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前期物业合同终止条件在商品房出售给业主前，小区所有房产都是开发商名下的，在业主大会成立并选出业主委员会前，开发商会委托一家前期物业服务单位临时性的前期物业服务。
那么前期物业合同终止条件是什么？阅读完以下我为您整理的内容，一定会对您有所帮助的。
一、前期物业合同终止条件《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
《前期物业服务合同》订立过程中因为没有业主的参与，而业主在购房后，却需要强制性遵守合同，在我国现今开发商与物业公司多数合为一体的情况下，通过《前期物业服务合同》坑害业主的事情极其容易发生。
因此，国家在《物业管理条例》中，特别用了第三章整章（共计11条条款）严格规定了《前期物业服务合同》的签订要求、合同明示原则、鼓励竞标、共有设备处分权限制等各种保护业主权益的条款，并强制规定了“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”这一期限条款。
二、前期物业合同期限是几年一般来说，期限不超过3年。
而且在物业项目召开业主大会并成立业委会之后，该合同无论是否到期，都自行终止。
由业主委员会和物业公司另行签署正式物业管理合同。
前期物业管理，是指在业主委员会成立之前，建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，由物业管理企业依照合同约定的物业管理。
法律依据是《物业管理条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。
三、前期物业服务合同无效理由司法认定１．国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定。
前期物业管理协议(与开发商)..5篇篇1甲方（物业管理企业）：XX物业管理有限公司乙方（业主）：XX先生/女士根据有关法律、法规，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方为乙方提供前期物业管理服务达成如下协议：一、协议期限本协议自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止。
协议期满前XX个月，双方协商续签或终止协议。
二、物业管理服务内容1. 房屋共用部位的维护和管理2. 房屋共用设施设备的维护和管理3. 房屋共用部位的保洁服务4. 房屋共用设施的保洁服务5. 垃圾收集与清运服务6. 停车场管理服务7. 消防安全管理服务8. 电梯运行和维护保养服务9. 弱电系统维护和管理服务10. 绿化养护服务11. 物业管理档案管理和服务12. 装饰装修管理服务13. 其他与物业管理相关的服务工作。
三、物业管理服务质量标准1. 房屋完好率达到XX%以上。
2. 房屋维修及时率达到XX%以上。
3. 房屋完好率、维修及时率考核标准按照《物业管理服务质量考核标准》执行。
4. 垃圾收集清运服务：垃圾收集清运及时，无垃圾外溢现象。
垃圾桶、垃圾堆放处定期消毒，无异味散发。
垃圾收集清运设施完好，无损坏。
垃圾收集清运记录齐全，可追溯。
5. 停车场管理服务：停车场内车辆停放有序，无乱停乱放现象。
停车场内道路畅通，无堵塞现象。
停车场内安全监控设备完好，无损坏。
停车场管理记录齐全，可追溯。
6. 消防安全管理服务：定期进行消防安全培训，提高业主的消防安全意识。
确保消防设备设施完好，无损坏。
定期进行消防演习，提高应对火灾等突发事件的能力。
7. 电梯运行和维护保养服务：电梯运行平稳，无异常响声。
电梯内外保持清洁，无污渍、杂物等。
电梯设备设施完好，无损坏。
电梯运行和维护保养记录齐全，可追溯。
8. 弱电系统维护和管理服务：弱电系统设备设施完好，无损坏。
定期进行弱电系统的维护和保养工作，确保系统正常运行。
弱电系统维护和管理记录齐全，可追溯。
中华人民共和国民法典（关于物业节选）第二编物权第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分；享有权利；承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房；其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路；属于业主共有；但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地；属于业主共有；但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；属于业主共有。
第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内；规划用于停放汽车的车位、车库的归属；由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；属于业主共有。
第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会；选举业主委员会。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序；依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
物业管理条例试题琼一、名词解释1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。
是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。
4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。
5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。
7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。
9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。
业主是所拥有物业的主人。
10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。
11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。
13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。
业主大会续聘、选聘和解聘物业服务人工作指南业主大会续聘.选聘和解聘物业服务人工作指南候选物业服务人的产生物业服务期限届满前，原物业服务人书面通知业主委员会不同意续聘或者业主大会作出解聘原物业服务人决定的，业主大会会议表决选聘的候选物业服务人不包括原物业服务人。
提请业主大会会议表决选聘的候选物业服务人，按照业主大会议事规则约定或者业主大会决定的方式产生。
