售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法[精品文档]

返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。

以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。

若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。

而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。

若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。

反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。

商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。

本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。

售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。

”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。

然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。

一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。

租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参(1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.7 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。

商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。

一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。

这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。

2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。

3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。

由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。

因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。

（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。

（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。

（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。

销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。

当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。

反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。

因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。

售后返租操作说明售后返租操作说明一、概述售后返租是指在客户购买产品并使用一段时间后，选择将产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用产品的操作流程。

本文档将详细介绍售后返租的操作步骤及相关注意事项。

二、操作流程1.客户咨询1.1 客户联系销售商或租赁公司咨询售后返租事宜；1.2 销售商或租赁公司询问客户所购买产品的详细信息，包括品牌、型号、购买时间等。

2.产品评估2.1 销售商或租赁公司派遣工作人员对客户所购买的产品进行评估；2.2 评估主要包括产品的外观、功能、完整性等方面；2.3 销售商或租赁公司根据评估结果确定产品的返租价格。

3.价格协商3.1 销售商或租赁公司与客户就返租价格进行协商；3.2 协商一致后，双方签订售后返租合同。

4.返租手续4.1 客户将产品返还至销售商或租赁公司指定的地点；4.2 销售商或租赁公司确认产品的完好性和功能正常；4.3 客户办理返租手续，包括填写相关表单、提供联系明、支付返租费用等。

5.返租合同签订5.1 双方按照协商一致的内容，签订正式的返租合同；5.2 合同主要包括返租期限、返租费用、返租期限届满的处理方式等。

6.产品使用6.1 客户使用返租的产品，并按照合同约定支付返租费用；6.2 在返租期限届满前，客户可以选择续租、购买或返还产品。

三、注意事项1.客户在返租前应对产品进行清洁和保养，以保证产品完整无损；2.返租合同一经签署，双方应严格按照协议履行义务；3.客户应按时支付返租费用，逾期将产生相应的违约责任；4.返租期满后，如客户选择购买产品，应支付购买费用；如选择续租，应及时与销售商或租赁公司协商续租事宜；5.返租期限届满前，客户如欲解除合同，应提前通知销售商或租赁公司，并承担相应的费用。

附件：[附件名称] - 文档名称或描述法律名词及注释：1.返租：将已购产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用。

