房地产基础知识大全

第一节基本概念一．与土地有关的概念房地产一级市场：土地市场。

是国家垄断经营的市场。

国家将土地使用权出让给房地产经营者，可以使生地，也可以是经过开发达到“三通一平”的熟地房地产二级市场：房地产开发市场。

包括土地二级市场（即开发商可以转让土地）房地产三级市场：房地产二手房市场。

单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。

（即存量市场）三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。

“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。

七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。

“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。

“一平”是土地平整。

生地：指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。

熟地：指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。

毛地：指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。

国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围土地使用权年限：居住用地70年；科技、教育、文化、体育、卫生用地50年；商业、旅游、娱乐用地均为40年；综合用地或其他用地为50年。

商住两用住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

一般为50年商住公寓。

国家只界定了“居住与非居住”用地，所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。

如果开发商说楼房是商住两用的，则很可能是：同一幢楼，部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。

房地产专业基础知识(全)房地产专业基础知识1.房地产房地产又称不动产,是房产和地产的总称.房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性.房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋.地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面与其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系.2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以与维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业.3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动.4.地产开发是将"生地"开发成可供使用的土地〔"熟地"〕.5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权.详细内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利.6.土地类型——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或别的用地50年；——另外,加油站、加气站用地为20年；7.三通一平是指地皮在开展基础上的水通、电通、路通,场地平整.8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整.9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能让渡.有偿出让的地块可所以生地也可所以熟地,还可所以连同地上建筑物与附属设施一并出让的土地.·生地：待开辟的土地·熟地：完成市政设施的土地10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场.一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场.二级市场是指土地使用权出让后,由房地产谋划者投资开辟后,从事房屋出售、出租、土地让渡、抵押等房地产生意业务.三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易.11.商品房是指开辟商以市场地价获得土地使用权举行开辟建设并颠末国土局核准在市场上畅通流畅的房地产,它是可领独立房地产证并可让渡、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产.12.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或吻合条件的职工,带有福利性质的房屋.13.微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工室庐困难户,代价由政府确定,实行优惠代价政策.14.经济合用房经济合用房是面向中低收入家庭的通俗室庐.15.自建房〔集资房〕是指各单位自筹资金或合资兴建房屋.产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通〔按规定已补交地价的除外〕.16.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证.17."五证"房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续.其中"五证"、"两书"是最为重要的条件.《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证.《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证.〔通过"招、拍、挂"在出让前已经通过城市规划的标准.〕《建设工程规划许可证》：是有关建设工程吻合城市规划要求的法律凭证.《建设工程施工许可证》〔《建设工程开工证》〕：是有关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证.《商品房销售〔预售〕许可证》：是商品房进入市场的凭证.18."两书"·《室庐质量保证书》·《室庐使用申明书》19.商品房预售制度商品房预售制度是指开辟商在建设中的房地产项目举行市场销售,由国土局制订的一项提前销售制度.只有获得了《预售许可证》才能销售.20.申请预售须备以下文件：·《房地产开发企业资质证书》副本与复印件·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明〔《国有土地使用证》〕·《建设用地规划许可证》·《建设工程规划许可证》·《建设工程施工许可证》21.商品房预售必须符合那些条件·交付土地使用权出让金·有建设工程施工许可证·按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期.·向县级以上群众政府房产管理部门办理预售登记,获得商品房预售许可证实.22.房地产买卖合同是由##省建设厅、##省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同.内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证.23.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同.24.银行按揭是指购房者采办楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期了偿银行的贷款与利息,这种方式称为银行按揭.按揭是英语"Mortgage"一词的粤语音译,在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为"个人住房抵押贷款",指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式.分为个人住房商业性贷款〔简称商业贷款〕与个人住房公积金贷款〔简称公积金贷款〕.25.