房地产《国有土地使用证》的取得方式?国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。
其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地。
开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。
《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
房产证办理流程一、人房产证办理流程无论是期房还是现房，都存在办理房产证旳问题。
可以选择委托开发商或代理公司办理房产证，也可以选择自己办理房产证。
自己办理房产证虽然省去了一定旳代办费用，但是需要耗费时间和体力，因此最佳提前理解自己办理房产证旳程序和规定。
在办理房产证之前，一方面要拟定与否符合自行办理旳条件。
如果房子是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。
如果是使用银行按揭贷款买房，要先仔细理解《住房按揭贷款合同》中与否有有关规定，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入“规定开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”旳条款，这种状况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。
都市个人房产证办理流程诸多人，特别是某些想买房子旳年轻人，都不懂得什么是房产证，在都市里个人房产证办理流程又是怎么样，也不懂得，这样一般会导致某些不必要旳麻烦，为了更好旳结识个人房产证旳办理流程，下面作某些具体简介：1.拟定开发商已经进行初始登记开发商办理初始登记是自己办理房产证旳必要前提条件。
根据《商品房销售管理措施》第34条旳规定，房地产开发公司应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记旳资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
一般主管部门办理初始登记所需时间大概为20～60日不等，因此在收房入住后旳两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记旳状况，也可以到本地旳房地产交易信息网站进行查询。
为保证自己旳利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记旳时限加以商定，特别是开发商办理初始登记旳最后期限以及办理完毕后旳“及时告知义务”等，明确不及时办理应当承当旳补偿责任。
2.到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》申请表填写之后需要开发商签字盖章。
有旳开发商手中会有现成旳盖好章旳表格，只需到开发商处领取并填写就行了。
可以事先向开发商询问，房产证应当在哪个部门办理，然后直接向该部门征询，省去奔波之苦。
开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。
包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。
此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。
2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。
3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。
设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。
4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。
报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。
开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。
5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。
开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。
6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。
竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。
竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。
7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。
需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。
在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。
此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。
成都市房地产开发项目报规，报建流程目录第一部分：立项、前期规划报建手续1、立项2、设计条件、用地许可证3、方案图审查规划许可证第二部分：前期施工报建手续1、项目卡2、报建费3、机构施工图审核4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查5、预售面积预测6、预售面积审查7、商品房预售许可证第三部分：竣工验收阶段1、城建档案馆备案2、成勘院竣工测量3、竣工并联审查4、大产权办理第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）一、立项收件部门：市政务中心发展改革窗口审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局收费标准：不收费申请材料企业投资项目核准公司需准备资料：1、项目申请报告；2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证；3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）；4、国土局出具的项目用地意见；5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限），6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无二、设计条件、用地许可证审批行政部门；成都市规划管理局审批时间：1个工作日收费标准：不收费⑴申请材料：A、公司需准备资料：1、《设计条件、用地许可》申请表；2、1：500红线图；3、土地权属文件；4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套；B、技术部需准备资料：1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。
注意事项：1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效；2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。
