商品住宅价格的影响因素.

经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。

一、经济发展国内生产总值的增长是反映经济发展的一个重要指标。

也是是对一个国家或地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。

GDP增长说明社会总需求也在增加。

社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

二、居民收入居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。

通常，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。

至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。

所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。

如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。

但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。

三、物价反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数和生产资料价格指数。

居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。

引言随着我国经济持续稳定的增长，人均收入不断提高，使得人们对住房的需求不断增加、房价不断攀升。

在此背景下，首都北京市在经济持续健康发展的同时，房价也达到极高的价位。

北京市房价的高涨已经成为十几年来经济社会主要关注的问题。

从国家统计局官网的数据来看，北京市的商品房均价从2000年的4456元每平方米攀升到2019年的38433元每平方米，是2000年的8.6倍。

房价与民生息息相关，大城市的房价过高使人们生活满意度下降，人们对逐年上涨和居高不下的房价越来越重视。

北京市作为当代年轻人向往的中心，房价过高所导致的居民住房矛盾显得尤为突出。

长久以来不断上涨的房价不仅影响了当地居民的正常消费，同时也对居民生活质量产生了负面影响。

对于城市和地区而言，高昂的房价会导致年轻人没有稳定居所，最终使人才流失，而近年来众多城市人才引进政策中都重点提到的购房补贴及人才公寓，这都是为了缓解这一尴尬局面。

党的十八届三中全会后，住建部明确将北京、上海、广州、深圳列入须从严执行限购限价调控的城市。

然而从土地出让阶段开始，经过房地产开发的一系列流程，其中有多方利益都需要得到保证，因此，单纯的限购限贷政策无法从根本上解决高房价问题。

要从源头上稳住房价，就要分析影响房价变动的主要因素。

本文通过stata 建立多元线性回归模型，实证分析研究北京市房价的主要影响因素，不但具有一定的现实意义，同时可以通过控制影响因素抑制房价的不断飙升，为政府宏观调控提供依据。

自20世纪90年代以来，业界专家学者对我国房地产价格的影响因素进行了多角度的研究。

主要有以下几个方面。

一是从包括房产和地产的角度出发，将房地产价格的影响因素分为土地价格影响因素和地上建筑影响因素，并在此基础上深入分析。

二是直接将房地产设为一个整体，并将其价格影响因素分为直接影响因素和间接影响因素。

三是从微观经济学角度出发，由供需关系分析房地产价格影响因素。

李继玲[1]通过收集2005—2015年与商品房价格有关的数据，得出三个与房价呈负相关的因素及三个与房价呈正相关的因素。

Value Engineering 1我国商品房价格现状1.1价格过高2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，房价涨幅趋缓。

宏观调控措施初见成效，但房价过高仍是一个亟待解决的问题。

2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的商品房市场也不例外。

从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。

2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。

实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨20.75%，双双达到了历年之最①。

2010年70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。

其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。

与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点②。

1.2投资性住房比例过大投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。

国际上这一指标的警戒标准为10%。

据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。

近年来，上海商品住宅价格波动较大。

一般来说，不动产价格变化的影响因素主要有供求关系因素、政策因素、货币价值变化因素、心理预期因素等。

笔者从这几个主要影响因素着手，尝试揭示不动产价格变化的原因。

一、供求关系因素 在市场经济中，当市场供求关系处于平衡状态时，商品的价格也处在稳定状态，一旦市场供求关系的平衡被打破，那么商品的价格也会随之发生变化。

商品住宅的价格受到市场供求关系的影响会产生相应变化。

（一）不动产商品的总体供求关系特点1.供给特点。

不动产商品的载体土地资源在地球表面的总量基本保持不变，已经使用的土地也无法通过人为的生产创造再重新生产出来，所以土地资源具有总量有限和不可再生的特点。

国家实行土地利用年度计划管制，对耕地实行特殊保护，集体土地不能自由流转，使得土地供应受到限制，特别是上海新增建设用地更是受到严格限制。

《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》规定，“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，到2020年要守住3185平方公里的建设用地红线，并提出要盘活存量，在城市更新、工业区转型升级上做文章。

因此，上海土地市场供给量有限，总体上趋紧，其供给价格弹性较弱，供给量不能因为价格的持续上升而相应大幅上升。

2.需求特点。

随着经济和人口的增长，基础和配套设施不断完善，人们收入水平提高，加上不动产又是重要的投资品，所以人们对不动产的需求也是不断增加的。

由于不动产是人们生活的基本保障，一直以来又有“有恒产者有恒心”的中国传统文化观念，人们希望安居乐业、财产保值增值、物质传承，不动产的作用长期以来都是其他商品难以替代的，导致住宅的购买愿望居高不下。

不动产商品的总体需求价格弹性较弱，需求并不能因为价格的稳定上升而大幅下降。

３.不动产商品的总体供求特点对房价走势的影响。

商品住宅不动产的供给弹性和需求弹性都偏弱，是一种较为特殊的商品，这种特殊性造成不动产市场不能通过看不见的手实现有效调节，而是一再受到不动产市场总体供求关系不平衡的影响，从长期来看，不动产价格会呈现出总体上涨的态势。

影响嘉兴市商品住宅价格变动的因素分析--以需求侧为视角
嘉兴市商品住宅的价格变动受到多种因素的影响，其中需求是
最重要的因素之一。

从需求侧的角度来分析影响嘉兴市商品住宅价
格变动的因素，主要包括以下几个方面：
1.经济因素
经济因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的主要因素之一。

当
经济发展水平高、社会财富增加时，人们购买商品住宅的能力也会
增强，从而导致住宅需求量增加，价格上涨。

相反，当经济萧条时，人们购买商品住宅的能力下降，住宅需求量减少，价格下跌。

2.人口因素
人口因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。

当城市人口增长或流入人口增加时，住房需求量也会增加，从而导
致商品住宅价格上涨。

相反，当城市人口减少或流出人口增加时，
住房需求量减少，价格下跌。

3.政策因素
政策因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。

政府的住房政策、市场监管政策等都会对商品住宅价格造成直接或
间接的影响。

例如，政府对房贷政策的调整、对房地产市场的调控
等都会对商品住宅价格产生重要影响。

4.市场供求因素
市场供求因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的另一个重要因素。

当供应量增加或需求量减少时，住宅价格会下跌；而当供应量
减少或需求量增加时，住宅价格会上涨。

因此，了解市场供求情况对于预测市场价格趋势非常关键。

综上所述，以上几个因素都是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素。

通过了解市场需求，我们可以更好地预测商品住宅价格变动趋势，制定更科学的住房投资策略。