房地产五大证办理流程

项目政府报建流程1、《国有土地使用权证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建筑工程施工许可证》5、《商品房预售许可证》1、《国有土地使用权证》定义和作用是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地坐落用途、土地使用权面积、使用年限和范围。

证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

基本介绍人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。

由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。

人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。

其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。

如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。

使用年限按照土地用途不同使用期限也不相同。

最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。

取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

提交资料（房地产项目）办理部门：国土局y土地登记申请书（窗口领取、单位加盖公章）y国有建设用地使用权出让合同y建设用地批准书（复印件需带原件核对）y国有建设用地使用权出让地块交接书y出让金发票（复印件需带原件核对）y契税完税证y土地勘测定界技术报告y红线图y出让业务费、交易服务费y国有建设用地使用权挂牌竞价交易成交确认书（复印+原件）y耕地占用税y企业法人营业执照y组织机构代码证y法人代表身份证（复印件、单位盖章）y法人代表身份证明y委托办理的需提供委托书及委托人身份证明y登记所需的其他材料2、《建设用地规划许可证》定义和作用是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

房地产五大证办理流程办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——5.商品房预售许可证详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量队现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模，建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地证、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证（由建委审批下发）四、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发。

建设工程项目初步设计城管局职能部门意见一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

Those with aspirations have thousands of things on their own, and those without aspirations only feel thedifficulties.精品模板助您成功（页眉可删）企业改制房产更名流程是什么1.产权登记的第一程序就是登记收件。

2.勘丈绘图。

3.产权审查。

4.绘制权证。

对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。

5.收费发证。

在日常生活当中，如果要决定对企业进行改制的话，一定要有一个充分的心理准备，因为在企业改制过程当中或者改制以后，都会有各种各样的问题需要企业的负责人进行处理。

比如说企业有时候在改制过程当中的房子的产权也可能会发生变化，下面就详细为大家介绍一下，企业改制房产更名流程是什么?一、企业改制房产更名流程是什么?1、产权登记的第一程序就是登记收件。

登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。

因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件; 经审查符合登记条件的，予以收件。

即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。

2、勘丈绘图。

它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。

3、产权审查。

对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。

产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。

需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。

房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护课程综述：这是一门结合房地产全程开发的报建实战课程，通过开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析，告诉房地产企业老板、集团开发负责人一个优秀的报建人员如何高效地进行该项工作，才能保证企业开发项目快速取得合法证照。

良好公共关系的建立与维护不仅对于已开发项目具有直接的促进作用，还对于公共危机的处理和化解、企业长期形象的建立、各项优惠政策的博取具有重要的意义。

可以让地产公司老板提高对开发报建的认识，培养和训练专业的报建团队，让你从不断发生的繁琐的企业管理工作中，找到最核心的关键，做一个内行的开发管理者！课程对象：房地产开发企业总经理、主管副总、开发部负责人、报建专员、公共关系部相关人员学员收益：让房地产企业老板提高对开发报建的认识教会房地产老板如何用好开发人员让房地产老板学习公共关系的有效利用让房地产报建从业人员快速入门和提高层次课程纲要一、如何理解和判断房地产项目的开发报建1当前国内典型企业对报建工作的认识和理解2报建工作在房地产项目全程开发中的地位和作用（项目的合法性）3优秀企业的开发报建体系的组成分析（结合2-3个优秀企业的报建体系组织结构分析）二、如何构建适合房地产企业的报建流程和体系1.开发项目所在城市的报建基本框架和流程（2-3个城市的报建流程图分析）2.不同报建阶段的具体分析（结合6项案例）（1）用地环节（含拆迁安置阶段、管网拆除、土地确认书、国土合同、土地契税、国土证等方面的报建程序或流程的具体研究）（2）立项环节（投资备案、项目资本金、可行性研究，水土保持等）（3）规划设计环节（规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图设计和审查等）（4）工程建设环节（招投标、建筑节能、环境保护知识）（5）销售环节（开盘前期的报建、媒体审查、大小权证的办理）（6）竣工验收环节（规划验收、消防、人防、绿化、防雷等）3.开发主线——五大证照报建剖析（结合实际案例）（1）如何根据企业实际情况取得国土证（2）用地规划许可证办理（3）快速办理工程规划许可证（4）施工许可证的办理（5）预（销）售许可证办理4.技术独立系统的报建技巧和策略（1）临水、正式用水的报建策略（2）临电、正式用电的报建技巧（3）如何推进大市政道路建设的报建（4）通信、网络、燃气、供暖等专业部门的报建策略5.企业如何构建恰当的报建模式和流程（1）按项目开发流程，由不同部门分阶段报建模式（2）统一由一个部门对外报建模式（3）报建团队和专业组相结合的报建模式（4）不同报建工作界面的搭接和分隔（5）高效的报建会议如何组织和管理三.报建工作典型难点及技术处理（结合实际案例分析）（1）对项目报建难点和阶段的客观认识和分析（2）项目抢跑开工建设的处理（3）国土问题（红线交叉、土地抵押等）的解决（4）施工图和方案差异大的处理（5）竣工验收超指标的状况处理（6）。

