谈保障性住房建设课件

（二）政府不当干预可能导致的 住房失衡问题——中国的特殊问题
首先是中国扭曲的经济发展结构反映到 了土地和住房问题上。
一是片面追求GDP的驱动使地方政府倾 向于多供工业用地、少供住宅用地，并 且试图用住宅用地的高价来贴补工业用 地的低价。
二是政府支出规模过大及大城市规模过度扩张。 城市拥有行政级别是中国特色，中国的直辖市 是副总理级，由此以下不同的城市（主要是依 据其规模）被定为副省级、地级、副地级、县 级、副县级、股级不等。这个体制使特大城市 和大城市在竞争政府资源中拥有绝对优势，而 中国政府恰恰又控制了大部分的资源，所以除 了个别特例，在同一区域内，级别越高的城市 获得的资源就越多，城市扩张就越快。
住房保障的经济学与政治学分析
一、住房的经济性质与特点
首先，住房必须依附于土地，所以土地的性质和特点 在很大程度上决定了住房的经济性质与特点。
土地属于稀缺资源。一方面，中国庞大的人口决定了 土地本身属于稀缺资源；另一方面，政府的行政干预 又从两个方面加剧了土地的稀缺性。一是政府对土地 用途和数量的管制人为地限制了土地的供应量，二是 政府将大量资源集中投入特大城市和大城市加剧了这 些城市的土地稀缺程度。政府行政干预所造成的土地 稀缺是局部性的。
从以上对住房（土地）的经济性质和特点的分析可以 看到，如果完全由市场配置住房（土地）资源，稀缺 资源的配置将首先满足效率最高的需求，用货币表示 就是愿意出价最高的需求，而由于住房的边际效用递 减效应较其他消费品要弱，要在完全满足富裕人群的 住房需求后再考虑相对不富裕人群就比较困难。所以， 市场配置资源可能导致低收入人群无法得到适当的住 房，这是市场配置资源所可能导致的一般性问题，世 界各国都可能发生。
第四，住房具有财富分配效应。

社区住房保障工作计 划
目 录
• 引言 • 住房现状分析 • 土地供应与规划 • 住房建设与管理 • 资金筹措与使用 • 政策支持与优惠措施 • 监督评估与持续改进
01
引言
工作计划背景
01
02
03
住房保障政策
根据国家政策要求，为满 足低收入家庭基本住房需 求，制定社区住房保障工 作计划。
社区发展现状
资金筹措方案
制定详细预算
根据社区住房保障工作实际需求，制定详细 预算方案。
拓宽筹资渠道
积极寻求政府、企业、个人等多元化筹资渠道。
加强与社会各界合作
主动与社会各界建立合作关系，共同筹措资 金。
资金使用计划
确保专款专用
严格按照规定使用资金，确保专款专用，防止挪用。
合理分配资金
根据社区住房保障工作实际情况，合理分配资金，确 保各项任务得以完成。
优惠政策制定与实施
税收优惠
对参与社区住房建设的企业和个人给予所得税、土地增值税等方面 的优惠。
金融支持
引导金融机构对社区住房项目提供低息贷款、长期贷款等金融支持 。
费用减免
减免社区住房项目的城市基础设施配套费、人防易地建设费等费用 。
政策宣传与普及
宣传渠道拓展
利用各类媒体和宣传平台，加大对社区住房保障政策的宣 传力度。
长期目标
03
建立住房保障长效机制，实现社区住房保障工作的可
持续发展。
工作计划意义
社会和谐稳定
通过实施住房保障工作计 划，有助于维护社会和谐 稳定，减少社会矛盾。
居民生活质量提升
住房保障工作计划的推进 ，将有效改善困难家庭居 住条件，提高居民生活质 量。
城市形象提升

