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电话：邮箱：上海| 北京| 深圳| 武汉| 成都所属行业房地产发布时间2022年1月12日年终盘点2021年房企拿地四大变化核心观点：2021年，房企的资金遭受到十分严峻的考验，由此导致的房企拿地也产生了较大的变化，主要体现在以下四个方面：一、拿地意愿：从激进抢地到收缩投资全年来看政府监管层层加码叠加企业债务到期，下半年房企的资金压力骤然趋紧，不过年尾国央企及部分资质较好的民企已经可以在银行间市场正常融资，带动这类企业投资力度的回升。
考虑到2022年第一季度海外债偿债高峰的到来，多数民营企业的资金压力不减，国央企及稳健性民企的融资优势持续，整体上房企拿地的情况将与2021年第四季度保持稳定。
二、房企性质：从民营房企到国央企为主2021年拿地房企的性质有较大的变化，下半年国央企在土地市场的参与度有明显提升。
我们认为房地产企业在多重监管下资金链趋紧，民营房企在这种境况中尤为艰难，最终形成在二轮集中供地及三轮集中供地中国央企占据主要拿地市场的局面。
三、拿地分布：从核心城市到更高能级城市受制于资金压力以及市场行情，房企拿地分布也有着更明确的导向。
除一二线核心城市更受青睐之外，房企更加倾向于东部区域的核心二线城市，这类城市有深厚的经济基础，常住人口的财富水平较高，对周边人口有虹吸效应，刚需及改善型需求都有充足的支撑，充分保障房企项目的去化。
四、拿地方式：从招拍挂到政府引导收并购2021年底政府引导国央企进行收并购，但我们认为2022年收并购市场规模并不会有大幅提升，主要原因有四点：第一，房地产市场行情低迷，国央企及稳健性房企多持观望态度；第二，三道红线限制了全行业房企的债务杠杆；第三，项目并购所涉及到的风险远大于土拍市场；第四，土拍市场地价回落。
相关研究：单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021年1-9月）|月读数据20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨2021年9月地产月报20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述20210908研究员于小雨rain_yxy（微信号）姜晓刚（微信号）何志芳（微信号）五、展望：国央企“稳即是进”，民企投资意愿收缩在经过一年多的调整之后，房地产行业的竞争格局基本可以预判：央企融资能力优、规模实力强，但由于其战略保持稳健，不会出现大幅收缩、扩张投资规模的情况，市场占有率将保持平稳上升的情况；地方国企资金及土地储备充足，但运营能力较弱，或采用与优质民企合作开发的模式，未来将迎来一段快速发展期，也正是因为这样，各城市、区域的集中度或将出现快速上升的情况；民营企业方面由于“去杠杆”的大环境不会改变，重点依然在保证资金流动性，投资意愿保持低位，力度或将与2021年第四季度持平，规模及市场占有率将有所下降。
2018年度全国房地产业十大事件事件一：楼市整治全面启动·规范秩序成为重点事件二：打折促销成常态·“金九银十”冷清收场事件三：棚改规模不变方式变·货币化安置退潮事件四：万科喊“活下去”，房企被迫改变策略事件五：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型事件六：多地土地流拍频现·房企预期趋于谨慎事件七：北京约谈长租公寓·房租管控力度加大事件八：房企扎堆香港IPO，房企融资道路坎坷事件九：全国多地维权成风·降价减配成导火索事件十：中弘跌破面值退市，楼市豪赌时代终结事件一：楼市整治全面启动·规范秩序成为重点6月26日，住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。
7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
另外，2018年住建部还多次约谈了部分调控不到位的城市负责人。
事件二：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等６部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。
此次政策规定，新购买的住房，取得不动产权证之日起５年内禁止转让。
4月22日，海南省召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明。
2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。
2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。
本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。
二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。
三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。