新房收房流程：新房收房注意事项一、收房流程1、通知发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。

2、业主应在收楼通知单上注明的时间(通常是30天左右)内带齐所需文件资料(包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位(楼盘现场)办理收楼入住手续。

如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

3、楼房现场验收(1)发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》)；(2)买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；(3)依原合同约定标准验楼；(4)验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商；(5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过30天；(6)如买家对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续(1)换发票、缴交各项相关费用；(2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；(3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。

二、在开发商交房时，业主们要特别注意以下三点：1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。

北京存量住宅交易（自行成交版）第一步：资格审验自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。

通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第二步：查找房源自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。

通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第三步：合同签订买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜：1.窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖会同信息表（自行成交）》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》；2.买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行）。

如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户；如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。

房地产办理证件流程及文件一、建设工程施工图设计文件审查需提供的以下资料1、太阳能办批准的太阳能光热系统设计方案、施工图2、规划部门批准初步设计文件或规划文本及建筑规划许可证一份（每栋单体工程一份）3、施工图设计文件（建筑结构图各两套、水电各一套）4、地勘报告一份、地勘见证表（地勘系统提供）5、节能报告、结构设计书（每单栋房屋各一份，设计院提供）6、建筑、结构图的电子文档（用于工程计算与费用核算，设计院提供）二、建设工程招投标需提交的以下资料1、立项批复2、土地证（用地规划许可证、出让合同、拍卖成交确认书）3、工程规划许可证4、环境评估报告及批复文件5、招标方式核准文件（发改委市政府5楼）6、施工图纸的设审报告及工程造价审核单7、建设资金落实三、工程建设报建至办证大厅领取报建缴费表需提供以下资料1、开发证明联审备案手册（八家联审）2、工程造价审核表3、规划许可证（副本）4、用地规划许可证5、规划文本（雨、污水、管网图）四、工程建设至大厅窗口水务办理需提交以下资料1、建设用地规划许可证2、土地证3、总平面图4、水土保持方案报告书或方案表五、工程建设至大厅窗口气象办理需提交以下资料1、总规划平面图2、基础接地平面图3、屋面防雷平面图4、配电系统图5、防雷设计说明6、八家联审设计方案六、工程建设至大厅窗口、房管、城管、人防、散装、墙改、物价、环保办理需提交以下资料1、工程造价审核表及是否有政府减免抄告单七、工程建设至大厅窗口住建委办理需提交以下资料（第4至15项需提供原件）1、建筑工程施工许可证申请表2、建设工程用地批准手续、土地证、用地批准书或出让合同、缴费证明等3、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证4、省房屋、建筑工程施工招标、中标通知书、招标人、招标备案表、招投标情况书及报告5、建设工程施工合同、建设工程委托管理合同6、办理大厅收费通知单（建工科一联）7、建设工程质量监督注册登记表、建设工程安全监督手续8、建设项目环境影响报告书9、施工现场勘查情况表10、江西省房屋建筑工程施工图设计文件、审查报告、施工图纸设计文件审查、审查合格书、审查备案表11、经管理单位审核的施工组织设计12、外地施工（监理）队任驻新余注册登记卡13、建设资金落实证明14、新余市建设领域缴纳农民工工资保障金一览表15、注册建造师、监理工程师、五大类押证上岗（含建造师B类安全考核合格证、安全员C类安全考核合格证）。

