昆山淀山湖项目分析及深化设计任务书

格式：docx
大小：205.85 KB
文档页数：27

下载文档原格式

同策2013年昆山淀山湖岸度假别墅项目前期策划 58P

项目于2011年5月首次开盘，当时在售产品主要为商业产权及住宅产权独栋产品，累计推出 69套，当年销售33套，整体较为理想
2011年9月，项目推出414套酒店式公寓产品，前两月累计销售146套，完成去化35%
目前酒店式公寓产品剩余约100套左右
项目合计104套别墅产品（均为独栋），12年全年销售16套，客户大部分为开发商资源
富力湾耀江淀湖桃园华纺艺墅上海湾
联体
230-290 250-360
172 133-239
别墅单套面积高度集中，130㎡以下有空白点
双拼
独栋 448以上 1000-2000
240-270
500-600
178-185
376-434 226-350-500
在售项目面积段高度聚集在130-350 ㎡之间，若以此面积段进入，必将导致同质化竞争，若超过此面积，总价将难以控制面积130㎡以内，存在空白
项目截止于2010年8月，别墅累计销售78套，近五年时间仅去化34%
项目于2010年9月时间推出140㎡小联体产品
项目于2010年5月时间推出公寓类产品
后期联体及小独栋产品销售旺盛
案例借鉴
棕榈滩
项目于2007年4月对外销售主要为独栋度假型别墅，但是销售较为低迷。之后恰逢楼市回暖大势，接下来的 2008年年末至2009年上半年时间，独栋产品累计销售 152套，但是随后便进入低迷期；项目销售进入低迷期后，果断改变产品线，以公寓（海景城）为主线，随后取得较好的销售情况公寓产品面积主要在80-90㎡之间。
13500-30000元/㎡之间 400-4000万元/套
以淀山湖为中心，周边四方别墅主要聚集在东北方向东南方向由于临近青浦区，产权性质属于上海，从而与纯正淀山湖区域内在售别墅项目有一定的差异

昆山某地产项目分析及深化设计任务书

昆山某地产项目分析及深化设计任务书一、项目背景昆山是江苏省苏州市下辖的一个县级市，地处中国江苏省中部，三江平原南端，统辖昆山区、张浦区、花桥区、千灯镇等辖区。

这些城区发展迅速，融合日益加深，拥有完备的城市建设和公共设施，在居住、商业、旅游等领域享有盛誉。

该地产项目位于昆山市张浦区某商业区，坐落于主干道两侧，占地面积达5000多平方米，其中建筑总面积约为10万平方米。

该商业区商旅酒店、写字楼、商铺和两层地下停车场等商业设施一应俱全。

该项目拥有优越的区位条件和交通便利，是该商业区的重要组成部分，将成为昆山市新的商业、住宅和人文中心。

二、分析需求1. 市场研究针对昆山商业区的研究，我们将市场调研分为两个方面，包括人口估计和竞争状况；根据研究结果，我们得出以下结论：人口估计：目前该商业区人口约20万，预计未来将持续增长。