然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。
2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。
受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。
而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。
四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。
一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。
2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。
购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。
3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。
租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。
五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。
例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。
另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。
2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。
首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。
其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。
2018汉中楼市年终白皮书成交篇2018上半年，汉中新建商品住宅成交均价一路走高，推盘月均去化周10.1万㎡/月，平均去化率达到95%，下半年以来，因精装房大批推货，使成交均价平稳两个月之后迅速攀升，推盘月均去化周14万㎡/月，大批量的住宅入市，去化率急转直下，滑落到50%左右。
楼市从高温到冷却，汉中楼市在今年走出了一波特立独行的行情，2018年汉中楼市到底交出了一份怎样的答卷呢？下面一起来看一下具体的数据吧！据不完全统计，2018年汉中商品房网签成交面积1467148.46平米，网签成交金额73.56亿元，总体上看，与2017网签的走势相比，成交面积有所下降，成交金额仅11个月超过2017全年网签金额67.31亿元。
数据显示，2018年1-11月，汉中商品房销售面积及金额总体均保持上升的态势，汉中中心城区商品住宅总成交面积146.71万方，同比下跌4.12%。
细化到月份来看，11月汉中中心城区商品住宅成交面积达18.04万方，环比上涨8.02%，创下2018年前11个月最高值。
11月汉中中心城区商品住宅网签成交金额10.36亿元，环比上涨21.16%，同样是2018年前11个月最高。
据了解，7月新建商品住宅批准预售面积531927.93平米，为今年以来最高峰。
11月汉中新建商品住宅批准预售面积465121.60平米，为第二高峰值，1-5月新房销售面积超过供应面积，但6-11月新房供应量大幅高于销量，汉中楼市供大于求趋势日渐明显。
2018年1-11月，汉中中心城区网签均价1-7月呈一路上涨的姿态，截止7月已达到5459元/平，环比1月上涨1018元/平米，从8月开始，均价大幅下滑至4492元/平，但从10月开始，汉中新房成交均价再次上涨，到11月汉中新房成交均价5744元/平米，达到2018年成交均价的最高值，比上半年的最高均价每平米高出285元，整体来看，2018年汉中新房住宅均价4922元/平米，环比2017年新房住宅均价3868元/平米上涨27.24%，总体稳步上涨趋势。
2018年盐城地产年报2018年是房地产市场的“调控年"，全国陆续发布调控政策400余次，这是房地产新周期的重要年份，也是盐城楼市由“热"转稳的一年。
在房地产调控政策的引领下，盐城楼市的“燥热”，投资者的“冲动”，都逐渐趋于理性平和。
“最严调控”下的2018年楼市，盐城房子卖的怎样？盐城房产网为您解析楼市行情。
土地篇：2018年土地市场有所降温2018年盐城楼市共成交13幅住宅用地，其中：中海地产继串场河地王后再度发力，3月以成交地价11270元/就、楼面价5635元/就摘得城南20180401地块，一举成为2018年度单价地王，该地块目前已结转入市，案名“中海•万锦公馆”；世茂于8月以16.36亿的总成交价摘得城南20181401地块，成为2018年度总价地王，该地块目前也已结转入市，案名“世茂璀璨星河”；石榴集团与通银集团先后刷新城西地王价，于2018年创城西土地成交价新高。
