5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制

第1篇一、引言随着我国房地产市场的发展，售后返租作为一种新型的销售模式逐渐兴起。

售后返租是指开发商将已建成的房屋出售给购房者，购房者购买后，由开发商或其关联公司以一定期限的租金回购，购房者成为房屋的“租客”。

这种模式在一定程度上缓解了购房者的资金压力，但同时也带来了一系列的法律风险和社会问题。

为了规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益，我国出台了一系列关于售后返租的法律规定。

本文将对售后返租查处法律规定进行深入研究。

二、售后返租的定义及特点1. 定义售后返租，又称返租销售、售后包租等，是指开发商将已建成的房屋出售给购房者后，由开发商或其关联公司以一定期限的租金回购，购房者成为房屋的“租客”。

2. 特点（1）融资功能：售后返租可以帮助开发商筹集资金，加快项目建设进度。

（2）风险转移：开发商将房屋的销售风险转移给购房者。

（3）利益共享：开发商与购房者共享租金收益。

（4）期限性：售后返租通常有一定的期限，到期后购房者可以选择继续返租或购买房屋。

三、售后返租的法律风险1. 法律风险（1）合同风险：售后返租合同可能存在漏洞，如租金计算、回购条件等。

（2）税收风险：售后返租可能涉及税收问题，如个人所得税、增值税等。

（3）产权风险：购房者可能面临产权纠纷，如开发商未履行合同、房屋质量问题等。

2. 社会风险（1）泡沫风险：售后返租可能导致房地产市场泡沫。

（2）道德风险：开发商可能利用售后返租进行虚假宣传，误导购房者。

（3）维权风险：购房者可能面临维权困难，如开发商无力履行合同、政府监管不到位等。

四、售后返租查处法律规定1. 法律依据（1）合同法：《中华人民共和国合同法》对售后返租合同的订立、履行、变更和解除等方面进行了规定。

（2）物权法：《中华人民共和国物权法》对房屋产权、使用权、收益权等进行了规定。

（3）税收法：《中华人民共和国税收征收管理法》对个人所得税、增值税等进行了规定。

2. 查处规定（1）合同审查：政府部门对售后返租合同进行审查，确保合同内容合法、合规。

谈产权式商业物业售后返租模式谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29浏览量：mall返租模式必将退出历史的舞台再谈产权式商业物业的售后返租模式笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。

虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。

笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。

产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。

产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。

零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。

因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。

一、案例情况A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。

该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。

其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。

12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。

裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。

第1篇一、引言商铺销售返租作为一种新型的商业运作模式，在我国近年来得到了广泛的关注和应用。

该模式是指开发商将商铺销售给投资者，投资者在购买商铺后，将商铺租赁给开发商或其他相关企业，开发商或相关企业按照约定向投资者支付租金。

然而，由于商铺销售返租涉及的法律关系复杂，相关法律规定尚不完善，导致实践中存在诸多争议和纠纷。

本文旨在分析我国商铺销售返租法律规定，以期为相关当事人提供参考。

二、商铺销售返租的法律性质商铺销售返租的法律性质，主要涉及以下几个方面：1. 合同性质商铺销售返租实质上是一种合同关系，即开发商与投资者之间签订的租赁合同。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2. 转让性质商铺销售返租过程中，投资者将商铺出售给开发商或其他相关企业，涉及到了所有权转移的问题。

根据《中华人民共和国物权法》的规定，所有权是指对物的占有、使用、收益和处分的权利。

3. 租赁性质商铺销售返租的核心是租赁关系，投资者将商铺租赁给开发商或其他相关企业，由其使用、经营。

租赁关系符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定。

三、商铺销售返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》对租赁合同的规定是商铺销售返租法律关系的基础。

根据《合同法》的规定，租赁合同应当具备以下要件：（1）租赁物的名称、数量、质量、用途等；（2）租赁期限；（3）租金及其支付方式；（4）租赁物的使用、维修责任；（5）租赁物的转让、转租、抵押等权利限制；（6）违约责任。

2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》对所有权转移的规定，对商铺销售返租中的所有权转让问题具有指导意义。

根据《物权法》的规定，物权变动应当遵循以下原则：（1）物权变动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则；（2）物权变动应当遵循公示、公信原则；（3）物权变动应当遵循登记原则。

