财税-房企暂不预征土地增值税的情形

目前对房地产开发企业不预征土地增值税只有一个条件：全部盖保障性住房，预征率为零。

土地增值税中重要的一点是土地增值税税率，它是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

关于调整土地增值税预征率的公告为贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，充分发挥土地增值税调控作用，促进市房地产行业健康发展，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）和省地方税务局相关规定，结合市房地产市场及土地增值税管理的实际情况，决定自2010年8月1日起，市土地增值税预征率按下列标准执行：1、保障性住房:预征率为0；2、普通标准住房:预征率为1.5%；3、营业用房:预征率为2%；4、别墅、高级公寓、度假村:预征率为3%。

5、其他类型房地产：预征率为2%。

对不符合查帐征收条件的开发项目或未按规定期限办理土地增值税项目清算的，依据国家税务总局印发的《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）所规定的条件，实施核定征收，单个项目核定征收率原则上不得低于5%。

房地产开发企业土地增值税政策二十问一、 目前我市土地增值税预征率是如何规定的。

自2010年8月1日起，我市土地增值税预征率按下列标准执行：保障性住房:预征率为0；普通标准住房:预征率为1.5%；营业用房:预征率为2%；别墅、高级公寓、度假村:预征率为3%。

其他类型房地产：预征率为2%。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

二、需要提供哪些证明资料方可在土地增值税预征时预征率为0？1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件； 2）土地管理部门划拨土地的批准文件；3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7）主管地税机关要求提供的其他资料。

房地产不征免征土地增值税的十二种情形土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

如何判断房地产是否征收土地增值税,主要看是否同时符合三个条件:一是土地是否国有,非国有土地转让不属于土地增值税征收范围;二是是否发生权属转移;三是是否有收入。

尽管土地增值税税收政策不断收紧,但是仍有不少免征、不征土地增值税优惠政策可以利用。

笔者对土地增值税适用政策进行归纳及分析,总结和梳理出房地产不征、免征土地增值税的十二种情形,供房企纳税人参考和借鉴。

合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号,以下简称财税字[1995]048号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴土地增值税。

建成后转让的,应缴纳土地增值税。

开发产品直营自用不征土地增值税国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条明确,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

符合条件的房地产赠与行为不征土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》明确,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

因此,房地产赠与行为不属于土地增值税征税范围,不征土地增值税。

但这一赠与行为需满足一定条件。

财税字[1995]048号第四条明确,《土地增值税暂行条例实施细则》所称的“赠与”是指如下情况:(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

【12366热点问答】房地产开发企业土地增值税清算常见问题更新日期：2020年10月27日【有效】【主动公开】【适用范围：省级】1.山东房地产开发企业，符合什么条件需要进行土地增值税清算?答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定：“第二十一条对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的;(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十二条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。

”2.山东房地产开发企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收?答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定：“第三十七条纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

免征土地增值税的情形汇编1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

3、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

——《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2019年第61号)4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

——《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第二条5、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

——《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第五条6、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

即不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房。

——《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)7、企业改制重组暂不征收土地增值税（本质上是递延纳税）：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

（整体改制：是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（企业的存续分立和解散分立，必须满足投资主体相同的条件，则暂不征收土增税，但设立子公司不属于企业分立，不适用该条款）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

February 201851预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。

一是当地税务机关规定不预征土地增值税；二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额；四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。

对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。

对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。

笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴。

房企暂不预征土地增值税的十种特殊情形情形一 北京：保障性住房暂不预征土地增值税《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。

此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。

金融财税情形二 广州：经济适用住房不实行预征土地增值税经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

四川省地方税务局、四川省财政厅公告第1号——关于土地增值税征管问题的公告文章属性•【制定机关】四川省地方税务局,四川省财政厅•【公布日期】2010.09.10•【字号】四川省地方税务局、四川省财政厅公告第1号•【施行日期】2010.10.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税,税收征管正文四川省地方税务局、四川省财政厅公告（第1号）根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）精神，结合我省实际，现就加强土地增值税征管问题公告如下。