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2018年盐城市区成交土地主要集中于河东、城南、城西2018年盐城市区各板块土地成交情况■城库词申城再库t.戍丙■诚口■谢：t74.76供求篇：楼帀趋于理性，各区域冷热不均2014年全国楼市陷入低谷，成交下滑；2016年受多方因素影响，量价齐升，成交量达历史峰值；2017年成交均价突飞猛进，但成交量相对2016年下降明显，供应量却飙升，此阶段开始，楼市供求关系逆转，持续至今供大于求；2018年成交均价环比2017年上涨15.48 %，供应成交量相对上一年持平，整体市场趋于理性。
新郑将现一大批拆迁暴发户，2018年拆迁补偿政策大调整了....重磅发布！2018年拆迁补偿政策又调整4种无证房屋也可获得全额拆迁补偿一起来看看~2018年拆迁补偿政策又调整这类无证房屋可获得全额补偿2018年农村拆迁补偿政策又调整了。
随着城乡一体化建设发展，城镇化事件越来越多。
对老百姓来说，最关心的莫过于农村房屋的拆迁补偿。
为保障农民的切身利益，2018年，将实行新的农村拆迁补偿政策。
具体有以下四个方面的改变：一、改变补偿规则，实现双向补偿农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。
不过从2018年开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。
二、扩大补偿范围，提高补偿金额从2018年开始，拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋，将主要包括两方面：一方面，农民的固定财产：农房以及房屋内的装修。
另一方面，其他财产：地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。
另外，农民在拆迁时可以获得最低2万元的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。
三、实现多样化补偿方式供农民自由选择农村房屋拆迁的补偿方式有2种：一种是货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。
第二种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。
两种补偿方式可结合使用。
农民朋友可以自由选择其中一种！除此之外，国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目：宅基地的补偿、社会保障补偿。
宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。
对于被征地拆迁的农民，将会被纳入到养老保障体系中，保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。
四、更改原有的计算方法拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）被拆迁的补偿范围：包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等；还有厕所、水井等建筑。
我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析第一部分：调控政策梳理2<一）房地产市场的起步阶段2<二）我国房地产业的成长阶段2<三）房地产市场高速发展阶段31、从支柱产业到防止泡沫32、从国八条到房产税5<四）房价在调控中继续快涨71、调控密集的2006年72、调控效果显现10<五）房地产调控的一波三折131、2008年调控政策142、2009年房地产政策20<六）调控政策频出，力度逐步升级21第二部分：房地产市场发展分析29<一）从“十二五”规划角度看291、需求总量较大292、中国的城镇化惠及房产市场313、商业服务性地产面临新的机遇314、房地产开发企业严重分化34<二）券商对短期房地产市场的分析35<三）2018年影响房市的主要因素361、政府调控政策对住房价涨跌的影响362、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响363、保障房对住房价涨跌的影响374、流动性过剩对住房价涨跌的影响37<四）房地产宏观调控对我省的影响381、当前房地产宏观调控的新特点382、未来房地产宏观调控政策走向393、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响41第一部分：调控政策梳理<一）房地产市场的起步阶段：1993年-1998年我国房地产发展是政策先行，1993年开始，我国开始深化住房改革，1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”>；1994年又出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和颁布《住宅担保贷款管理试行办法》。
房地产业开始逐渐起步，此后我国房地产业开始起步，并逐步方块发展速度。
