城市更新基金实务操作精讲

深圳市城市更新项⽬实操系列（⼆）——⼯业⽤地历史遗留问题解决思路深圳市城市更新项⽬实操系列（⼆）——⼯业⽤地历史遗留问题解决思路原创 2017-02-08 李⼄帆邓伟强导读为了给经济发展提供⼟地资源，深圳市政府先后在1992年、2004年进⾏了两次“国有化”⾏动，但因⼟地补偿不到位以及由此带来的“违建”、“抢建”现象，⽆形中造成了长期以来困扰深圳社会发展的历史遗留问题，⽽这在⼯业⽤地改造项⽬中影响尤甚。

如何妥善解决项⽬⽤地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成为⼯业⽤地升级改造项⽬能否顺利推进的关键。

在实际操作中，借助城市更新解决历史遗留问题是深圳地区⼯业⽤地升级改造项⽬的主要途径；不过，随着商业竞争的⽩热化，不少⼯业⽤地项⽬的投资者正试图通过“引⼊产业农地⼊市”等⾮城市更新的⽅式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。

叶⼦分割线⼀、深圳⾮农建设⽤地历史遗留问题概述（⼀）两次“⼟地国有化”的补偿未到位为了给城市发展提供⽤地保障，深圳市政府在1992年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂⾏规定》，对原特区内的集体⼟地实⾏“统征”，转为国有⽤地；2003年，深圳市委、市政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把特区外的⼟地全部“转”为市政府发展储备⽤地。

然⽽，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地”、“转地”⾏动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认。

在性质上，原农村集体经济组织所属⼟地名义上虽为“国有⼟地”，但要真正实现流转，则需要完成对⼟地及地上建筑物、构筑物的补偿⼿续。

（⼆）违法建筑的泛滥深圳地区的快速发展，催⽣了巨⼤的⽤地、⽤房需求。

⼤多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个⼈或企业签订⽤地协议，使⽤年限50年甚⾄更久——事实上成了“以租代售”。

⼟地实际使⽤⼈在取得“⼟地使⽤权”之后，多数未经合法报建⼿续就建起了各类建筑。

这些违法建筑不但数量众多，⽽且承载着⼤量的产业。

大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编目录第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)一、深圳城市更新概况 (1)二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)一、东莞城市更新概况 (7)二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)一、广州城市更新概况 (11)二、广州城市更新项目进入性分析 (11)三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)一、佛山市“三旧”改造概况 (14)二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)二、村企合作/拿地模式 (21)第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)四、工业楼宇转让 (48)五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)第一部分东莞城市更新实操 (59)一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)第二部分东莞工改实操 (62)一、东莞工改基础 (62)二、东莞工改实操分享 (63)第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)二、旧村庄改造 (77)三、旧城镇改造 (78)四、成片连片改造 (78)第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)一、新型产业用地的概念和分类 (81)二、规划建设与用地管理 (82)三、分割转让管理 (84)四、办理流程与后续监管 (85)第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)二、改造实施模式 (90)三、改造管理模式 (90)四、改造方式 (90)五、项目认定办法 (91)六、供地方式 (95)七、摸底调查 (95)八、“收回协议出让”工作流程 (96)九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)十、工改 (99)第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)三、城市更新基本流程 (102)第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)二、珠海市城市更新改造模式 (105)第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)一、一二级联动拿地 (116)二、城市更新的协议出让 (119)三、产业导向的用地预申请 (120)四、前置审批用地的公开出让 (121)五、留用地开发利用 (122)六、品牌输出+委托代建 (124)七、并购方式的灵活 (125)第二部分广州工改实操交流 (126)一、广州旧厂改造模式概述 (126)二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137一、中山市概况及行政区划 (137)二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式吴丹 2019-3-8一、深圳城市更新概况截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。