房地产证公证公证机关对房地产买卖、让渡、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证26.楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续.抵押人将贷款与利息还清后,须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押.27.建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和.28.公摊面积属于公共部分的面积.29.实用面积建筑面积与公摊面积的差.30.实用率房屋实用面积与建筑面积之比.31.预售楼花将未建好的楼房提前出售,称为预售楼花.32.复式上、下两层标准层合二为一,结构与标准房结构有区别.33.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为.按现时有关规定,预售与现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改##.34.基底面积是指建筑物首层的建筑面积.35.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积.36.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和.37.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比.38.建筑密度〔覆盖率〕建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比.39.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比.40.均价均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价.41.基价基价也称为基础价,是指颠末核算而确定的每平方米商品房基本代价.商品房的销售价通俗以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出.42.起价起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低代价,即起价.43.弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间,通常用于写字楼与商场.44.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广,如餐厅、厨房或客厅.45.骑楼：有雨遮的一楼直道部分.46.阳台：指有雨遮有脚踏之面,没有挡风墙的凸起建筑体外部分.47.外飘窗：突出于墙体的窗户,飘出去的尺寸在40—60CM左右.48.露台：指没有雨遮的,有脚踏的部分.49.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间.它的主要功能是让人在进门之后稍做停留,有个换鞋、放雨伞的中央,同时也可以借助玄关对客厅的情形略做遮挡.50.外墙：指建筑物体表面.51.内墙：指建筑物内竖面.52.剪力墙：承受房屋重力的墙,不可以任意敲打.53.砖墙：用砖砌成的墙.54.石膏板：用石膏制成,用以装饰天花板的板块.55.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶.56.厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机.57.格局：单元内分割情况.58.动线：行走习惯路线.59.销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比.60.空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比.61.诉求客源：主要针对的客户层.62.市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤.63.议价空间：讨价还价的价格差异.64.平面价差：平面方位不同,代价的差异.65.垂直价差〔楼层价差〕：不同楼层价格差异.66.市调阐发法：通过市场调查与其他项目标比较方法.67.DM：邮寄用的广告用品〔印刷品〕68.CF：电视广告.69.NP：报纸广告.70.POP：户外广告媒体.71.MG：杂志广告.72.SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作.一般的传力体系荷载板梁柱基础地基建筑结构形式⑴筑物主要承重构件所使用的材料分类序号结构类型名称识别特征主要承重构件所1木结构使用的材料为木材承重材料为砖2混合结构石,楼板、屋顶为钢筋混凝土主要承重构件所3使用的材料为钢钢筋混凝土结构筋混凝土4钢与混凝土组合主要承重构件材结构料国型钢和混凝超高层建筑适用范围单层建筑单层或多层建筑多层、高层、超高层建筑土重型厂房、受动力作用的5钢结构主要承重构件所厂房、可移动或可拆卸的使用的材料为型建筑、超高层建筑或高耸钢建筑⑵按结构平面布置情况分类厂房或20层以下多、高层建筑高强度结构体系,2全剪力樯结构常用于高层、超高层建筑3框架——剪力墙结构1框架结构高层建筑高层或超高层建筑超高层建筑钢结构超高层建筑4框——筒结构5筒体结构〔单筒或多筒〕6框——支结构7无梁楼盖结构大空间、大柱网的多层楼房⑵体的类型与其划分墙体名称外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙三七墙、二四墙、一八墙、一二墙围护墙、隔墙、女儿墙、围墙承重墙、非承重墙砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙⑷依照层数分别一般情况下,1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层,当高度超过100M时为超高层.⒐建筑面积的计较规则⑴计算建筑面积的范围a、单层建筑物无论其高度如何,均按建筑物勒脚以下外墙外围水平面积计算.单层建筑物内如果带有部分楼层者,亦应计算建筑面积.高低联跨需分别计算建筑面积时,按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线.b、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计较,每层建划分方法按墙所处的位置分别按墙的厚度划分按墙的功能划分按受力情况划分按所用材料划分筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算.c、建筑物外墙为预制挂〔壁〕板的,按挂〔壁〕板外墙主墙面间的水平面积计算.d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等与附属建筑物外墙有出入口的〔沉降缝为界〕建筑物,按其上口外墙〔不包括采光进、防潮层与其保护墙〕外转水平面积计算.人防通道端头出口部分为楼梯踏步时,按楼梯上口外墙外围水平面积计算.e、用深基础做地下架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积.f、坡地建筑物利用吊脚做架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计较建筑面积.g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何,均按一层计算建筑面积,门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积.h、图书馆的书库,有书架层的按书架层计算建筑面积,无书架层的按自然层计算建筑面积.i、电梯井、提物井、渣滓道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计较建筑面积.j、舞台灯光控制室,按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积.k、建筑物内的技术层、层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.