3. 对经济适用房的限制条件：
• （1）经济适用住房购房人拥有有限产权。
• 购买经济适用住房不满５年，不得直接上 市交易，购房人因特殊原因确需转让经济 适用住房的，由政府按照原价格并考虑折 旧和物价水平等因素进行回购。 • 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让 经济适用住房的，应按照届时同地段普通 商品住房与经济适用住房差价的一定比例 向政府交纳土地收益等相关价款。
1.住房公积金保障的范 围有限且有失公平 2.贷款限制条件多且公 积金贬值现象严重
3.住房公积金管理中心 定位不清
4.公积金的运作缺乏激 励机制
5.风险约束机制不健全
四、推进我国住房保障制度的对策思路
（一）加强立法、完善我国住房保障法律体系 （二）提高政府机关的责任意识，明确和规范地方政府的 主体作用 （三）建立城市住房保障受益主体甄别机制，科学划分保 障群体范围 （四）拓宽城市住房保障资金来源，建立稳定的资金来源
• 2.购房贷款：购买经济适用 住房的个人向商业银行申请 贷款，除符合《个人住房贷 款管理办法》规定外，还应 当出具市、县人民政府经济 适用住房主管部门准予购房 的核准通知。
（三）开发建设管理
• 1.经济适用住房要统筹 规划、合理布局、配套 建设，充分考虑城市低 收入住房困难家庭对交 通等基础设施条件的要 求，合理安排区位布局。 • 2.面积：经济适用住房 单套的建筑面积控制在 60平方米左右。
卫生间不低 于4平方米
厨房面积不 低于6平方米
2.提取和使用（P151）
（3） 完全 （1） 丧失 购买、 劳动 建造、 （2） 能力， 翻建、 离休、 并与 大修 退休 单位 自住 的； 终止 住房 劳动 的； 关系 的； （5） 偿还 购房 贷款 本息 的；

建立健全保障性住房监管机制。
• 为了使保障性住房建设的可持续发展 • 一方面要加强保障性住房管理服务队伍建设，成立保障性
住房管理专门机构。加强绩效考核，全面提高管理水平， 提升服务意识。 • 另一方面要推进保障性住房管理信息化建设，建立城镇低 收入住房困难家庭信息库，实行动态管理。对保障对象建 立个人信用档案制度，住房时作为依据。充分利用现代信 息技术，提高核定工作的准确性和真实性，逐步建立保障 对象家庭收入和住房情况监控体系。最后要完善保障性住 房的准入和退出机制，一旦发现不符合条件者获得保障性 住房，做到坚决、及时清退。对保障到期、久居不退者， 要严格按照相关规定，采取必要的行政手段，责令限期退 出。坚决制止转租、出租或擅自改变保障性住房使用性质 的行为。建立定期专项检查和不定期抽查制度，同时要主 动接受社会监督，畅通群众信访和投诉渠道。通过不断提 升监管水平和逐步完善障性住房的准入和退出机制，实现 保障性住房应保尽保、应退尽退。
巴西平民窟改造
• 巴西平民窟改造住房分配方式分两种 • 1、对最低收入家庭免费提供住房，并免水
电费用。 • 2、对收入低的家庭，按月支付租金，支付
满17年后拥有该房产。对于上市交易的， 如已购得该房产在住满5-10年后可上市交 易，收入全部归个人。
发达国家经济发展，政府很少干预，但他们认为 住保房保障是政府必须承担的责任
• 美国的公共住房是政府为低收入者、老年人和残 疾人建造收取低额租金（租金的多少取决于家庭 的年收入，和相关的地面项目）。四种保障低收 入者住房
• 1、支持具体的住房工程建设 • 2、提供租金补贴帮助低收入家庭取得私人市场的
住房 • 3、为州及地方政府提供资金发展地方住房项目 • 4、为家庭购买房提供金融和税收支持

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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
21
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
谈保障性住房建设——王大振
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克

