2007年湖南吉首吉祥大厦项目定位报告

5年后，吉首牛到你不敢想像！吉首，一个年轻，有活力的城市！吉首，一个公平，靠实力拼搏的城市！吉首，一个充满商机，拥有无限机会的城市！吉首5年后将这样改变！翻天覆地！不信你看~5年后，城市规划更牛了[吉首市区版图再次扩大]2017年，双塘镇完成“撤镇设街道”、新设立石家冲街道成为吉首发展区的重要成员5年后，吉首城市建成区将由40平方公里拓展成一座60平方公里现代化城市吉首市区的版图将变得这么大！乾州新城将举世瞩目！●吉首经开区将建成“百亿园区”吉首经开区明确提出：按照新型工业化引领区、高水平营商环境示范区、大众创业万众创新集聚区、开放型经济和提质创新先行区的要求，到2020年建成“百亿园区”。

●乾州定位为吉首未来核心商业中心《吉首市城市商业网点规划》(2007—2020年)获吉首市第七属人民代表大会常务委员会第38次会议审议通过。

将乾州商业中心定位为该市未来核心商业中心。

规划期从2007年至2020年，规划人口35万人，规划区域165．7平方公里，主要规划点包括峒河组团、乾州组团、雅溪组团、吉凤经济开发区、振武营和马鞍山等。

该市规划峒河组团(吉首老城区)和乾州组团2个市级商业中心、吉凤经济开发区1个区级商业中心、17个社区商业中心、15个专业市尝14条特色街道、3个物流园、61家星级宾馆，以及会展中心、休闲度假区域等。

其中，乾州商业中心定位为该市未来核心商业中心，以中、高端产品经营和消费为主，着力提升城市品位和档次。

[轨道交通将形成]——吉首轨道交通建设新进展——●轨道交通吉首市现代有轨电车项目，预设三条运行专线，总里程暂定55公里，预计总投资暂定72亿元，首条线路建设时间约2年，其余线路将按实际情况分步实施。

[新的“商业城”将形成]——乾州世纪广场商业城建成——项目总投资约6亿元人民币占地44亩，总建筑面积135870平方米，位于吉首市人民广场人民路与荣光路交汇处。

●乾城步行街乾州首家集『吃、喝、玩、乐、游、购、娱』为一体的购物中心。

框-剪结构高层商住楼结构设计分析探讨李金平(吉首市规划建筑勘察设计院,湖南吉首　416000) 摘　要:本文结合工程实例,详细探讨了现代高层建筑框架-剪力墙结构设计的地基结构处理、地下室设计、和建筑上部结构设计的处理措施和受力验算,并对计算结果作了说明。

在此基础上,对建筑物整体受力进行了科学合理布置,达到了理想效果。

关键词:高层建筑;框剪结构;结构设计;荷载验算 中图分类号:T U973文献标识码:B文章编号:1672-4011(2009)04-0119-03图1　结构平面图1　工程概况湖南吉首某大厦是一幢办公、住宅、商业为一体的多功能的高层建筑,总建筑面积近7万m 2。

地下2层(局部3层),深1019m 。

裙房上3幢塔楼,1幢18层、2幢24层住宅楼,平面布置见图1。

各楼层主要功能如下:裙房地下3层均为停车库和设备用房,地下1层层高413m,地下二三层层高313m 。

2#、3#住宅楼地下1层为自行车库,层高413m (有1m 厚管道夹层),地下二三层为六级人防,层高313m 。

1#办公楼地下1层为停车库,层高413m,地下2层为设备用房,层高416m 。

地上1层为大堂,商业和部分管理用房,层高514m 。

二三层为商务、商业和部分管理用房,层高418m 。

5层(裙房屋面)为层顶花园和游泳池等用于休闲娱乐,层高610m 。

5层(裙房屋面)为屋顶花园和游泳池等用于休闲娱乐,层高610m 。

办公楼6层～18层为办公用房,层高314m 。

公寓楼6层～26层为高档商住楼,层高219m 。

本工程全部采用现浇钢筋混凝土结构。

2　基础结构处理方案分析与选择地质勘探表明,本场地地基稳定性较好,场地属Ⅱ类,上部为中软土,基岩为灰岩,基岩顶部埋深1317m ～2417m,强风化岩层厚度218m ～1018m,中风化岩层厚111m ～019m,微风化岩顶部埋深2016m ～3015m,岩层节理完整,胶结致密,坚硬,天然单轴抗压强度为2818MPa 。

