商业地产资产证券化交易模式介绍

资产证券化的几种模式资产证券化是一种金融工具，它将资产转换为可分割的证券，以便投资者能够通过各种形式的风险分散投资。

资产证券化方式多种多样，本文将介绍几种常见的模式。

一、抵押贷款证券化（MBS）抵押贷款证券化是最常见的也是最受欢迎的证券化模式之一。

它是指将多个抵押贷款捆绑成一个池子，再将该池子划分为不同的证券等级并出售给投资者。

每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。

该模式的目标是将已有的抵押贷款转换为现金流，以便更容易出售。

抵押贷款证券化的最大风险是质量不良的抵押贷款，这些贷款可能无法支付本金和利息。

从2008年次贷危机中可以看出，抵押贷款证券化可能对整个经济体系产生严重影响，因此需要监管机构的合理监管和规制。

二、资产支持证券化（ABS）资产支持证券化是将不动产、汽车贷款、信用卡贷款和其他分期支付的款项等现金流合并在一起，并将其分割成不同的证券等级。

与抵押贷款证券化类似，每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。

该模式的目标是将未来的现金流转换为现金，以便更容易出售给投资者。

与抵押贷款证券化相同，资产支持证券化也存在质量不良的风险，尤其是在信用卡和汽车贷款领域，并造成恶性循环，导致经济崩溃。

因此，在监管机构的严格检查下，资产支持证券化是一项有利的工具。

三、商业房地产证券化（CMBS）商业房地产证券化通常用于转换商业不动产的货币价值，例如零售店、办公室和酒店等。

该模式的目标是将现金流转化为可出售的证券，以便吸引更多的投资者。

商业房地产证券化的最大风险是租户违约和物业价值下跌，这可能会导致投资者无法收回投资。

但由于在商业房地产证券化过程中规则比较严格，并且投资者的风险可以通过不同证券等级的选择获得一定程度的控制，因此商业房地产证券化是一种相对安全、有效、受欢迎的投资方式。

四、未来流动资产证券化（FA）未来流动资产证券化是一种将未来流动资产转化为可交易的证券的模式。

资产证券化案例分析资产证券化是指将一些特定的资产（如债务、贷款、租赁收入、抵押品等）转化为可交易的证券，从而将这些资产转变为流动性更强、风险更低的投资工具。

资产证券化在金融市场中扮演着重要的角色，可以为资产持有者提供融资渠道，为投资者提供多样化的投资选择，同时也有助于降低金融机构的风险敞口。

本文将通过分析几个资产证券化的案例，来深入了解资产证券化的运作机制和影响。

首先，我们来看一个房地产资产证券化的案例。

某地产开发商拥有大量的房地产项目，但需要大量资金进行新项目的开发。

于是，该开发商将自己名下的一部分房地产项目打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，开发商获得了资金，用于新项目的开发，而投资者则获得了与房地产相关的稳定收益。

这样一来，开发商获得了融资，投资者获得了投资机会，而房地产项目也得到了更好的流动性。

其次，我们来看一个汽车贷款资产证券化的案例。

一家汽车金融公司拥有大量汽车贷款资产，但需要更多资金来发放新的汽车贷款。

该公司将一部分汽车贷款打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，汽车金融公司获得了资金，用于新的汽车贷款发放，而投资者则获得了与汽车贷款相关的收益。

这样一来，汽车金融公司获得了更多的资金用于业务发展，投资者也获得了投资回报，而汽车贷款资产也得到了更好的流动性。

最后，我们来看一个收益权资产证券化的案例。

某娱乐公司拥有多部影视作品的收益权，但需要资金用于新的影视项目的制作。

该公司将自己名下的一部分影视作品的收益权打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，娱乐公司获得了资金，用于新项目的制作，而投资者则获得了与影视作品收益相关的投资回报。

这样一来，娱乐公司获得了新项目的资金支持，投资者也获得了投资机会，而影视作品的收益权也得到了更好的流动性。

通过以上案例分析，我们可以看到资产证券化对于资产持有者、投资者以及资产本身都具有重要意义。

它为资产持有者提供了融资渠道，为投资者提供了多样化的投资选择，同时也提高了资产的流动性。

资产证券化业务介绍及典型案例介绍“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。

”这句华尔街的名言有望在中国资产管理行业变成现实。

2013年2月26日，证监会最新发布了《证券公司资产证券化业务管理规定（征求意见稿）》（以下简称“券商资产证券化业务新规”），该规定的部分修改内容不仅可能进一步推动券商资管业务升级发展，也有可能对包括信托公司在内的泛资产管理行业产生深远影响。