如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。
需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。
三、方案图审查审批单位：成都市规划管理局审批时间：15个工作日收费标准：不收费⑴申请材料：A、公司需准备资料：1、建设工程设计方案送审单。
B、技术部需提供资料：1、建设工程方案总平图5份；2、建设工程设计方案2套；3、日照分析综合计算图；4、 A3幅面效果图2份注意事项：1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规划局进行咨询，避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改；2、方案一经通过不能进行修改；四、规划许可证审批行政部门：成都市规划管理局审批时限：1个工作日收费标准：不收费⑴申请材料：A、公司需准备资料：1、《建设工程规划许可证》申请表；2、土地权属文件；3、测绘单位出具的坐标放线资料1套。
开发商办理房产证的流程有哪些⽣活中，我们买房后都需要办理房产证。
那么，开发商办理房产证⼜有哪些步骤呢？开发商如何办理房产证呢？今天，店铺⼩编就为⼤家带来了关于开发商办理房产证的流程有哪些的资料,希望能对您有所帮助。
接下来就让我们⼀起来看看吧。
⼀般情况下，从项⽬完⼯，到开发商取得⼤产权证，有以下⼏个步骤：⾸先，开发商要申请市建设委员会进⾏竣⼯验收，取得《竣⼯验收备案证》，这⼤约需要⼀个⽉的时间;其次，竣⼯验收合格后，开发商要聘请有资质的测绘机构进⾏实测，出具测绘报告和图表。
根据项⽬⼤⼩和户型的复杂程度，⼤约需要两个星期到⼀个⽉时间不等;第三，到国⼟资源局申请核实地价款，签订⼟地出让合同的补充协议，即核实项⽬的实际⾯积是否超出了⼟地出让合同中批准的规划设计，应补缴或退还多少⼟地出让⾦。
第四，开发商凭“五证”，即国有⼟地使⽤证、建设⼯程规划许可证、建设⼯程开⼯证、建设⽤地规划许可证和商品房销售许可证，到房管部门申请⼤房产证。
开发商如何办理房产证1.权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受⼈分别办理商品房买卖登记。
初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供⽴项批⽂、⼟地使⽤权证、测绘资料等证明⽂件，在此过程中开发商可要求买受⼈配合提供相应材料。
在开发商完成初始登记后买受⼈可⾃⾏申办产权，其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的，开发商负有相应协办义务。
因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：⼀是初始登记时以其为主的办理义务;⼆是买受⼈申办产权时其所承担的协办义务。
2.当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料(共约计13件)备齐交给权属登记部门进⾏初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。
在合同⽆特别约定时，且买受⼈未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。
3.遵循当事⼈意思⾃治原则，双⽅约定办证义务的，从双⽅当事⼈约定。
如合同约定“开发商在交付之⽇起⼀定期限内备齐资料，为买受⼈向登记机构办理权属登记⼿续，买受⼈应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项⽬的初始登记后，还负有为买受⼈主动办理单元权属证书的义务，买受⼈应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直⾄其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时⽌。
房地产开发全流程图解房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程▶18个关键节点——里程碑计划（一级计划）▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；▶拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）•项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段.（一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态.开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败.这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
(二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究.可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段.政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究,就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。
目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待.(三）申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得.但在实际上，从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式.开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
房地产项目开发报建报批流程概述房地产项目的开发报建报批流程可以说是十分复杂和繁琐的过程，这涉及到整个项目的规划、审批、设计和建设等多个环节，需要经过很多的政府部门和专业机构的审批和监管。
下面我们就来简单地介绍一下房地产项目开发报建报批流程的基本流程和相关事项。
一、项目准备工作在开始开发一个新的房地产项目之前，首先需要进行项目的立项和前期调研工作。
这个过程涉及到对项目的市场分析、规划设计、技术可行性及经济可行性研究等多个方面，以保证项目开发的成功性、可持续性和经济效益。
二、建设项目立项在项目准备工作完成后，需要向发改委或省、市规划局进行建设项目立项申请。
这个申请过程需要提交一份建议书，包括项目的基本信息、建设规模、经济效益及社会效益等方面的详细资料，并得到相关部门的批准。
三、用地规划审批在得到立项批复后，需要向土地管理部门进行用地规划审批。
这个过程也称为“用地报批”，需要提交一份用地规划设计方案和采土方案等相关资料，通过审批后，才能取得相应的土地使用证书。
四、设计图纸审批在取得土地使用证书后，需要向建设主管部门进行建设工程设计图纸审批。
该过程通常由城市规划设计院或专业设计公司进行，注重通过审批、验收和评定等环节确保项目的总体规划设计、建筑布局、建筑结构及施工材料等符合安全、美观、耐用等要求。
五、施工许可和验收在通过图纸审批后，需要向工商、质监等监管部门进行施工许可和验收工作。
通常建筑施工过程需要遵照工程监管规范，实现施工现场安全、环保及合法等方面的要求。
六、竣工验收和办证在施工完成后，需要验收确认房屋的安全性、通行性等各方面问题并提供相应的证明。
随后需要当地证券公司或银行评定房产的价值，并注销施工许可手续，办理不动产产权证。