办理房产证步骤需要哪些程序1.预售许可证在购房者购买楼盘的初期，楼盘开发商需要获得预售许可证，该证明了楼盘符合规划、设计、施工等标准，并且具有销售房屋的合法资格。

购房者在购买房屋之前，应首先核实楼盘是否取得预售许可证。

2.签订购房合同购房者在购房之前需要与楼盘开发商签订购房合同。

购房合同中明确了双方的权利和义务，包括购房者的购房条件和付款方式，以及楼盘开发商的交房日期和交付标准等。

购房合同是办理房产证的基础。

3.缴纳购房款并办理过户手续购房者需要按照购房合同的约定，将购房款付清。

通常情况下，购房者在支付全部购房款之前，暂时获得房屋的使用权，但还不具有所有权。

购房款付清后，购房者需要与开发商一同前往当地不动产登记中心，办理过户手续。

过户手续包括双方签署过户协议、交付房屋原始权证等。

4.申请不动产权证书5.缴纳契税和办理契税发票购房者领取到不动产权证书后，需要前往当地税务部门缴纳契税，并办理契税发票。

契税金额是根据购房合同中约定的房屋交易总额计算的。

购房者缴纳契税后，税务部门将为其办理契税发票。

6.不动产登记购房者在缴纳契税并办理契税发票后，需要再次前往不动产登记中心，进行房屋的最终登记。

登记材料一般包括购房合同、不动产权证书、契税发票等。

不动产登记中心将根据提供的材料，对房屋进行登记，最终颁发房产证。

7.领取房产证办理完成后，购房者需要到不动产登记中心领取自己的房产证。

房产证是购房者房屋所有权的法律凭证，具有不可抹灭的证明作用。

购房者在领取房产证之后，即正式拥有了房屋的所有权。

总之，办理房产证需要经过预售许可证、签订购房合同、缴纳购房款并办理过户手续、申请不动产权证书、缴纳契税和办理契税发票、不动产登记以及领取房产证等一系列程序。

购房者在办理房产证过程中，应详细了解、核实每一步骤的具体要求，并确保自身的合法权益。

房地产手续办理流程房地产办理流程一：土地招拍挂网上报名、竞拍土地，签订土地成交确认书及成交合同。

二：建设用土地规划许可证1、申请（市规划局网站下载）2、国有土地出让合同原件及复印件参与招投标、取得标书、缴纳土地款3、现状地形图附光盘规划测绘院申请测绘，出具成果及光盘，缴费4、修建性详细规划（或总平面）附光盘规划设计部门出具5、彩色平面图、鸟瞰图各一份附光盘。