本篇报告试图对券商资产证券化业务新规的重点条款进行解读，并就券商资产证券化业务的操作流程及典型案例予以展示，希望能够为我司今后相关业务开展提供借鉴指引。

第一篇券商资产证券化业务概况1.资产证券化业务定义资产证券化是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的各种资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。

进行资产转化的机构称为资产证券化的发起人或原始权益人，发起人将持有的各种流动性较差的金融资产，如信贷资产、个人住房抵押贷款、基础设施收费权等，分类整理为一批资产组合（基础资产），出售或信托给特定的交易机构（SpecialPurposeVehicle，SPV），再由SPV根据购买下的基础资产进行证券化处理，发行资产支持证券，以收回购买基础资产支付的资金。

受托人（计划管理人）管理的基础资产所发生的现金流入用于支付投资者回报，而发起人则得到了用以进一步发展业务的资金。

因此，资产证券化不仅仅是金融机构进行基础资产流动性与风险管理的工具，也为广大非金融机构的企业进行融资提供了一条现实的可行路径。

目前，我国信托公司的资产证券化业务还主要集中于与银行合作的信贷资产证券化，而证券公司过去发行的“专项资产管理计划”则更多集中于对企业资产进行证券化。

不过，根据2013年2月26日证监会最新发布的券商资产证券化业务新规，券商开展此类业务的运行模式与资产范围均有了颠覆性的重大突破，对泛资产管理行业未来业务的开展可能产生巨大的影响。

实操PPP项目资产证券化的三种模式是如何运作的PPP项目资产证券化是指将PPP项目的资产（如权益、债权等）转化为证券产品进行交易的过程。

在实际操作中，通常存在三种模式，分别是贷款转让模式、股权证券化模式和租赁证券化模式。

首先是贷款转让模式。

在PPP项目的运作过程中，政府通常会通过银行等金融机构融资来支持项目建设。

在贷款转让模式中，政府会将项目的贷款债权转让给一家专门的资产管理公司（AMC），并由该公司将债权进行证券化。

证券化后，债权会被划分为不同等级的债券，如优先级、次级等，并通过二级市场进行交易。

债券的收益来自于PPP项目的现金流，并由政府根据债券持有人的优先级进行支付。

其次是股权证券化模式。

在这种模式下，PPP项目的部分或全部权益将被转化为股票或基于股权结构的证券产品。

政府将PPP项目的权益进行拆分，并将其转让给股权投资者。

通过股权证券化，政府可以获得资金用于项目建设，并与投资者共同承担风险和享受项目收益。

股权证券化模式的关键在于将权益转化为可以进行交易的证券产品，并通过股权市场实现投资者之间的交易。

最后是租赁证券化模式。

在PPP项目中，政府通常会将土地或建筑物等使用权授予项目公司，而项目公司则向政府支付租金。

在租赁证券化模式中，政府可以将PPP项目的租金权益转化为证券产品进行交易。

政府将租金权益进行拆分，转让给证券投资者，并通过证券市场实现交易。

租赁证券化模式的特点是政府可以通过租金权益融资，并与投资者共享租金收益。

这三种模式都涉及到将PPP项目的资产转化为证券产品，并通过证券市场进行交易。

它们的核心目标是为了提高PPP项目的融资效率、增加项目的流动性，并为投资者提供多样化的投资选择。

值得注意的是，选择适当的证券化模式需要根据PPP项目的特点、资产属性以及市场的需求来进行。

不同的模式在运作过程中存在一些细微的差异，例如法律法规的不同、发行方式的不同等，需要充分考虑这些因素来制定相应的运作方案。

资产证券化简单案例资产证券化是指将一些特定的资产通过结构化的方式打包形成证券产品，以便投资者可以购买和交易。

这种金融工具的创新可以帮助企业转移风险、提高融资效率，同时也提供了一种投资选择给投资者。

下面是一些关于资产证券化的简单案例：1. 房地产资产证券化：一家房地产开发公司拥有多个房地产项目，但需要大量的资金来支持项目的建设和销售。

该公司可以将这些房地产资产打包成一个证券产品，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，可以获得房地产销售收入的一部分作为回报。

