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当前我国商品房价格过高的原因与对策研究工程管理专业062：王飞指导教师：魏黎明内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，商品房价格过高问题严重，这必然给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。
本文围绕房地产市场的运行机制而展开，从多维视角分析了商品房价格的构成元素，以期了解房地产价格形成机理,分析出商品房价格过高的原因及对策.在方法上，本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法,综合运用经济学和社会心理学等相关知识,对当前房地产市场的基本特征和商品房价格上涨的原因进行了探讨。
在内容上,本文描述了中国房地产市场发展的基本态势;指出了造成我国商品房价格上涨的多方面因素，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快,以及传统文化、非理性预期等.最后在此基础上,提出了若干调控与稳定房地产市场的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。
关键词：商品房价格上涨；宏观调控；不平衡供求；投资1 导言2009年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放.前8个月,全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42。
85％，而2008年同期是下降近15个百分点；销售额上涨更快,前8个月商品房销售总额达23464。
7亿元，同比增长69.86％,而2008年同期是下降近13个百分点[1]。
在成交量急剧放大的同时,房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长.8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0％，涨幅比7月份扩大1个百分点，这是自年初以来房屋销售价格连续第2个月同比上涨；环比上涨0。
8%,环比连续6个月正增长［2］。
1.1 写作背景及意义房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。
但与此同时，房价上涨的速度也远远超出了居民收入的增长速度，部分大中城市的房价收入比短短几年内迅速超过10 倍以上，而该指标国际公认的合理区间是3至6倍[3]。
透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素摘要：近几年,石家庄市房地产开发日趋看好,需求活跃,房价涨幅在07年和09年都分别居全国前列,房价的变化成为购房者最关心的话题。
从石家庄市近年房地产发展的基本情况,我们可归纳总结房价变化特点,分析影响房价波动的主要因素,进而提出平抑房价的几点建议。
关键词：房地产;价格;特点;影响因素从2003年起,石家庄的楼市就以较快的投资增速持续、快速地发展,开发投资力度不断加大,商品房销售红火,增势强劲,预售行情持续看涨,房地产投资成为石家庄市经济发展的一个亮点。
一、近几年石家庄市房地产发展情况近几年来,石家庄市房地产经历了较快的发展,投资总额、投资增速都屡创历史新高,即使是在08年遭遇金融危机的情况下，石家庄市的房地产市场也得到了较快的恢复和反弹，在开发项目、销售面积和销售价格上都得到了较快的增长。
在销售面积上，从石家庄市房管局的相关数据和分析来看，2009年1-12月，市区商品房成交面积494.65万㎡，商品住房432.05万㎡，同比分别增长201.41%、252.41%，商品住房供求增量比=0.91：1。
2010年1-2月，市区商品房成交面积71.4万㎡，商品住房60.83万㎡（含经济适用住房2.34万㎡），同比分别增长158.7%、178.65%，商品住房供求增量比=1：0.46。
商品住房供需基本平衡，基本能够满足群众的购房需求。
在销售价格上,则表现为量增价涨。
2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡，12月份成交均价为4101元/㎡，同比增长11.17%，月环比增长0.29%。
2010年1-2月，市区商品住房（含经济适用住房）均价为4063元/㎡，同比增长12.39%。
从每月的成交均价看，市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势，总体较为平稳，没有出现大起大落的现象。
以上数据说明,目前石家庄市房地产市场总体情况向好,开发规模扩张迅速,投资、开工、销售同步增长,市场需求增长旺盛,销售价格稳中攀升,市场整体仍处于健康、有序的发展态势。
如何判断房价的合理水平？邓郁松2012-08-22 11:25:28 来源：中国经济报告 2012年第2期近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制部分地区房价过快上涨势头，使房价回归到合理水平。
