最新售后返租操作模式及计算方式

房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。

在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。

本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。

2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。

杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。

销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。

类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。

2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。

同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。

2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。

2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。

新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。

在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。

此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。

在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。

酒店售后返租方案
关于XXX售后返租方案的情况汇报
房开公司现阶段接触一家售后返租酒店运营商，针对构建项目售后返租产品体系进行了多轮磋商和谈判，最后达成如下初步框架和方案：
1.酒店运营方负责酒店的品牌和产品运营，负责按季度向房屋产权方（房屋出售后为买受人，出售前为房开公司）支付租金，物业费、采暖费及制冷费由酒店方承担，装修费用由酒店方承担，硬装标准大概在1000元/平米，甲方为酒店方与房屋买受人之间的租赁合同提供担保。

2.酒店方所租赁房屋在没有出售前，房开公司作为出租者身份收取租金，出售后房开公司自动转为第三方担保者，租赁关系由酒店方和买受人确立。

3.酒店运营方租赁位置为B座20-22层，提出租金标准为1.48元/天/平，前3年不变，第4年开始每年递增5%，租赁周期为10年，每5年一签合同，10年平均租金为1.709元/天/平；房开公司将该区域投资产品按照精装修标准出售，每平米售价在清水交付售价基础上增加1000元，则20-22层精装均价为元/平（清水均价为元/平），房屋实现销售后房开公司将精装
修价款补贴到客户租金中，则10年平均租金为1.97元/天/平，年投资回报率为6.48%。

4.酒店方请求房开公司给予1年免租期，提供牌匾位置、停车位和需要面积的酒店接待大堂。

以上情况，请领导批示！。

房地产售后返租的经营模式和税务处理所谓售后返租，就是房地产开发公司在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在2-5年的时间内将购买的房屋交给开发公司，由开发公司统一经营，以保证项目成功运作及购房者的利益不受损失。

该模式涉及的税收关系比较复杂，根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。

经营模式简述：第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。

富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。

经营模式详述及税务问题概述：房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。

此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。

购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。

接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。

返租方案一般由开发商一、一次性返租A、五年返租方案说明：五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。

五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。

我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。

计算方法：以10万元为例：五年返租金额为：10×8%×5=4万元客户实付金额为：10－4=6万元如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元按揭五成月供：3×115.6=346.8元五年后年回报：10×8%=0.8万元五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87五年到十年按揭回报率：319.87×12÷30000=12.8%五年后一次性付款回报率：0.8÷6=13.33%分析：以上的计算对客户从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。

1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。

2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。

五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6%五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8%总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4%相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4%3、客户回报率高出8%为13.3%对开发商1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。

