中央空调维修保养标准作业规程讲解

中央空调维修保养标准作业规程 1.0目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养3.0职责3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施3.3设备部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

公共事务部负责向有关用户通知停用中央空调的3.4情况程序要点4.0《中央空调维修保养年度计划》的制定。

4.112 月15 日之前，由设备部主管组织制冷技工一4.1.1每年的起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

．制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：4.1.2中央空调使用的频度；a)b)中央空调运行状况（故障隐患）；c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：a)维修保养项目及内容；b)具体实施维修保养的时间；c)预计费用；d)备品、备件计划。

4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行次清洁、保养。

4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M Q，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍自肉巨0.5M Q以上时则应拆修电机线圈。

达不到442 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

中央空调维修保养规程中央空调维修保养规程为了确保中央空调设备的正常运行和延长设备的使用寿命，保证人员和设备的安全，制定本规程。

一、管理制度1.1 中央空调设备的管理由设备管理员负责。

1.2 设备管理员应定期检查中央空调设备的运行状况和保养情况，发现问题及时处理。

1.3 设备管理员应做好使用、保养、维修记录，并定期上报企业领导。

1.4 设备管理员应做好设备周围环境卫生管理，保持设备周围清洁干燥。

二、使用及保养2.1 中央空调设备的使用人员应熟练掌握操作技能，按操作规程正确使用中央空调。

2.2 中央空调设备在长时间停用后，应先开启送风、回风、排水管和增压风机，待空气通畅后，再开启制冷水泵和冷冻机组，以保证正常运行。

2.3 定期对中央空调设备进行清洗，防止灰尘、污垢积累导致通风不良。

2.4 定期更换过滤器和冷凝器，防止堵塞或氧化导致设备损坏。

2.5 定期检查冷却水循环系统，清洗冷却塔、水泵和水管路，保证水质清洁，防止腐蚀、生锈等问题。

2.6 定期检查中央空调设备的机房环境，保持干燥通风，防止潮湿导致设备损坏。

2.7 定期检查和维护中央空调设备的电气控制系统，保证电气系统正常运行。

2.8 定期对中央空调设备进行性能评估和安全评价，及时处理评估和评价结果。

三、安全措施3.1 中央空调设备的使用和保养必须符合安全操作规程。

3.2 中央空调设备的保养和维修必须由专业技术人员操作，不得擅自拆卸设备。

3.3 中央空调设备的电气控制系统必须符合电气安全规程，必须安装漏电保护器。

3.4 定期检查冷却水循环系统中的防爆设备状态并做好防爆隔离措施。

3.5 中央空调设备维修和保养操作人员必须佩戴符合国家安全标准的个人防护器材。

3.6 中央空调设备维修和保养操作人员必须严格遵守设备维修安全操作规程，禁止违章作业。

四、维修及更换4.1 设备管理员应根据设备运行状态和维护记录制定中央空调设备的维护计划，并按计划进行定期维修和保养。

中央空调维修及维保操作规范（一）末端设备定期检查维修保养方案1、中央空调风机盘管、风管机、分体内机等维修保养方案中央空调风机盘管、风管机、分体内机维修保养流程如下：1.1验机清洗前需与用户共同对机组进行检验，验机项目如下：序号验机项目是否正常1 检查机组出风量是□否□2 检查出风温度是□否□3 机组各档位出风异响噪声是□否□4 风口外观是否完整、是否已刮花是□否□5 风口是否已松动、脱落是□否□是□否□6 机组正下方天花板或墙面是否有漏水痕迹保养。

1.2保护室内环境对机组周围的家具进行防尘、防水保护。

对机组周围的家具表面铺设防水垫布，在机组正下方铺设垫布。

图1 保护室内环境1.3拆卸清洗部件需拆卸的清洗部件如下：表2 需拆卸的清洗部件拆卸过程示意图序号拆卸的部件名称1 回风口格栅2 回风滤网3 蜗壳4 出风格栅5 电加热器拆机要求：（1）拆机前首先将空调的电源断开，在空开前挂上禁止合闸的标识，确保清洗过程不会造成触电现象发生。