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对商铺销售返租中的房地产交易进行了规定。

售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式作为商业地产行业的一种新型模式，其具有明显的优点。

通过售后返租，商业地产开发商能够更好地获得资金回流，降低企业负债率，提高现金流水平，同时也为企业带来更大的发展空间。

但是，售后返租模式在应用中也存在一些风险，需要进行有效的风险防范。

售后返租模式的应用售后返租模式指的是商业地产开发商在将已投入使用的商业地产出售给其他投资方后，租回该物业用于自身经营或其他用途的一种模式。

具体来说，售后返租模式的实施流程如下：1、商业地产开发商向投资方出售经营对象并签署租赁合同。

2、投资方成为物业所有者，并将物业租回给原所有人。

3、商业地产开发商用于经营的租金将成为投资方的收益。

售后返租模式虽然具有一定的优点，但在实际应用中也面临着一定的风险和挑战。

为了更好地防范风险，商业地产开发商需要有下列几个方面的风险防范措施：1、规避市场风险售后返租模式的风险除了包括市场风险、信用风险、经营风险外，还应该考虑到市值变化带来的波动。

因此，在执行售后返租模式时，商业地产开发商需要通过市场分析，精确把握市场变化，降低投资方的信用风险，优化资源配置，规避风险。

2、加强合同管理售后返租的核心是租赁合同，因此，加强合同管理具有重要的意义。

在签订合同时，需要明确规定租金、租赁期、物业维护责任等条款，防止合同中含有不合理、不清晰的条款，杜绝漏洞。

此外，商业地产开发商还需要加强对投资方信用状况的了解，确保收益权益不受到影响。

3、提高退出策略未来的销售、收购或其他退出策略也是售后返租模式的重要组成部分。

商业地产开发商需要提前规划退出方式，并在合同中明确规定，降低交易中的风险。

退出方式包括预先约定的条件和购回价格，可风险措施等。

总之，售后返租模式的实施能够为商业地产开发商带来更多的利益和空间，但在应用中还需要进行有效的风险防范。

商业地产开发商需要从规避市场风险、加强合同管理、提高退出策略等方面来做好风险防范措施，确保售后返租模式的实施顺利、风险可控。

5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制引言产权式商铺售后返租模式是指开发商将其按照商业需要建设的商铺物业出售或转让给一个企业或个人，购买人在购买后，将该物业转让给经营各类商业、零售或服务业的公司或个人，该经营方继续出租物业并从中获得收益，同时将租金中的一部分返还给开发商。

这种商业模式在目前房地产市场中越来越流行，但同时也存在着法律风险。

本文将浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制。

风险控制开发商的法律风险控制1.强化开发商与购房人之间的约束关系。

该商业模式中，购房人只是将物业转让给经营方，但实际上物业的最终产权方还是购房人。

因此，开发商需要确保在商铺转让时，将物业的最终产权方与购房人之间的契约条款完善起来，明确各自应承担的权利和义务，从而确保购房人按照上述约束关系行事。

例如，在转让时明确指出购房人需协助开发商及经营管理公司确保物业租售顺畅等。

2.加强风险管理和措施。

开发商需考虑保险等风险管理措施，并及时更新物业风险信息。

例如，在合同中要求经营管理公司应对物业进行必要的维修和保养，并保证租赁期内不会对物业造成任何租金损失。

经营管理公司的法律风险控制1.选择合适的租户。

经营管理公司应该有一个完善的租户筛选程序，并将租户筛选合同化，以避免一些可能会导致物业价值下降的租户进入。

2.明确经营管理公司的权利和义务。

在开展商业活动时，经营管理公司必须按照法律规定操作，避免违法行为或侵犯他人的合法权益。

例如，在租赁物业期间，经营管理公司有义务积极对待租户的投诉和维护租户权益，并保证物业运营顺利。

同时，经营管理公司应该制定完善的测量和监督计划，对物业进行有效的维护和保养，确保物业价值的最大化。

总的来说，产权式商铺售后返租模式需要开发商与经营管理公司之间多方面的协商和沟通，以充分解决各方面的法律风险。

合理的和合法的各项规定可以消除或最小化法律风险，保障商铺方运营和开发方的切实利益。

浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。

该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。

关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。

参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。

二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。

开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。

开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。

购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。

第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型销售模式逐渐兴起。

售后返租是指开发商将已售出的房屋在一定期限内返租给购房者，购房者支付一定租金，期满后购房者可自由选择购买或继续租赁。

然而，在实际操作过程中，售后返租模式存在诸多法律风险，引发了众多纠纷。

本文将以某售后返租法律案件为例，对售后返租法律问题进行分析。

二、案件简介某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在市区某处开发了一处住宅项目，项目开盘后，开发商推出了一种售后返租模式。