候选物业服务人的产生方式可以是议事规则约定或者业主大会决定由业主委员会通过公开招标的方式，也可以是议事规则约定或者业主大会决定的其他方式。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
订立新物业服务合同并终止前期物业服务合同(-)建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会续聘正在提供服务的物业服务人(以下简称〃原物业服务人〃)的工作流程：1业主委员会与原物业服务人协商拟定新物业服务合同；2.业主委员会按照《物业管理条例》第十四条等规定，将业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主公示,并在公示期间听取业主意见并集体讨论；3.组织全体业主对续聘原物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决；4.业主委员会按照《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定公示业主大会会议表决结果；5.业主大会决定同意续聘物业服务人，同意新物业服务合同的，应当符合《民法典》第二百七十八条、《湖北省物业服务和管理条例》第二十五条、《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定。
（二）建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会选聘物业服务人的工作流程：1业主委员会按照前述〃候选物业服务人的产生〃，确定候选的物业服务人；2.业主委员会与候选物业服务人协商拟定新物业服务合同；3.业主委员会按照《物业管理条例》第十四条等规定，将业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主公示,并在公示期间听取业主意见并集体讨论；4.组织全体业主对选聘物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决（在拟定表决议题时，可以将选聘原物业服务人作为一个表决议题，将选聘新物业服务人并解聘原物业服务人作为一个表决议题）；5.业主委员会按照《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定公示业主大会会议表决结果；6.业主大会决定同意选聘物业服务人，同意新物业服务合同的，应当符合《民法典》第二百七十八条、《湖北省物业服务和管理条例》第二十五条、《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定。
前期物业服务合同无效的条件《前期物业服务合同无效的条件》我有个朋友，叫小李。
他住的那个小区啊，最近是状况百出。
原来是小区的前期物业服务合同闹了不少矛盾。
物业呢，仗着合同说自己有权这样有权那样，业主们都觉得不合理。
这时候就有人怀疑这合同到底是不是有效的了。
这前期物业服务合同啊，不是随随便便就能有效存在的，要是满足一些特定条件啊，那它就没效力了。
今天我就来好好说说这前期物业服务合同无效的条件。
首先呢，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的时候，这合同肯定就是无效的。
比如说啊，这物业和开发商有点猫腻，联合起来骗业主签合同。
物业骗业主说：“这可是规定的合同啊，不签的话以后房子出问题我们可不管。
”业主害怕以后房子真有点啥事，心不甘情不愿地签了。
要是有证据证明这是欺诈胁迫的，还涉及损害国家利益，那这合同就无效了。
再就是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况也能让合同无效。
我再给你举个例子哈。
假如说这个物业和某个供应商恶意串通好了，在这个前期物业服务合同里面悄悄加了个条款，规定小区只能用那家供应商质量特差但价格贼高的材料维修电梯。
这损害了小区全体业主的利益啊，那这合同就是无效的。
就像业主们知道这事后，纷纷聚在一起大骂：“这是什么鬼合同，这不明摆着坑我们嘛！”还有哦，如果是以合法形式掩盖非法目的，比如说这个物业呀，表面上在合同中说是为了维护小区业主的财产安全要安装很多的监控设备，但是背后呢，是为了收集业主的私人信息，卖给那些不法的推销公司，这种合同肯定是无效的。
还有啊，损害社会公共利益的合同也是不行的。
要是前期物业服务合同里面规定物业可以在小区的公共场所随意堆放垃圾，说这样能减少清运成本，这严重影响了小区的环境卫生和整体形象，涉及到损害社会公共利益了，合同无效没得商量。
最后呢，违反法律、行政法规的强制性规定的合同也要无效。
这很好理解嘛，国家和地方的法律法规又不是摆着看的。
如果合同里面有违反这些规定的条款，那整个合同就如同建立在沙子上的城堡，一吹就倒，也就是无效的喽。
依法更换物业服务公司，维护自身权益解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。
他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。
3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。
即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《东莞市物业管理条例》第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。
业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。
对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
开发商与物业公司间物业管理服务协议合同5篇篇1甲方：XXX开发商乙方：XXX物业公司根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，为明确双方在物业管理服务中的权利和义务，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供的物业管理服务达成以下协议：一、服务内容与标准1. 乙方为甲方提供专业的物业管理服务，包括但不限于：房屋维修、维护服务；公共设施维修、维护服务；绿化养护服务；保安服务；保洁服务；客服服务。
2. 乙方应按照国家及地方相关法律法规和行业标准，以及甲方签订的物业服务合同中的约定，提供高质量的物业管理服务。
3. 乙方应确保其提供的服务符合甲方及业主的需求，并不断改进服务质量，提升业主满意度。
二、合同期限本合同自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止，合同期限为XX年。
合同期满后，如双方同意续签，可协商签订新的物业服务合同。
三、服务费用与支付方式1. 甲方应按照物业服务合同的约定，按时足额向乙方支付物业管理服务费用。
2. 物业管理服务费用包括：基础服务费、维修维护费、绿化养护费、保安保洁费等，具体费用标准按物业服务合同约定执行。