这个步骤是取得房屋产权、完成房屋交易或租赁的必要手续。
需要注意的是，以上的步骤在不同的城市和地区有差别和不同的法律规定，开发商应严格遵守相应的政策法规与流程。
同时，在项目开发过程中，开发商还需要对工程规划、施工质量、后期维护、环保和重要事件等方面有充分的规划和安排，以实现项目运营及管理的长期可持续发展。
房地产项目办证流程房地产项目办证流程一、项目规划方案(街办、社区、部门、企业)1、街办、社区、部门、企业委托有资质的单位绘制现状图，编制规划方案。
2、规划方案上报审批。
二、项目规划选址(规划局):(1)选址申请(以原土地产权单位申报)(2)土地证复印件(新增用地出具用地预审报告)(3)现状图、勘测定界图、平面布置图、鸟瞰图三、土地招拍挂(国有资产经营总公司)1、省土地批复手续(集体土地)2、规划选址意见书3、勘测定界图，平面布置图，鸟瞰图。
4、签订土地储备协议书四、建设用地规划许可证(规划局)土地招拍挂完成后，开发单位抓紧时间进行规划详细方案修改、地质勘查和施工图设计，同时办理建设用地规划许可证。
办理建设用地规划许可证需要提报如下材料:1、申请2、勘测定界图，平面布置图，鸟瞰图3、规划选址意见书4、土地成交确认书(原件)五、环境评价报告(环保局)1、申请2、环境影响报告书3、环境影响报告表 (项目建筑面积在20000?以上)4、环境影响登记表 (项目建筑面积在20000?以下)5、规划选址意见书六、抗震设防标准核准(地震局)1、申请2、规划选址意见书3、鸟瞰图、规划图纸七、项目核准和建设投资计划(发改局)1、项目核准(1)申请报告(2)可行性研究报告(3)勘测定界图、平面布置图、鸟瞰图(4)资金证明(5)环保、地震、土地、水资源、电力部门意见。
(6)规划选址意见书2、建设投资计划(1)申请报告(2)平面布置图(3)规划选址意见书八、核发国有土地使用证(国土局)1、土地批复(1)用地申请，附单位营业执照及法人代表身份证明(2)土地成交确认书(3)建设用地规划许可证(4)发改局计划(5)环评报告(6)交费发票(7)国有资产经营总公司、开发单位、土地单位三方拆迁协议书(8)勘测定界图3份、平面图一份、地籍图1份(9)原土地证复印件(10)报市政府审批2、土地登记发证(1)土地登记申请(2)地籍调查(3)权属审核(4)登记注册(5)颁发证书九、详细规划方案、地质勘查报告、施工图纸设计(开发单位)十、人民防空工程建设许可证(人防办):1、申请2、规划选址意见书3、鸟瞰图、规划图纸4、投资项目核准证明十一、园林绿化审批(城管局)1、绿化规划图纸2份2、申请3、规划选址意见书4、园林绿化审批表十二、建设工程规划许可证(规划局)1、建设申请(以取得土地使用权单位申报)2、发改局计划3、土地证复印件(或以土地成交确认书临时代替)4、抗震设防标准证明书5、人民防空建设许可证6、环评报告7、园林绿化审批表8、现状图、总平面布置图、每层施工平面图、立面图、剖面图、单体效果图、鸟瞰图9、规划选址意见书复印件10、产权无纠纷证明十三、建筑消防设计防火审核意见书(公安局消防大队)1、填写《建筑消防设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》、《现场勘查定点表》2、工程图纸一份十四、防雷装置设计审核(气象局)(1)申请(2)施工图纸十五、施工图审查(建设局)1、规划选址意见书2、现状图、平面布置图3、投资计划4、抗震设防标准证明书5、人民防空建设许可证6、建设工程规划许可证7、建筑消防设计防火审核意见书8、防雷装置设计审核意见书9、地质勘查报告10、施工图纸十六、工程招投标(建设局)1、计划。
房地产开发项目前期报建程序和相关政府审批部门1 立项批复 (发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报 (民政局)5 建设用地规划许可证(规划局)6 环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）15 监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请 (自来水公司)22 施工用电申请 (电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)25 物业管理备案 (建设局)26 初始登记 (建设局)27 商品房预售许可证(建设局) 1、土地获取阶段土地出让合同签订拆迁完成交地完成土地规划指标分析设计通过审批取得选址意见书取得建设用地规划许可证缴纳土地出让金取得建设用地批准书取得国有土地使用证2、小区总体规划报建总规方案通过审批户型平面方案通过审批总规方案报建图下发详规（五图一书报建图）下发取得总平面规划方案批复取得详规批复综合管线批复3、单体方案阶段单体方案报建图单体方案批复4、开发报建与前期准备阶段初步设计通过审批施工报建图下发道路施工图下发市政排水施工图下发临时用水施工图下发永久用水施工图下发煤气总体规划施工图下发控中心、电信机房、网络机房建筑放线图下发钻探平面布置图下发基坑招标技术资料下发基坑支护方案通过审批桩基础施工图下发取得施工图审查意见书取得扩初批复建设工程规划许可证取得正式立项取得放线册取得环保批复取得消防批复取得人防总规批复取得人防地下室施工图审查批复完成施工和监理招投标取得余泥排放证完成施工报监完成施工许可证小区地名批复5、基础及地下室工程工程开工取得地质钻探报告桩基完工桩基础结算资料提交取得桩基础中间验收登记表土方开挖完工基坑支护完工主体开工完成图纸会审0.00以下施工图下发0.00以上施工图下发沉降观测图下发建筑材料定板下发柴油发动机机型完成监理合同下发桩基础施工合同下发桩检测合同下发沉降观测合同下发土方合同下发基坑支护合同下发地下室防水工程合同下发人防工程合同下发主体建筑安装过程合同下发0.00至发售至0.00时间地下室结构工程结算资料提交取得地下室中间验收登记表砌体完成样板房场地移交售楼部装修工程完工验收样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成主体至发售形象进度取得道路工程规划许可证取得排水工程规划许可证小区配套施工图下发组织三层会验三层会验后最新施工图下发住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核售楼部装修方案通过集团审批售楼部装修施工图下发样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批装饰材料定板下发取得预售证组织面积预测完成销售面积预算取得房管部门面积计算结果完成销售面积预算完成房管部门计算结果的审核将通过审批的计算面积交予销售中心住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批销售电梯安装工程合同电梯购销安装合同下发园林园建和绿化施工图下发景观园林材料定板下发园林景观绿化完工看楼通道、样板房周边环境绿化完工确定样板房位置、数量及有关要求发售至工程竣工主体封顶主体结构工程结算资料提交取得主体验收登记表取得低压配电中间验收登记表砌体工程完工屋面工程完工厨房烟道工程完工泛光照明工程完工铝合金窗门框安装工程进度阳台栏杆安装工程进度内墙抹灰完工外墙抹灰完工外墙砖工程完工排栅拆除完成楼地面工程进度入户门框安装工程进度电梯前室防火门框安装进度电梯前室装修进度首层大堂装修完工电梯工程完工消防工程完工煤气工程完工永久用水完工永久用电完工排水及道路工程完工发电机安装完成配电房设备安装完成电信机房完成室内智能化工程完成分户验收及整改开通永久水开通永久电煤气开通有线电视具备申报条件电信具备申报条件智能化具备使用条件紧急备用电源具备使用条件取得单位工程质量验收记录取得电梯准用证取得消防验收合格证取得煤气工程验收合格证完成人防工程（含门窗、