与此同时，居民人均收入稳步提高，消费能力也在逐年增加。

竞争状况：目前在该商业区的竞争对手主要是既有的商业和住宅项目，但在未来还可能会有新项目加入竞争。

2. 聚焦精品针对市场需要，我们的设计目的是将项目打造成为尚未在该地区找到的彰显现代气息的一流住宅区和优秀商业区。

我们的设计理念是将建筑设计趋势与可持续和功能性结合起来。

在设计精品方面，我们将着重强调以下三个方面：宜居性：打造一个舒适，安全，环保的住宅区，让居民感受到生活的舒适与便利。

创新性：将建筑设计与先进的科技结合，提供更好的功能性和使用体验。

经济性：在保证品质与效能的同时，追求经济效益，确保项目的持续发展。

3. 项目核心价值此外，我们还重视以下项目的核心价值：社区感：提供住宅与商业区配套场所，互动和交流的空间，促进文化的传承与创新。

绿地景观：将项目区域打造成绿地景观，为个人与家庭提供度假和娱乐之所以。

环境保护：将环保作为贯穿整个项目设计的重要考虑，灵活、简化可持续的原则引导整个项目在设计及施工时更加注意生态效应。

三、设计和施工计划该项目主要分为三部分：商铺，公寓和城市房屋，每个部分由不同的设计团队负责。

苏州普洛斯昆山淀山湖物流园三期工程工程勘察文字报

苏州普洛斯昆山淀山湖物流园三期工程工程勘察文字报公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]目录1．概述1.1工程概况1.2勘察目的和技术要求1.3勘察工作的依据及技术标准1.4勘察方案及完成的工作量2．场地工程地质条件地形、地貌地基土的构成与特征水文地质条件场地和地基的地震效应不良地质作用不利的埋藏物3．地基土的物理力学性质指标室内土工试验原位测试地基承载力特征值的确定4．岩土工程分析评价场地稳定性和适宜性评价天然地基分析评价桩基础分析评价地基处理分析评价5．结论与建议结论建议附件：1．概述我院受昆山普淀物流发展有限公司的委托，对其普洛斯昆山淀山湖物流园三期工程建筑场地进行详勘阶段的岩土工程勘察工作。

工程概况拟建场地位于昆山市淀山湖镇，杨家角路以西、丁家浜路以南、民和路以北。

具体位置见《建筑物平面位置图》（图号：2-1）。

拟建工程建筑面积约 m2，建筑物性质见表。

建筑物性质一览表表注： 1、本次拟建各建筑单位室内地坪±及地下室底板标高的高程采用1956黄海高程基准；2、本报告高程如无特殊说明均采用1985国家高程基准（1985国家高程基准=1956黄海高程基准）；3、本工程室内地坪及室外道路荷载为50KPa。

A-8～A-11厂房内2F部位为办公区。

以上内容为设计方提供，勘察等级：依据国家标准《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）（2009年版）第节，本工程重要性等级为三级，场地复杂程度等级为二级，地基复杂程度等级为二级，综合确定本工程勘察等级为乙级。

抗震设防类别：依据国标《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）规定，本建筑工程抗震设防类别为丙类。

勘察目的和技术要求本次勘察目的是为拟建建筑物施工图设计和工程施工提供详细的岩土工程资料和设计、施工所需的参数；对场地的稳定性、适宜性和建筑物地基做出岩土工程评价。

本次勘察工作的技术要求如下：1、查明场地地基土的构成及其物理力学性质指标，对各土层的地基承载力特征值作出评价，提供地基变形计算参数；2、对场地的稳定性、适宜性进行评价；3、查明场地地下水的类型、埋藏条件，判别地下水和土对建筑材料有无腐蚀性；4、判明场地和地基的地震效应；5、查明场地不良地质作用的成因、类型、分布范围并提出整治方案的建议；6、查明场地有无暗塘、暗浜等对工程不利的埋藏物及其分布范围；7、对地基基础设计方案进行分析论证，提出经济合理的建议；8、提供建议选用的桩基持力层及桩基设计所需的岩土参数，预估单桩极限承载力，评价沉桩可能性，论证桩的施工条件及其沉桩对周围环境的影响。

昆山淀山湖庄园规划设计理念

收稿日期 (*--%3-%3*第一作者 ( 赵欣 $!"#$% %" 女 " 上海市人 " 建筑学硕士研究生毕业生 !
) ! )
赵
欣等 " 昆山淀山湖庄园规划设计理念
!依水而筑栖景而居 "
依托于散落在整个
! !"#
规划设计构想功能分区通过分析基地的自然环境 ’ 地形地貌确定淀
别墅区丰富的水环境和现有绿色植被资源 ! 实现户户有景的追求 ! 全区共设计有五种主要景观层次 " 淀山湖景 # 内湖景 # 流霞湾景 # 浪琴翠屿景 # 竹林密语景 $ 流霞湾上小岛 %& 区内道路和住宅景观都向自然开放 & ! 流动的景观感受 " 车行主入口从南端进入 ! 由合而分 ! 弯曲而出 ! 至北归合 ! 适时与各景观层次相遇对话 & 流畅便捷的车行系统 ! 将数个小岛串为一体 ! 作为景观的流动载体 & 步行系统连接入口广场和中心绿岛 ! 沿线散落着会所 ’ 室外运动 # 游憩场地 # 游艇俱乐部等主要公建 !作为别墅区内人文景观的有益补充 ( !运动与休闲主题 " 别墅区居住形态以运动休闲为主题 ( 拥有高档会所 ’大型户外休闲公园 ’ 网球场 ’ 迷你高尔夫练习场 ’ 室外游泳池 ’ 儿童游乐场地 ( 蓝天下 !绵密如茵的绿色草坪 ! 起伏的小山坡以自然的手法勾勒出别墅区的天然轮廓 ! 创造出众多的亲水面 ( 核心绿岛浪琴翠屿一侧拥有大型休闲公园 ! 另一侧为游艇俱乐部临于水上 ! 与内湖共生共容 !通过栈道将湖景引入 ! 构成内湖的视觉中心 (
!"%
景观设计景观设计原则充分体现生态的要素 " 有水则灵 !有水得气 & 引入水面 !使水面形式变化多样 !有湖 ’有河 ’有溪 !方能形成更为丰富的景观 & 岛 " 与水相连 !为水环抱 & 可以结合水体的土方 ! 作微地形处理 !起伏变化 ! 有水上仙岛之意 &