2.售后：购买产品后的服务支持和处理事务。

商业地产销售返租回报计算方法商业地产销售返租是指地产所有者卖出商业资产后，与买家签订长期租赁协议，并继续支付租金以使用该资产。

在销售返租交易中，买家成为资产的实际使用者，而卖家则成为租赁人。

这种交易形式可以为商业地产所有者提供出售资产后的流动性，同时保持对资产的使用权，并获得长期稳定的租金收入。

计算商业地产销售返租回报率的方法是将每年的租金收入除以出售资产时的销售价值，得出回报率的百分比。

以下是计算详细步骤：1.确定租金收入：确认销售返租交易中签订的租赁协议中约定的每年租金金额。

这通常是一个固定的金额，也可以是按照一些百分比的方式计算。

2.确定销售价值：确定出售资产时的销售价值。

这通常是通过市场评估或专业估值师评估确定的，可以考虑资产的建筑物价值、土地价值和其他附加值等。

3.计算回报率：将每年的租金收入除以销售价值，然后将结果乘以100，得出回报率的百分比。

举例说明：假设商业地产的销售价值为1000万美元，租赁协议中约定的租金为每年200万美元。

回报率=（每年租金收入/销售价值）*100回报率=（200万美元/1000万美元）*100回报率=20%这意味着每年的租金收入占到了销售价值的20%。

回报率越高，意味着投资回报越高。

需要注意的是，计算商业地产销售返租回报率时，还应考虑其他因素，如租赁期限、租赁人的信用等。

租赁期限越长，回报率越长期稳定，但租赁人的信用风险也应被考虑进去。

此外，投资者还可以通过使用财务指标如净现值（NPV）和内部收益率（IRR）等来评估商业地产销售返租交易的回报情况，并与其他投资机会进行比较。

这些方法可以更全面地分析销售返租交易的投资潜力。

售后返租处置方案在商品售后服务中，返租是一种常见的售后处理方式。

返租即是将商品从消费者手中回收，再经过简单的维修和整理后再次出售或租赁。

对于公司来说，返租除了能够增加二次销售收入外，还能降低存货压力，提高资金利用率，提高库存周转率。

因此，构建高效的售后返租处置方案，对于企业来说，至关重要。

返租流程1.消费者发起返租申请。

2.客服对申请进行初步核实，判断是否符合返租条件。

3.如果符合条件，客服启动返租流程，将下单信息传递给仓库人员。

4.仓库人员对货物进行检验，判断是否需要维修和整理。

5.如果需要维修和整理，则进行相应的处理，然后再进行二次质检。

6.将商品打包后，进行物流发货。

7.商品到达公司后，再次进行检测和整理。

8.最后将商品进行二次销售或租赁。

售后返租处置方案要素1. 返租条件返租的条件包括：•产品在保修期内。

•产品没有质量问题，非人为损坏。

•产品的外观符合返租标准。

2. 仓库管理仓库人员需要定期对返租商品进行检测和整理，对有损坏的商品进行维修或调整。

同时，应建立完善的领货和发货流程，以确保货物的准确交付和库存流转的高效性。

3. 返租物流返租物流包括两个方面，一个是客户发货至公司、另外一个是公司二次发货至客户。

在客户物流方面，售后服务中要求客户寄回商品。

对于客户发货物流，公司应提供快递包装相关信息和选择一家快递公司为客户提供一个便捷快速的寄回通道。

在公司二次发货方面，应根据原商品的售后处理情况，为客户提供二次销售或租赁。

同时，为保证物流效率，应与物流公司建立良好合作关系，并进行有效协作。

4. 人员管理返租处置涉及的人员包括客服、仓库管理员、物流人员等。

因此，针对这些人员应建立明确的服务流程和培训计划，确保他们能够有效地协同工作和客户进行沟通。

5. 数据管理最后，对于全部返租过程数据，需要进行分析并及时反馈至中心系统。

同时应建立仓库管理系统和客户服务系统，对系统进行数据采集，以便对返租处置过程进行监管、优化和完善。

什么是售后返租,售后返租⼀般的流程是什么
售后返租，这⼀模式是地产商巧妙融资的⼿段，可以快速回笼资⾦，多⽤于商业地产。

什么是“售后返祖”？“售后返祖”的流程是怎样的？这些您都了解了吗？买"售后返租"房要谨慎，下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。

什么是售后返租,售后返租⼀般的流程是什么
什么是售后返租
商铺售后返租是指房地产开发企业以在⼀定期限内承租或者代为出租买受⼈所购该企业商品房的⽅式销售商品房的⾏为。

还有⼀种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租⾦冲抵部分售价款或偿付⼀定租⾦回报的⼀种投资⽅式。

售后返租⼀般的流程是什么
“售后返租”是违法的。

《城市商品房预售管理办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的⽅式销售商品房。

《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的⽅式销售未竣⼯商品房。

国家建设部更是明确指出，“售后包租”、承诺回报“等为房地产⼴告明令禁⽌的内容。

可见，国家对于“售后包租”的形式是明令禁⽌的。

购房者在购买此类房屋时，⼀定要擦亮眼睛。

可以来店铺找专业的律师为你提供咨询服务是最好的选择，这⾥律师会带你了解相关法律知识等内容，替你解答⾃⼰的疑问。

商铺返租方案
在商业不景气和租金收益下滑的背景下，商铺返租方案成为越来
越多商业地产投资者和业主的选择。

那么，什么是商铺返租方案？它
的优缺点又是什么？下面就让我们来详细了解一下商铺返租方案。

定义
商铺返租方案，是指商铺业主将其所拥有的商铺出租给某个公司
或机构，并且该公司或机构承诺在一定期限内将商铺返还给业主。

流程
商铺返租方案的流程包括以下几个步骤：
1.商铺业主与承租方协商商铺价格和租金收益
2.商铺业主与承租方签署商铺返租合同
3.商铺业主将商铺出租给承租方
4.承租方经营期满后，将商铺返还给业主
优缺点
优点
1.稳定收益：商铺返租可以为商铺业主提供固定的租金收益，可以有效减轻商铺业主对于租金波动的风险。

2.长期合作：商铺返租是长期合作方式，可以建立和承租方的长期关系，从而稳定商铺的运营。

3.管理费用低：商铺返租由承租方负责商铺的经营和管理，物业费、装修费等费用由承租方承担。

缺点
1.税收问题：商铺返租要求业主将商铺出租一定期限，例如三年以上，这就意味着可能需要缴纳个人所得税或企业所得税。

2.租金收益变动风险：商铺返租的租金是固定的，但是可能存在通货膨胀或租金降低的风险，从而导致租金收益降低。

3.运营风险：商铺返租的经营风险由承租方承担，但是商铺业主需要评估和管理承租方的运营情况，从而避免承租方出现违约等问题。

结论
商铺返租方案可以为商业地产业主提供稳定的收益。

然而，在考虑商铺返租方案时，商铺业主需要充分考虑其收益和风险，并且需要谨慎考虑选择合作的机构和公司。

只有这样，商铺返租才能够为商业地产业主带来长期的收益和价值。