（2）拆卸格栅前先观察并分析确定正确的拆卸方法，确保拆卸过程不能损坏用户的格栅。

（3）蜗壳拆卸方法：图2 步骤1-拆卸回风盖板图3 步骤2-拆卸蜗壳的固定螺钉，先拆后蜗壳后拆前蜗壳，按照箭头方向旋转取出。

（4）所有拆下的零部件按拆卸顺序，有序地摆放在垫布上。

零部件上的粉尘不能掉在地面，弄脏用户的地板。

1.4清洗蒸发器及接水盘清洗步骤及要求：（1）清洗蒸发器前先拆卸电加热器，如电加热器无法拆卸，对电加热器接线端子的部位要求做防水措施。

对接线端子部位进行防水保护图4 对接线端子部位进行防水保护（2）对翅片表明均匀喷洒翅片清洗剂。

翅片清洗剂要求：能有效去除油脂、以及粘结在翅片上的污垢。

推荐使用品牌：康星，康碱辉（详见附录C空调清洗剂）。

图5 清洗图片（3）调试清洗设备。

a)根据现场情况选用长短合适的喷头；b)把模式调节为冷水模式，压力设置为高压，循环除垢运行。

图6 调试图片（4）清洗蒸发器及接水盘a)翅片清洗剂在翅片上静置3-5min后才能进行清洗。

中央空调维修保养标准作业规程（三）中央空调维修保养标准作业规程（三）提要：制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及Pc 中央处理器的故障处理由外委完成中央空调维修保养标准作业规程（三）目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

适用范围适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

职责主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

程序要点《中央空调维修保养年度计划》的制定每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：a)中央空调使用的频度；b)中央空调运行状况（故障隐患）；c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：a)维修保养项目及内容；b)具体实施维修保养的时间；c)预计费用；d)备品、备件计划。

对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及Pc中央处理器的故障处理由外委完成。

冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于Ω否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到Ω以上时则应拆修电机线圈。

检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。

检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

金碧物业集团文件编号版本号中央空调维修保养规程修订状态号页码中央空调操作规程1.0 目的规范中央空调操作程序，确保正确、安全地操作中央空调。

2.0 范围适用于物业公司所辖会所、商场等场所中央空调的操作。

3.0职责3.1运行技工具体负责中央空调的操作。

3.2运行主管负责组织实施并检查本规程的执行情况。

4.0 工作程序4.1开机前的检查4.1.1电压表指示是否在额定值的±10%范围以内。

4.1.2各种信号灯显示是否正常。

4.1.3各种阀门是否均已打开。

4.2开机4.2.1启动冷却水泵。

4.2.2启动冷却塔风机（视情况而定）。

4.2.3启动冷冻泵。

4.2.4确认冷却水压力正常、冷冻水压力正常，过5—10分钟后启动压缩机。

4.2.5压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机蒸发压力、冷凝压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。

4.3停机4.3.1停压缩机。

4.3.2过5—10分钟后停冷冻水水泵、冷却水泵、冷却塔风机。

4.3.3全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。

4.3.4确认无异常情况后才算停机成功。

4.4 对中央空调的具体操作可参照中央空调系统操作手册执行。

中央空调维修保养规程页码中央空调维修保养规程1.0 目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2.0 范围适用于物业公司所辖区域内各类中央空调的维修保养。

3.0 职责3.1 维修技工具体负责中央空调的维修保养。

3.2 维修主管负责组织维修技工研究、制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3.3 工程维修部经理负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3.4 客服部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

4.0 工作内容4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前，由维修主管负责组织维修技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划，经工程维修部经理审核后报客服中心总经理审批。

中央空调维修保养规程制度中央空调是现代建筑装饰中必不可少的一项设备，其优越的舒适性、高效节能等特点备受业主关注，因此中央空调的维修保养工作尤为重要。

本文将深入探讨中央空调维修保养规程制度，以保证中央空调系统的正常运转。

第一章中央空调的基本知识1.1 中央空调的概念与分类中央空调是指通过一套空气处理系统，将空气从室外采集、处理，制冷、加湿、过滤、除湿，最后送到室内的空气调节设备，包括空气处理和分配装置。

根据中央空调的使用范围和方式，可分为商业中央空调、工业中央空调和家用中央空调。

1.2 中央空调的原理中央空调系统主要由空气处理机组、送风管道、排风管道、末端小风机、湿帘、水泵、冷却塔、空调制冷机组、空调机组配电控制系统及通讯控制系统等组成。

其运行的主要原理是利用制冷剂沿着管路在蒸发、压缩、冷凝、膨胀、吸热、释热等过程中不断吸热和释热，使空气的温度、湿度以及洁净度达到适宜的状态。

第二章中央空调维修保养2.1 中央空调维修保养分类为保证中央空调正常运行，需要对其进行定期的维修保养，常见的维修保养分类如下：2.1.1 日常维护日常维护包括空气过滤器的清洁、水流量的调整、制冷机组周围的清洁、检测换热器的漏水情况等。

日常维护是中央空调维修保养的必要环节，它能降低维修保养的成本，并延长中央空调的使用寿命。

2.1.2 定期维修定期维修是中央空调维修保养的重要环节，包括制冷循环系统清洗、除垢、除锈及消毒、水系统清洗除垢、除锈及消毒、电气元件的清洁及紧固、防护电缆和电器设备的完好性等。