具体来说，购房者购买房屋后，开发商承诺在购房者入住前将其房屋返租给购房者，每月支付一定租金，租赁期限为5年。

期满后，购房者可自由选择购买或继续租赁。

然而，在执行过程中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，导致购房者利益受损，引发了一系列纠纷。

三、案件分析1. 售后返租合同的效力根据《合同法》的规定，售后返租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为有效。

然而，在司法实践中，部分售后返租合同因存在欺诈、胁迫等情形，被认定为无效。

因此，在签订售后返租合同时，购房者应仔细审查合同条款，确保合同内容的合法性和有效性。

2. 开发商违约责任在本案中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，构成违约。

根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任。

具体包括：（1）继续履行：开发商应继续履行返租承诺，每月支付购房者租金。

（2）赔偿损失：因开发商违约，导致购房者遭受损失的，开发商应赔偿损失。

损失包括直接损失和间接损失。

（3）支付违约金：合同中约定违约金的，开发商应按照约定支付违约金。

3. 购房者权益保护本案中，购房者因开发商违约而遭受损失，购房者权益受到侵害。

为保护购房者权益，可以从以下方面入手：（1）要求开发商继续履行返租承诺，每月支付租金。

（2）要求开发商赔偿损失，包括直接损失和间接损失。

（3）要求开发商支付违约金。

售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式指的是商业地产投资者购买商业地产后，将其租赁给原业主并要求其继续经营，同时约定在一定期限后由原业主以约定的价格将房产回购。

这种模式在商业地产中的应用可以带来一定的投资回报和风险。

售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式。

商业地产投资通常需要大量的资金投入，而售后返租模式可以通过回购约定，将购房资金在一定期限内回收。

投资者可以利用这笔回笼的资金继续投资其他项目，提高资金的周转效率。

售后返租模式在商业地产中的应用可以降低投资风险。

由于商业地产投资风险较大，特别是对于初次投资者来说，他们可能缺乏相关经验和信息，导致投资的不确定性增加。

而售后返租模式可以选择与原业主继续合作，减少了对新租户的寻找和调研的风险。

售后返租模式也存在一定的风险。

原业主可能无法按时回购房产，违约风险增加。

投资者需要在约定期限内保持足够的流动资金，以应对可能出现的风险情况。

投资者在选择售后返租模式时需要对原业主进行严格的审核和尽职调查，以减少经营风险。

而这种尽职调查可能需要投资者花费一定的时间和金钱。

为了降低售后返租模式在商业地产中的风险，投资者可以采取一些预防措施。

投资者应该详细了解原业主的经营状况和财务状况。

可以要求原业主提供相关证据，如财务报表、经营数据等，进行核实。

投资者可以要求原业主提供一定的担保，如提供资产作为抵押品，或者是寻求第三方机构进行担保。

这样可以在发生违约的情况下保证投资者的权益。

售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式和降低投资风险的机会。

投资者需要注意违约风险和经营风险，并采取相应的防范措施，以保护自身的权益。

售后返租商铺违法吗我们所理解的售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺，然后再出售给小业主，并且签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

那么你知道售后返租商铺违法吗？相信很多人不了解相关法律知识，下面由我为您详细介绍，希望对您有帮助。

一、售后返租商铺违法吗返租商铺是不合法的商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

商铺返租对于开发商来说可以快速回笼资金；对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的蛋糕，每年可以拿到如此高的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多。

但是，根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

二、已买了返租商铺怎么办购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。

国家已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

三、商铺返租是非法集资吗一般不属于非法集资，但要看具体情况。

是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。

如符合以下条件的，则应当定性为非法集资。

根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种：（1）通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。

比较常见的是：以发行或变相发行股票、债券、彩票、投资基金等权利凭证或者以期货交易、典当为名进行非法集资。

通过认领股份、入股分红、委托投资、委托理财进行非法集资。

通过会员卡、会员证、席位证、优惠卡、消费卡等方式进行非法集资。

（2）对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。

浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。

在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。

本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。

【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。

杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。

销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。

类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。

2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。

同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。

2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。

2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。

新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。

在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。

此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。

在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。