<二）我国房地产业的成长阶段：1998年-2002年为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国家颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件>，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。
2018年房地产行业分析报告2017年11月目录一、行业回顾与展望 (4)1、政策卓有成效，坚持调控不动摇 (4)2、销售正增长，棚改安置底部支撑 (6)3、房地产投资不必悲观，土地购置费带动增长 (8)4、资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 (11)二、2018年的上市房企：蓄势待发 (14)1、盈利得改善，18年有望持续 (14)2、上市房企在手现金充裕，继续补库存意愿较强 (16)3、杠杆率不高，积极进取 (17)4、行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 (19)三、主题机会：租赁与REITs (21)1、租赁：政策风口，市场潜力巨大 (21)2、REITs：发展机遇已成熟 (24)四、行业重点企业简析 (26)1、万科 (28)2、华夏幸福 (29)3、新城控股 (30)4、金科股份 (31)此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。
2018年，全年销售面积增速不会超过3%。
受到土地购置费用的支撑，预计2018年全年投资增速仍将不低于5%。
我们判断部分今年下半年审批的按揭款可能将于明年初集中发放，房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势，全年到位资金增速不低于7%。
房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为-1.13%，属于严重低配的行业，面临抛压较低。
房地产板块整体估值处于低位，板块下行空间有限。
板块具备较大的估值修复空间。
对于大型房企，尤其是其中的龙头房企，2018年的营收、盈利和销售增长的确定性高。
龙头房企在手现金充裕，并且整体的杠杆率并不高。
在2017年土地供给增加，且土地价格较为合理的背景下，龙头房企有充足的在手资金和融资弹性以获取优质的土地资源，为未来发展蓄力，未来的规模和市场占有率也将不断的提升。
可以预期，行业未来仍会有大量大房企收购中小房企以扩大市场份额，亦或大型房企之间的并购整合，行业集中度将继续提升，龙头房企仍有较大的发展空间。
2018国家房地产新政有哪些我国的房地产市场经历了2016年的大涨之后，在2017年下半年的严厉调控中逐步回归理性，如今2018年即将过半，随着调控政策的持续，房价总体呈现平稳态势，对于一些上涨过快的一二线城市，甚至出现了小幅的下跌，这说明房产调控已经初见成效。
下面小编为大家介绍2018年国家房地产新政策都有哪些。
从当前政策来看，未来我国的房地产调控目标依然是以稳定房价为主，在此基础上通过多渠道提升住房供给，来有效满足市场上大量的刚性需求，继续推进三四线城市的棚户区改造工作，随着城镇化进程的不断加快，很多农村人口会进入城市，这部分购房需求在一定程度上可有效推动房地产市场的健康发展，同时也可以适度拉动总体需求。
2018年我国将大力发展住房租赁市场，在今年租赁住房制度将进一步落实，一二线城市的总体住宅供地面积将会有所提升，随着决策层开始大力推动住房供给侧改革，今后租赁住房建设会得以保证，而新建商品住宅土地供应力度也会进一步加大，继续拉动一二线房地产投资。
2018年楼市调控将更加趋于精准化，房地产是政策稳定经济的利器，当前我国房地产市场主要面临的是一二线城市的高房价和三四线城市的高库存，为了有效利用房地调控来解决目前经济运行中存在的隐患，国家出台了更加精细化的调控政策，经过两年多的实施目前已经初见成效。
针对一二线城市房价高的局面，从需求层面着手，他就和和限购、限贷、限售等政策，基本遏制上房价不断上涨的态势。
在供给方面，通过实施差异化的信贷政策，推动三四线城市去库存。
当前我国整体的房地产调控思路已经发生了重大转变，以前调控多从需求侧入手，而今后的调控则会从供给侧发力，2018年将继续坚持房住不炒的基本原则不放松，通过加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现全体人民的住有所居。
综上所述，今年我国将继续延续严厉的调控政策不放松，在此基础上实施精细化管理，因地制宜因城施策将是2018年调控的主要方向，充分发挥各地政府的主观能动性，深化房产改革，实现我国房地产市场健康平稳的发展。
For personal use only in study and research; not forcommercial use2018年房企拿地8大变化???拿地是决定房企生死的事情，地拿错了一切都会错，对于小房企，拿错一块地可能就破产了。
地产大佬余英曾经说过，中小房企拿地最容易犯的错误有3个，一是去了不该去的城市，二是区位选错了，一个小城市，开车5公里都嫌远，你拿10公里以外的地就很危险；三是拿地拿大了，比如在三四线城市动不动砸个20亿拿一块地，这种做法很可怕。