2. 车辆贷款资产证券化：一家汽车金融公司发放了大量的车辆贷款，但需要资金来继续发放新的贷款。

该公司可以将这些车辆贷款打包成一个证券产品，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，可以获得贷款利息的一部分作为回报。

3. 学生贷款资产证券化：一家银行发放了大量的学生贷款，但需要资金来继续发放新的贷款。

该银行可以将这些学生贷款打包成一个证券产品，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，可以获得贷款利息的一部分作为回报。

4. 商业债务资产证券化：一家公司面临大量的商业债务，但需要资金来继续运营。

该公司可以将这些商业债务打包成一个证券产品，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，可以获得债务利息的一部分作为回报。

5. 信用卡债权资产证券化：一家银行拥有大量的信用卡债权，但需要资金来继续扩大信用卡业务。

该银行可以将这些信用卡债权打包成一个证券产品，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，可以获得债权利息的一部分作为回报。

6. 医疗保险资产证券化：一家保险公司拥有大量的医疗保险合同，但需要资金来继续扩大保险业务。

该保险公司可以将这些医疗保险合同打包成一个证券产品，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，可以获得保险费的一部分作为回报。

7. 物流资产证券化：一家物流公司拥有大量的物流资产，包括货车、仓库等。

该公司可以将这些物流资产打包成一个证券产品，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，可以获得物流服务收入的一部分作为回报。

PPP资产证券化的基本条件、主要特点、主要模式及操作流程2016年12月26日，国家发改委、中国证监会联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，这是国家发改委和证监会首次联合发文力推PPP+ABS的创新融资模式，资产证券化由此成为PPP项目2017年的开台锣鼓。

PPP项目经过资产证券化后，将凝固的资产转化为流动资本，使项目资产活化并市场化，缓解了政府的资金压力，同时铺设了一条社会投资可进可退的通道，只要PPP项目运营符合要求，理论上两年后，社会资本方就有可能提前收回投资，这将大幅提高社会资本的资金使用效率，可提升社会资本的投资热情，成为PPP项目发展的重要引擎。

而且资产证券化融资具有表外融资的显著特点，有独立的风险隔离功能，证券化后的PPP项目资产在资本市场流动，具有可交易性，能够更好地发挥基础资产的融资作用，达到融资的最大化。

同时，也不会增加项目公司的负债，不会挤占项目公司的融资额度和空间。

一、PPP+ABS的基本条件若以PPP项目贷款或金融租赁债权作为基础资产开展信贷资产证券化，则发起机构为商业银行或金融租赁公司，该类业务模式属于银行间信贷资产证券化业务，基础资产需符合信贷资产证券化业务一般性的“合格标准”，具体可参考后面的“国开行棚户区改造贷款资产证券化项目”案例。

若以PPP项目未来产生的收费收益权与/或财政补贴作为基础资产开展证券化，则可以发行资产支持专项计划、资产支持票据或资产支持计划。

下面以资产支持专项计划为例，介绍这种模式下PPP项目需要具备的基本条件（从资产支持票据和资产支持计划的法规来看，对于基础资产的要求基本相同，只是对于原始权益人（或发行人）的要求有些区别，但整体差异不大），主要包括以下两个方面：（一）对原始权益人的基本要求（1）原始权益人为有限责任公司、股份有限公司、全民所有制企业或事业单位。

（2）原始权益人内部控制制度健全，具有持续经营能力，无重大经营风险、财务风险和法律风险。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展壮大，房地产相关的金融产品也日益多样化。

CMBS （Commercial Mortgage Backed Securities，商业抵押贷款支持证券）和REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是两种备受关注的房地产证券产品。