淀山湖板块的研究的报告

1
100户 2009.05
78套
05125748883
8
一期10 0512-
套。二 5705010
43
2019.1 期待定
1
一期85 4008870
278户 2009.05 户
903
重点项目分析
项目名称富力湾
投资商上海富力地产
项目性质容积率
旅游度假、投资自住
0.35
开盘时间 2019.09
内部配套：大型会所、健身中心
项目去化分析
该案于今年5月推出一期85套精装修独栋别墅，去化至今已去化75套，剩余10余套面积较大，总价超过500万的湖景房。该案一期购买客户中80%为上海客户，主要是休闲自住为主。项目均价：1.45万-1.5万之间。
该案于近日将推出其二期部分房源，现处于客户积累期，预计二期将推出36套精装修独栋别墅。该案由于客户对开发商品牌认知度高、项目地理位置优越、产品设计符合客户心理等方面，使得其去化速度比较快。
总结分析
自然资源成熟：淀山湖位于上海市青浦区和江苏昆山市境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。丰富的水资源，对于别墅这种对环境要求较高的产品而言尤为重要。另外道路系统的不断完善及私家车的大范围普及，这也为上海客户到昆山置业提供了一个很好的契机。
区域配套日益成熟：目前淀山湖板块区域内配套日益成熟，已建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等、青少年野营基地、国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区、跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。
去化套数可售面积月去化量
30套 10
销售均价交房时间
8000元/㎡ 2009.9.30

【实用文档】2019年最新昆山淀山湖物流园工程施工组织设计

***昆山淀山湖物流园工程施工组织设计第一章工程概况及施工特点、难点分析 (1)一、工程概况 (1)二、施工特点、难点分析 (2)第二章施工总体部署及现场平面布置 (5)一、施工总体部署 (5)二、主要施工工艺选择 (5)三、施工现场平面布置 (6)第三章各项资源计划 (8)一、劳动力配备计划 (8)二、主要施工机械设备配备表 (8)三、计量器具配备 (9)四、主要材料（周转材料）供应、使用计划 (10)第四章施工进度安排及保证措施 (11)一、施工进度安排 (11)二、施工进度保证措施 (11)第五章项目管理机构及管理人员情况 (12)一、施工现场管理机构 (12)第六章主要分部分项工程施工方案及技术措施 (14)一、测量工程 (14)二、桩基工程 (15)三、土方开挖 (15)四、基坑降（排）水方案 (15)五、承台基础施工 (16)六、地坪施工 (17)七、主体钢砼结构施工 (20)八、结构填充墙施工 (21)九、脚手架工程 (22)十一、安装工程 (33)十三、室外总体工程施工 (41)第八章保证工程质量措施 (43)一、工程质量目标 (43)二、施工质量保证体系 (43)三、技术保证措施 (51)四、原材料质量保证措施 (52)五、施工过程的质量控制 (53)六、施工期间对隐蔽工程的质量保证措施 (59)七、确保工程质量的计量管理 (60)第九章施工安全保证措施 (62)第一节安全施工目标和安全保证体系 (62)一、方针目标 (62)二、安全施工保证体系 (62)第二节安全施工保证措施 (62)一、各项施工安全管理制度 (62)二、现场安全生产保证措施 (64)第十章确保文明施工和环境保护技术措施 (69)第一节文明施工现场措施 (69)一、创文明施工标准化目标 (69)二、文明施工保证措施 (69)第二节环境保护和噪声防治措施 (71)一、防止大气污染 (71)二、防止水污染 (71)三、防止施工噪声污染 (72)四、粉尘污染控制 (72)五、建筑垃圾（固体废弃物）“渣土垃圾”污染控制 (73)第十一章总包管理、各项协调及其它相关措施 (74)第一节施工高峰期间组织协调措施 (74)第二节与设计院工作的协调 (75)第三节与业主、现场监理的协调 (75)第四节与市政、市容、环保、交通、治安等配合措施 (75)第五节安装与土建的施工配合 (76)第一章工程概况及施工特点、难点分析一、工程概况工程名称：***昆山物流园项目工程工程地址：建设单位：设计单位：本工程各子项概况：本工程室内标高±0.000相对于黄海高程绝对标高3.65米，室内外高差1300mm，存放物品类别均为丙类2项，抗震设防烈度为6度，耐火等级为二级，屋面防水等级为III级，使用年限50年。