规划设计部门出具相关图纸6、规划局信息中心做信息规整。

规划设计部门出具相关图纸及报告，交由规划局信息中心规整，缴纳日照分析费用后出具报告。

7、可研报告环保局下设公司制作，需正确的户型及面积数，缴费。

7、环评报告批复原件及复印件须按属地经所属地块街道、办事处同意。

9、分局初审意见备注：在此环节，可以在地块清平的情况下，进行地质勘察工作，取得勘察报告后进行户型设计和基坑支护方案制作；土地成交确认书取得后需安排进行现状地形图测绘（规划测绘院实施）；基坑支护方案通过专家论证后，提请清单制作并将方案交由市质检中心进行基坑检测方案制作并缴费；三：土地证所需材料：1、土地出让金单据（原件、复印件）2、契税完税证明（原件）3、地税完税证明（原件）4、土地权属来源证明（市政府“临政批文，原件）5、建设用地批准书6、营业执照、机构代码、法人身份证7、出让合同8、宗地图土地局出具9、会审意见（储备中心加盖公章及原件相符章）10、土地移交意见书11、收回决定（储备中心加盖公章及原件相符章）12、收回协议13、原土地使用证或者注销公告14、成交确认书15、用地规划许可证四：发改委立项1、申请2016年4月后改为兰山区发改委立项，网上申报2、建设资金落实证明3、可行性研究报告含：规划部门初审意见、土地部门初审意见、环评报告4、地震安全评估报告5、水土评估报告6、无线电评估报告7、招标方案、建设投资预算8、开发公司资质证明9、地形图、土地出让合同、成交确认书等五：建设工程规划许可证1、申请（规划局网站下载）2、国有土地出让合同原件及复印件3、国有土地使用权证原件及复印件4、经审定的修建性详细规划（或总平面图）附光盘规划设计部门出具5、彩色平面图、鸟瞰图、单体效果图各一份（A4纸打印、单体效果图方案至少两个）附光盘规划设计部门出具6、单体方案设计平、立、剖面图，折成A4格式袋装附光盘规划设计部门出具7、高层提交建筑日照计算报告书（市规划信息服务中心制作并盖章）规划信息服务中心制作。

浅议房地产项目的报批报建1、概述一般的认识和定义：报批报建主要是前期办理手续，有关的报批证件获得，工程报建验收等工作，或者说会拉关系、能喝酒、能办成事就OK了。

从目前我个人掌握的资料，涉及报批报建的书籍有三本，网上有大量的相关文档,但实用参考价值和完整的很少，都没有给出一个明确的完整定义。

我给出的定义：何为房地产项目报批报建？是指房地产项目在开发经营的过程中，开发企业为实现其自身的经营目标和计划，而依照国家现行的法律法规、标准、规范的规定和限制要求向行政主管部门或行业垄断部门提出的申请、申报、报装以得到批准、备案、监管和验收，以及修建并供应的一项贯穿始终的重要工作。

报批报建太体上说，它就是中国特色，由于支撑不够，它没有一套非常系统的完整理论。

2、报批报建的专业特性分三个部分叙述A、由于房地产行业的支柱地位和在国民经济中的带动作用以及房地产赖以发展的土地资源的稀缺，又是人民生活的基本要素（衣食住行）和不动产（家庭财产）的社会属性和复杂性，特别是房屋的使用安全要求高，设计和建造的技术要求高，同时它的社会和经济效益比较突出，政府财政、税收、GDP和企业利益密切相关。

（关系千家万户的切身利益）所以，房地产业涉及的法律法规就比较多，主要的有：中华人民共和国公司法（公司登记管理条例，成立公司的依据）中华人民共和国土地管理法（历数次修订）中华人民共和国建筑法（明确五大责任主体）中华人民共和国城乡规划法（演变、一字之差）中华人民共和国城市房地产法（及物业管理条例）中华人民共和国行政许可法（及行政诉讼法）中华人民共和国合同法中华人民共和国物权法（及国有土地上房屋征收与补偿条例）B、政府为了促进经济社会的健康快速发展，要建立一个良好的市场经济秩序并保证社会的稳定，就要依据法律法规依法行政，企业依据这么多的法律法规进行报批报建，来和下边这些对象打交道。

村民组、乡镇、办事处、区、市、省政府及各个相关的政府机构，发改委、土地局、规划、建筑、房管、人防、消防、文物、市政、文化、教育、气象、环保、公安、园林、安全、质监站、档案馆、鉴定机构、节能、社会统筹、城管、检测中心、劳动人力、水电气暖、电视电话、银行、信托、抵押担保公司、工商、税务、物价等，至少有这么多对象。