**项目规划设计方案说明一. 工程概况**项目拟建于湖南省怀化市顺天北路以西、紫东路以南、建丰路以北。

用地东侧为规划道路。

小区毛用地面积为136410.75平方米，净用地面积为103338.00平方米。

小区沿顺天北路东侧有一条城市排洪渠。

小区地势西北角最高，由此向东、向南逐渐降低。

根据城市总体规划和城市街道景观规划的要求，紫东路及顺天北路为城市的主要景观大道，紫东路两侧开辟沿街商业，规划范围内用地性质为商业、居住用地。

二、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（建设部、2008）2、《城市居住区规划设计规范》GB50180－93（2002年版）3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95（2005年版）4、《建筑设计防火规范》GB50016－20065、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50－20016、《城市居住区公共服务设施设置标准》7、《住宅设计规范》GB50368－20058、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》GBJ38-999、国家有关规划、建筑、消防、人防等设计规范与规定10、《怀化市城市规划管理技术规定》11、小区有关的地形现场情况。

三、总平面设计（一）、设计原则1、符合城市总体规划要求，与城市空间环境及周边自然环境相协调，构筑良好的城市景观，丰富城市职能；2、营造高雅、有品位的小区内部环境，保证各种户型均好资源，打造大型现代绿色生态社区；3、合理组织人流、车流及车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。

4、单体设计力求功能分区明确，满足通风、采光及日照的要求。

营造阳光、健康、舒适、大气的内部环境。

（二）、设计理念1、与环境共生大汉·龙城项目地处新城区，具有地块大，地势起伏，自然环境优越等特点。

有着巨大的开发潜力。

与自然环境共生的建筑，能够达到“天人合一”的至善境界。

2、注重建筑精神歌德曾经说过：“建筑是凝固的音乐。

”建筑是艺术的一部分，它反映了一个民族或一个国家的社会意识形态、民族心理及地域特征。

吉首项目可行性报告规划设计/投资方案/产业运营摘要吉首，简称吉，是湖南省湘西土家族苗族自治州的地级行政区首府。

市境东南部与泸溪县、西北部与花垣县、西南部与凤凰县、北部与保靖县和古丈县毗邻。

吉首位于北纬28°08’～28°29’、东经109°30’～110°04’之间。

总面积1078.33平方千米，2018年吉首市城市建成区面积达38平方公里。

吉首地处武陵山区腹地，背靠武陵山，吉首的气候为典型的亚热带季风性湿润气候。

2018年吉首市下辖1乡5镇6街道；2018年末吉首市户籍总人口31.16万人，比上年增长0.55%，常住人口35.82万人，增长3.02%。

2018年吉首市生产总值1676245万元，比上年增长10.1%。

2018年4月23日，湖南省政府同意吉首市脱贫摘帽。

2019中国旅游百强县市。

该xx项目计划总投资10788.21万元，其中：固定资产投资9001.40万元，占项目总投资的83.44%；流动资金1786.81万元，占项目总投资的16.56%。

达产年营业收入12598.00万元，总成本费用9820.51万元，税金及附加178.76万元，利润总额2777.49万元，利税总额3339.35万元，税后净利润2083.12万元，达产年纳税总额1256.23万元；达产年投资利润率25.75%，投资利税率30.95%，投资回报率19.31%，全部投资回收期6.68年，提供就业职位218个。

