国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读:细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
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对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了一个比喻:花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢。
相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来,财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
OK,于是大家就会想,比如销售房产时,预收了1,000万元,那么,计算预征土地增值税时的基础就是:1,000万÷(1+11%),这样预售收入就不含税了。
以3.5%的预征率来说,应预征:
1,000÷(1+11%)×3.5%=31.5万元
但是,这样理解43号文,是有风险的,因为43号文规定的是转让房地产取得的收入,并不是针对预收款,所以是两个不同概念的标准,把预收款也理解成收入,多少有一点先入为主或者一厢情愿。
所以,不能直接因为有43号文,就认为预征应该要扣除销项税金。但看来不少纳税就是这样认为的,所以,当70号文出台后,自然就会有点失望了。
再来看看另一个方面,就是增值税本身。预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变化之一,预售收