售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

租金回报率的计算方法
租金回报率是指房屋出租后，每年租金收益与房屋购买价格的比率。

计算方法如下：
租金回报率 = 每年租金收益÷ 房屋购买价格× 100%
其中，每年租金收益指的是每年房屋出租所得到的净租金收入，即扣除房屋维修、管理等费用后的实际收益。

房屋购买价格指的是购房时的实际购买成本，包括房屋本身的价格、税费、物业费等。

例如，某房屋购买价格为100万元，每年租金收益为10万元，那么该房屋的租金回报率为：
租金回报率= 10 ÷ 100 × 100% = 10%
租金回报率是衡量房产投资收益的重要指标之一，投资者在购买房产时可以根据租金回报率来评估投资的收益情况，以便做出更合理的投资决策。

- 1 -。

返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。

以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。

若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。

而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。

若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。

反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。

三种方法教你怎样计算商铺投资收益率方法一：租金回报率分析法;公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。

而未来租金的涨跌是个未知数。

一个简单的投资价值评估公式.下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

我很少花时间去总结在过去的十年从事地产行业工作中的得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行的朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友的一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯的总结。

入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作的，具体的说是根据不同性质企业，为提业供各方面的解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面的东西。

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。

”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。

从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。

一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。

租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参(1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.7通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。

本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。

售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。

”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。

然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。

一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。

租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。

60%了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。

本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。

一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快餐承皀水平較音r T 股为営Ik 菴的896-12^ 7餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％ ;承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「 旗至最融昙 影底，依懸辟莒业惡分配.F 哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的KTV 的簷包R 莊,玛全£宣业戡tE^舷］在现-铢左右;禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I 擁星團槟零求「又可捋人流 引导上承，同聒升周边裔邮值理市的租金水平■几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S ・因孫市毛利厭低； 爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^ -交可毘集人盂”向 m涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；B 歳養场屈裔毛H 业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业生活服务类ILEA 10导语/超市弔器宅謁K 附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石百黄 服饰类 高于市值20%市但翹H)80%市值L'J TF 27.5%miiutt 13%餐饮类休闲娱乐类I各个业态租金水平分析总结支歸金怎因高租金客湄自1居毛利率于其他业态耒舷离金专业市场类 娱乐怵闲类可聲捕X 量的商场勢势解 上址 痕申小型店舞的曝淖「对于 开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k 玄謝亍翟金拥 有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏・M 乘用:»惶皆的方 式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住 宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L 墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。

租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。

商业地产投资回报率（计算方法）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。

但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。

该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。

二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

租金回报率计算公式租金回报率计算公式是一个用于评估房地产投资回报的指标。

它提供了一个量化的方法来衡量投资者从租金收入中获得的回报率，并将其与投资所需的资本支出相比较。

租金回报率计算公式可以帮助投资者确定一个房地产投资的可行性，并决定是否值得投资。

租金回报率可以通过以下公式计算：租金回报率 = （每年租金收入 - 年度各种费用） / 投资金额× 100%其中，每年租金收入是指房产每年从租金中获得的收入；年度各种费用包括物业管理费、维修费用、保险费、税费等；投资金额是指购买房产所需的总成本，包括购买价、装修费用等。

