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资产证券化abs详细解读，2分钟看懂！
资产证券化（ABS）是一种金融工具，它将各种类型的债务合并
成一个证券化产品并出售给投资者。
这些债务可以包括房屋抵押贷款、汽车贷款、信用卡债务等。
在ABS中，资产持有人将其资产打包成证券，并通过发行股票、债券等方式向公众募集资金。
证券化后，原来的资产持有人就变成了证券持有人，而资产则被转移至专门的特殊目的实体（SPV）中，由SPV进行管理和还款。
SPV的资产和负债是与原始资产相关联的，因此证券化产品的价值也受到资产的表现影响。
如果资产表现良好，则证券化产品的价值会上涨，反之亦然。
ABS的优点在于可以将风险分散化，从而降低投资者的风险。
同时，ABS也为资产持有人提供了流动性，使其能够快速变现，从而获得更多的资金支持。
总的来说，ABS是一种复杂但有效的金融工具，可以帮助机构和个人实现资产证券化，减轻风险，提高流动性，并为投资者提供多样化的投资选择。
随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。
本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。
首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。
ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。
根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。
在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。
这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。
而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。
通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。
2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。
一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。
同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。
其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。
比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。
这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。
另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。
这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。
干货房地产ABS（资产证券化）融资房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品，其实际融资人主要为房地产企业、城投/地方国资企业和持有物业的其他企业，房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：1、不动产；2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。
目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。
1. 类REITs产品由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善，大多数房地产企业搭建的REITs融资实际上是对标准化REITs做了细微调整，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，被称之为类REITs。
国内在REITs投资方面主要还是采用的固定收益投资逻辑，以银行资金为主，股权投资者较少。
2015年鹏华基金以公募基金身份首次参与和万科合作的房地产信托（REITS）项目，这是市场上首单比较正规的REITs，也是截止目前唯一的一单。
在常见的“类REITs”产品中，一般需要券商或基金子公司设立并管理资产支持专项计划，从合格的机构投资者处募集资金投入到REITs 的私募基金中，并通过REITs私募基金所分派的物业现金流向投资者分配收益。
写字楼、酒店、购物中心等物业则是以项目公司股权形式装入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。
从基础资产上看，我国“类REITs”主要模式为物业租金的证券化模式。
今年6月份，新城控股推出国内首个商业地产类REITS产品。
新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币104,982万元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划，拓展轻资产模式。