2.1.3 检修检修是指对故障中央空调的检查、排除故障并修复的过程。

对于大中央空调需要设立专门的检修组进行检修，并记录检修过程和检修时间。

2.2 中央空调维修保养的常见问题2.2.1 漏水中央空调运行过程中出现漏水情况较为常见，主要是由于水管堵塞、密封不严等原因引起。

对于漏水问题，一般需要进行排查并对可能出现漏水的部位进行防水处理。

2.2.2 不制冷中央空调出现不制冷的情况也较为常见，一般原因是由于制冷剂不足或压缩机故障引起，需要进行相应的维修处理。

中央空调维修保养规定一、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

二、冷却塔维修保养：维修技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

1．用500V摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。

2．检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

3．检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4．检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

5．清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

6．检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。

7．拧紧所有紧固件。

8．清洁整个冷却塔外表。

三、风机盘管维修保养：维修技工每隔半年对风机进行一次清洁、保养。

1．检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

2．每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。

3．用500V摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。

检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4．清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

5．用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。

6．拧紧所有紧固件。

7．清洁风机盘管外壳。

四、冷凝器、蒸发器维修保养：维修技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

1．柜式蒸发器维修保养：a．每月清洗一次空气过滤网；b．清洁蒸发器散热片；c．清洁接水盘。

2．水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：a．配制10%的盐酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；b．拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；c．酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；d．全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如发兰的密封胶垫已老化则应更换）。

物业管理中央空调维修保养标准作业规程1.0 目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

3.0 职责3.1 主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2 机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3 机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3.4 公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

4.0 程序要点4.1 《中央空调维修保养年度计划》的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2 制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：a)中央空调使用的频度；b)中央空调运行状况（故障隐患）；c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3 《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：a)维修保养项目及内容；b)具体实施维修保养的时间；c)预计费用；d)备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

《中央空调维修保养标准作业规程》。

1.0规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。

2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内务类中央空调的运行管理。

3.0 职责3.1 设备部主管负责检查中央空调运行管理的实施情况。

3.2 设备部组长负责组织实施中央空调的运行管理。

3.3 当值管理员具体负责中央空调的运行管理。

4.0 程序要点4.1 巡视监控。

4.1.1 当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。

4.1.2 巡视监控的主要内容如下：a) 检查线电压(正常380Ｖ，不能超额定值的±10%)；b) 检查三相电流(三相是否平衡，是否超额定值)；c) 检查油压(正常10～15kgf/Cm2)；d) 检查高压(＜12kgf/cm2＝；e) 检查低压(＞2.5kgf/Cm2)；f) 冷却水进水温度(正常＜35℃＝；g) 冷却水出水温度(正常＜40℃＝；h) 冷冻水进水温度(正常10～18℃)；i) 冷冻水出水温度(正常6～10℃)；j) 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；k) 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；l) 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；m) 检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。

4.1.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决处理不了的问题应及时详细地汇报给设备部主管，请求支援解决。

整改时应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。

4.2 异常情况的处置4.4.1 接班人员应准时接班。

4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行日记》表上签名。

4.4.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不清晰、不完整；c) 中央空调机房不干净；d) 接班人员未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

中央空调维修保养规程中央空调作为一种大型的空气调节设备，相比于普通的家用空调，其机组更大，系统更复杂。

因此，对于中央空调的维修与保养十分重要。

正确的维修和保养可以有效地延长中央空调的使用寿命，提高其运行效率，同时保证人们的舒适和健康。

本文旨在介绍中央空调的维修保养规程。

维修规程1. 定期检查过滤器中央空调使用过程中，空气过滤器会吸附大量的灰尘和微生物。

若过滤器长时间未被清洗更换，就会产生堵塞，影响空气循环，导致中央空调的制冷和送风质量下降，甚至导致空调故障。

因此，建议定期检查中央空调过滤器，将其清洗或更换。

具体时间频率可以根据空调使用情况和环境调整，一般不超过三个月。

2. 定期清洗冷凝器中央空调的冷凝器用于将热量从室内排出。

如果冷凝器受到灰尘、油脂、污垢、细菌的侵蚀，它的散热效率将会下降，从而影响中央空调的制冷和送风效果。

因此，建议在空调使用季节之前，对冷凝器进行清洗，以保证其良好的热交换效果。

3. 定期检查制冷剂中央空调的制冷剂是维持空调制冷效果的关键元素，若制冷剂不足或泄露，将会导致空调制冷量下降，从而影响室内温度调节效果。

因此，定期检查制冷剂的液位和泄露情况十分必要。

万一发现制冷剂使用不当、过多或误倒，要马上停止使用空调，并找专业人员进行清洗和处理。

4. 定期检查冷却塔和水泵中央空调系统集水箱、水泵、冷却塔、水管等一系列零件于一体，形成冷热水循环，通过冷却塔换热作用使冷却水降温，再被水泵送回各个房间的风机盘管。