那么，如何才能拿对地？2018年机会点在哪里？去哪里布局才相对安全？结合标杆的实践分析，明源君从城市布局、区位选择、项目选址3个层面来详细聊聊，希望带给大家一点启发。
01城市布局去哪里拿地可以看这8个新指标从去年房企的城市布局及全年业绩表现来看，城市布局比较单一的房企，业绩都受到比较大的影响，比如仁恒、九龙仓2017年的城市平均产能达到了38亿元和31亿元，分别在上海和长三角区域布局较为集中。
受所布局城市市场政策的影响，2017年仁恒和九龙仓的排名较2016年分别大幅下滑了29位和28位。
因此，未来跨区域布局将是房企对冲调控风险的重要方式。
那么，哪些城市值得去呢？一、去哪些城市布局，要看这些新指标过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构，人口规模等等这些指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也会产生很大变化，一些旧的判断指标可能也失效了。
现在对于城市选取的指标应该更具落地性和深入性。
1、人均GDP、尤其是单位面积GDP，更能体现城市经济发展差距以前主要看GDP总量，但从经济增长和区域平衡来看，我们需要的是人均意义上的增长与均衡，而不是总量意义上的差距缩小。
因此，人均GDP比GDP总量更有意义。
此外，单位土地面积所产生的GDP是衡量区域发展差距的另一关键指标，这个指标是指一个城市在它的建成区上平均每平方公里每年产出多少GDP，反映了一个城市的土地利用效率，进而反映经济发展水平。
从珠三角来看，如果从GDP总量来看，广州高于深圳，但在人均GDP、尤其是单位面积GDP上，深圳则远高于广州，这与两地房价的表现才是契合的。
从长三角来看，一线城市上海的人均GDP不及苏州、无锡、南京和杭州，但单位面积GDP要远超其他城市。
而无锡、苏州的人均/单位面积GDP均排名靠前，显示这两个城市较好的经济发展基本面。
?2、单位面积财政收入，反映了空间的财富聚集量人均财政收入、单位面积财政收入指标也可以很好的论证城市间的经济势差。
其中，单位面积财政收入反映的是空间的财富聚集量，空间的财富聚集程度越高，则区域经济发展水平越高。
例如，相比三四线城市，在一线城市开店，客流量、单价和收入都更高，产生的财政收入也更高，意味着单位面积空间里所产生的财富值更多。
从珠三角来看，深圳在人均/单位面积财政收入两个指标上高居首位，比位居第二的东莞来开了很大差距，而广州已经排到了第四、第五的位置。
长三角主要城市中，上海的单位面积财政收入远远高于排在第二名的苏州。
3、人口净流入，充分反映了城市吸引力?“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，相信这句话每个地产人都看到过。
人口对于房地产的重要性明源君不多说了。
在人口指标上，人口净流入（即常住人口数量与户籍人口数量之差）才是判断城市吸引力的准确指标。
人口净流入越多，标明城市吸引力越强，如果人口净流入出现负值，则意味着这类城市为人口净流出，那就要注意了。
从珠三角来看，深圳、东莞的净流入人口数量位居前二，同时，这两地的外来人口均远超户籍人口，外来人口的大量涌入带来了巨大的住房需求，加剧了住房的供不应求，推动房价的上涨。
长三角主要城市中上海的人口净流入数量排行第一，但是《上海市城市总体规划（2017—2035年）》里也明确了“到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。
”4、三产占比及产业互补，反映产业结构合理性?产业是城市竞争力的根本，有产业才有就业，才会有人口流入，而在有产业的基础上，产业结构也非常重要。
?近年来国内的制造业越来越不景气，服务业的景气指数和增加值占比反而提高了不少。
从就业情况来看，服务业对80、90新一代劳动者无疑吸引力更大。
所以以第三产业在GDP中的占比衡量区域产业结构的合理性和成熟度比较合理。
从下图可以看出，北上广的三产占比超过六成，意味着城市产业发展更加成熟合理，对劳动者的吸引力相对更强。
5、房地产投资额占GDP总额的比重这个指标可以很好的反映一个城市对房地产投资的依赖度，尤其是面临高强度调控下的风险系数。
对于“房地产依赖度”过高的城市，房企需要谨慎对待。
??6、高净值人群数量，决定一区域住房的最高购买力?一个区域住房的最高购买力，取决于该区域处于金字塔顶端的这部分高净值人群（指资产净值在1000万元人民币资产以上的个人）数量及其所拥有的财富水平。
?目前，全国高净值人群主要分布在广东、北京、上海和浙江四地，而这四个地方也正是房价居高不下的热点区域。
而广东省内的高净值人群又以深圳居多，大量高净值人群推动了深圳房价的暴涨。
?7、城市友好度，直接影响房企的执行成本和办事效率?最简单的一个判断是，这个城市的报批报建所需工作日，可以从一个侧面反映城市友好度。
比如从珠三角的热点城市来看，惠州和珠海是友好度较高。
?8、轨道交通便利性，高铁使城市间从物理距离到1-2小时经济圈高铁带来资源的重新分配、新的时空认知、新的生活方式。
可以说，高铁彻底改变了中国人的生活，将来轨道交通的作用会非常大，这点明源君就不赘述了。