该专项计划的目标资产为位于上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场，这是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。
1资产证券化概述（一）资产证券化概括1、界定资产证券化，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
简单的讲：资产证券化就是出售基础资产的未来现金流进行融资。
2、基本结构3、结构解析（1）合格投资者通过与管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
（2）管理人在设立专项资产管理计划时，可以聘请财务顾问，可以完善增信措施（主要包括内部增信和外部增信），可以聘请中介机构为专项资管计划的运作提供服务。
（3）根据管理人与原始权益人签订的《资产买卖/出售协议》的约定，原始权益人同意出售，并由原始权益人（作为卖方）向计划管理人转售基础资产，且管理人（作为买方）同意代表专项计划的认购人按照《资产买卖/出售协议》的条款和条件购买相应的基础资产，并向原始权益人直接支付转购买基础资产的全部价款。
基础资产即自初始日至截止日的特定期间，原始权益人根据特定合同的约定，对特定用户享有的债权及其从权利。
（4）原始权益人根据《资产买卖/出售协议》的约定，对基础资产中的特定用户仍然负有持续责任和义务。
同时，计划管理人委托原始权益人作为资产服务机构，负责基础资产对应的收取和催收等事宜。
（5）管理人对专项计划资产进行管理，托管人根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。
4、主要业务参与人资产证券化过程中涉及很多当事人，主要业务参与人如图：主要业务参与人解析：原始权益人（发起人）：转移其合法基础资产用于融资的机构；管理人：为资产支持证券持有人之利益，对专项计划进行管理及履行其他法定及约定职责的证券公司、基金管理公司子公司；经中国证监会认可，期货公司、证券金融公司、中国证监会负责监管的其他公司以及商业银行、保险公司、信托公司等金融机构，可参照适用；托管人：为资产支持证券持有人之利益看，按照规定或约定对专项计划相关资产进行保管，并监督专项计划运作的商业银行或其他机构；资产服务机构：为基础资产管理服务，发起人一般会承担资产服务机构的角色；信用评级机构：通过收集资料、尽职调查、信用分析、信息披露及后续跟踪，对原始权益人基础资产的信用质量、产品的交易结构、现金流分析与压力测试进行把关，从而为投资者提供重要的参考依据，保护投资者权益，起到信用揭示功能；外部担保机构：为资产证券化按时足额偿付提供外部增信（例如不可撤销的连带责任担保）中证登：为资产证券化的登记结算机构，负责资产证券化的登记、托管、交易过户、收益支付等。
收藏关于房地产公司ABS业务，看这一篇就够了一、前言临近年关，小编手里几个项目都在上,为的是冲冲业绩，过年回家也好有个交代，文章就更得慢了些。
在这过程中，小编接触了不少房地产企业的资产证券化项目，发现房地产企业的资产证券化其实是一个机会。
具体原因，主要有以下几点：1、资管新规出来后，对非标的毁灭性打击，我想也无需小编在此赘述了，已经有几万篇文章分析过了。
虽然只是一个征求意见稿，但市场上很多机构已经在按照这个征求意见稿的规定来做业务了。
而非标融资又是房地产企业极其重要的一个融资渠道。
First Blood！！！2、2017年末，银监会发文《关于规范银信类业务的通知》，非标业务再次遭受核打击。
其中，通知第七条：“商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
”银监会在发文的同时还公布了一波罚单，有些机构已经被祭了天了。
Double Kill！！！3、那房地产企业可能寻思，非标不行，我点标的总可以吧，发发公司债也能美滋滋。
骚瑞，大家可以查查2017年四季度以来有多少只房地产企业的公司债发行的，应该还不需用上脚趾头就能数的过来。
房地产企业的公司债事实上处于一个半停摆状态。
Triple Kill！！！4、就在小编码字的过程中，又得知了一次对非标的新的暴击，银监会周末也不忘给大家送彩蛋，2018年1月6日，银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》，禁止资管和银行作为委托贷款的委托人。
非标，狗带。
Quadra Kill！！！作为前国民经济支柱产业，咱也不能就彻底把房地产企业给憋死了吧。
那厢虽然Winter has come，这厢却是锣鼓喧天、鞭炮齐鸣、红旗招展、人山人海呀，赵丽蓉老师给房地产资产证券化报个菜名：购房尾款、物业费、CMBS、类REITS、长租公寓、供应链……房地产企业的资产证券化发行现状，简直可以用“盛况”来形容。
房地产业中的资产证券化研究房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一，而资产证券化（Asset Securitization）则是一个新兴的金融工具。
资产证券化的核心是将一大笔资产分割成许多份，再通过证券化方式发行给不同的投资者，将该笔资产的风险分散化，同时也提高了流动性。