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公共交通站点，方便居民出行和就业。
案例二：某市共有产权房建设
总结词
政策引导、共有产权模式、严格监管
详细描述
某市共有产权房建设是在政策引导下，采用共有产权模式，即购房者与政府共同拥有房 屋产权。政府通过制定相关政策，明确共有产权房的建设标准、销售价格和产权比例。 同时，政府对共有产权房的建设和销售进行严格监管，确保公平公正和规范有序。这种
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模式有助于解决中低收入家庭的住房问题，提高住房保障水平。
案例三：某市租赁住房建设
总结词
政策扶持、租赁市场规范化、鼓励长期租赁
详细描述
某市租赁住房建设在政策扶持下，推动租赁市场的规 范化发展。政府出台相关政策，加强对租赁市场的监 管，规范租赁双方的权利义务关系，保障租户的合法 权益。同时，政府还鼓励长期租赁，通过给予税收优 惠、租金补贴等措施，鼓励居民长期租赁住房，促进 租赁市场的稳定发展。这种模式有助于缓解住房供需 矛盾，满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。
社会投资建设模式
社会投资建设模式是指通过市场机制吸引社会资本参与保障 性住房建设，政府提供政策支持和监管。这种模式的优点在 于能够减轻政府财政负担，提高建设效率和灵活性，但同时 也面临着市场风险和社会公平性问题。
社会投资建设模式适用于住房市场相对成熟、社会资本活跃 的地区，政府需要建立健全的政策体系和监管机制，确保社 会资本的参与符合公共利益和政策目标。
特点
保障性住房通常具有较低的租金或售 价，且政府会提供一定的补贴或优惠 政策，以满足中低收入家庭的基本住 房需求。
保障性住房的重要性
01
02
03
社会稳定
保障性住房能够解决中低 收入家庭的住房问题，减 少社会矛盾和不稳定因素 ，维护社会稳定。

（二）廉租住房的历史沿革 1998年7月，国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制 度改革 加快住房建设的通知》，第一次正式提出了廉租 住房的概念。 2003年12月31日，建设部、财政部、民政部、国土资源 部、国家税务总局共同发布了《城镇最低收入家庭廉租住 房管理办法》（已失效）。 2005年3月14日，国家发展改革委员会和建设部联合制定 了《城镇廉租住房租金管理办法》，该文件对租金的标准 和租金的构成等问题作出了规定。 2007年8月生效的《国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见》，对有关城镇廉租住房的问题作出了相 应规定。 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等部门 联合制定《廉租住房保障办法》。
2010 年 6 月 10 日 个被保障人群八成（如下图）。 房地产 研究部
如果保障性住房按每年新增完工300万套的速度发展，到2023年，将保障到20%的城镇家庭； 30年后，到2042年，受保障家庭户数上升到30%。由此可见，保障性住房建设将是一个长期而 持续的过程。
经济适用房完成率有所提高-2009 年
2010 年 6 月 10 日 房地产 研究部
资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司
1.4 保障性住房需求分析
需求旺盛，供需缺口大：若按整个收入阶层 30%以下的家庭作为住房保障的对象，我国应有 6000 万户享受保障性住房，而目前保障性住房约1300万套，需求缺口近 5000万套，占到整
2010 年 6 月 10 日 房地产 研究部
我国近年各城市建设目标中，商品房建设用地为主要供应对象，占总体住宅 建设用地七成，保障性住房约占总体的三成。在保障性住房建设用地中，经 济适用房和限价房合计占比 70%，棚户区、城中村改造等占 25%，廉租房占 比最少，仅占 5%。 各省市在保障性住房完成情况上有较大差异，但总体来说完成率较低，由于 相关方面公开数据很少，我们仅能通过经济适用房的完成情况作大致了解。 过去两年重点城市的经济适用房完成率均在 50%以下，08 年仅完成了 30%