坚持节能降耗的原则。

努力做到合理利用能源和节约能源，根据项目建设地的地理位置、地形、地势、气象、交通运输等条件及“保护生态环境、节约土地资源”的原则进行布置，做到工艺流程顺畅、物料管线短捷、公用工程设施集中布置，节约资源提高资源利用率，做好节能减排；从而实现节省项目投资和降低经营能耗之目的。

纸制品包装包装属于包装的一种，是指用纸和纸板等原材料，进一步加工制成纸制品的生产活动;并利用加工制造出来的瓦楞纸、纸板、纸箱、纸盒等进行相关行业产品包装服务的一系列活动。

吉⾸城市总体规划⽂本正⽂第⼀章总则第1.01条本规划是根据《中华⼈民共和国城市规划法》、建设部《城市规划编制办法》和吉⾸市发展的需要，报经省⼈民政府同意，对《吉⾸市城市总体规划（1990—2010年）》进⾏的修编。

第1.02条编制本规划的基本依据1．《中华⼈民共和国城市规划法》及其它相关法律法规；2．《城市规划编制办法》及其它有关国家规范标准；3．湖南省、湘西⾃治州、吉⾸市社会和经济发展“⼗五”计划以及全⾯建设⼩康社会规划纲要；4．其它相关的⽂件和部门规划。

第1.03条编制本规划的主要背景1．国家西部⼤开发战略的实施；2．经济全球化与中国加⼊WTO；3．我国全⾯推进⼩康社会建设；4．湖南省加速推进“三化”进程；5．湘西⾃治州、吉⾸市社会经济发展战略的调整。

第1.04条本次规划期限1．近期：2003—2005年；2．中期：2006—2010年；3．远期：2011—2020年。

第1.05条本次规划分三个层次进⾏：第⼀层次为吉⾸市域，总⾯积1058.5km2，主要是确定市域经济发展布局，城镇化进程和城镇发展布局，确定市域基础设施和⽣态环境建设项⽬。

第⼆层次为城市规划区，包括吉⾸市⽯家冲、峒河、红旗门、乾州四个街道办事处和吉⾸乡、万溶江乡、河溪镇的马鞍⼭村、寨阳乡的曙光村以及跃进⽔库⽔源保护区，同时为了满⾜吉⾸市城市建设⽤地发展要求，将凤凰县竿⼦坪乡湾溪、牯⽜坪⽊林坪、棒棒坳、廖家冲五个村划为规划区范围，规划区总⾯积165.7km2。

在上述区域内，重点是保证城市建设⽤地和近城⽣态建设。

第三层次为规划城市建设⽤地地区，近期18km2，中期23.8km2，远期34.3km2，远景40km2左右。

重点是确定城市发展性质、规模、布局、历史风貌保护和相应的市政⼯程设施。

第1.06条在吉⾸市⾏政辖区内，编制城镇规划、详细规划和各类专项规划以及在吉⾸市城市规划区内进⾏各项建设的任何单位和个⼈，均应按照《中华⼈民共和国城市规划法》和湖南省、湘西⾃治州、吉⾸市的有关规定，遵守和执⾏本规划。

办公楼项目定位报告
项目概述
该项目是一栋高档办公楼，位于市中心商业区，交通便捷，周边配套齐全，包括餐饮、住宅、商场等。

该办公楼共有20层，总建筑面积为平方米，每层建筑面积为1000平方米。

其中，一层为商业零售区域，19层为办公区域。

项目目标
1. 满足高端企业办公需求：该项目的定位是为高端企业提供办公空间，满足他们对精装修和高品质的办公环境的需求。

2. 实现可持续发展：办公楼的设计与施工遵循环保理念，对环境影响小，经济效益好，为投资者创造高回报的同时，也不会对环境造成太大负担。

竞争分析
目前市场上已有多个商业办公楼，但大多数都是普通的写字楼。

我们的办公楼将在以下方面与竞争对手区别开来：
- 唯一一栋20层的办公楼，楼层高度超出市场平均值;
- 高品质装修，提供配套高档茶水间、工作区等;
- 室内空气净化系统，为员工提供最佳的工作环境;
- 可持续发展的设计理念，减小对环境的负面影响。