淀山湖镇河道整治工程

目录第一章工程概况 (3)1.1工程概况 (3)1.2工期 (3)1。

3质量目标 (3)1。

4水文气象和工程地质 (4)1。

5对外交通条件 (4)1。

6合同项目和工作范围 (4)1.7主要工程量 (5)第二章施工总平面布置 (6)2.1施工总平面布置原则 (6)2.2临时设施具体布置 (6)2。

3临时设施用地计划 (11)第三章工程进度计划及工期保证措施 (12)3.1施工进度计划编制依据和编制原则 (12)3.2施工进度计划 (12)3.3工期保证措施 (14)第四章施工测量、检验试验和保险 (16)4.1施工测量 (16)4.2保险 (19)第五章围堰和降排水工程 (20)5。

1围堰施工 (20)5.2施工降排水 (20)5。

3施工期除涝防灾 (23)第六章土方工程 (24)6。

1土方开挖 (24)6。

2土方填筑 (26)6。

3土方初步调配 (30)6。

4土方工程施工机械及劳动力组织 (30)第七章河道整治工程 (32)7.1围堰修筑 (32)7。

2填塘区浸区泄、排水 (32)7.3输浆管铺设 (32)7.4水力冲挖 (33)7.5水力冲挖土方应注意的问题 (33)第八章施工机械设备及劳动力、材料计划 (35)8.1施工机械设备的配置 (35)8.2劳动力使用计划 (35)8.3主要材料需求计划....................................................................................................... 。

35 第九章施工组织. (36)9。

1总体目标 (36)9.2施工组织 (37)第十章施工质量保证体系及质量保证措施 (41)10。

1质量承诺 (41)10.2质量保证体系 (41)10。

3组织保证措施 (42)10。

4技术保证措施 (42)10.5开展“QC质量小组”活动 (43)10.6成品保护措施 (43)10.7施工技术文件、资料管理措施 (44)第十一章文明施工保证措施 (45)11.1文明工地创建计划及实施办法 (45)11.2文明工地管理制度 (46)11.3文明施工管理办法 (47)11。

淀山湖花园保障性小区建设研究

淀山湖花园保障性小区建设研究摘要：淀山湖花园是昆山市重点建设的保障性安居小区，本文从建设者的角度系统阐述了项目从选址到规划设计再到施工的具体过程，对出现的问题进行了归纳总结，得出保障性住房建设开发过程的经验和教训。