在房地产领域，资产证券化也被广泛应用。
本文将就资产证券化在房地产行业中的应用及其发展前景进行探讨。
一、房地产行业的资产证券化概述资产证券化所支持的房地产资产包括商业地产、住宅、工业地产等等。
在房地产的资产证券化中，“房地产抵押贷款证券化”（RMBS）和“商业地产抵押贷款证券化”（CMBS）是比较常见的两种形式。
房地产开发商可以将自己拥有的资产转化成资产证券化发行给投资者进行融资。
二、资产证券化在房地产行业的优点1、提升流动性一般情况下，房地产开发商很难一次性把项目资产卖掉。
而通过将房地产资产证券化，将其分割成多个证券产品，从而形成一种流动性很高的标准化资产。
此时，投资者可以根据自己的资金状况，选择购买本金、利息的不同证券产品，也就是说，投资者可以根据自身风险偏好，进行组合投资。
2、风险分散化房地产的投资通常需要庞大的资金量，所以一个人的一个项目投资相对于总资金是很小的。
而房地产的风险是比较大的，投资者很难承担这么大的风险，资产证券化可以将风险进行有效分散。
3、提高财务效益房地产开发商通过资产证券化融资的成本可能会更低，因为证券化通常采用的是固定收益证券的形式，而且由于资产证券化分散了风险，因此也会做出更好的财务表现。
三、中国资产证券化在房地产行业的实践截止到2020年底，房地产行业中的ABS市场已经获得了2.6万亿元的融资金额。
而国家也在逐步鼓励和引导房地产行业的资产证券化发展。
1、住宅类ABS住宅类的ABS通常是以商业银行发放的抵押贷款作为抵押物，并通过发行证券将其打包，再以固定收益证券的形式在市场上出售。
房屋贷款的资产证券化有利于降低金融机构的流动性风险，同时也能够促进住房市场的发展。
精品文档房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS 2017-03-23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读 2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管.精品文档5.交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
论房地产业资产证券化融资的问题房地产业资产证券化融资是指利用房地产项目所产生的现金流，将其进行打包、证券化，然后向投资者发行资产支持证券（ABS），以获取资金的行为。
房地产业资产证券化融资可以为企业提供多种融资渠道，帮助企业降低融资成本，提高融资效率，但也存在一些问题，包括隐形债务风险、信用风险、流动性风险等。
本文将从不同角度探讨房地产业资产证券化融资的问题，并提出相应的解决方案。
1. 隐形债务风险房地产业资产证券化融资使得企业可以通过变现房地产项目的现金流来融资，降低企业的负债率，提高资金利用效率。
这种模式也存在着隐形债务风险。
由于房地产项目的现金流被证券化后，企业在一定程度上失去了对这部分现金流的控制，一旦发生现金流不足或者债务无法偿付的情况，企业隐性债务可能会转化为明确的债务，对企业造成严重的财务压力。
2. 信用风险在房地产业资产证券化融资中，发行的资产支持证券的信用评级往往直接关系到投资者的投资决策。
如果资产支持证券的信用评级较低，意味着其还款能力较弱，这将导致投资者对其持有的资产支持证券的价值产生怀疑，从而影响融资的进行。
3. 流动性风险房地产业资产证券化融资使得企业的债务变得更加流动化，资产支持证券成为了一种可以进行交易的金融工具。
市场流动性的不足可能导致资产支持证券的定价难度加大，这将给投资者带来一定的投资风险，进而影响资产支持证券的发行。
1. 加强跟踪管理企业在开展房地产业资产证券化融资时，应加强对资产支持证券的跟踪管理，及时了解其还款状况、收益情况以及市场流动性等风险因素，做到风险提示、风险控制和风险应对。
2. 提高信息披露透明度企业在资产支持证券发行前，应提前对相关信息进行披露，满足投资者对于资产支持证券的了解需求，降低投资者的信息不对称风险。
3. 完善风险管理体系建立完善的风险管理体系，包括对债务偿付能力、抵押品质量、资产流动性等进行全面评估，及时制定相应的风险防范措施，确保房地产业资产证券化融资的风险可控。
资产证券化（ABS）通俗理解图⽚来源于⽹络【⽬前我国资产证券化有三种形式，包括央⾏和银监会主管的⾦融机构信贷资产证券化、证监会主管的企业资产证券化以及交易商协会主管的资产⽀持票据。
我们今天主要说说证监会监管的资产证券化，全称资产⽀持专项计划。
⼤家都知道就是将资产打包为结构化证券产品进⾏销售，实现融资。
主要由2014年证监会[2014]49号公布的《证券公司及基⾦管理公司⼦公司资产证券化业务管理规定》进⾏规范。
】⼀、通俗理解⼏个概念（⼀）成⽴⼀个专项计划，英⽂名SPV，特殊⽬的载体，你可以理解成公司，只是没有法⼈地位。
⼀个公司要有资产、有股本，专项计划也⼀样，资产由融资⼈（原始权益⼈）的资产（应收账款、租赁收益权等）出售给这个专项计划，股本就是投资⼈购买这个专项计划份额的投⼊的资⾦（类似股东），投资⼈分为优先级和次级，相当于我们所说的优先股和普通股，优先级投资⼈享有固定收益，次级投资⼈享有剩余收益（次级投资⼈⼀般为原始权益⼈，相当于分蛋糕的最后拿）。
（⼆）专项计划管理⼈。
公司要有⼈管理，专项计划更是如此，那么管理⼈由券商承担，相当于⼀个公司的管理层，代表SPV从原始权益⼈⼿中购买基础资产，帮助投资⼈维护SPV资产的完整性以及给投资⼈分配收益。