）实际负担为9.2%，相对风险较低。

2、可以很快的回收60%的资金。

3、降低前5年定时返租的资金压力。

操作要点：1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。

2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。

”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。

从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。

一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。

租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。

售后返租处置方案在商品售后服务中，返租是一种常见的售后处理方式。

返租即是将商品从消费者手中回收，再经过简单的维修和整理后再次出售或租赁。

对于公司来说，返租除了能够增加二次销售收入外，还能降低存货压力，提高资金利用率，提高库存周转率。

因此，构建高效的售后返租处置方案，对于企业来说，至关重要。

返租流程1.消费者发起返租申请。

2.客服对申请进行初步核实，判断是否符合返租条件。

3.如果符合条件，客服启动返租流程，将下单信息传递给仓库人员。

4.仓库人员对货物进行检验，判断是否需要维修和整理。

5.如果需要维修和整理，则进行相应的处理，然后再进行二次质检。

6.将商品打包后，进行物流发货。

7.商品到达公司后，再次进行检测和整理。

8.最后将商品进行二次销售或租赁。

售后返租处置方案要素1. 返租条件返租的条件包括：•产品在保修期内。

•产品没有质量问题，非人为损坏。

•产品的外观符合返租标准。

2. 仓库管理仓库人员需要定期对返租商品进行检测和整理，对有损坏的商品进行维修或调整。

同时，应建立完善的领货和发货流程，以确保货物的准确交付和库存流转的高效性。

3. 返租物流返租物流包括两个方面，一个是客户发货至公司、另外一个是公司二次发货至客户。

在客户物流方面，售后服务中要求客户寄回商品。

对于客户发货物流，公司应提供快递包装相关信息和选择一家快递公司为客户提供一个便捷快速的寄回通道。

在公司二次发货方面，应根据原商品的售后处理情况，为客户提供二次销售或租赁。

同时，为保证物流效率，应与物流公司建立良好合作关系，并进行有效协作。

4. 人员管理返租处置涉及的人员包括客服、仓库管理员、物流人员等。

因此，针对这些人员应建立明确的服务流程和培训计划，确保他们能够有效地协同工作和客户进行沟通。

5. 数据管理最后，对于全部返租过程数据，需要进行分析并及时反馈至中心系统。

同时应建立仓库管理系统和客户服务系统，对系统进行数据采集，以便对返租处置过程进行监管、优化和完善。

售后回租租⾦怎么算售后回屋租是⽬前⽐较常见的情况，在回租中也会产⽣⼀定的租⾦。

那么售后回租的租⾦是怎么进⾏计算的?这是很多⼈都不清楚的问题，⼤家需要通过本⽂来进⾏详细的了解。

下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

售后回租租⾦怎么算(1)按⽀付间隔期的长短，可以分为年付、半年付、季付和⽉付等⽅式。

(2)按在期初和期末⽀付，可以分为先付租⾦和后付租⾦两种。

(3)按每次⽀付额，可以分为等额⽀付和不等额⽀付两种。

租⾦的计算⼤多采⽤等额年⾦法。

等额年⾦法下，通常要根据利率和租赁⼿续费率确定⼀个租费率，作为折现率。

什么是售后回租售后回租是将⾃制或外购的资产出售，然后向买⽅租回使⽤。

售后回租最新政策根据财税[2012]82号⽂的规定，关于售后回租进⾏融资的契税政策如下根据通知，以下情况免征或不征契税：对⾦融租赁公司开展售后回租业务，承受承租⼈房屋、⼟地权属的，照章征税。

对售后回租合同期满，承租⼈回购原房屋、⼟地权属的，免征契税。

单位、个⼈以房屋、⼟地以外的资产增资，相应扩⼤其在被投资公司的股权持有⽐例，⽆论被投资公司是否变更⼯商登记，其房屋、⼟地权属不发⽣转移，不征收契税。

个体⼯商户的经营者将其个⼈名下的房屋、⼟地权属转移⾄个体⼯商户名下，或个体⼯商户将其名下的房屋、⼟地权属转回原经营者个⼈名下，免征契税。

合伙企业的合伙⼈将其名下的房屋、⼟地权属转移⾄合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、⼟地权属转回原合伙⼈名下，免征契税。

对于这个问题，⼤家都清楚了吧，这也是实际中⽐较重要的⼀点。

了解之后我们可以更好的进⾏计算，才能知道⾃⼰需要缴纳多少钱的租⾦。

当然，在进⾏售后回租中，还有很多我们需要了解的内容，⼤家也可以进⾏了解。

如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。

商品房售后返租协议1. 引言该文档旨在确立商品房售后返租协议的条款和条件，以明确房屋购买者和房屋开发商之间的权益和责任。

本协议适用于购买商品房后并与房屋开发商达成返租协议的情况。

2. 协议背景在某些情况下，房屋购买者在购买商品房后希望将房屋返租给房屋开发商。

商品房售后返租协议通过明确双方的权益和责任，确保双方能够达成平衡和公平的协议。

3. 协议内容3.1 房屋描述双方确认以下房屋的基本信息：•房屋地址：•房屋面积：•房屋结构：•配套设施：3.2 返租条款1.房屋购买者同意将房屋出租给房屋开发商，房屋开发商同意承租该房屋并支付租金。