关键词：保障性住房建设开发质量当前我国的城镇化建设发展势头良好，新型城镇化新在人的城镇化，新型城镇化的核心价值是以人为本。

住房问题是关系社会和谐稳定、人民安居乐业的重要民生问题。

建立和完善住房保障制度是解决住房问题的一项重要内容,但是如何保证和解决保证性住房的建设和质量问题是社会各界高度关注的现实问题，也是影响城镇化进程的重要因素。

1、项目建设的必要性昆山市是中国县级市百强县之首，具有强大经济实力保证率先全面实现城镇化。

农村由于人口聚集程度低、居住分散，采取集体行动的成本比较高。

因此，在争取政策影响力的过程中，农民这个数量更大的群体反而缺乏与城市居民对等的影响力。

从长期看，城镇化还有助于促进公平的发展，逐步缩小城乡和地区发展差距。

农村宅基地长期属于粗放型利用土地，土地利用率很低，土地资源浪费严重，且相对偏远的村庄房屋空置率较高。

出于节约集约利用土地，改善农村生活生产条件、缩小城乡住房差别等多方面考虑，加大动迁建设力度。

不利于农村城镇化的进程。

昆山市政府结合以前发展的经验，响应国家加快保障性住房的建设的政策，根据淀山湖镇实际动迁需求，孕育建设淀山湖花园小区这个项目。

2、项目前期规划2.1 项目选址淀山湖镇位于昆山市区和上海市之间，东邻上海，紧靠淀山湖，环境优美，镇域经济发达，是江南新型特色镇。

根据昆山市总体规划和淀山湖镇总体规划的要求，结合镇域发展需求，项目选址在中市路以西永利路以北的区域，占地面积800 多亩。

2.2、项目规划规划初期本地块受淀山湖镇建筑限高24 米的限制，同时为了满足动迁户数的需求，地块建筑的排布严重缺少变化，毫无特色可言。

经镇政府与上级主管部门申请，批准淀山湖镇的建筑限高可以由24米调整为35 米。

淀山湖环湖大道景观工程设计管理研

淀山湖环湖大道景观工程设计管理研作者：胡刚来源：《安徽农业科学》2014年第14期摘要采用描述性分析法，以管理者的角度对淀山湖环湖大道景观工程的设计管理过程进行了分析研究。

重点阐述了该工程的设计决策管理、设计目标管理、设计程序管理和设计质量管理问题，认为业主参与设计管理能够有效提高设计效率和设计质量。

关键词景观工程；设计管理；设计效率中图分类号S26文献标识码A文章编号0517-6611（2014）14-04316-02Management Research of Dianshanhu Lake Avenue Landscape Engineering DesignHU Gang（Kunshan City Construction Engineering Quality Supervision Station， Kunshan，Jiangsu 215337）AbstractUsing descriptive analysis method， the design management process of Dianshanhu Lake avenue landscape project was analyzed from perspective of manager， focusing on four aspects of the design decision management， design goals management， design program management and design quality management. Owners to participate in design management can improve design efficiency and quality effectively.Key wordsLandscape engineering； Design management； Design efficiency随着我国“生态中国”发展理念的提出，全国各地的景观建设再次进入一个高速发展阶段。

昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书（5篇）

昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书（5篇）第一篇：昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书-设计第一部分项目概况及用地分析一、地理位置本项目地块位于上海、苏州、杭州三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与上海旭宝高尔夫俱乐部毗邻（注：上海旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高）。

东面：彭远泾港，河道呈南北流向，河面宽约20米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船15分钟便可到达。

河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。

彭远泾港河道是本项目东面的界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

南面：建设中的中旭路，东西走向，路面宽7米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱乐部。

中旭路距旭宝高尔夫俱乐部围墙约16米左右。

本项目南接中旭路（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

西面：潮山港，河道南北流向，河面宽约20 米，水质较好，河道两侧是农田和少量的农房，潮山港河道是本项目的西边界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

北面：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约16米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽6米。

道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本项目地块的北面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

宗地地理位置图宗地周边情况二、项目地块概况项目规划总占地面积约为66万平米。

项目整个地块呈不规则四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。

本项目地块东西河道均可直通淀山湖。

且东边河道稍窄，但航行时间较短；西边河道较宽，但航行时间稍长。

该地块水资源很丰富，内部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不好。

由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块，该路面宽15米。

地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座桥相连，整体水系呈“H”状分布。

该地块被自然的划分为四块。

1、交通分析本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本项目距离上海人民广场41.5公里，距离虹桥机场28公里，距离青浦工业园区11公里，距离昆山28公里，距离苏州48公里，距离淀山湖3公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

昆山淀山湖项目分析及深化设计任务书第一部分项目概况及用地分析一、地理位置本项目地块位于上海、苏州、杭州三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与上海旭宝高尔夫俱乐部毗邻（注：上海旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高）。