因此，定期检查风冷却塔和水泵的工作状态十分必要。

若发现冷却塔有结垢或水泵信号异常，应及时检修，以确保中央空调系统正常运行。

保养规程1. 停机状态下清洗空调外表面中央空调除了在内部需要维护以外，其外部也需要保持清洁卫生，以免灰尘、细菌等积累导致空气污染。

通常建议在空调停机状态下，用湿布清洗空调表面。

避免使用大量水洗涤或硬硬的物品磨擦。

2. 定期消毒空调系统中央空调内的湿度较高，如果无法及时消除有害的细菌，会影响室内空气质量，引起呼吸道疾病。

中央空调维修保养规程(标准版)Safety operating procedures refer to documents describing all aspects of work steps and operating procedures that comply with production safety laws and regulations.( 操作规程 )单位：_________________________姓名：_________________________日期：_________________________精品文档 / Word文档 / 文字可改中央空调维修保养规程(标准版)为规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好，特制定本规程。

（一）冷却塔维修保养：专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

1、用500V摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。

2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

5、清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。

7、拧紧所有紧固件。

8、清洁整个冷却塔外表。

（二）风机盘管维修保养：专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。

1、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

2、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。

3、用500V摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。

检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

欢迎共阅中央空调维修保养标准作业规程1? 目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2? 适用范围适用于物业管理公司辖区内中央空调的维修保养。

4.3 空调专业人员负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理。

4.4? 冷却塔维修保养：空调专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.7? 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：空调专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

a)用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干燥处理或修复；b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

a) 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；其中干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠，如有问题应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀，对阀杆部位加注润滑油，压填料处泄漏则应加压填料。

4.10? 检测、控制部分维修保养：空调专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换。

中央空调维修保养标准作业规程
1.目的
规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2.范围
适用于物业公司所辖区域内中央空调的维修保养。

3.职责
3.1项目部负责人：审核《中央空调系统维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备维护课主管：负责组织制定《中央空调系统维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3综合维修工：负责中央空调系统的维修保养。

4.内容
《中央空调运行管理标准作业规程》
6.记录表格
《维修保养年度计划表》
《维修保养记录表》
《备品、备件计划表》
《外委修保养申请表》
附件1
维修保养年度计划表
年
附件2
维修保养记录表
附件3
维修保养备品、备件计划表
附件4
外委维修保养申请表。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

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1.0 目的规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。

2.0 范围适用于物业集团所辖物业区域内各类中央空调的维修保养。

3.0 职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3.2 系统工程师负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3.3 部门经理负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3.4 客户服务部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

3.5 业务总部负责中央空调维修保养的技术指导,审核大中修、更新改造计划。

3.6 单位负责人审核年度保养计划和大中修、更新改造计划;物业集团主管领导审批。

3.7 全面质量管理办公室负责维修保养计划实施情况的检查、监督。

4.0 工作内容4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前,由系统工程师组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》和经部门经理审核后报公司领导审批。

4.1.2 系统工程师根据审批后的年度保养计划,在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》,报部门经理审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;b.中央空调运行状况(故障隐患);c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;b.具体实施维修保养的时间;c.预计费用;d.备品、备件计划。

中央空调维保操作规程
1．维保工作
1对管道清洗，过滤器清洗。

2对电路检查，紧固。

3对井水进行清洗防腐保养。

4维修更换阀门，温度计，压力表，保温层等。

5对末端设备系统检查，风口，分流器，核实运行情况。

2.运行操作
1打开井水循环，打开除砂器排沙阀门除沙。

2开启室内冷冻循环泵观察进出水压力，直到压力表平稳。

3循环设备均正常后开启中央空调机组。

4冬季设定水温42度，夏季设定水温12度
5观察中央空调控制面板，所开的机组压缩机全部启动后，无异常杂音，机组结霜，漏水，漏氟，频繁启动等现象后方可离开机房。

6待水温达到所设定温度开启末端设备。

7开启机组后每2小时对机房循环水泵，空调机组等进行巡检，发现异常赶紧通知维修部门，进行维修。

8关机操作，首先关闭中央空调机组。

9三分钟后关闭进水水泵。

10三十分钟后关闭室内循环水泵。

3紧急事故处理
1发生火灾，首先报警，将空调系统主电源断开，迅速撤离现场。

2发生漏水，首先通知维修部门，找到漏点关闭系统阀门，循序维修。

3发生漏氟，首先断开主电源，打开窗户和排风扇，疏散周围人员，待氟利昂分散后进行维修。

4发生控制失控，例如交流接触器粘连，控制器按键失灵，水流开关失灵等事故。

迅速断开主电源，禁止重新启动。