通过使用租金回报率计算公式，投资者可以得到一个百分比，表示他们从租金中收到的回报率。

这个百分比越高，说明投资者获得的回报越多。

这样，投资者可以根据租金回报率来评估房地产投资的潜在收益。

然而，需要注意的是，租金回报率仅仅是一个评估房地产投资回报的指标，它并不考虑到其他因素，如房产价值的增长潜力、市场需求、管理费用的变化等。

因此，在进行房地产投资决策时，投资者应该综合考虑多个因素，而不仅仅依赖于租金回报率。

除了计算租金回报率，投资者还可以使用其他衡量房地产投资回报的指标，如资本化率、内部收益率等。

这些指标可以提供更全面、综合的评估结果，帮助投资者做出更明智的房地产投资决策。

在使用租金回报率进行房地产投资评估时，还需要注意一些细节。

首先，投资者应该准确计算每年的租金收入，并考虑到可能的租金调整因素。

其次，投资者应该合理估计年度各种费用，以确保计算出来的租金回报率准确反映了实际情况。

此外，投资者还应该注意到租金回报率的限制，它无法考虑到未来可能的变化和风险。

在实际运用租金回报率计算公式时，投资者还可以根据市场行情和投资目标设置一个合理的租金回报率目标。

这个目标可以帮助投资者筛选潜在的房地产投资项目，并进行进一步分析和比较。

总之，租金回报率计算公式可以帮助投资者评估房地产投资回报，并辅助他们做出明智的投资决策。

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。

(1)租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

(4)内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

售后回租租⾦怎么算售后回屋租是⽬前⽐较常见的情况，在回租中也会产⽣⼀定的租⾦。

那么售后回租的租⾦是怎么进⾏计算的?这是很多⼈都不清楚的问题，⼤家需要通过本⽂来进⾏详细的了解。

下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

售后回租租⾦怎么算(1)按⽀付间隔期的长短，可以分为年付、半年付、季付和⽉付等⽅式。

(2)按在期初和期末⽀付，可以分为先付租⾦和后付租⾦两种。

(3)按每次⽀付额，可以分为等额⽀付和不等额⽀付两种。

租⾦的计算⼤多采⽤等额年⾦法。

等额年⾦法下，通常要根据利率和租赁⼿续费率确定⼀个租费率，作为折现率。

什么是售后回租售后回租是将⾃制或外购的资产出售，然后向买⽅租回使⽤。

售后回租最新政策根据财税[2012]82号⽂的规定，关于售后回租进⾏融资的契税政策如下根据通知，以下情况免征或不征契税：对⾦融租赁公司开展售后回租业务，承受承租⼈房屋、⼟地权属的，照章征税。

对售后回租合同期满，承租⼈回购原房屋、⼟地权属的，免征契税。

单位、个⼈以房屋、⼟地以外的资产增资，相应扩⼤其在被投资公司的股权持有⽐例，⽆论被投资公司是否变更⼯商登记，其房屋、⼟地权属不发⽣转移，不征收契税。

个体⼯商户的经营者将其个⼈名下的房屋、⼟地权属转移⾄个体⼯商户名下，或个体⼯商户将其名下的房屋、⼟地权属转回原经营者个⼈名下，免征契税。

合伙企业的合伙⼈将其名下的房屋、⼟地权属转移⾄合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、⼟地权属转回原合伙⼈名下，免征契税。

对于这个问题，⼤家都清楚了吧，这也是实际中⽐较重要的⼀点。

了解之后我们可以更好的进⾏计算，才能知道⾃⼰需要缴纳多少钱的租⾦。

当然，在进⾏售后回租中，还有很多我们需要了解的内容，⼤家也可以进⾏了解。

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一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，返租销售模式逐渐成为房地产开发企业常用的销售策略。

返租销售是指开发商将新建的商业、办公、住宅等物业在一定期限内出租给业主，业主支付租金，期满后，业主可以以较低的价格购买该物业。

为保障业主的权益，提高返租销售业务的规范性和透明度，特制定本租金计算方案。

二、计算原则1. 公平原则：租金计算应确保业主和开发商双方利益，避免出现租金过高或过低的情况。

2. 实际原则：租金计算应充分考虑物业的实际状况、市场行情等因素。

3. 可比原则：租金计算应参考同类物业的市场租金水平。

4. 稳健原则：租金计算应保持一定的稳定性，避免频繁调整。

三、计算方法1. 基础租金计算基础租金是指业主在返租期限内每月应支付的租金金额。

计算公式如下：基础租金 = 物业面积× 市场租金单价市场租金单价可根据以下因素确定：（1）物业类型：商业、办公、住宅等不同类型的物业，其市场租金单价存在差异。

（2）物业位置：不同区域的物业，其市场租金单价不同。

（3）物业品质：物业的装修、配套设施等品质越高，市场租金单价越高。

2. 租金递增计算在返租期限内，为保障业主和开发商双方利益，租金可设定递增机制。

计算公式如下：递增租金 = 基础租金× （1 + 递增比例）递增比例可根据市场行情、物业类型等因素确定，一般控制在5%-10%之间。

3. 费用计算在返租期限内，业主还需支付以下费用：（1）物业管理费：根据物业类型、面积等因素确定。

（2）公共能耗费：如水、电、燃气等，按实际使用量计费。

（3）其他费用：如停车费、宽带费等，按相关规定计费。

四、租金调整机制1. 市场租金调整：当市场租金水平发生较大波动时，租金可进行相应调整。

2. 物业价值调整：当物业价值发生较大变化时，租金可进行相应调整。

3. 业主需求调整：当业主有特殊需求时，经双方协商一致，租金可进行适当调整。

五、方案实施1. 开发商在销售过程中，应向业主充分说明租金计算方案，确保业主了解自身权益。