房地产五大证办理流程办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可证又称建筑工程开工证——5.商品房预售许可证详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划1企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书,报规划局用地处2用地处转总工室审查3报局业务会批准4领取选址意见书2．规划院实地测量,并处定位图,收取测量费3．建设用地规划许可证规划局审批下发1企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查2主管局长、主管局市长批准3打交费单,领取用地规划许可证4．国有土地使用证由土地局审批下发1建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处2土地评估3土地局测量队现场测量,出定界图4缴纳土地出让金和契税,领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章1持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批2核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模,建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证由房管局规划处下发1建设单位持申请报告、建设工程规划申请表消防盖章、土地证、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处2以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字3打交费单交费,领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线.三、建设工程施工许可证由建委审批下发四、商品房预售许可证由市房管局预售科下发申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科,十五日内核发.建设用地规划许可证建设用地规划许可证所需材料名称1、报件人身份证明及建设单位介绍信外商委托书2、“建设用地规划许可证”申请表3、市计委批准的年度建设项目计划任务书4、公司成立批准文件、工商登记文件5、总平面规划图及有关附件6、建设项目及选址红线图7、大、中型建设项目可行性研究报告包括环境评估报告8、与原用地单位签订的征地协议书需经主管部门批准原用地单位的土地使用证9、项目当地勘测院绘制的1：500地形图10、其他特殊项目办理建设用地规划许可证流程包括下列内容A：非经营性土地；B：经营性土地；C：规划调整.Ａ：非经营性土地分二个阶段1、提供规划设计条件申报材料：1申请规划设计条件；2建设项目选址意见书；3建设项目批准文件；41/1000现状地形图2份.办理程序：报送材料→城市规划局窗口受理→建委规划股审查→窗口发规划设计条件通知书→建设单位→委托规划设计.承诺时限：规划建设联席会议通过后7个工作日收费标准：不收费2、核发建设用地规划许可证申报材料：1用地申请；2建设项目选址意见书；3建设项目批准文件；4建设用地界限测量成果表；5总平面布置图；6城市基础设施配套费征缴证明.办理程序：报送材料→窗口受理→建委规划股审查→窗口发建设用地规划许可证→建设单位→国土部门.承诺时限： 13个工作日收费标准：不收费Ｂ：经营性土地分三个阶段1、提供规划设计条件申报材料：1国土部门土地出让计划；2国土部门对拟出让地块的意见函；31/1000现状地形图.办理程序：报送材料→窗口受理→建委规划股审查→规划建设联席会议→窗口发规划设计条件通知书→国土部门.承诺时限：规划建设联席会议通过后7个工作日收费标准：不收费2、核发建设项目选址意见书申报材料：⑴、选址申请；⑵、规划设计条件通知书；⑶、国有土地使用权出让合同；4建设项目批准文件.办理程序：报送材料→窗口受理→建委规划股审查→窗口发建设项目选址意见书→建设单位→委托规划设计.承诺时限：3个工作日收费标准：不收费3、核发建设用地规划许可证申报材料：⑴、用地申请；⑵、建设项目选址意见书⑶、国有土地使用权出让合同；⑷、建设项目批准文件；⑸、建设用地界限测量成果表；⑹、总平面布置图；⑺、城市基础设施配套费征缴证明.办理程序：报送材料→窗口受理→建委规划股审查→窗口发建设用地规划许可证→建设单位→国土部门承诺时限：10个工作日收费标准：不收费Ｃ：规划调整分二个阶段1、提供规划设计条件申报材料：⑴、原用地单位建设用地规划许可证；⑵、原用地单位土地权属证明；⑶、原用地单位申请及其上级主管部门同意规划调整的文件；⑷、１/1000现状地形图2份.办理程序：报送材料→窗口受理→建委规划股审查→规划建设联席会议→窗口发规划设计条件通知书→建设单位→国土部门.