它们分别代表了房地产资产证券化和房地产投资信托两种模式，具有不同的特点和优势。

本文将对这两种产品进行比较分析，以帮助投资者更好地了解它们的特点和适用范围。

一、CMBS和REITs的概念及特点1. CMBS：商业抵押贷款支持证券，是一种以商业抵押贷款为基础资产，通过证券化方式发行的金融产品。

CMBS通常由不同种类的商业房地产贷款组成，例如写字楼、购物中心、酒店等，通过资产支持证券（ABS）结构进行证券化发行。

CMBS的特点是通过将不动产贷款集中资金供给源头，有利于房地产投资者和开发商通过融资和分散化风险。

2. REITs：房地产投资信托，是一种由投资者集资，以购买和经营房地产物业为目的而设立的有限合伙企业或信托。

投资者通过购买REITs的股份，间接持有房地产物业，并分享其租金收益和资产升值收益。

REITs的特点在于其高度流动性、稳定的现金流和较高的分配比率，是一种适合长期、安全、收益稳定的房地产投资工具。

1. 风险与收益CMBS和REITs在风险和收益方面有着明显的差异。

CMBS的投资主要以债券形式存在，具有固定的利息和偿还期限，其收益主要来自于抵押贷款的利息和本金还款。

CMBS的投资风险相对较大，主要受到房地产市场波动和借款人信用风险的影响，但其收益也相对较高。

2. 流动性与透明度CMBS和REITs在流动性和透明度方面也存在差异。

CMBS作为固定收益证券，其流动性相对较差，一般需要在二级市场进行买卖，且其价格波动较大。

CMBS的抵押贷款资产和借款人信用情况相对较为复杂，其透明度也相对较低。

回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。

尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。

头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。

展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。

1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。

CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。

与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。

不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。

自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。

CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。

特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。

2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。

1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁 温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。

资产证券化原理资产证券化是一种金融手段，通过将一笔或多笔具有稳定现金流的资产打包形成证券，然后将这些证券分散地出售给投资者。

其原理主要包括以下几个方面：1. 资产选择：选择具有稳定、可预测现金流的资产，如信贷债权、房地产租赁权、商业债权等。

这些资产的现金流必须具备较高的稳定性和可预测性，以保证证券化产品的投资回报。

2. 资产打包：将选择的资产打包成一个池，形成特定的证券化产品。

该产品通常由不同种类的资产组成，以降低风险和提高流动性。

资产打包的方式可以采用资产支持证券（Asset-Backed Securities，简称ABS）或抵押支持证券（Mortgage-Backed Securities，简称MBS）等形式。

3. 证券化结构：采用特定的证券化结构将资产打包起来，形成不同优先级的证券，分别对应不同的风险和回报。

常见的证券化结构包括资产支持证券、特殊目的实体和信托等。

这些结构使得投资者可以根据自身风险偏好进行选择，同时也为不同投资者提供了多元化的投资机会。

4. 投资者认购：发行商通过公开发行或私募方式将证券化产品出售给投资者。

投资者购买证券化产品的同时，也购买了相应资产所产生的现金流权益。

投资者可以分散风险、获得固定收益，同时也可以参与经济增长。

5. 资产回报：资产证券化的本质是将原始资产转化为证券，通过证券的发行和交易实现资金的募集。

随着资产的回收和现金流的到来，投资者可以获取相应的回报。

资产证券化有效地促进了资金的流动，提高了资本市场的效率。

总的来说，资产证券化通过将稳定现金流的资产转化为证券，实现了投资者的分散投资和风险管理。

相比传统的银行贷款模式，资产证券化提供了更加灵活和高效的融资方式，促进了金融市场的发展。

房地产市场的资产证券化房地产市场的资产证券化是指将房地产项目所带来的收益或现金流转化为可以交易的金融工具，以吸引更多的投资者参与其中。

资产证券化的出现，旨在通过将资产转让给其他实体，以换取即时现金流或融资，从而提高流动性和规模经济，同时减少风险。

本文将探讨房地产市场的资产证券化对于经济的影响以及其潜在的风险。

一、房地产市场的资产证券化对经济的影响1. 提高流动性与融资能力：房地产资产证券化允许房地产公司将资产转变为可以交易的证券，通过发行债券或其他金融工具，获得资金。