2.租金支付方式为每月支付一次，租金金额为协议签订时确立的金额。

3.房屋购买者同意将房屋提供给房屋开发商作为展示样板使用。

房屋开发商有权在合理范围内修改装修和配置，但需确保房屋整体风格与购买者购买时一致。

4.租期为协议签订后的指定时间段，具体日期由双方协商确定。

5.房屋开发商有权在租期结束后终止租赁协议，并将房屋返还给购买者。

3.3 维护和修理责任1.在租期内，房屋购买者有义务保持房屋的良好状态，及时维护各项设施和装修。

2.房屋开发商有义务对房屋进行定期维护和保养，确保房屋及配套设施的正常运作。

3.如发生需要修理的情况，房屋购买者应立即通知房屋开发商，并配合房屋开发商进行维修工作。

4.维修费用由房屋开发商承担，除非维修费用超出正常损耗范围。

3.4 保险责任1.在租期内，房屋购买者有义务购买并维持房屋保险，保障房屋及财产的损失。

2.房屋开发商有义务在租期内购买和维持房屋保险，保障房屋和配套设施的损失。

4. 附则1.本协议自双方签字后生效，并在协议签订时提供一式两份，双方各持一份。

2.如需对本协议进行修改或补充，双方应书面协商并签订书面补充协议。

3.本协议适用中华人民共和国法律，并受该法律管辖。

以上所述即为商品房售后返租协议的详细条款和内容。

双方应遵守协议规定，并在协议生效后履行各自责任和义务。

新租赁准则售后回租会计处理-回复新租赁准则售后回租会计处理是指企业在向其他方出租租入的一项资产后，再次将该资产租入该方。

在这种情况下，企业通过售出资产获得现金流入，并将其同时租入，以继续使用资产。

这种交易的目的通常是为了获得现金流入，并继续使用资产而不承担资产所有权。

从会计处理的角度来看，新租赁准则下售后回租交易需要按照以下步骤进行处理：第一步：确定是否符合售后回租的条件根据新租赁准则，售后回租交易必须满足以下条件才能符合会计处理要求：1. 资产已经转移且买方可以获得与资产相关的大部分经济利益和支配权；2. 租赁回租交易在经济上是独立的；3. 回租的租约条款必须和市场上的租约条件相似。