一、关于土地增值税预征率为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我省土地增值税预征率作如下调整：（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为 1%-1.5%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％-2.5％。

（四）商用房预征率为2.5％-3.5％。

各市、州地方税务局应结合本地实际，在上述幅度内确定当地预征率，于本文实施之日前公布，并报省地税局备案。

二、关于土地增值税核定征收率根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。

三、本通知自公布之日起30日后实施。

各市、州地方税务局公布的预征率与本文同时实施。

《四川省地方税务局四川省财政厅转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知》（川地税发〔2006〕67号）第二条、《四川省地方税务局转发国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知的通知》（川地税发〔2009〕60号）第三条同时废止。

特此公告。

二○一○年九月十日。

哪些情况下可以减免土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目之和20％的，应就其全部增值额按规定计税； (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权； (3)因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税；（4）根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字【1999】210号）文件的规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

根据法律规定，有以下情况的可以免交土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产；3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的的单位和个人，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税；4、人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

相关法律可参考：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

不征收增值税的十六种情形根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）的规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当缴纳增值税。

但有些情况下，虽然属于发生了销售货物或者加工、修理修配劳务或发生了销售服务、无形资产、不动产行为，但属于不征收增值税项目。

不征收增值税与免征增值税虽然均不缴纳增值税，但在增值税抵扣政策上有所不同：免征增值税的，相应已抵扣的进项税应当转出；而不征收增值税的，其已抵扣的进项税不用转出处理。

所以，对于增值税一般纳税人的影响是不同的。

不征收增值税项目项目有哪些？本文结合现行增值税税收政策梳理如下：一、单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供“工资”的服务不属于增值税征税范围。

单位员工为本单位提供的职务性服务（即取得工资的服务），不征收增值税，但单位员工为本单位提供的与工作岗位无关的服务，凡属于应税服务征税范围的，仍应按规定征收增值税。

例如，甲公司财务人员利用自己的交通工具为本单位运输货物收取的运费应按规定缴纳增值税。

二、企业向雇员提供服务不属于增值税征税范围。

比如单位向员工提供班车接送服务、餐饮服务等，无论是否收费，均不属于应税行为，不征收增值税。

三、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务用于公益事业或者以社会公众为对象的，不属于增值税征税范围。

一般来说，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务应当视同销售，应当缴纳增值税。

但用于公益事业或者以社会公众为对象的，不视同销售，即不属于增值税的征税范围。

如：根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于用于公益事业的服务，则不属于增值税征税范围。

四、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

一般来说，单位或者个人向其他单位或者个人无偿无偿转让无形资产或者不动产应当视同销售，应当缴纳增值税。

第1篇一、引言土地增值税是我国一项重要的税收政策，旨在调节土地交易中的收益分配，促进土地资源的合理利用。

然而，在实际操作中，由于种种原因，部分土地交易行为可以免征土地增值税。

本文将对免征土地增值税的情况进行分析，并对相关政策进行解读。

二、免征土地增值税的情况1. 纳税人首次转让土地使用权根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，纳税人首次转让土地使用权，免征土地增值税。

这一规定旨在鼓励土地资源的流转，促进土地市场的活跃。

2. 纳税人出售房屋及附属设施根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定，纳税人出售房屋及附属设施，免征土地增值税。

这一规定主要针对个人出售自有住房，旨在减轻居民购房负担，促进房地产市场的健康发展。

3. 纳税人出售农村集体土地使用权根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人出售农村集体土地使用权，免征土地增值税。

这一规定有利于农村集体土地的流转，促进农村经济的发展。

4. 纳税人因自然灾害等原因造成的损失根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人因自然灾害等原因造成的损失，免征土地增值税。

这一规定旨在减轻纳税人在自然灾害中的负担，体现国家对受灾地区的关怀。

5. 纳税人出售土地使用权及地上建筑物，但地上建筑物未取得产权证书根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人出售土地使用权及地上建筑物，但地上建筑物未取得产权证书的，免征土地增值税。