这样可以增加企业的流动性，提高融资能力，使其能够更好地开展业务，进一步推动经济增长。

2. 降低金融风险：通过将房地产项目的现金流分散到不同的投资者手中，资产证券化在一定程度上降低了风险。

当房地产项目的现金流来源多样化时，即使某个项目出现问题，整个市场也不会受到过大冲击。

因此，资产证券化可以提高整个金融系统的稳定性。

3. 提高市场效率：房地产市场的资产证券化促进了流动性和价格的发现。

通过将房地产项目转化为可以交易的证券，增加了投资者的选择，降低了市场摩擦成本，提高了资源配置效率。

此外，证券化还有助于价格发现，通过交易和投资者间的竞争，更加准确地反映了房地产项目的价值。

二、房地产市场的资产证券化的风险1. 信用风险：房地产市场的资产证券化依赖于违约概率较低的租户或借款人履行其义务。

然而，如果经济下行，租户收入下降、借款人无法按时偿还贷款，则可能导致信用风险的增加。

一旦出现大规模违约，整个市场可能受到冲击。

2. 法律与监管风险：资产证券化的市场需要有健全的法律和监管框架，以确保合同的执行和市场的稳定运行。

然而，在某些情况下，法律和监管可能不完善或无法对市场变化做出及时反应，这可能导致市场的不稳定性和潜在的风险。

3. 信息不对称风险：资产证券化的成功依赖于提供准确和充分的信息给投资者。

然而，由于信息不对称性和不透明度，投资者可能无法充分了解投资项目的风险和回报。

轻资产运营＋资产证券化华润置地筑牢商业护城河从持有到经营，商业地产的发展之路始终绕不开资产证券化。

近年来，资产证券化已成为房企商业地产发展的重要推⼿，也是对轻资产模式的另⼀种尝试。

在疫情的影响下，叠加“三道红线”、⼟拍“两集中”等政策的影响，房企融资渠道收缩、现⾦流承压，资产证券化已逐渐成为房企重要的融资⼿段。

同时楼市下⾏周期仍在继续，寻求第⼆增长曲线的房企正逐渐加⼤对商业地产的关注。

华润置地⾃2017年6⽉将商业地产分拆独⽴、2020年11⽉⾸次试⽔资产证券化后，近⽇再挂牌杭州萧⼭万象汇项⽬，进⾏资产证券化融资。

探索多元融资渠道据北京产权交易所预披露公告显⽰，华润置地旗下公司⾄隆投资有限公司拟转让华润置地(杭州）发展有限公司100%股权。

华润置地表⽰，该股权转让属于正常的项⽬证券化融资。

证券化融资后，萧⼭万象汇将继续由华润置地及万象⽣活负责萧⼭万象汇的商业管理。

据查，华润置地（杭州）发展有限公司负责开发杭州市萧⼭区萧政储出（2013）38号地块。

该地块由华润置地于2013年10⽉以8.4亿竞得，项⽬位于市⼼路与⾦城路交汇处。

该项⽬标的为杭州萧⼭万象汇，于2018年开业，是继钱江新城万象城之后华润在杭州的第⼆座商业综合体。

数据显⽰，萧⼭万象汇2020年销售额12亿元，2021年销售额达18亿元。

值得注意的是，除了商场外，萧⼭万象汇项⽬还有两栋写字楼。

众所周知，经过数⼗年的发展，华润置地商业地产已形成万象城、万象天地、万象汇、万象⾥、五彩城和乐都汇等多元布局。

其中万象汇定位于时尚⽣活购买地及现代⽣活体验购物中⼼。

除了萧⼭万象汇之外，2022年华润置地资产证券化的步伐仍在继续。

4⽉13⽇，中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇资产⽀持专项计划获深交所通过，拟发⾏⾦额21.01亿元。

此外，2021年依托深圳华润⼤厦、重庆万象城及上海万象城，华润置地先后发⾏三笔商业地产抵押贷款⽀持证券，合计125亿元。

在业绩发布会上，华润置地执⾏董事、⾸席财务官郭世清表⽰，资产证券化是持有型物业资产的另⼀种价值实现⽅式。

资产证券化的四种类型1. 信贷证券化（Credit Securitization）信贷证券化是指将银行和金融机构的贷款资产（如住房贷款、消费贷款、商业贷款等）转化成证券进行拆分和分包。

发行的证券可以分为多个等级，包括优先权证券、次优先权证券和普通权证券。

发行人通过出售这些证券来将风险转移给投资者，并获得现金流和资产负债表膨胀的效果。

这种证券化方式使得金融机构可以提高贷款的流动性和利润。

2. 抵押资产证券化（Mortgage-Backed Securities）抵押资产证券化是信贷证券化的一种形式，它将住房贷款等抵押贷款资产转化为证券进行交易。

发行的证券受到抵押贷款所产生的现金流收益的支持，通常被分为不同的截面。

这些截面按照不同优先级进行分配，优先权高的截面享有更高的保护和优先分配现金流的权利。

这种证券化方式可以提高房地产市场的流动性，并降低金融风险。

3. 资产收益证券化（Asset-Backed Securities）资产收益证券化是一种将流动性较高的资产（如汽车贷款、信用卡债权、租赁收入等）转化为证券进行交易的方式。

