【学习课件】第二章房地产投资的环境分析

房地产项目投资环境的分析一、房地产投资环境概述房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。

按照尼古拉斯•斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。

投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。

进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。

对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。

二、房地产投资环境要素正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。

影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。

从不同的角度，可以对投资环境作不同的分类：1、从地域范围上划分，可分为宏观投资环境和微观投资环境。

2、从投资环境所包含因素的多少来划分，可分为狭义的投资环境和广义的投资环境。

3、从投资环境表现的形态来划分可分为硬投资环境和软投资环境。

4、从投资环境的属性划分，可分为自然投资环境和人为投资环境。

下面我们只从软环境和硬环境的分类对投资环境要素进行详细阐述：硬环境是指房地产项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施和配套设施（其中包括市政、办公、商业、娱乐、休闲、餐饮等），也就是投资区域的物质条件。

良好的硬环境是项目成功的物质条件。

相应地，软环境就是该项目运作的非物质条件，如政治、经济、法律、文化等外部要素都属于软环境范畴。

软环境的好坏难以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬环境更难以把握。

（一）硬环境要素从房地产市场来看，硬环境的改善能够对房地产需求产生较大的拉动作用，促进客群聚集，促进市场活跃。

而所谓的硬环境主要包括以下几个方面：1、基础设施基础设施，又称基础结构（Infrastructure），是来源于拉丁文infra（下部、底层）和structure（结构、建筑物）的合成词。