这一规定有利于规范土地市场，促进房地产市场的健康发展。

6. 纳税人因国家政策调整等原因，重新取得土地使用权根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十一条规定，纳税人因国家政策调整等原因，重新取得土地使用权，免征土地增值税。

这一规定旨在减轻纳税人在政策调整过程中的负担。

三、政策解读1. 免征土地增值税有利于减轻纳税人负担免征土地增值税的政策，有助于减轻纳税人在土地交易过程中的税负，降低土地交易成本，提高土地市场的活跃度。

四种情形可免征土地增值税顾学锋【摘要】根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008］24号）第一条第三款；财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税［2010］42号）第二条；财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）第四条的规定，具备以下四种条件之一的，【期刊名称】《税收征纳》【年(卷),期】2012(000)001【总页数】1页(P26-26)【关键词】土地增值税;国家税务总局;税收优惠政策;免征;经济适用住房;住房租赁;财政部;税收政策【作者】顾学锋【作者单位】不详【正文语种】中文【中图分类】F812.42根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第三款；财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）第二条；财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）第四条的规定，具备以下四种条件之一的，可以免征土地增值税：⑴纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；⑵因国家建设需要依法征用、收回的房地产；⑶企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的；⑷企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的。

普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

免征⼟地增值税的情形依据《⼟地增值税暂⾏条例》的规定，免征⼟地增值税的情形包括：纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产的等。

关于免征⼟地增值税的情形的问题，下⾯由店铺⼩编为⼤家进⾏详细解答。

⼀、免征⼟地增值税的情形1、可以免征⼟地增值税的情形包括：（1）纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的；（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产；（3）个⼈因⼯作调动或改善居住条件转让原⾃⽤住房，住满5年，经检核，可免征⼟地增值税。

2、法律依据：《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第⼋条、第⼗⼆条⼆、⼟地增值税征收⽅式有哪些第⼀，核定征收，按照转让⼆⼿房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于⽬前的个⼈所得税征收⽅式。

如成交价为50万元，⼟地增值税应为500000×1%=5000元。

第⼆，减除法定扣除项⽬⾦额后，按四级超率累进税率征收。

其中⼜分两种情况，⼀是能够提供购房发票，⼆是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的，可减除以下项⽬⾦额：(1)取得房地产时有效发票所载的⾦额;(2)按发票所载⾦额从购买年度起⾄转让年度⽌每年加计5%的⾦额;(3)按国家规定统⼀交纳的与转让房地产有关税⾦;(4)取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项⽬⾦额按以下标准确认：(1)取得国有⼟地使⽤权时所⽀付的⾦额证明;(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括⼟地评估价值)，需经地⽅主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进⾏确认;(3)按国家规定统⼀交纳的与转让房地产有关的税⾦和价格评估费⽤。

上述是⼩编整理的内容，依据《⼟地增值税暂⾏条例》的规定，免征⼟地增值税的情形包括：纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产；改善居住条件，转让原⾃住房屋，房屋住满5年，经税务机关核准的。

税法知识之免征或不征土地增值税税法知识之关于免征或不征土地增值税征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

下面是yjbys店铺为大家带来的关于免征或不征土地增值税的税法知识，欢迎阅读。

一、建造出售普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

二、因国家建设需要依法被征用收回的房地产，免征土地增值税。

征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

三、合作建房，建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税。

但建成后转让的，应征收土地增值税。

四、房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征土地增值税。

继承是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。

赠与是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的部门将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业。

五、个人之间互换住房可以免征土地增值税。

房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换;房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。

六、个人销售住房免征土地增值税。

七、转让旧房增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

房企福音：总局规定各类土地增值税免税无需备案直接享受最新的《国家税务总局关于进一步深化税务领域“放管服”改革培育和激发市场主体活力若干措施的通知》（税总征科发〔2021〕69号）文件提出了一个很不起眼的条款，但对于房地产企业却有着特殊的重要价值，就是土地增值税免税征管手续的简化规定。