承诺时限：规划建设联席会议通过后7个工作日收费标准：不收费2、核发建设用地规划许可证申报材料：⑴、用地申请；⑵、国有土地使用权出让合同；⑶、投资计划；⑷、建设用地界限测量成果表；⑸、总平面布置图；⑹、城市基础设施配套费征缴证明.办理程序：报送材料→窗口受理→建委规划股审查→窗口发建设用地规划许可证→建设单位→国土部门.承诺时限：13个工作日收费标准：不收费说明：国境外独资或合资合作工程,需申请办理中国法人的登记注册手续、申领企业批准证书后,可正式委托项目经营法人申请建设用地规划许可证.办理地点：和商品房预售许可证地点一样国有土地使用证国有土地使用证可与建设用地规划许可证同时办理所需材料名称1、土地登记申请书2、法人代表身份证3、企业法人营业执照4、单位代码证5、用地批复及附图6、国有土地使用合同及缴款发票7、有效期内的建设用地批准书/许可证8、规划总平图9、委托书及委托代理人身份证复印件10、外资企业需提供外商投资企业批准书建设工程规划许可证建设工程规划许可证注意规划指标与规范有无冲突所需材料名称1、先行申报人防审查,取得人防审查意见书2、建设工程规划许可证申请表加盖申报单位公章、设计单位公章、人防部门印章3、计划部门立项批文4、建设用地批准书及用地红线图或土地使用权证5、勘测院的“建设工程规划监测报告”6、施工图审查机构出具的审查报告书7、施工图审查机构盖章的建筑施工图三套8、设计单位提供盖章的建筑分层面积表、功能分类面积核算表9、“建筑方案设计会审纪要”或“建筑方案设计审查意见书”,扩初设计批复10、建设单位授权委托书、委托代理人身份证复印件办理建设工程规划许可证流程包括下列内容：A：建筑工程B：市政管线工程C：市政交通工程建筑工程分三个阶段1、提供规划设计条件申报材料：1规划设计条件申请；2投资计划；3建设用地规划许可证；4总平面布置图；5土地使用权属证明.办理程序：报送材料→窗口受理→建委规划股审查→窗口发建筑工程规划设计要求通知单→建设单位→设计单位承诺时限：6个工作日收费标准：不收费承办单位：政府行政服务大厅建委窗口2、审核建筑设计方案；3、核发规划许可证.建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证可申请桩基先行施工所需材料名称1、建筑施工许可申请表2、建设工程用地许可证建设用地批准书3、建设工程规划许可证及建设工程规划用地许可证4、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件现场踏看5、中标通知书及建筑工程施工合同6、施工图设计文件审批7、建设工程消防设计审核意见可与规划许可证同时办理8、建设工程安全监督登记及安全生产许可证9、银行资金到位证明或保函10、计划文件11、施工组织设计12、其他监理合同登记表、建设工程项目报建表、新材、散泥缴纳发票等办理建筑工程施工许可证流程一、由项目建设单位凭介绍信到市建设行政服务中心市建管处窗口领取建筑工程施工许可申请表和填报须知；二、项目建设单位按填表须知选项在建筑工程施工许可证申请表上填写清楚并加盖公章,同时提交以下资料：1.工程项目审批传递单及有关复印件；2.建设工程用地规划、建设工程规划许可证复印件；3.施工图设计审核合格证书复印件；4.计价审核表；5.中标通知书；6.施工合同；7.监理合同；8.质监通知书；9.安监审批表；10.商品砼供应合同；11.项目建设资质证明；12.甲、乙双方单位农民工工资保障金缴存单据.三、审核.分资料审核和现场审核资料审核由窗口工作人员按项目建设单位提交资料逐项核验无误后予以受理登记,并转现场审核,现场如不具备开工条件或实际已开工建设的,暂不受理.四、审核无误或经行政处理的,由处负责人签署意见后,十五日内颁发建筑工程施工许可证.商品房预售许可证商品房预售许可证可申请提前发放所需材料名称1、申请项目批文2、土地使用权出让合同3、土地使用权证4、征地红线图5、建设工程规划许可证6、施工许可证7、建设工程施工合同8、施工计划9、建筑总平面图10、商品房预售项目统一标识11、预售款监管协议12、营业执照和资质等级确认证明13、白蚁防治合同拍卖地由国土部门负责建设行政服务中心各窗口职能规划局窗口.负责办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书.勘察设计管理科窗口.负责办理建设工程施工图设计文件审查备案、勘察设计单位的资质申报材料初审.墙改办窗口.负责办理新型墙体材料专项基金.人防办窗口.负责办理民用建筑不修建防空地下室审批、人防工程建设项目审批、平时使用人民防空工程审批、人防工程含通信、警报设施的拆除批准.文物管理窗口.负责办理国家、省级文物保护单位保护范围、建设控制地带建设项目立项审核、县市级文物保护单位保护范围、建设控制地带建设项目立项审批、基本建设工程施工前文物调查、勘探发掘审核、审批.有形建设市场窗口.负责办理建筑工程交易入场登记、缴纳建设工程交易服务费建管处窗口.负责办理报建、核发施工许可证定额站窗口.负责办理计价标准核定、建设工程价格审核招标办窗口.负责办理招标资格与备案、施工合同备案安监站窗口.负责办理安全措施备案质监站窗口.委托质量监督、建设工程竣工备案测量队窗口.