3. 甲方可以选择银行转账或支票等方式支付物业管理服务费用，具体支付方式按物业服务合同约定执行。
四、双方权利与义务1. 甲方有权对乙方的物业管理服务进行监督，并提出合理建议和意见。
2. 甲方应积极配合乙方的物业管理服务工作，提供必要的支持和协助。
3. 乙方有权按照物业服务合同的约定，收取物业管理服务费用。
4. 乙方应认真履行物业服务合同中的义务，提供高质量的物业管理服务。
5. 乙方应建立健全的财务管理制度，确保物业管理服务费用的合理使用和监管。
6. 乙方应积极配合甲方的监督和管理，及时整改存在的问题。
五、违约责任1. 甲方如未按照物业服务合同的约定支付物业管理服务费用，乙方有权要求甲方补交，并按照合同约定收取滞纳金。
2. 乙方如未按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，甲方有权要求乙方进行整改，并可依据合同约定扣除相应的服务费用。
厦门市物业管理若干规定新实施细则(2)第五十八条业主委员会应当在任期届满前3个月内，按照业主大会议事规则规定程序，组织召开业主大会会议，进行换届选举。
业主委员会委员任期届满后，当届委员资格自动终止，不得再履行委员职责。
业主委员会任期届满仍未完成换届选举的，所在地街道办事处(镇人民政府)应当责令其在30日内组织召开业主大会会议。
逾期仍未组织召开的，街道办事处(镇人民政府)可按照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员由街道办事处(镇人民政府)或其委托的社区居民委员会确定;经确认前期选举工作合法的，街道办事处(镇人民政府)可以在前期选举工作基础上继续完成换届选举。
第五十九条新一届业主委员会选举产生之日起10日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理好交接手续。
新一届业主委员会可以聘请第三方审计机构对上一届业主委员会任期内物业管理项目的资金使用情况等进行审计。
第六十条业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他业主大会的财物移交给业主委员会。
拒不移交的，业主委员会应当将其拒不移交的行为予以公告，并可以请求辖区内派出所协助移交;拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。
业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过30%但未超过50%的，应当召开业主大会会议增补;缺员超过50%的，由街道办事处解散该业主委员会，组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
第六十一条业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由执行秘书或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。
街道办事处(镇人民政府)应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。
民法典物业服务合同规定第三编合同第二十四章物业服务合同第九百三十七条物业服务合同，系指物业服务企业在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生及相关秩序管理维护等服务的合同，业主据此支付相应的物业费。
物业服务人包括专业的物业服务企业及其他管理实体。
第九百三十八条物业服务合同通常涵盖以下条款：服务内容、服务标准、服务费用及其收取方式、维修资金的运用、服务用房的管理与使用、服务期限及服务交接等。
物业服务人公开作出且有利于业主的服务承诺，亦构成合同的组成部分。
此类合同应以书面形式订立。
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的合同，对全体业主具有法律效力。
第九百四十条前期物业服务合同约定的服务期限届满前，若业主委员会或业主与新物业服务人签订的合同已生效，则前期物业服务合同自动终止。
第九百四十一条物业服务人将部分专项服务委托给专业性服务组织或其他第三方的，应对该部分服务的质量向业主负责。
物业服务人不得将其全部服务责任转委托给第三方，或将其分割后分别转委托。
第九百四十二条物业服务人应按约定及物业的使用性质，妥善进行维修、养护、清洁、绿化及经营管理业主共有部分，维护区域内基本秩序，并采取合理措施保护业主的人身和财产安全。
对违反相关法律法规的行为，应及时采取措施制止，并向有关行政部门报告协助处理。
第九百四十三条物业服务人应定期向业主公开服务事项、负责人、质量标准、收费详情等，并向业主大会、业主委员会报告维修资金使用及共有部分经营收益情况。
第九百四十四条业主应按约定向物业服务人支付物业费。
如已提供约定服务，业主不得以未接受或无需接受服务为由拒付。
对于逾期不支付费用的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；若期限届满仍未支付，可提起诉讼或申请仲裁。
物业服务人不得采用停水、停电等手段催收费用。
第九百四十五条业主装饰装修房屋时，应提前通知物业服务人，并遵守其提出的合理注意事项，配合进行必要的现场检查。
论前期物业服务合同与业主的关系摘要前期物业服务合同制度的正当性主要体现在售房前建设单位是唯一业主，自应有权选聘物业企业；购房业主在签订包含有前期物业条款的房屋买卖合同时，可认定是对建设单位与物业企业确立的物业服务内容进行了承诺。
前期物业服务合同与业主关系混沌不清的主要原因有二：其一，前期物业关系有前期物业服务合同、房屋买卖合同两个合同，有建设单位、物业企业以及业主先后加入，呈现多合同、多主体、多阶段特点；其二，立法机构、司法机关缺乏足够的能动性，现行规定对业主等各方角色定位、规范路径并未明确，司法裁判也几乎是径引条文，缺乏说理。
立法、司法的惰性处理，导致一直存在着一个“不成问题的问题”。
关于前期物业服务合同的本质属性，现有的各种理论学说如委托代理说、利益第三人合同说、概括受让合同说、事实合同说、区分所有权说、房地产附随义务说等均无法涵摄前期物业中的多重法律关系结构。
厘清前期物业服务合同属性必须精细把握建设单位在前期物业阶段的“正面”和“侧面”。
“正面”是指建设单位在房屋竣工验收后选聘物业企业，并与之订立前期物业协议。
“侧面”是指建设单位须将前期物业协议订入与业主签订的房屋买卖合同当中，并向业主履行提示说明义务；在合同期限届满后，由建设单位保管物业企业移交的属于业主共有的相关材料。
因此，前期物业关系当中，建设单位、物业企业以及业主是事实上的主体，三方共同围绕着实现小区物业服务良性运转的目的而协作，三方权利义务层层嵌套，故最终形成的前期物业合同本质上是一个三方合同。
考察前期物业服务合同与业主的核心关系，主要集中在以下几个维度：第一，前期物业服务合同格式条款的订入与内容效力。
在条款订入方面，《民法典（草案）》的规定严格了订入条件并匡正了原来“可撤销”的错误规定，应值肯定。