（三）专项计划资⾦托管⼈。
筹得的资⾦也是要有专⼈托管的，这个托管⼈就是银⾏，负责资⾦的监管，防⽌原始权益⼈违规动⽤。
（四）基础资产可以产⽣独⽴、可预测现⾦流，可以是单项也可以是组合。
企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利都可以作为基础资产。
基础资产出售给SPV后，便独⽴了出来，主要体现在：1、不再属于原始权益⼈的责任财产，不受其债权⼈追偿；2、不属于原始权益⼈、管理⼈、托管⼈及其他业务参与⼈的清算财产；3、专项计划投资⼈，不得追讨原始权益⼈的其他收益。
底层资产是现⾦流的直接/终极来源，基础资产要么是底层资产，要么是底层资产基础上的技术性构造。
房地产市场的资产证券化房地产市场的资产证券化是指将房地产项目所带来的收益或现金流转化为可以交易的金融工具，以吸引更多的投资者参与其中。
资产证券化的出现，旨在通过将资产转让给其他实体，以换取即时现金流或融资，从而提高流动性和规模经济，同时减少风险。
本文将探讨房地产市场的资产证券化对于经济的影响以及其潜在的风险。
一、房地产市场的资产证券化对经济的影响1. 提高流动性与融资能力：房地产资产证券化允许房地产公司将资产转变为可以交易的证券，通过发行债券或其他金融工具，获得资金。
这样可以增加企业的流动性，提高融资能力，使其能够更好地开展业务，进一步推动经济增长。
2. 降低金融风险：通过将房地产项目的现金流分散到不同的投资者手中，资产证券化在一定程度上降低了风险。
当房地产项目的现金流来源多样化时，即使某个项目出现问题，整个市场也不会受到过大冲击。
因此，资产证券化可以提高整个金融系统的稳定性。
3. 提高市场效率：房地产市场的资产证券化促进了流动性和价格的发现。
通过将房地产项目转化为可以交易的证券，增加了投资者的选择，降低了市场摩擦成本，提高了资源配置效率。
此外，证券化还有助于价格发现，通过交易和投资者间的竞争，更加准确地反映了房地产项目的价值。
二、房地产市场的资产证券化的风险1. 信用风险：房地产市场的资产证券化依赖于违约概率较低的租户或借款人履行其义务。
然而，如果经济下行，租户收入下降、借款人无法按时偿还贷款，则可能导致信用风险的增加。
一旦出现大规模违约，整个市场可能受到冲击。
2. 法律与监管风险：资产证券化的市场需要有健全的法律和监管框架，以确保合同的执行和市场的稳定运行。
然而，在某些情况下，法律和监管可能不完善或无法对市场变化做出及时反应，这可能导致市场的不稳定性和潜在的风险。
3. 信息不对称风险：资产证券化的成功依赖于提供准确和充分的信息给投资者。
然而，由于信息不对称性和不透明度，投资者可能无法充分了解投资项目的风险和回报。
ABS专题房地产资产证券化全解析【ABS专题】房地产资产证券化全解析超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。
房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs；2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。
一、房地产投资信托（REITs）1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。
以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。
在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。
在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。
我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。
另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。
2、关于REITs的结构标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。
其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。
比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。
下面是香港REITs的典型框架图：结构非常简单清晰，采用管理人和受托人的双受托制度，并以募集资金收购持有房地产的项目公司股权；同时，聘请物业管理人对房地产进行管理，包括租赁推广以及房地产的日常维护。
ABS | 购房尾款证券化交易结构及实操要点全解析2016-12-23目录- - - - -1. 购房尾款资产证券化的交易概述2. 商品房销售业务的法律框架3. 购房尾款的法律界定4. 购房尾款证券化的法律实务要点5. 购房尾款证券化案例梳理本文旨在探讨以购房尾款债权为基础资产的证券化交易, 首先以购房尾款证券化交易模式为核心, 分析购房尾款证券化的交易结构、交易步骤及交易动因; 其次, 从法律规定出发, 就购房尾款证券化业务的相关法律规定进行总结归纳; 再次, 我们拟从购房尾款的基本概念界定出发, 分别对购房尾款的定义、类型及其形成和法律性质进行研究; 最后, 从专项计划层面, 就购房尾款证券化业务的基础资产遴选和交易机制进行梳理和分析; 最后, 从实践角度出发, 对市场上发行的购房尾款证券化产品进行对比。