营销策略
为了吸引高端企业入驻，我们将采取以下营销策略：
1. 线上网络宣传：通过社交媒体、广告投放等方式提高品牌知
名度，吸引潜在客户，同时降低宣传成本。

2. 树立品牌形象：为员工提供完善的配套设施和服务，提高服
务质量，通过口碑传播形成品牌形象。

3. 与地产中介合作：通过和中介公司合作，扩大推广渠道，提
高办公楼的出租率。

湘西土家族苗族自治州人民政府办公室关于转发吉首城区“迎州庆”城市综合整治工作方案的通知【法规类别】机关工作综合规定【发文字号】州政办发[2007]4号【发布部门】湘西土家族苗族自治州政府【发布日期】2007.04.02【实施日期】2007.04.02【时效性】现行有效【效力级别】XP10湘西土家族苗族自治州人民政府办公室关于转发吉首城区“迎州庆”城市综合整治工作方案的通知（州政办发[2007]4号）各县市人民政府，州政府各局委、各直属机构：吉首市人民政府制定的《吉首城区“迎州庆”城市综合整治工作方案》已经州人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

其它各县参照本通知，制定相应整治方案，以整洁优美、规范有序、和谐文明的面貌迎接建州五十周年。

二OO七年四月二日吉首城区“迎州庆”城市综合整治工作方案（吉首市人民政府 2007年3月31日）为进一步完善城市基础设施，改善城市交通条件，优化城市人居环境，提升州府城市形象，以整洁优美、规范有序、和谐文明的州府城市面貌迎接建州五十周年，特制定本工作方案。

一、指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，抢抓建州五十周年历史机遇，立足吉首城区实际，突出综合整治重点，全面治理“脏、乱、差”，努力营造“全民参与、州市联动、齐抓共管、通力合作、整体推进”的城市综合整治工作格局，着力改善州府城市面貌，提升州府城市品位，充分展示建州以来吉首地区城市建设的巨大成绩。

二、工作目标大力开展城市综合整治专项行动，着力改善吉首老城、乾州新区市容市貌，突出州府城市管理难点问题和薄弱环节整改，提升州府城市环境卫生质量；突出州府城市秩序整顿，健全管理制度，建立长效管理机制，提高州府城市管理水平；突出州府城市次干道及背街小巷建设，完善基础设施，全面提升州府城市形象。

三、工作任务（一）城市景观专项整治责任单位：州直工委、州建设局、吉首经济开发区管委会、市城工办、市规划局、镇溪街道、峒河街道、乾州街道、城区临街各单位、门面业主、电业部门及其他相关部门。

吉首城市总体规划（修编）（2003—2020年）湖南省城市规划研究设计院吉首市城市规划管理局二00三年十月吉首市城市规划领导小组：市领导：徐克勤、张官仁、何益群、万波平黄正忠、杨良华、富卫平、张旭州建设局：王桢云、王跃、吴春明市建设局：石维华、李忠华市规划局：赵海峰、朱建民、何强平、李晓文李志阳、龚海燕、宋辉、杨志勇项目名称：吉首市城市总体规划委托方（甲方）：吉首市人民政府承担方（乙方）：湖南省城市规划研究设计院城市规划编制资质证书等级：甲级城市规划编制资质证书编号：[建]城规编第021069 法定代表人：陈忻高级工程师所长：李彩林高级规划师主管主任规划师：田高平高级规划师注册规划师项目负责人：汤品森高级规划师注册规划师项目组主要成员：汤品森高级规划师宋明印规划师唐翔规划师罗沁规划师孟素春助理规划师谢石坚高级工程师周倬宏高级工程师前言鉴于湖南省人民政府批准的《吉首市城市总体规划（1990—2010年）》主要目标已经实现，为了适应新形势下城市建设的需要，实施国家西部大开发战略，配合湘西自治州以及吉首市国民经济和社会发展“十五”规划的实施。