第二步：计算资产出售利润或亏损企业需要根据售后回租交易的具体条件计算资产的出售利润或亏损。

出售利润或亏损等于出售价格与净账面价值的差额。

净账面价值是指资产的原价值减去相应的累计折旧。

第三步：记录出售利润或亏损出售利润或亏损应当在出售交易当期的损益表中记录。

如果存在出售利润，应增加当期的营业利润；如果存在亏损，应增加当期的营业费用。

第四步：根据租赁准则处理租赁交易根据新租赁准则，租赁交易应当根据租入和租出的资产的特性确定是属于融资租赁还是经营租赁。

融资租赁的租入将被记入固定资产和租赁负债，而经营租赁的租赁费用则会直接记入当期的损益表。

第五步：确认租赁负债对于融资租赁，企业应计量和确认租赁负债。

租赁负债的计量应当按照现金流的现值，并根据租约的付款要求确定财务费用。

财务费用应在租赁期间内分期计提，并按照有效利率方法确认。

第六步：确认资产转回租出企业根据租赁准则，资产转回租出企业应当被记入租赁负债减少和租赁资产减少。

如果存在租赁盈余则应计入当期损益表。

第七步：计提租入费用对于经营租赁，企业应根据租赁费用条款计提租入费用。

租入费用应按照租入期间平均费用的形式计提，并在每一个计提期间间隔内确认。

第八步：披露和注释企业应在财务报表附注中披露售后回租交易的信息，包括交易的基本情况、租入和租出资产的详细信息、租赁期限和租金支付条款等。

一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，返租销售模式逐渐成为房地产开发企业常用的销售策略。

返租销售是指开发商将新建的商业、办公、住宅等物业在一定期限内出租给业主，业主支付租金，期满后，业主可以以较低的价格购买该物业。

为保障业主的权益，提高返租销售业务的规范性和透明度，特制定本租金计算方案。

二、计算原则1. 公平原则：租金计算应确保业主和开发商双方利益，避免出现租金过高或过低的情况。

2. 实际原则：租金计算应充分考虑物业的实际状况、市场行情等因素。

3. 可比原则：租金计算应参考同类物业的市场租金水平。

4. 稳健原则：租金计算应保持一定的稳定性，避免频繁调整。

三、计算方法1. 基础租金计算基础租金是指业主在返租期限内每月应支付的租金金额。

计算公式如下：基础租金 = 物业面积× 市场租金单价市场租金单价可根据以下因素确定：（1）物业类型：商业、办公、住宅等不同类型的物业，其市场租金单价存在差异。

（2）物业位置：不同区域的物业，其市场租金单价不同。

（3）物业品质：物业的装修、配套设施等品质越高，市场租金单价越高。

2. 租金递增计算在返租期限内，为保障业主和开发商双方利益，租金可设定递增机制。

计算公式如下：递增租金 = 基础租金× （1 + 递增比例）递增比例可根据市场行情、物业类型等因素确定，一般控制在5%-10%之间。

3. 费用计算在返租期限内，业主还需支付以下费用：（1）物业管理费：根据物业类型、面积等因素确定。

（2）公共能耗费：如水、电、燃气等，按实际使用量计费。

（3）其他费用：如停车费、宽带费等，按相关规定计费。

四、租金调整机制1. 市场租金调整：当市场租金水平发生较大波动时，租金可进行相应调整。

2. 物业价值调整：当物业价值发生较大变化时，租金可进行相应调整。

3. 业主需求调整：当业主有特殊需求时，经双方协商一致，租金可进行适当调整。

五、方案实施1. 开发商在销售过程中，应向业主充分说明租金计算方案，确保业主了解自身权益。

新准则售后回租核算举例
售后回租核算是一种金融交易方式，通过该方式，公司将自有资产出售给金融机构或投资者，并立即租赁回来继续使用，从而获取现金流。

具体的核算方法会根据不同的财务准则和公司的具体情况而有所不同。

以下是一个简单的举例：
假设ABC公司拥有一座产业园区，其原值为500万人民币。

为了获得现金流以支持日常经营和发展需求，ABC公司决定通过售后回租的方式将产业园区出售给一家投资公司，并立即租赁回来。

假设投资公司同意以400万人民币的价格购买产业园区，并与ABC公司签订了5年的租赁合同，每年租金为40万人民币。

首先，在卖方（ABC公司）的核算中，应该将产业园区的原值减去出售价格，即计算出该笔交易的盈亏。

在这个例子中，盈亏为100万人民币（500万人民币 - 400万人民币）。

其次，在租赁回来的产业园区的核算中，ABC公司应该将该笔交易视为一种融资活动。

因此，出售后的产业园区的账面价值应该调整为400万人民币（即出售价格），并在租赁合同期间按照每年40万人民币的租金进行摊销。

在每年年底，ABC 公司应计提租赁费用，并在资产负债表上同时调整租赁固定资产的价值。

此外，对于投资公司来说，他们将获得产业园区的所有权，并将租金作为投资回报。

因此，在投资公司的核算中，他们应该
将400万人民币的购买成本计入其资产负债表，并根据租赁合同每年收取40万人民币的租金。

需要注意的是，以上只是一个简单的例子，实际的售后回租核算会受到多种因素的影响，如税务规定、租赁合同条款等。

因此，在进行具体的售后回租核算时，公司应该根据自身的情况和相关准则进行具体的核算处理。

售后返租操作说明1. 操作流程1.1 客户申请售后返租服务- 客户填写并提交《售后返租申请表》（附件一）- 填写内容包括：客户信息、设备型号及数量、退还原因等1.2 系统审核与确认- 进行订单系统内的数据核对，确保所需设备符合要求且未过期维修周期。

1.3 设备检查与评估a) 合作方派遣工程师进行现场勘察和检测；b) 工程师根据实际情况给出报告，并将其至系统。

注释：a）“合作方”指本公司委托的第三方机构或个人；b）详细步骤可参考《设备检查与评估操作手册》（附件二）2. 相关费用计算- 根据设备使用年限以及当前市场价值，结合折旧率计算回购价格。

具体公式如下：回购价格 = （新品市场价折旧系数 + 维修成本）数量注释：a) “新品市场价”为同类型全新产品在当地销售渠道中标准零售价；b) “折旧系数”根据设备使用年限确定，可参考《设备折旧率表》（附件三）。

3. 合同签订与支付3.1 审核合同内容- 核对回购价格、付款方式及其他条款，并确保无误。

3.2 签署合同a) 客户确认并签署正式的返租协议；b) 公司代表审核后进行签字盖章。

注释：a）具体格式和要求请参照公司规定的标准模板；4. 设备退还与验收- 按约定时间将设备送至指定地点。

经过检查符合相关条件后完成交接手续。

5. 结束流程- 将订单状态更改为“已完成”，归档存储所有相关文件以供日后查询或审计需要。

本文涉及附件：1、售后返租申请表（附件一）2、设备检查与评估操作手册（附件二）3、设备折旧率表（附件三）法律名词及注释:- 返租：在出售某物品之前先行承诺买方可以再次将该物品转借给原来卖家作为暂时性用途而不必立即取得所有权的行为。