东面：彭远泾港，河道呈南北流向，河面宽约20 米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船15 分钟便可到达。

河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。

彭远泾港河道是本项目东面的界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

南面：建设中的中旭路，东西走向，路面宽7 米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱乐部。

中旭路距旭宝高尔夫俱乐部围墙约16 米左右。

本项目南接中旭路（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

北面：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约16 米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽6 米。

道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本项目地示地地理位置图宗地周边情况块的北面界限（准确的地块边界见附件1地块规划红线图）31 2131if-新加城工业—1上海港本案所在二、项目地块概况项目规划总占地面积约为 66万平米。

项目整个地块呈不规则四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。

本项目地块东西河道均可直通淀山湖。

且东边河道稍窄，但航行时间较短；西边河道较宽，但航行时间稍长。

该地块水资源很丰富，内部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不好。

由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块，该路面宽15 米。

地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座桥相连，整体水系呈“ H ”工业屯曲災工业eg血业质IS 曙淀■«旳翱信义别J游淀本案所在J 啪商運 sss E中旭别Hftdj东生輛未妥拘一 -------- 一 1严旭宝高尔夫球场柱虛L J JITJIH上状分布。

该地块被自然的划分为四块。

1、交通分析本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本项目距离上海人民广场41.5公里，距离虹桥机场28公里，距离青浦工业园区11公里，距离昆山28公里，距离苏州48公里，距离淀山湖3 公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。

交通道路网:2、周边配套设施情况地块周边的居民稀少，周边生活机能和商业的配套设施不完善，目前区内的生活机能主要集中在淀山湖镇中心，具体情况如下:概况该地块周围正在开发的中旭、信义项目均为别墅项目。

这两个项目都是中高档别墅，套型面积偏大，且中旭项目的绿化已基本做好。

4、气候气象昆山地属亚热带湿润季风气候区，一月均温 2.5摄氏度，七月均温28摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。

5、淀山湖地区人文文化介绍淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，被称为上海"后花园"，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。

淀山湖湖水清澈，泊湾盘曲，岸线多变，形成了独特的淀山湖风光。

淀山湖南岸的仿古大观园，水上运动场，上海国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。

淀山湖湖畔北侧昆山境内，目前仅建有旭宝高尔夫俱乐部，其他综合配套不尽完善，与淀山湖上海境内的人文环境及配套有较大差距。

第二部分项目定位及客源定位项目定位：“运动、休闲、健康、养生，演绎度假文化的生态别墅社区”客源描述：以30〜45岁具有一定素养、文化品位较高的城市中产阶级中上层为主要的潜在客户群体。

（详见附件 2）周边项目第三部分项目设计要点及要求、总体规划建议一）规划设计原则1、?贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个集休闲、运动健身、健康养生和生态居住为一体的带有度假特征的别墅社区，创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。

2、设计主题围绕度假文化，在建筑设计风格上体现地中海风情。

3、在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。

4、项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合；5、针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有度假特征的别墅社区特点与风格；6、设计理念必须与项目开发的思路相协调。

（二）规划设计要点：1、规划面积：约66 万平米2、用地性质：居住用地3、容积率：0.23〜0.284、建筑高度：别墅2层为主＜10米（可局部3层）;酒店式公寓＜6层（W 20米）5、绿地率：＞50%6、建筑退让：退用地边界：东侧＞10米，南侧＞20米，西侧＞10米，北侧＞20米，沿旭宝路两侧＞20米；退河道控制线：西侧＞10米，东侧＞10米；退让的面积不能做建筑，但是可以做景观及室外活动用地。

7、配套设施:生活会所、运动会所（主）;相关生活配套设施；警卫室等相关管理、服务设施三）规划设计建议♦功能分区：分为别墅区、酒店式公寓、主会所（运动会所）、生活会所、公共商业、户外活动区、示范区（样板区）、售楼处等♦构图方式：可以采用组团式构图，整个小区分为若干个独立的组团，各个组团之间一方面要相互独立，另一方面要相互呼应，组团间可以绿化景观、水系或者道路系统区隔。

每个组团统一在项目总体规划特色的同时要有各自的核心景观，即在满足均好性的同时具备差异性，形成不同居住组团各自的特色景观。

♦社区配套：社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个部分，根据其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布置不同配套的不同位置。