1购房尾款资产证券化的交易概述1. 交易结构2. 交易流程(1) 专项计划设立资产支持证券认购人与管理人签订《认购协议》, 将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理, 管理人设立并管理专项计划, 认购人取得资产支持证券, 成为资产支持证券持有人。
(2) 基础资产认购管理人以募集资金向原始权益人购买基础资产。
(3) 基础资产管理管理人委托原始权益人作为资产服务机构, 对基础资产进行管理, 包括但不限于现金流回款的资金管理、现金流回款情况的查询和报告、购房合同的管理、资料保管等。
资产服务机构在每个应收账款归集日将基础资产产生的现金划入监管账户/专项计划账户, 并将该现金流回款与原始权益人的自有财产、原始权益人持有或管理的其他财产严格区分并分别记账。
(4) 现金流的管控监管银行根据《监管协议》的约定, 在回收款转付日依照资产服务机构的指令将基础资产产生的现金流划入专项计划账户, 由托管人根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。
(5) 专项计划收益分配在相应的分配日, 管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定, 向托管人发出分配指令, 托管人根据分配指令, 进行专项计划费用的提取和资金划付, 并将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。
房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS2017—03—23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日,“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS)正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4。
购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2。
循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管5。
交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款,是指在商品房销售过程中,购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同(预售)》（期房)或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款)。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项,归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包,出售给特殊目的载体（SPV），SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
地产类ABS专题研究（一）一、房地产市场融资现状及展望国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、债券融资（企业债、公司债、短融、中票和定向工具）、非标融资（信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划，信托计划是最常见的方式）、资产证券化、股权融资（IPO、定增、配股）和私募股权基金等。
从融资方式来看又可以分为债权融资、股权融资和“股权债权”三大类。
分金定穴，寻龙倒斗！刺激！广告在银行开发贷融资方面，2021年10月开始，央行和银监会加强了对信贷投向房地产行业的管控,银行对房产开发贷款，也有着比较严格的要求，需要满足“四三二”[1]的规定。
龙头房企所开发的符合“四三二”要求的项目，获得开发贷相对比较容易，但中小型房企，在地产调控持续的背景下，获得银行开发贷愈发困难。
在债券融资方面，2021年10月，沪、深交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，实行“基础范围综合评价指标”的分类监管标准，要求违法违规、哄抬地价、资金未用完或违规使用的房地产企业，不得发行公司债。
房企债券融资发行门槛大大提高，并且，根据最近窗口指导，目前房地产企业发行公司债券募集资金用途仅能用于住房租赁地产开发及偿还之前发行的债券。
随着房企发债条件的收紧，房企发债规模大幅萎缩，从2021年房地产行业债券发行746只，发行规模10,147亿元，降到2021年仅发行314只，发行规模3,141亿元，发行规模仅为上年度的31%。
同时，市场利率持续上行，行业资金成本增加。
在非标融资方面，2021年4月，央行、银保监会、证监会、外汇局联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（银发〔2021〕106号）[2]，简称“《资管新规》”，因《资管新规》对资金池的规范及非标的限制，未来很难有更多银行理财的资金去对房地产进行配置，其唯一利好成分是没有包含资产证券化，这个对于房地产融资是未来可以关注的一个重要的渠道。