- 折旧率：指固定资产在使用过程中由于自然磨损、技术陈旧等原因所引起的价值减少幅度。

第1篇随着房地产市场的发展，售后返租作为一种新型房地产营销模式，逐渐受到购房者的关注。

售后返租是指开发商在购房者购买房产后，将房产出租给开发商或其他第三方，由开发商或第三方支付购房者一定年限的租金，购房者再将租金支付给开发商或其他第三方。

这种模式在一定程度上解决了开发商的资金回笼问题，同时也为购房者提供了稳定的租金收入。

然而，由于售后返租涉及的法律关系复杂，因此相关的法律规定也较为严格。

以下将对售后返租的法律规定进行详细阐述。

一、售后返租的定义及特征1. 定义售后返租，又称“回购返租”、“售后包租”，是指房地产开发企业将其开发的房屋出售给购房者后，再以租赁的形式将房屋返租给购房者，购房者将租金支付给开发商或其他第三方，开发商或其他第三方再将租金支付给购房者。

2. 特征（1）返租期限：售后返租的期限一般较长，通常为5-10年不等。

（2）租金支付：购房者将租金支付给开发商或其他第三方，开发商或其他第三方再将租金支付给购房者。

（3）租赁对象：售后返租的租赁对象为开发商或其他第三方。

（4）返租费用：购房者需要支付一定的返租费用，包括租金、物业管理费等。

二、售后返租的法律关系1. 开发商与购房者之间的法律关系（1）购房合同：开发商与购房者签订购房合同，明确房屋买卖的相关事宜。

（2）返租合同：开发商与购房者签订返租合同，约定返租期限、租金、物业管理费等事项。

2. 开发商与第三方之间的法律关系（1）租赁合同：开发商与第三方签订租赁合同，明确租赁期限、租金、物业管理费等事项。

（2）返租合同：开发商与第三方签订返租合同，约定返租期限、租金、物业管理费等事项。

3. 购房者与第三方之间的法律关系（1）租金支付：购房者将租金支付给第三方。

（2）物业管理费支付：购房者将物业管理费支付给第三方。

三、售后返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》（1）合同订立：售后返租合同应当符合《合同法》的规定，包括合同主体、合同内容、合同形式等。

第1篇一、引言售后反租，即售后回租，是指承租人将其自有物出售给出租人，再将该物从出租人处租回的行为。

在我国，售后反租作为一种融资方式，被广泛应用于企业融资、设备更新等领域。

然而，由于售后反租涉及的法律关系复杂，容易引发纠纷，因此，了解售后反租的法律规定标准具有重要意义。

本文将从售后反租的定义、法律规定、标准以及相关案例分析等方面进行阐述。

二、售后反租的定义售后反租，又称售后回租，是指承租人将其自有物出售给出租人，再由出租人将该物租回给承租人使用的一种融资方式。

在售后反租中，承租人既是卖方，又是买方，同时也是租方。

三、售后反租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》是调整售后反租法律关系的基本法律。

根据《合同法》的规定，售后反租合同应当具备以下要件：（1）合同主体：售后反租合同的当事人为承租人和出租人。

（2）合同标的：售后反租合同的标的为承租人自有物。

（3）合同内容：售后反租合同应当明确约定租赁物的交付、租金、租赁期限、租赁物的维修保养、违约责任等条款。

2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》对售后反租中的物权变动进行了规定。

根据《物权法》的规定，售后反租涉及以下物权变动：（1）所有权变动：承租人将其自有物出售给出租人，出租人取得所有权。

（2）使用权变动：承租人从出租人处租回自有物，取得使用权。

3. 《中华人民共和国担保法》《担保法》对售后反租中的担保问题进行了规定。

根据《担保法》的规定，出租人可以要求承租人提供担保，以确保租赁物的安全和使用。

4. 《中华人民共和国公司法》《公司法》对售后反租中的公司行为进行了规定。

根据《公司法》的规定，公司进行售后反租应当符合公司章程和股东会决议。

四、售后反租的标准1. 合同标准（1）合同形式：售后反租合同应当采用书面形式。

（2）合同内容：合同内容应当包括租赁物的名称、数量、规格、交付方式、租金、租赁期限、租赁物的维修保养、违约责任等条款。

（3）合同签订：合同签订应当符合《合同法》的规定。

售后返租操作说明售后返租操作说明一、概述售后返租是指在客户购买产品并使用一段时间后，选择将产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用产品的操作流程。