但房价的合理水平如何确定，目前各界人士在认识上还存在较多差异，有必要对房价合理水平的判断标准进行讨论和研究。
一、判断房价合理水平的主要指标从国际经验看，在判断房价的合理水平方面，主要采用三类指标。
1.通过房价收入比判断房价的合理水平。
房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。
借助房价收入比来评价房价合理性，就是计算出房价收入比之后，再看它是否大于某个数值。
如果大于，就说明房价过高；如果小于或等于，就说明房价不高。
由于具有计算简便、涵义直观等优点，房价收入比目前是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。
不同机构对房价收入比的定义略有差异。
联合国对房价收入比的定义是：住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值；世界银行对房价收入比的定义则是：住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。
两种计算方式得到的结果也有所差异。
据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1.2倍。
房价收入比虽然具有计算简便、涵义直观的特点，但其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。
很长一段时间里，我国学者经常引用“4至6倍”做为“国际标准”，但事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。
即便从世界银行的调查情况来香，各国房价收入比的差距也是巨大的（见表1）。
而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。
从本质上说，房价收入比反映的是特定地区土地和劳动力两种资源的价格关系，由于不同国家、不同区域之间的土地和劳动力两种要素的资源禀赋存在较大差异，不同国家、不同区域之间房价收入比存在较大差异有其必然性。
1 绪论1．1 研究背景与意义房屋是满足人类生活的基本需求之一。
对老百姓来说，住房问题是一个亟待解决的问题。
最近这些年，快速增长的经济虽然给人们带来了很多福利，但带来了一些问题，如：使得我国很多地方的住房价格飙升，许多人也因此变成了“房奴”。
再加上一些人的炒房行为，使得越来越多的人经济压力陡增，无法再承担起住房的代价。
住房问题给人们的日常生活带成了一定的困扰。
一直以来，国家都在密切关注住房问题，为此出台了许多调控房价的政策；同时也在不断对住房制度进行改革，以保障房地产市场的健康发展。
从产业角度分析，迄今为止，房地产行业仍然是国家经济生活发展的重要基础。
而房地产业的良好运行不仅有利于国内生产总值的增长，而且还可以促进经济持续、健康发展。
根据相关数据，可以发现从总体来看我国商品住房的销售面积在2005-2018年呈现不断增加的态势，分别在2008、2014年出现小幅度下跌情况，自2016年销售面积的增加速度放缓。
官方数据显示，截至2019年12月，全国288个主要城市中，一共有130个城市的住宅房屋平均价格与上一阶段相比呈现上升趋势。
住房价格的演变，是与人们的日常生活和经济发展都密切相关的。
研究住房价格的影响因素，不仅可以帮助我们深入了解住房价格并掌握它的核心内涵，而且可以更加准确地对房价的未来走向进行预测。
这不但能为购房者的决策提供一些帮助，也有利于国家部门更好地制定相应的政策对房价进行宏观调控。
1．2 国内外研究现状国外关于住房价格的影响因素的研究开始得比较早。
在19世纪初期，Alonso、Mills和Muths首先发表了关于住宅价格影响因素的论文。
他们采用均衡分析方法，研究了土地价格和住房价格之间的关系。
而Olsen和Multh[1]从中发现了影响住房需求的表达式，可以看出住房的需求量受到家庭平均收入、房屋价格、其他商品价格等因素的影响。
在1996年，Abraham和Hendershoot[2]研究得到了住房价格影响因素的模型。
商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首
先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。
【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准
一、引言
进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。
近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。
二、影响商品住宅价格的主要因素
1．自然环境和人为环境因素
（1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。
这一观点凸显了该因素的重要作用。
（2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。
良好的地形地质条件可促使房地产增值。
（3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。