（各部分详见其后）♦道路系统：1、交通道路应合理分流，减少对居住的影响;住区道路系统要分级明显，架构清楚。

2、在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。

3、交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。

交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。

尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计，真正做到以人为本。

4、道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置，从而达到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。

5、组团内道路设计可参考RMJM 公司方案中交通道路系统设计。

♦社区入口：分为主入口、别墅住区入口、会所商业入口和服务性入口。

主入口：该入口为整个项目入口，紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。

别墅住区入口：别墅区住区的入口，设计中要考虑到交通组织设计，并且要尽量便于今后的物业管理。

会所/商业入口：该入口针对会所、商业区的人流和车流，将其与别墅区分开，避免干扰别墅区业主的日常生活。

该入口是仅为管理服务人员及服务车服务性入口：辆专设，如垃圾车、工具车，物业管理服务人员可以直接出入，平时不对住区业主开发。

该入口应该比较隐蔽、便捷，以便于内部管理。

♦车位配比：别墅区考虑一定的访客车位。

酒店式公寓车位不低于0.5 车位／户，并考虑一定的访客车位，尽量设置地上停车位。

会所及商业配套部分设置地上停车位。

四）分期建议（详见附件3、4 项目分期说明及分期示意图）、独栋别墅产品建议（一）产品风格建议：1、抛弃纯现代建筑风格，吸收地中海周边传统别墅的典雅风格特征，同时能充分体现项目的度假型特征和时代精神，满足现代生活方式。

2、采用坡屋顶，立面建议部分以石料、花岗石砖、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，使立面体现出强烈的质感，以提高产品整体的品质感。

3、每个建筑单体尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。

（二）产品类型及配比：1、根据市场分析建议，产品类型包括独栋别墅、酒店式公寓及相关配套。

2、面积配比：从市场的角度出发，参照主力户型总价及所需实现的功能，建议独栋别墅的主力面积为250川左右。

其详细套型配比如下：(三)一期开发范围及房型配比1、位置(1)旭宝路西侧地块、旭宝路、中心公园、生活会所、中心湖主体(如图蓝色边框内)(2)将旭宝路西侧地块作为整体考虑，保证该地块的完整性，提升地块价值；(3)通过对旭宝路的亮化改造以及旭宝路两侧景观的建设，提升整体项目形象，为后期项目升级打好基础；2、分期说明第一片区(如图蓝色阴影内)开发顺序：项目主广场-售楼处及示范区-第一片区别墅—中心湖主体开挖、中心公园广场建设、生活会所建设(注：“—”表示逻辑先后关系，“、”表示并列关系) (1)完成项目主广场的建设，为项目的推出作准备，增强项目冲击力；2)完成售楼处及示范区建设，给客户一个更加直观的冲击，使项目具备销售条件；3)售楼处及示范区完成后，推出第一片区别墅。

通过该片区产品入市，验证项目定位，为后期产品优化作准备；4)建设第一片区别墅、配套及景观，完成该片区内旭宝路出新及两侧景观建设。

5)完成中心公园广场、中心湖、生活会所的建设，通过这些工程，优化区域环境，增强客户信心；第二片区(如图绿色阴影内)开发顺序：第一片区别墅T第二片区别墅T旭宝路及两侧景观1)一片区销售完成后，紧随其后推出第二片区。

该片区南靠高尔夫球场，位置优于第一片区。

在客户保持项目新鲜感的同时，开始利用生活会所及中心公园、中心湖作为卖点，创造第一个销售高潮，提高销售速度；2)建设第二片区；完成片区内旭宝路的出新及两侧景观建设，使旭宝路成为项目的宣传大道；再次提升项目形象，为后期开发提供一大卖点；3)第二片区销售结束后，已完成整个项目开发体量的30% 左右，并实现乡音的销售额，为项目后期开发奠定基础3、房型配比(三)产品房型及功能建议1、设计原则根据市场定位报告，本项目为具有休闲度假特征别墅社区，因此，在房型的功能布局上要符合休闲度假型别墅的特点，要契合目标客户的喜好。

应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。

布局在社交、功能、私人空间上应该进行有效分隔。

2、功能区建议一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。

因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。

以下是对几个主要的功能区说明：(1)客厅：作为度假别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。