测量放线装修装饰管理办公室窗口.装修装饰施工企业资质证申报、建筑装饰工程报建登记备案、装修装饰工程招投标审批、建筑装饰工程质量监督、建筑装饰工程定额测定、建筑装饰工程安全施工措施审查备案、建筑装饰工程施工许可证、建筑装饰工程质量竣工验收备案档案馆窗口.签订建设工程档案报送责任书、发放建设工程档案合格文件拆迁管理办公室窗口.审核申办房屋拆迁许可证、办理房屋拆迁资格证房产局窗口.办理商品房预售许可证须知、物业管理企业资质审核须知、办理房地产开发企业资质核准须知、申请购买经济适用住房须知、申请集资、合作建房须知、廉租住房承租审批公用事业局窗口.燃气设施安全距离范围内施工许可、液化石油气储罐站建设审批、新建、改建扩建燃气工程以及设施经营网点的审批市政园林管理局窗口.市政工程施工许可、城市污水排水许可、向城市排水管道加压排放污废水审批、城市绿化工程设计方案审批、因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿化用地审批砍伐城市树木的审批、城市大型户外广告设置审核、城市街道两侧或公共场所临时堆放物料、搭建临时建筑物、构筑物或者其他设施审核、城市主要街道的临街建筑进行外部装修、搭建审核、城市主要街道两侧和公共场所设置商亭、固定摊点、电话亭、大排档审核、因特殊原因确需临时占用、挖掘、改动、迁移市政设施审批、新建、改扩建各种管线、杆塔线,地面设备,建构筑物等审批、利用道路、桥涵、杆塔等设施设置广告标语、安装线路和设备等审批、占用车行道、人行道做临时停车场审批、因建设工程需要迁建、改建城市道路、排水、照明等市政设施审批、市政园林施工企业资质等级项目.收费窗口.负责收取建设行政事业性费用.。

项目政府报建流程1、《国有土地使用权证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建筑工程施工许可证》5、《商品房预售许可证》1、《国有土地使用权证》定义和作用是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地坐落用途、土地使用权面积、使用年限和范围。

证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

基本介绍人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。

由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。

人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。

其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。

如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。

使用年限按照土地用途不同使用期限也不相同。

最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。

取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

提交资料（房地产项目）办理部门：国土局y土地登记申请书（窗口领取、单位加盖公章）y国有建设用地使用权出让合同y建设用地批准书（复印件需带原件核对）y国有建设用地使用权出让地块交接书y出让金发票（复印件需带原件核对）y契税完税证y土地勘测定界技术报告y红线图y出让业务费、交易服务费y国有建设用地使用权挂牌竞价交易成交确认书（复印+原件）y耕地占用税y企业法人营业执照y组织机构代码证y法人代表身份证（复印件、单位盖章）y法人代表身份证明y委托办理的需提供委托书及委托人身份证明y登记所需的其他材料2、《建设用地规划许可证》定义和作用是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查;4、规划报建图审查;5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段.此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）.5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项:1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审.3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》.5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查.3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查.5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。