原文如下：一、降低制度性交易成本，进一步激发市场主体活力牢固树立促进提升纳税人遵从意愿和遵从能力的现代税收征管理念，厘清征纳双方权责边界，继续推进减事项、减流程、减资料，进一步为市场主体松绑减负、增强动力。

（二）简化税费优惠享受程序。

简化土地增值税免税事项办理，由事前备案改为纳税人自行判别、自主申报享受、相关资料留存备查。

这是首次提出土增免征事项不再需要备案，改为自行判别自主申报。

这也是一个大的趋势，越来越多的税收优惠政策开始改为这种方式，取消了预先的备案和审批。

附：实务中较为常见的土增免税政策备案原来主要有五个，列出来供大家参考：1、对个人销售住房暂免征收土地增值税（减免性质代码：11011701，政策依据：财税〔2008〕137号），应报送：《纳税人减免税备案登记表》2份。

2、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税（减免性质代码：11011707，政策依据：财税〔2013〕101号），应报送：（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。

（2）不动产权属资料复印件。

（3）房地产转让合同（协议）复印件。

（4）扣除项目金额相关材料（如评估报告，发票等）。

3、对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征（减免性质代码：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依据：财税〔2013〕53号、财税〔2011〕116号、财税〔2013〕3号、财税〔2011〕13号、财税〔2001〕10号、财税〔2003〕212号、财税〔2013〕56号），应报送：（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。

如何理解企业重组“暂不征收土地增值税”
根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）的规定，企业合并、分立、以房地产投资入股等发生房地产转移“暂不征收土地增值税”，但不适用于任意一方为房地产开发企业的情形。

“免征”，本来应税，由于存在税收优惠而予以减免；
“不征收”，意味着本来就属于非应税项目，与税收优惠无关；
而“暂免”或“暂不征收”是“暂时免征”，后面再“算账”。

因此，企业重组“暂不征收土地增值税”，则企业改制重组后，再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应当以改制前取得该宗国有土地使用权支付的地价款和按照有关规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

上述规定意味着，其明确了土地增值税的优惠规定实质上是通过原有扣除项目的延续来实现跨交易主体的“递延纳税”，即土地成本的扣除是以上一环节“历史成本”作为土地增值税扣除依据。

土地增值税重组文件从“暂免征收”到“暂不征收”用词的转变背后的原因就很容易理解：
土地增值税重组优惠的相关规定，应当被视为一种递延纳税的税收优惠。

“暂不征收”相较于“暂免征收”，更加能够体现“递延”的税收优惠的性质。

以上总结，希望对大家有所帮助。

在哪些情况下可以免缴⼟地增值税房地产是⼟地和房屋及其权属的总称，在我国，⼟地归国家或集体所有，企业只能取得⼟地使⽤权。

因此，房地产中的⼟地是指⼟地使⽤权，房屋是指⼟地上的房屋等建筑物及构筑物。

《财政部、国家税务总局关于⼟地增值税若⼲问题的通知》(财税〔2006〕21号)的出台，以前暂免征收⼟地增值税的政策规定出现了⼀些细节上的变化。

因此，以房地产进⾏投资、联营要区分投资主体、被投资⾏业及股权转让三种情况确定⼟地增值税征免。

第⼀，要区分投资主体是房地产开发企业还是⾮房地产开发企业。

对于房地产开发企业，以其建造的商品房对外投资或联营的，属于⼟地增值税的征税范围。

这⾥的投资形式上是房地产开发企业建造的商品房⽽不是⼀般意义上的⼟地使⽤权与作为固定资产资产核算的房屋。

对于⾮房地产开发企业，如果以⼟地(房地产)作价⼊股进⾏投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应属于⼟地增值税的征税范围。