本文档将详细介绍售后返租的操作步骤及相关注意事项。

二、操作流程1.客户咨询1.1 客户联系销售商或租赁公司咨询售后返租事宜；1.2 销售商或租赁公司询问客户所购买产品的详细信息，包括品牌、型号、购买时间等。

2.产品评估2.1 销售商或租赁公司派遣工作人员对客户所购买的产品进行评估；2.2 评估主要包括产品的外观、功能、完整性等方面；2.3 销售商或租赁公司根据评估结果确定产品的返租价格。

3.价格协商3.1 销售商或租赁公司与客户就返租价格进行协商；3.2 协商一致后，双方签订售后返租合同。

4.返租手续4.1 客户将产品返还至销售商或租赁公司指定的地点；4.2 销售商或租赁公司确认产品的完好性和功能正常；4.3 客户办理返租手续，包括填写相关表单、提供联系明、支付返租费用等。

5.返租合同签订5.1 双方按照协商一致的内容，签订正式的返租合同；5.2 合同主要包括返租期限、返租费用、返租期限届满的处理方式等。

6.产品使用6.1 客户使用返租的产品，并按照合同约定支付返租费用；6.2 在返租期限届满前，客户可以选择续租、购买或返还产品。

三、注意事项1.客户在返租前应对产品进行清洁和保养，以保证产品完整无损；2.返租合同一经签署，双方应严格按照协议履行义务；3.客户应按时支付返租费用，逾期将产生相应的违约责任；4.返租期满后，如客户选择购买产品，应支付购买费用；如选择续租，应及时与销售商或租赁公司协商续租事宜；5.返租期限届满前，客户如欲解除合同，应提前通知销售商或租赁公司，并承担相应的费用。

附件：[附件名称] - 文档名称或描述法律名词及注释：1.返租：将已购产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用。

2.售后：购买产品后的服务支持和处理事务。

售后返租方案1. 引言售后返租是一种常见的商业模式，它为企业提供了资金回笼的一种方式。

售后返租方案指的是在购买产品后，将产品出售给金融机构，然后租回使用。

这种模式可以帮助企业快速获得资金，提高现金流，同时继续使用产品。

本文将介绍售后返租方案的具体流程、优势和注意事项。

2. 售后返租流程售后返租的流程可以分为以下几个步骤：2.1 选择金融机构首先，企业需要选择一个可靠的金融机构进行合作。

这个金融机构需要有稳定的资金来源，能够提供合适的返租方案，并且能够满足企业的需求。

2.2 确定产品价值企业需要确定产品的价值，这可以通过评估产品的品牌、质量和市场需求等因素来确定。

产品的价值决定了返租的金额和费率。

2.3 签订合同企业和金融机构需要签订售后返租合同。

合同中需要明确双方的权益和责任，包括产品的使用期限、租金支付方式和返租金额等。

2.4 出售产品企业将产品出售给金融机构，通常是以折价的方式进行。

出售后，企业可以立即获得资金，用于其他经营活动。

2.5 租回产品企业租回产品并继续使用，通常租期较长，可以根据企业的需求进行调整。

租金支付方式可以根据合同约定，可以是月付、季付或年付等。

2.6 归还产品或续租租期结束后，企业可以选择归还产品或者续租。

如果选择续租，可以与金融机构进行谈判，协商新的合同条款。

3. 售后返租的优势售后返租方案具有以下几个优势：3.1 资金回笼售后返租可以帮助企业快速获得资金，解决资金困难的问题。

企业不需要等待产品的销售收入，可以立即获得资金，用于其他经营活动。

3.2 灵活性售后返租的租期和租金支付方式可以根据企业的需求进行调整，使企业能够更加灵活地管理资金。

这对于一些季节性经营的企业尤为重要。

3.3 降低风险售后返租可以帮助企业降低风险。

如果产品在市场上销售不佳，企业可以通过售后返租将产品转化为资金，避免库存积压和滞销的风险。

3.4 维护品牌形象售后返租可以让企业继续使用产品，保持品牌形象和市场存在感。