为平衡“签字即视为同意”可能对业主产生的不利益，建议借鉴外域立法，增设“非异常条款”这一订入条件；在内容控制上，《民法典（草案）》第497条缺乏逻辑性和可操作性，故针对该条提出如下完善意见：应严格区分免责条款效力和格式合同中的免责条款效力，同时为避免业主被强签“霸王合同”，建议将第二项“限制对方主要权利”改为“限制对方权利”；第二项中“不合理地”表述模糊且标准也难以认定，这种模糊规范很容易被建设单位、物业企业利用而损害业主利益，且基于业主利益保护意旨也不应有此程度上的限制，建议拿掉；应严格区分“义务”与“责任”的含义，将“免除或减轻其责任”改成“免除义务或减轻责任”；武汉大学硕士学位论文该条第三项与第二项规定的无效类型构成重复，建议整项删除之。
篇一：开发商是否有权解除前期物业服务合同 开发商是否有权解除前期物业服务合同？ [案例扫描] 开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。 合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于2009年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。 对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。 被告辩称：首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。 其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。 第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。 该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》？ [律师解析] 合同解除具有以下几个特点： 1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同必须是合法有效的合同。 2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。 3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。 4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。 合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 本案中，《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1/2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢？根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制年度物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。 原告称，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢？ 当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。 [法院判决] 法院经审理后认为，《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。 关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《 中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。 故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。篇二：前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业 篇三：前期物业服务合同对业主是否有约束力 [案情概要及争议焦点] 原告：物业公司 被告：廖某 廖某于2002年12月7日向某房地产公司购买某商城a铺面，2003年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。某物业公司成立于2003年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。2003年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业 9主（或使用人）提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0. 05元收取。2003年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》 (南价格(2003) 38号)，核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米（建筑面积）每月o．5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》，其中载明物业公司进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理0 2004年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》，确认廖某于2004年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价（或市场惯例）执行。廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至2005年12月份0 2005年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》<南价格(2005) 72号），其中载明商城属连排单栋商住混合小区，其物业服务价格实行市场调节价管理。该小区尚未成立业主委员会。2008年1月物业公司以廖某自2006年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物业管理费1189. 44元、维修资金59. 52元并支付滞纳金1291. 68元（计至2007年12月3 1日止）o 一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在2003年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效，对商城小区业主具有约束力。物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目 （含维修资金）及收费标准均合法有据。物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。一审法院遂判决廖某支付2006年l冗至2007年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。