凡所投资、联营的企业从事⾮房地产开发的，则不属于⼟地增值税的征税范围。

第⼆，要区分被投资联营企业是否属于从事房地产开发的⾏业。

这⾥不再区分投资主体的⾏业性质，⽽以被投资、联营的企业所从事的⾏业是否属于房地产⾏业进⾏界定，对于以⼟地(房地产)作价⼊股进⾏投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，根据财税〔2006〕21号的规定，属于⼟地增值税的征税范围;凡所投资、联营的企业从事⾮房地产开发的，则适⽤财税字〔1995〕048号的规定，暂免征收⼟地增值税。

但对房地产开发企业以其建造的商品房进⾏投资和联营的，不论被投资企业是否从事房地产开发均不适⽤财税字〔1995〕048第⼀条暂免征收⼟地增值税的规定。

第三，股权转让不缴⼟地增值税。

⽆论房地产开发企业还是⾮房地产开发企业将所投资形成的投权进⾏处置转让时，由于股权已不对应其初始投资所形成的房地屋产权或⼟地使⽤权，所以《国家税务总局关于陕西省电⼒建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》(国税函〔1997〕700号)规定了，对房地屋产权或⼟地使⽤权投资⼊股所形成的股权转让的⾏为，暂不征收⼟地增值税。

关于土地增值税优惠的政策口径分析关于土地增值税优惠的政策口径分析原创波哥三皮税月 8月2日土地增值税中的“免征”、“暂免征”、“暂不征收”、“不征收”都可以实现在本次产权变动环节不用缴纳土地增值税，从纳税人的角度属于宽泛意义的“优惠”，虽然“暂不征收”、“不征收”并不属于严格意义的税收优惠，但本文为便于对比和理解，将这4种口径都归入土地增值税优惠来进行讨论。

原文发表于《注册税务师》。

问题1：“免征”、“暂免征”、“暂不征收”、“不征收”有何区别？“免征”属于税收优惠，可以形成税收抵扣链条，比如纳税人转让房地产，购入成本100万，销售价格200万，该环节符合免征土地增值税，买受人在下一手转让时，抵扣成本为200万。

“暂免征”是否属于税收优惠，有两种意见：一种意见认为暂免只是针对政策执行时间而言，是暂时免征，仍属于税收优惠，可以形成抵扣链条。

另一种意见认为暂免也属于一种税收递延，只是该环节暂时免征，下一环节再转让时一并征收。

笔者赞同第一种意见。

“暂不征”不属于严格意义的税收优惠，财税[2018]57号第六条明确，企业改制重组后再转让土地使用权的，应以改制前取得成本作为扣除成本，相当于一种税收递延，不能形成土地增值税抵扣链条。

“暂不征”可以在改制重组环节减少纳税人缴税的资金压力，但从整体考虑，由于土地增值税超率累进的性质，总体税负可能更高。

“不征收”指的是不属于土地增值税征税范围的行为，，与“暂不征”类似，不能形成税收抵扣链条。

与“暂不征”的区别在于“不征收”通常不会有明确的文件依据，需要从土地增值税的征税原理把握，如：国有资产的行政性调整、同一投资主体资产划转等，是否属于土地增值税征税范围，存在较大争议。

除土地增值税外，个人所得税、企业所得税、增值税也涉及到上述4种概念口径，笔者认为把握的原理是一致的。

问题2：因国家建设需要依法征用、收回房地产免征土地增值税，如何理解？根据相关规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。

房地产企业预交土地增值税清算涉及的税务问题土地增值税是转让国有土地使用权取得收入的纳税人需要缴纳的一项税金。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定，房地产企业纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

一、特定情形不预缴土地增值税。

根据土地增值税的规定，普通住宅的增值率未超过20%免征土地增值税，因此，对于房地产企业开发的有些类型的商品房可以不预缴土地增值税。

如湖北省税务局规定：房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。

二、预缴土地增值税计税依据的确定。

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

另据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

因此，房地产开发企业在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款/(1+ 9%)*土地增值税预征率；2、简易计税方法下：预交土地增值税=预收款/(1 +5%)*土地增值税预征率。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。