【ABS专题】房地产资产证券化全解析超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。
房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs；2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。
一、房地产投资信托（REITs）1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。
以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。
在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。
在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。
我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。
另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。
2、关于REITs的结构标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。
其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。
比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。
下面是香港REITs的典型框架图：结构非常简单清晰，采用管理人和受托人的双受托制度，并以募集资金收购持有房地产的项目公司股权；同时，聘请物业管理人对房地产进行管理，包括租赁推广以及房地产的日常维护。
正因为REITs投资者的利益与房地产自身的价值和租赁情况息息相关，那么对REITs来讲，物业管理就尤为重要，这也是各国各地区立法的重点。
物业管理制度从各国各地区立法例来看，一般包括外部管理和内部管理，两种方式各有优劣3、关于我国的REITs试点2008年时我国REITs试点呼声很高，但当时操作REITs确实存在一些法律的和其他方面的实际难题：首先，就是税收问题。
做REITs的税收成本还是比较高的。
其次，是法律制度问题。
信托型REITs，意味着在信托设立时需要将房地产直接设立信托。
根据我国《信托法》第10条规定，以不动产设立信托的，不办理信托登记，信托不产生效力。
这就要求我国出台信托登记制度。
住建部在当时牵头研究了全国统一性的信托登记制度，但却因种种原因没有正式出台。
天津市的试点做法是在房地产登记簿上记载信托登记的相关要素以完成信托登记，这在后来也得到了住建部的认可。
除此以外，还有两个问题：第一，2013年修订之前的《公司法》关于30%的货币出资配比的规定，即设立公司时，货币出资应至少占比30%。
REITs资产在重组过程中，一般都会把拟入池的房产和原始权益人其他的资产隔离开来，单独由一个项目公司持有。
实物资产物业价值非常高，如果严格按照2013年公司法修订之前的30%货币配比规定，资产重组环节成本就过高了。
2013年《公司法》修订后，删除了原有的30%货币配比要求。
现在，物业重组时，企业只需要拿少量资金就可以把公司设立起来，再以物业作为实物出资装入项目公司。
第二，REITs的法律依据。
第一种方案是制定专门的REITs CODE，但需要国务院批准，时间表不确定。
第二种方案是在我国现有的法律制度体系下推出REITs，比较接近的就是证券投资基金。
但《证券投资基金法》将基金的投资范围限定为证券，不包括未上市公司股权。
《证券投资基金法》在2012年12月修改（2013年6月1日施行）后，虽然增加了非公开募集基金，并明确“非公开募集基金财产的证券投资，包括买卖公开发行的股份有限公司股票、债券、基金份额，以及国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种”；但其下位法——2014年8月21日出台的《私募基金监督管理暂行办法》，对私募基金的投资范围明确规定可以包括股权以及投资合同约定的其他投资标的；也就意味着私募基金可以投资于未上市企业的股权。
但由于《证券投资基金法》投资范围仍为证券，因此，通过私募基金直接实现公募化尚有难度。
从目前看，公募REITs 的推出还有赖于专门的REITs法规的出台。
二、类REITs产品可开展不动产证券化的市场和途径主要有以下几种：第一种，是交易商协会的资产支持票据，房信集团从REITs试点到最终落地的就是资产支持票据，目前协会正在积极推进信托型ABN的试点，只要能解决信托登记问题，这就是一个很好的REITs试点载体；第二种，是保监会的不动产资产支持计划，中伦律所为招商地产做过类似产品。
第三种，也是今天的重点——专项计划。
证券化的原理都是一样的，如果了解了专项计划的模式，其他证券化品种也就比较好理解。
证券化项目，首先需要关注基础资产（如果是信托结构，此处指的是底层资产）。