从以上的指标来分析对比，明源君发现，贵阳、长沙、西安、中山四个城市在经济、市场及调控表现上与绿框中的城市差异不大，但房价水平却偏低，是目前的价值洼地，房企可提前布局，抢占市场先机。
此外，重庆、常州、武汉、成都经济发展水平及房地产市场表现都不错，房价也暂不高，是未来极具增长空间的城市。
???当然，除了上面的指标，市场库存、供应关系、调控政策等影响因素也非常大，不少房企针对自己的业务特点也会有自己特定的分析指标。
二、不同类型房企布局策略不同从去年房企布局情况来看，房企在城市布局方面呈现以下几个特征：①向来以一二线为主战场的房企，2017年普遍加大三四线布局，对冲调控风险。
如果布局都是同类的城市，一旦调控来就会很难受，对冲性布局，这样东方不亮西方亮，就能保障整体现金流的安全。
②部分房企基于区域深耕战略，加速向核心城市周边的三四线下沉覆盖。
比如新城地产在团队、关系、管理都捋顺后，近三年来逐步加大核心城市周边的三四线布局，2017年三四线占比已经超过了50%。
还有中梁地产，基于区域深耕战略，同样加大环核心城市的三四线布局。
去年中梁在一二线城市占比只有30%，三四线城市的占比高达570.%③新进入城市以热点二线城市为主，长三角环核心城市的四线城市也成为房企新进入的热点。
④招拍挂拿地热点城市：聚焦一二线热点城市，镇江、唐山、漳州、太仓等三四线城市招拍挂市场也较为火热。
⑤并购进入热点城市：以一线、环一线、强二线为主，武汉、上海、北京位居前三。
当然了，行业分化背景下，不同类型房企战略不同、产品不同，城市布局也会有不同要求。
比如正在冲规模的准千亿房企对数量的要求会更高，而小而美房企更专注于做精品，对城市数量要求就没那么高了，更看重区域深耕。
具体到标杆房企的布局策略，其实可以从去年他们拿地的情况来看，总体以一二线为主，其中19个房企二线占比超过50%；其中碧桂园、恒大、中梁、中南、荣盛在三四线分布占比明显超过一二线，原因在于发展方向不同：①区域深耕，布局环核心城市周边的四线城市（卫星城），作为城市“粮仓”，如中梁、中南；②恒大、碧桂园较为特殊，其布局的城市数量基数已非常之大，新布局的城市多为三四线，放大了三四线比例；③文旅、健康、养老、乡村、商业地产发展需求，适合在一些有自然资源禀赋的三四线城市布局，如荣盛④伴随特征：通过并购带来的三四线布局。
02区位选择跟着城市发展走，距离很重要?一般说来，区位选择大部分标杆房企的判断指标会有3个：一是城市发展方向，跟着规划走；二是看区位发展成熟度；三是跟着轨道交通走。
不过针对不同的城市，区位的选择是有所不同的。
1、跟着城市发展方向走余英认为，一二线城市拿地要选市中心，因为中国好的医院、好的学校都在市中心。
等于是你拿市中心的地，而配套由政府来做。
但未来一二线城市市区的供地会越来越少，这时选择一些新区就要仔细论证，跟着城市规划走，跟着城市建设走，你永远立于不败之地，不要城市规划往东走，城市经济中心往东走，你跑西边拿地，你拿到地也没人给你修路。
2、区域成熟度很重要碧桂园认为，在区位选择上，看区域的成熟度比城市规划发展方向更实在，主要看4点：①很多地区的新区，虽然处于城市发展方向上，规划得光鲜亮丽，道路通畅、水电气等基础设施完备，有的甚至规划大型公园，但毫无人气，政府依靠华丽的表出让土地，增加财政收入，这类要慎重再慎重。
②能发展起来的新区需要带动人气的生活配套，如重点幼儿园、小学、初中，医院，超市等有没有？③区别对待规划中的配套和建设中的配套，客观评价政府的执政能力。
?④评估次新区的发展可能性。
3、离市区的距离、时间、路况碧桂园认为，在区位选择上一定要关注离市区的距离，交通如何，到市区需要的时间，但是城市不同，对“距离”的敏感程度不同，城市越小，对距离越敏感。
①县级市：地块以县中心为主，距离县中心3公里以内为宜，远离县城边缘3公里的地块均要谨慎。
②一般地级市：市区、城郊结合处为主，近郊（3-5公里）尚可，远离市区10公里地块需谨慎，北方区域应谨慎对待郊区地块。
③中大型城市：城郊（3-5公里），近郊（5-10）公里为佳，远离市区30公里地块要重点考虑资源、配套及地块规模，北方区域应谨慎对待郊区地块。
但值得注意的是供求关系对距离影响非常大。
目标市场供应量少，区位稍远，客户仍会接受；但目标市场供应充足甚至过量时，郊区地块竞争力进一步减弱，客户对项目的抗性加大。
供求越不平衡的市场，对距离越敏感。
03具体选址规划、价格、资源、交通最重要具体到地块本身的选择，明源君在这里也有几个小建议：1、高价地不要拿明源君在以前的文章反复强调过了，现在进入了新一轮的周期，以后不能赚周期的钱了，必须降杠杆，每个项目都要算细账。
以前你拿的地贵了，囤3年就解套，未来可能要等个5年7年。
地拿贵了可能谁都救不了你了。
最好拿可以高周转的地块，价格不高，规模也不要太大。
比如龙湖对于收购的地块就明确要求地块本身具备低成本、去化快、高周转、高回报的特点：①位于城市主流区位，交通及生活配套成熟，规划条件可以打造主流改善产品②更具优势的进入价格（收购价格低于市场价格）③收购标的公司已付清项目全部土地出让金④自获取后10个月内可以开始预售，首次开盘后38个月内可达到90%可售面积售罄⑤利用产品设计、成本控制及开发管理能力能进一步释放项目价值。