此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。
而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。
2．社会因素和政治因素
（1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。
而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。
（2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。
（3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。
（4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。
就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。
在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。
此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。
（5）特殊政策：政府采取的某些特殊政策可对房地产价格以很大的影响，例如我国深圳、珠海和青岛等城市，国家为吸引外商投资和发展经济，采取了许多非常开放和优惠的特殊政策。
投资环境的明显改善，带动了房地产的迅速发展，也导致了房地产价格的大幅度上涨。
（6）政治安定状况：一般而言，以政治稳定，政权稳固，社会安定，房地产价格会上涨，反之，则会引起房地产价格下跌。
3．经济因素
（1）财政金融状况：
房地产行业是我国国民经济的支柱产业，涉及面非常广，投资额度也非常高，因此国家和地区的宏观经济状况对房地产也的影响也非常明显。
近年来我国经济的快速、健康发展使得我国的财政金融状况良好，对房地产业起到了很好的保障作用，当然，一定程度上也造成了房地产价格的上涨。
（2）收入、物价和利率：对于刚需购房者和投资者来讲，自身收入水平的提高是选择购买或投资的基础，物价的高低和利率水平是外界的影响因素。
当居民自身收入水平大幅提高，会刺激潜在购房者将一部分资金投入市场，从而形成有效需求，可能会引起房地产供求关系的变化从而影响价格。
近年来，由于通货膨胀造成的物价上升也是房地产价格上升的外在影响因素；而利率的变动对消费者心理的影响非常明显，也可能影响人们对市场的期望，从而影响房地产价格。
4．其他因素
（1）房地产投机：房地产投机对房地产价格的影响比较复杂，它可以引起房地产价格的上涨和下跌，有时也起到稳定房地产价格的作用，这要看当时的具体条件，包括投机者的素质的心理。
在市场价格保持稳定时，对未来房地产市场预期乐观的投资者会进入市场进行投资，从而带动房地产价格的上涨；反之，当市场预期较差时，持有房地产的投资者会选择抛售，从而引发整个市场的波动，造成房地产价格的下跌。
（2）国际局势：如果国际局势动荡不安，则会直接或间接引起房地产价格下跌。
特别是当一个国家或地区受到战争或其他严重威胁时，大家会很少置办房地产，争相抛售房地产，于是房地产出现供过于求，势必导致其价格下滑。
此外，影响房地产价格的因索还有心理因素，价值观念等，尤其在土地私有制国家，它们对房地产价格也有相当的影响。
[1]
三、商品住宅价格合理性的判别标准
我国商品住宅价格快速增长，同时经济水平（特别是居民收入）也在快速地增长．我们知道，商品住宅价格水平应该是一个相对的概念。
我国房价水平到底如何?应该用足够多指标和标准加以全面衡量．而国内关于这个问题的研究大都基于房价收入比进行的，本文利用房价收入比和租售比两种方法加以比较研究。
合理房价判断理论依据住房价格水平合理与否，没有一个统一的标准。
借鉴国内外经验．一般情况下，我们可以采用“租售比”和“房价收入比”两大标准来判断住房价格是否相对合理。
[2]
按照国际惯例，市场状况良好的情况下，房地产的租售比一般保持在1∶300到1∶200之间。
如果某一地区的房屋租售比低于1∶300，说明该地区的房地产市场价格偏高，对于购房者来讲此时的房地产投资空间很小，且有很大风险。
反之，若租售比超过1∶200，说明这一地区的房地产价格处于低位，仍有较大的上涨空间，适宜入市投资。
对于房价收入比，同样存在一个合理的区间。
按国际惯例，一般合理的房价
收入比取值在4-6之间，如某一地区该指标取值高于6，则说明该地区的房价已超出平均购买能力，房价偏高；反之，则房价偏低，适宜入市投资。
当然，不同国家和地区的经济形态以及房地产市场的特征有差别，房屋的类型也有高低之分，该指标不能一概而论，需要根据不同的情况作相应的调整，国内游学者曾提出我国合理的房价收入比在4-9之间；依此来看，目前很多城市的房价已远高出居民的购买能力，属于高位运行，将来市场出现泡沫破灭的可能性较高，作为投资者来讲，需谨慎考虑其风险。
参考文献
[1]马毓,张曙朝,徐万生.房地产价格特性及其影响因素的分析[J].房地产评估,2003,(8):8-10.
[2]何跃,张峰.对我国住宅房地产价格合理性的分析[J].统计与决策,2008,(13)：96-98.。