基础资产是什么？基础资产有什么特征或风险；针对这些特征或风险，是否需要设置特别的交易安排或解决方案？1、可证券化的不动产不动产是大众都比较了解的一类资产类型。
法律上可证券化的不动产，首先，要求权属清晰，没有争议。
第二，要求可转让：主要指不存在转让限制、不涉及查封等司法强制执行程序、土地性质一般是出让土地而不是划拨地，如果是划拨用地，转让则需要经过特殊程序会比较麻烦。
第三，也是大家非常关心的问题，存在抵押的房地产是不是就不能做（抵押给计划管理人的除外）？根据《证券化业务管理规定》，基础资产不得附带抵押、质押等权利负担，但通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关权利负担的除外。
专项计划转移基础资产时的解除安排,一般可以采取如下方案：基础资产（或底层的房地产）的抵押权人同意全部提前清偿债务，基础资产买卖合同中约定原始权益人将取得的募集资金中相当于原有抵押担保项下债务金额的资金直接划付至抵押权人指定账户。
当清偿完毕抵押权人的债务时，债权消灭，抵押权随即消灭，基础资产（或底层资产）的抵押负担即解除，抵押权注销登记只是手续问题。
2、类REITs产品的主要交易安排中信启航、苏宁云创和天虹商场，是大家比较熟悉且有代表性的项目。
主要交易结构可以分为以下几个方面来看：不动产如何重组构建基础资产（包括底层资产的重组和基础资产的构建）、如何实现投资者固定投资利益兑付、如何实现退出。
不动产重组（底层资产的构建），主要是如何将房地产装入项目公司（已独立成立项目公司持有物业的除外），同时再加上税务筹划的考虑。
基础资产的构建与转让：就专项计划基础资产的构建，启航和苏宁都增加了私募基金环节，专项计划基础资产主要为私募基金份额；而天虹商场项目的基础资产是直接持有的项目公司股权。
这一部分公司法律修改后，法律问题相对较为简单，主要涉及税的问题。
关于投资者固定投资收益保障部分：中信启航在结构中做了债性安排，比较明显。
苏宁云创项目除了优先债和次级债结构外，还有权利金的安排；而天虹项目，虽然结构中仅出现股权，但对房地产租金进行了保障性安排，主要包括：（1）天虹商场承租标的物业并保障租金覆盖ABS利息；（2）如更换承租人，天虹商场支付租金的空置损失费、承担新租金与原租金的差额款项；（3）天虹商场支付2300万租约履约保证金等；实质上通过保障底层的租金收入确保股权分红以最终兑付投资者固定收益。
关于退出安排，主要包括上市、向第三方出售和回购等方式。
以下是三个项目的比较：三、物业租金证券化1、物业租金及其特点（1）物业租金的特点物业租金，指租赁合同项下的债权。
租赁的方式可以整租也可以散租，租赁的方式包括直租和转租等。
租赁债权的特点包括受限于租赁期限、债权的持续形成有赖于业主持续地提供租赁物业以及租赁双方均享有法定的租赁合同解除权等。
因此，租赁债权实现与原始权益人的破产隔离较为困难，除非将租赁物一并转让给特殊目的载体。
其中，常遇到的问题是既有的租赁期限与产品的规模和期限往往不能完全匹配。
比如租赁合同两年，租金收入1亿，如果只发行1亿则规模则太小，那是否可以将未来10年甚至20年（根据合同法的规定，租赁期限最长的是20年）的租赁债权都一并转让？抽象出一般的法律问题，就是未来债权证券化的问题，酒店经营收入等都涉及这个问题。
（2）未来债权证券化的问题未来债权又可分为没有基础法律关系的未来债权和有基础法律关系的未来债权。
以贷款债权为例：比如银行与企业已签订《借款合同》且该合同已生效，但银行尚未实际发放贷款，银行只能在发放贷款后才享有贷款债权，这是有基础法律关系的未来债权。
银行在未来经营活动中可能与其他企业签订《借款合同》并发放贷款，从而享有贷款债权，这是无基础法律关系的未来债权，又称之为纯粹的未来债权。
就租赁合同来看，业主在未来经营活动中可能不断地与承租人签订新的《租赁协议》，履行该等协议，并享有租金债权。
这也是没有基础法律关系的未来债权。
纯粹的未来债权的特点是，没有现时存在的任何权利（包括期待权），其权利的产生时间、数额、行使方式等均处于不确定状态，仅能根据转让方的业务范围、历史经营数据、市场环境等因素预测将来可能产生的债权类型、债权数量。
那么纯粹的未来债权是不是可以证券化呢？从各国立法例中关于基础资产含义的界定来看，未来债权的可转让性已为国际社会广泛接受，国际上目前普遍倾向于将证券化基础资产界定为“债权”，且同时包括既有债权和未来债权。
那在我国是否可以？在我国证券化一般包括基础资产的买卖和信托两种模式，都需要考虑以下几个条件：(a)可转让；(b)特定化，明确买卖标的或实现信托财产确定；(c)是委托人/原始权益人合法享有的财产或财产权利。
有一种观点认为，纯粹的未来债权其债权权利尚未现时的存在，也没有权利存在的依据，即未来债权是一种现时不存在的权利。
我个人认为，纯粹的未来债权是否可以证券化还有待进一步探讨，需要具体问题具体分析。
但不管如何，纯粹未来债权的特点很清楚，是一种不确定性较大的权利，是依赖于原始权益人日常经营的权利，无法实现与原始权益人的破产隔离。
因此，在交易结构设计的时候，就需要正视这些风险，并使得这些风险得以防范和控制。
2、结构安排对于既有债权的租金收入，可以选择基础资产（即租金债权）转让给专项计划的简单结构。
如果涉及到未来债权，更简单的方式，可以采用双SPV模式，即委托人将信托资金委托给信托公司设立信托并取得信托受益权，信托资金用于向融资方发放信托贷款，而形成的信托受益权作为基础资产转让给专项计划。