警报房电源及警报四支架安装）工程竣工豪华装修完工外墙砖定板下发提供整套施工图给物业公司阳台栏杆定板下发铝合金门窗定板下发豪华装修施工图下发小区永久用水合同取得永久用电协议取得门牌批复通邮屋面及室内防水合同下发铝合金门窗施工合同下发阳台栏杆合同下发有线电视施工合同下发泛光照明施工合同下发智能化施工合同下发中央空调工程施工合同下发入户门、防火门安装合同下发消防工程施工合同下发永久用水工程合同下发电磁流量计合同下发水泵房设备购销安装合同下发煤气工程施工合同下发永久用电工程合同下发首层大堂及电梯前室装修合同发电机购销安装合同下发小区市政工程配套合同下发运动场施工合同下发游泳池设备购销安装合同下发宽带网施工合同下发豪华装修施工合同下发室内环境检测合同下发豪华装修配套电器合同下发锅炉设备购销合同下发厨房排气烟道施工合同下发变形缝施工合同下发楼宇清洁合同下发钢结构施工合同下发幕墙工程合同下发小区室外电力管网工程合同下发立体停车设备工程合同下发完成环境园建设施提交园建配套工程结算资料完成竣工后施工单位的综合评定工作竣工交楼至办理产权完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部提供全套竣工资料及施工合同给物业公司取得质量验收意见书取得档案认可书提交全部竣工结算资料提交豪华装修结算资料报建竣工图下发取得规划验收合格证环保验收意见书取得验线册人防验收合格证小区各期防雷验收合格证教育配套移交取得工程竣工备案表取得史册测绘成果报告书取得权属证明书办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会应售已售物业移交物业公司签订前期物业管理服务合同编制《应交款明细表》交财务部审核组织完成《交楼通知书》的审定工作组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业寄发《交楼通知书》寄发《敦促收楼通知书》将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门办理完毕《房地产权证》成立交楼维修服务中心维修服务中心移交物业确定交楼服务热线完成交楼慰问工作财务部审核《应交明细表》后返回销售部制定物业管理方案完成交楼办公布置与热线电话安排工作完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》审核及印刷工作项目结算完成房地产项目开发具体流程第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
房地产项目开发所需办证流程及条件关系一
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第一篇
房地产项目开发所需办证流程及条件关系一、房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节及办证流程为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；
事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项
涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备
涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）
涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
第二篇
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。
目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。
对于规模较大的房地产开发
项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。
初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。
初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。
施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。
开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。
房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。
方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。
城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。
城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。
开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。
开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重
要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。
开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。
再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。
目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。
最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。
通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。
在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。
在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。
项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。
通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。
如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。
房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。
甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。
当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
上海刘律师，房产限购政策、房产贷款政策、律师代办客户买房、房产交易程序等其他咨询也可以咨询我，可以加我腾讯好友、在我资料里有
房地产开发报建流程
工商登记成交确认书签订《出让合同》土地测绘规划设计条件勘察报告选址意见书土地使用权登记（土地证）项目立项环评审批房地产开发资质证书建设用地规划许可证
城市绿化工程许可证工程规划许可证房地产项目开发经营权证施工、监理企业招投标地震安评审批建设工程消防设计审核雷电灾害防护装置设计审核修建防空地下室许可
安全设施“三同时”建设工程施工许可证质量监督和安全报监放验线、开工建设商品房预售许可证办理。