吉首市人民政府报请湖南省人民政府同意，对《吉首市城市总体规划（1990—2010年）》进行修编。

1999年10月吉首市规划局委托上海同济城市规划设计研究院进行总体规划的修编，该院在调查研究的基础上编制了总体规划大纲和专题研究报告，省建设厅于2000年10月25日在长沙市召开吉首市城市人口、用地规模暨总体规划纲要评审会议，尔后，经修改完善后于2001年11月16日省建设厅再次组织召开了吉首市城市总体规划纲要补充审查会议。

经过两次会议的审查，同意吉首市远期（2020年）城市人口规模35万人左右，人均建设用地规模100m2左右，并要求尽快进入下一步城市总体规划方案编制阶段。

根据吉首市城市总体规划编制进度和上海同济城市规划设计研究院的工作情况，2003年2月，吉首市规划局重新委托湖南省城市规划研究设计院完成城市总体规划的编制工作。

吉首策划方案一、项目背景与目的1.1 背景吉首市位于湖南省西部，是湘西土家族苗族自治州的政治、经济和文化中心，也是湖南省绿色生态旅游示范区核心区。

吉首市拥有丰富的自然资源和独特的土家族、苗族风情，具备发展旅游业的良好基础。

然而，吉首市旅游业发展尚不充分，存在一些问题，如旅游产品单一、宣传推广不够、服务水平有待提升等。

因此，制定一个全面的策划方案，进一步促进吉首市旅游业的发展，提高吉首市旅游的知名度和吸引力十分重要。

1.2 目的本项目的目的是通过制定吉首市旅游策划方案，推动吉首市旅游业的发展，改进吉首市旅游产品的质量和服务水平，提高吉首市旅游的知名度和吸引力，以实现吉首市旅游产业的持续发展。

二、目标和指标2.1 目标本策划方案的目标是建设吉首市成为湖南省一流的绿色生态旅游目的地，实现旅游业的可持续发展，提高旅游收入，增加就业机会，促进地方经济繁荣。

2.2 指标•吉首市旅游收入年增长率达到10%以上•吉首市旅游业就业人数年增长率达到8%以上•吉首市旅游景点满意度提升至80%以上三、策略和措施3.1 优化旅游产品•多样化旅游产品：开发多样化的旅游产品，包括生态旅游、民俗文化旅游、文化遗产旅游等，满足不同游客的需求。

•提升旅游产品质量：提高旅游产品的质量和服务水平，加强对旅游从业人员的培训和管理，确保游客得到优质的旅游体验。

•创新旅游产品：积极推动旅游产品的创新，结合吉首市特有的自然和文化资源，设计独具特色的旅游线路和活动。

3.2 提升宣传推广力度•建设官方旅游网站和社交媒体平台：建立吉首市的官方旅游网站和社交媒体平台，发布吉首市旅游的最新资讯和活动信息，吸引更多游客关注。

•参加旅游展会和推广活动：积极参加各类旅游展会和推广活动，与旅行社、媒体合作，扩大吉首市旅游的知名度和影响力。

•引入明星代言和主题活动：邀请明星代言吉首市旅游，组织一些独特的主题活动，吸引媒体和游客的关注。

3.3 加强旅游基础设施建设•提升交通便利性：加强吉首市与周边城市的交通联通，修建高速公路和改善道路条件，提升游客的交通便利性。

目录 (1)前言 (2)第一部分：房地产宏观市场分析 (3)一、吉首市房地产基本情况 (3)二、吉首市房地产市场数据分析 (4)三、区域商业环境分析 (6)四、政策动态分析 (13)第二部分：产品定位 (15)一、项目情况分析 (15)二、本案商圈分析 (18)三、产品定位分析 (19)四、各分区功能分析 (27)五、交通组织规划分析 (30)第三部分：项目经济分析 (32)一、售价分析 (32)二、收益测算分析 (35)第四部分：物业建筑规划建议 (36)一、商业、住宅关系分析 (36)二、规划布局建议 (39)三、交通流设计建议 (40)四、建筑风格及外立面建议 (40)五、景观环境主题及艺术风格建议 (41)六、商业环境包装建议 (43)第五部分：关于销售模式及营销推广的建议 (46)一、销售模式分析 (46)二、营销推广建议 (48)附一：商业业种经营条件 (50)前言从2009年6月28日开工至今，已近半年，中铁置业·世纪山水项目在吉首市取得了良好的社会反响，引起了消费者、房地产企业、政府机关等多方面关注。