发行的证券受到这些资产所生成的现金流收益的支持。

例如，租赁收入证券化将商业租赁收入转化为证券，通过出售这些证券来融资。

这种证券化方式可以提高资产的流动性，增加投资机会，并降低融资成本。

4. 未来流动证券化（Future Flow Securitization）总结来说，资产证券化是一种将非流动性资产转化为可交易证券的方式。

不同类型的资产证券化方式适用于不同的资产（如贷款、抵押贷款、租赁收入等）和市场需求。

通过资产证券化，发行人可以将风险转移给投资者，提高资产的流动性和利润，并降低融资成本。

这种金融工具对于金融市场和实体经济都具有重要的意义。

一文搞懂CMBS的典型交易结构一、CMBS的基本概念商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial MortgaGE-BAcked Securities）：以商业地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。

与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力、以及资产负债表表外融资等。

根据我们的经验，通常情况下CMBS的抵押率高于银行经营性物业贷的抵押率，可以帮助房地产商获得更多的融资；另外，若采取公募形式发行，则CMBS与银行经营性物业贷相比或存在一定的利差空间。

二、CMBS与REITS的区别三、国内已发行的部分CMBS产品四、 CMBS的典型交易结构与国内主要的融资租赁类、企业应收账款类资产证券化（以下简称“一般ABS”）相比，CMBS由于涉及到底层物业资产、贷款的发放、物业未来收益（租金等）的监管、资产的管理，开放退出与回购、物业的出售和置换等特殊安排，交易结构明显更为复杂。

证券交易所发行的CMBS产品多采用信托贷款形式的双SPV结构，并以商业房地产抵押、商业房地产未来收入进行质押等作为信托贷款还款来源，以信托受益权作为基础资产设立资产支持专项计划。

1、CMBS典型交易结构图2、CMBS的贷款发放结构CMBS的底层核心是向借款人发放贷款并形成债权。

因为我国法律法规对贷款发放主体资格有严格的限制，通常计划管理人不具有发放贷款的主体资格。

目前市场上的CMBS主要采用以下两种方式发放贷款：一种是借助信托公司成立信托计划向借款人发放信托贷款，从而形成信托计划和专项计划的双SPV结构；另一种是借助委贷行向借款人发放委托贷款，发放委贷无需另设SPV，从而形成只有专项计划的单SPV结构。

（一）通过信托发放贷款的双SPV结构（二）通过委贷行发放贷款的单SPV结构通过信托端发放贷款的双SPV结构是市场上比较普遍的做法，通过委贷行发放贷款的单SPV结构则相对比较少见。

一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。

从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。

通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。

REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。

在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。

作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。

因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。

一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。

简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。

混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。

大部分REITs 在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。

由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。

它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。

每份REITs 基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。

商业地产CMBSCMBN模式最全解析来源：REITs行业研究面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。

以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。

1CMBS/CMBN对商业地产的意义面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。

以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。

（一）概述1、证券化使地产商改变原有的融资结构，重塑商业模式传统的方式是资产负债表右侧的融资方式，基于公司自身的信用。

但是实际上随着资产负债表沉重之后，其他的一些资产是有条件也有必要去盘活的，包括应收账款、远期收入，还有投资物业本身的流动性释放。

资产证券化的发展将彻底改变房地产业传统商业模型。

合理利用这个金融工具将形成稳定的循环发展模式，是未来行业发展的重要方向。

2、证券化可保持物业经营权的完整性，提升物业管理水平展开剩余95%相比住宅地产，后期的经营管理对商业地产尤为重要，其收益主要依赖于持续性的租金收入。

这种特征决定了商业地产必须委托专业的管理团队进行统一经营，才能确保整体综合效益不断提升。

而与此相矛盾的是，迫于资金回笼的压力，商业地产开发商当前的退出方式还是以散售为主，如无统一管理，极易造成经营混乱。

通过资产证券化运作，可以有效解决资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性的矛盾。

在统一的、专业的资产管理团队经营下，证券化可保持商业地产物业经营权的完整性。

通过提高商业地产品质和管理水平，最大化提升商业地产价值。

这样，良性的资本运作使商业地产实现了专业化经营管理和创造资产稳健增值的可能。

3、证券化给予中小投资者参与机会，助于商业地产形成有效激励机制资产证券化产品拓展了大众投资者的投资渠道，给中小投资者投资优质大型商业物业提供了机会。