存量资产盘活、交易、升值与城市更新操作实务、流程、案例解析存量资产盘活是指通过对已有的资产进行改造、升级等操作来提高它们的价值。

这些资产可以包括不动产、设备、股权等。

对于城市更新来说，这些资产往往是闲置的、老旧的建筑物、土地等，通过改造、升级等手段将这些闲置的资产重新使用起来，提高城市的整体价值。

具体的盘活操作步骤包括以下几个方面：1. 资产评估：首先需要对资产进行评估，确定它们的市场价值和盘活的潜力。

2. 盘活策略：根据资产的特点和市场需求，确定盘活策略和方向。

3. 技术改造：对资产进行技术改造，提高其使用寿命和性能。

4. 资产交易：通过投资、融资等方式，进行资产交易，实现盘活。

5. 城市更新：对老旧的建筑、土地等进行更新改造，提高城市的整体价值。

6. 客户服务：为客户提供专业的服务和支持，增强客户的信任感和满意度。

以上是存量资产盘活的操作步骤，接下来我们看看城市更新的实务和案例解析。

城市更新是一个大型的系统工程，它需要涉及到政府部门、开发商、设计师等多个方面的合作。

在城市更新的实务操作中，需要考虑以下几个方面：1. 规划设计：根据城市的规划需求和市场需求，进行城市设计和规划。

2. 土地征收：将老旧的建筑物和土地进行征收，并进行土地整理，为城市更新腾出空间。

3. 政府投资：政府需要对城市更新进行资金投入，包括道路、桥梁、公园、广场等公共设施建设。

4. 开发商合作：政府需要与开发商合作，提供优惠政策，以及监督开发商的质量和进度。

5. 居民安置：老旧建筑物的居民需要进行安置和补偿，政府需要制定完善的政策来解决居民问题。

6. 过程监督：政府需要进行城市更新的过程监督，确保城市更新的质量和进度。

针对城市更新的实务流程和操作，下面我们来看一个案例解析。

某市政府对一片老旧的商业区进行了更新改造。

首先，政府进行了规划设计，确定了商业区的改建方案。

然后，政府进行了土地征收，并与开发商进行合作，共同进行商业区的改建。

城市更新项目投资测算实操手册目录第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程 (2)一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑 (2)（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决 (2)（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑 (2)二、城市更新项目投资测算的流程 (3)（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念 (3)（二）城市更新测算准备工作 (4)三、城市更新测算难点 (5)（一）项目总建筑量的确定 (5)（二）两房配建量的确定 (9)（三）地价测算 (10)第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务 (19)一、测算表搭建的前提 (19)（一）未来.规划指标的确定 (19)（二）当下.土地市场价格的确定 (21)（三）历史.合法用地面积及改造类型的确定 (21)二、测算过程中改造类型面积占比的测算 (22)（一）改造类型面积占比测算的重点说明 (22)（二）两种不同思路的对比与选择 (23)三、地价表的搭建与地价汇总 (25)（一）地价表搭建过程中横排与竖排注意事项 (25)（二）各改造类型/各规划功能对应地价表的搭建 (26)（三）地价的汇总 (29)四、案例测试 (30)城市更新项目投资测算实操手册第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979 年正式建市，1980 年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。

继 2004 年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005 年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。

城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。

《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》涂山青老师【课程简介】城改难！是房开企业共同的感受。

当前我国正处于城市化快速发展期。

快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。

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【培训时间】1～2天【课程主要内容】当前我国正处于城市化快速发展期。

一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。

城市更新实操知识点汇总1、功能改变类城市更新功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构；部分城市可增加建筑面积。

2、拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后，拆除原有建筑物，再严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定进行重新建设的活动，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。

3、权属清晰用地范围权属清晰用地包括：国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。

另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。

4、城市更新单元内用地范围城市更新单元内各类用地范围包括“更新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入的零星用地范围”“外部移交用地范围”。

5、更新单元范围“更新单元范围”指拆除范围外，涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的，在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为。

6、拆除范围“拆除范围”指依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

7、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围，指依据相关规定移交给政府的用地，包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。

城市更新项目融资实务文章汇编目录第一篇城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点 (1)一、城市更新项目前融需求种类 (1)二、城市更新项目前融思路及融资方案 (2)三、开发商融资实操建议 (4)第二篇房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点 (6)一、拿地保证金融资 (6)二、土地款配资 (8)三、地产项目收并购融资 (10)四、土地/在建工程/项目抵押贷款 (12)五、融资+代建 (13)第三篇城市更新项目融资实务 (14)一、城市更新项目并购交易方案常规设计 (14)二、城市更新项目收购所涉并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资要求. 14三、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资实务 (15)四、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资操作细节 (16)五、给开发商的建议 (17)第四篇城市更新项目投融资系列（一）——项目可行性分析及投融资立项评审实操要点 (18)第一部分城市更新项目投资工作流程 (19)第二部分城市更新项目投资立项核查分析 (20)一、项目本体可行性分析 (21)二、经济可行性 (32)三、融资可行性 (32)第五篇城市更新项目投融资系列（二）——城市更新项目前期融资准入标准暨风控与增信担保措施设置 (34)一、城市更新项目前期融资的准入标准 (34)二、城市更新项目融资之常见风控、增信担保措施及适用阶段 (36)三、融资增信担保措施的设置 (37)第六篇城市更新项目各阶段融资方式汇总及实操要点分析 (43)一、城市更新项目意愿征集阶段 (43)二、拆迁安置补偿协议谈判阶段 (45)三、列入城市更新计划阶段 (46)四、专项规划/单元规划通过阶段 (47)五、确认实施主体阶段 (47)六、缴纳土地款阶段 (48)七、获取土地证阶段 (48)八、四证齐全阶段 (49)九、施工建设阶段 (49)十、主体封顶或符合预售条件阶段 (50)十一、开发商获得初始产权登记阶段 (50)十二、物业交付及管理阶段 (51)十三、物业自持运营阶段 (51)十四、其他融资说明 (51)第一篇城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点西政资本 2019-9-9笔者按：受23号文和64号文等强监管政策文件的影响，房地产融资业务和融资方式已严重收缩，近期找我们探讨前融路径的朋友也越来越多。