时至年末，商务活动中心已进入收尾工程，一期一组团各物业形态已开始建设，临时接待中心的销售接待工作正在有条不紊的进行，各项工作正全面展开。

随着项目临时接待中心的日常接待及第五届吉首市房交会的参与宣传，令吉首广大购房消费群体对本项目也有了初步的认知。

作为项目首期面世的一期一组团各物业种类，对于项目整体形象及实力的展示至关重要，其中就包括有临世纪大道底商部分，虽然本项目商业部分体量只有16000余平方米，仅占项目总建筑面积的2%，但项目地处吉首市新兴发展区域—乾州新区，商业市场及相关配套有别与市中心成熟区域，对于商业的定位，必然需要结合项目整体定位及周边商业市场情况，做出正确定位引导，为后期的住宅部分销售起到促进作用，提升项目整体形象。

通过对本项目整体规划的研究、周边道路交通的踏勘、收集2009年吉首市房地产市场动态数据，结合当地房地产开发和销售现状、商业市场现行状况、居民消费行为取向以及对本项目的预期，做出此次分析定位，仅供各方参考，用以最终确定符合当地市场需求、吻合项目总体定位的商业定位基调。

吉首可行性研究报告一、项目背景吉首市位于湖南省西南部，是湘西土家族苗族自治州的州府，是湖南省旅游资源最为丰富的地区之一。

由于其独特的地理环境和丰富多样的民族文化，吉首市拥有着得天独厚的旅游资源优势，然而目前市内旅游发展仍面临着一些问题和挑战。

因此，本报告着重分析了吉首市旅游业的可行性，以期为其旅游业发展提供有效的参考和建议。

二、市场分析1. 客源分析吉首市位于湘西地区，拥有着丰富的土家族苗族文化和民族风情。

目前大多数游客主要来自国内，湖南省及周边省份的旅游者占据了绝大多数。

而国际游客主要来自东南亚和日韩等地区，但数量相对较少。

因此，吉首市在拓展国际客源方面具有较大的发展空间。

2. 竞争分析吉首市主要的旅游竞争对手是周边的张家界市和凤凰古城。

这两个地方都以其独特的地理环境和旅游资源取得了一定的知名度和市场份额。

因此，吉首市需要通过不断提升自身的旅游品质和服务水平，来提高竞争力。

3. 资源分析吉首市拥有着丰富的自然风光资源和独特的民族文化资源。

景区中包括了慈利县的天门山风景名胜区、芙蓉洞、策源河、古城等，这些景点使吉首市具有了一定的旅游吸引力。

同时，土家族和苗族的少数民族风情也是吉首市独特的吸引点。

三、技术可行性1. 基础设施建设为了提升吉首市的旅游服务水平，需要加大对基础设施建设的投入。

比如加快景区道路建设，提升交通出行的便利性；加强旅游设施建设，提高旅游服务的品质。

同时，还需要加强网络和通讯设施的建设，提升旅游信息的共享和推广。

2. 信息化建设利用现代信息化技术推动吉首市的旅游发展也是一项重要的技术可行性问题。

通过建设智慧旅游平台，提升游客的体验和便利性；利用大数据分析，更好地了解客户需求，完善旅游产品开发。

3. 生态环保吉首市的旅游业发展必须注重生态环保。

通过推动循环经济模式的发展，减少环境污染，保护自然环境；加大对生态旅游的扶持，发展低碳环保的旅游产品。

四、经济可行性1. 投资分析吉首市在旅游业的投资潜力巨大。