三、保障性住房的创优 根据“十二五”规划全国城镇将建设
3600万套保障性安居房。保障性住房工程质 量从中央到地方各级政府都十分重视，这是 一项民心工程，对社会的稳定起关键作用。
1、2011年住房城乡建设部印发了建保 【2011】69号《关于加强保障性安居工程质 量管理的通知》
2、2011年中国建筑业协会发出【建协 2011】37号文件“关于在保障性安居工程中 加强质量管理开展创建精品工程活动的通 知”对保障性住房创国家级优质工程提出了 有关规定。
组进行不少于两次的中间质量检查和评价。 做到精心组织、精心施工、粗粮细做、一次 成优。
2012年3月19日接中建协“关于保障性安 居工程参评鲁班奖有关问题的通知”：
第一，保障性安居工程参评鲁班奖依据 “鲁班奖评选办法”和复查细则有关规定。
第二，参评面积适当降低，非住宅小区内 单体工程为1万平方米及以上，住宅小区或小 区组团为3万平方米及以上工程。
(3）加强工程质量细部节点，以粗粮细做 的原则。（屋面、管道井、烟道、落地窗 的防撞措施、地下设备用房、室外散水，残 疾人坡道、沉降观察点）。
(4）做好技术资料收集工作，技术资料必 须具有真实性和可追溯性。包括工程影像资 料与一户一验收的照片、影像及书面记录。
(5）建立健全保障房的保修制度和投诉处 理制度。 （6）保障性住房创优检查要求能保证复查 数量，一般要求有10%比例的户内检查，不然 复查组人员无法给予整个工程评价。10%要有 顶层房间、底层房间和其他层。（承包合同 签订时要求建设单位配合内容）
一是：本着“申报条件适当放宽、复查评 审标准不降、开展评优表彰优先”的原则。
二是：凡在保障性安居工程建设中创建 “鲁班奖”国家优质工程）评选办法》和国 家优质工程）评选办法》和《中国建设工程 鲁班奖（国家优质工程）复查工作细则（试 行）》组织实施；坚持事先策划、明确创优 目标、制定行之有效的管理措施、强化施工 过程控制。特别是对地基基础和主体结构， 须由工程质量监督机构或地方协会组织专家

引入多元化社会主体参与保障性住房建设，为探索新模式、多渠道建设保障 性住房提供有益经验。
建设模式创新和成效
模式成效
一、缩短工期 代建总承包单位与勘察、设计、施工单位组成联合体，一次性完成招投标，比
传统分阶段招标节约3-4个月。
利用房地产开发企业的管理优势，促使施工单位与勘察、设计单位进行及时有 效的沟通与衔接，减少工程变更与签证。总建设周期节约4-6个月。
项目概况
龙悦居四期（0009地块）
代建总承包单位： 金地（集团）股份有限公司
设 计 单 位： 深圳机械院建筑设计有限公司
施 工 单 位： 中建三局第二建设工程有限责任公司
监 理 单 位： 深圳东部建设监理有限责任公司
合 同 工 期：900天 开 工 日 期：2010年9月15日 竣 工 日 期：2013年3月3日
不计容建筑面积 （地下车库等）
住宅总户数
176216m2 812938m2 597603m2 20456m2 8223.87m2 167101m2
11111户
35m2（一房一厅） 3108户（28.0%） 50m2（两房一厅） 3921户（35.3%） 65m2（两房一厅） 3249户（29.2%） 其中 70m2（两房一厅） 104户 90m2（三房两厅） 372户 110m2（三房两厅） 264户 140m2（四房两厅） 93户
目录
一、项目概况 二、建设模式创新和成效 三、住宅工业化和绿色建筑技术应用
一、项目概况
项目概况
龙悦居项目是深圳市政府为解决人才和 中低收入家庭住房问题投资兴建的大型 住宅区，系深圳市2010年“十大民生工 程”之一,深圳市2011、2012年度重大 项目。项目总占地面积17.6万平方米， 总建筑面积81.3万平方米，可提供1.1 万套保障性住房。