技术层层高虽不超过 2.2米,但从中分隔出来作为办公室、仓库等,应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积.l、有柱雨罩,按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积.m、有柱车棚、货棚、站台等,按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积.n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积.o、凸起墙面的门斗,远望间,按围护结构外围水平面积计较建筑面积.p、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积.挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积.凹阳台按其阳台净空面积〔包括栏板〕的一半计算面积.q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积,无柱的走廊、檐廊,按其投影面积的一半计算建筑面积.r、两个建筑物间有围护结构的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊,按其投影面积的一半计算面积.s、建筑物内无楼梯,高室外楼梯〔包括疏梯〕的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯〔包括疏梯〕的,其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积.t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝,均分层计算建筑面积,高低联跨时,其建筑面积并入低跨建筑面积内.⑵不计算建筑面积的范围a、凸起墙面的构件、艺术装饰以与挂〔壁〕板凸起的艺术装饰线,如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等.b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯.c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台〔不包括挑平台〕、层高在2.2米以内的设备层.d、深基础架空层仅预留门窗洞口,不做地面与装饰的.e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台与后台悬布、布景的天桥、挑台.f、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间.g、地下人防干、支线,人防通道,人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口.h、宽在30厘米以上的抗震缝,有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱,构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油〔水〕池、贮仓、圆库等.i、建筑物内外的操作平台、上料与利用建筑物的窨安置箱、罐的平台.⒑别的建筑知识⑴基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积.⑵建筑面积：指建筑物各层外墙〔或外柱〕外围以内水平投影面积的之和.每户〔或单位〕拥有的建筑面积叫分户建筑面积.建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以与壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层〔夹层〕、2.2米以上<指建筑层高,含2.2米,以下同>的阁〔暗〕楼等的面积.在计算分户建筑面积时,如墙体属两户共有〔即共墙〕,其所属面积由两户平均分摊.b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯与机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等.公共面积分为应分摊公共面积和不克不及分摊公共面积两部分.a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中凸起屋面结构的楼梯间等.b、不克不及分摊的公共面积是前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不举行分摊的公共面积,扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等.⑶每户〔或单位〕应分摊的公共面积按如下原则进行计算：a、有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议举行分摊计较.b、如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊.即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和×该户使用面积对有多种不同功能的房屋〔如综合楼、商住楼等〕,公共面积应参照其服务功能进行分摊,即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊,否则按其所报务的建筑功能分别进行分摊.住宅平面以外,公服务于住宅的公共面积〔电梯间、楼梯间除外〕应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间,仅服务于住宅部分,但其通过其他建筑功能的楼层,则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积.⑷每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积.分摊共用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积⑸公共面积〔包括应分摊的和不应分摊的〕应由房屋物业物理部门统一管理,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租〔售〕.⑹户型是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间.俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等⑺面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的构成部分,它承受着建筑物的全部荷载,并将其传给低级.而地基则不是建筑物的构成部分,它只是承受建筑物荷载的土壤层.其中,具有一定的地耐力,直接支承基础,需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层.地基土层在荷载作用下产生的变形,随着土层深度的增加而减少,到了一定的深度则可以忽略不计.基础的分类：⑴按材料与受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础.用刚性材料做的基础称为刚性基础.刚性材料通俗指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料.常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料.非刚性基础〔柔性基础〕.用钢筋混凝土建造基础,基础宽度加大不受刚性角的限制,称为非刚性基础与柔性基础.为了节约材料,钢筋混凝土基础常常做成锥形,但最薄处不应小于200mm,如果做成阶梯形,每步高300mm-500mm.⑵按构造型式分类基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小与地基土壤性质的变化而不同.一般情况下,上部结构形式直接影响基础的型式,当上部荷载大,地基承受能力有变化时,基础型式也随之变化.基础按构造特点分可分为六种基本类型.·条形基础当建筑物的上部结构采用墙承重的时候,基础沿墙身设置,多做成长条形,这类基础称为条形基础.·独立基础当建筑物上部结构接纳框架或者单层排架结构承重时,基础接纳方形或矩形的单独基础,这类基础称为独立基础或柱式基础·片筏基础当建筑物上部荷载大,而地基又软弱,这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要,通常墙下或者柱下基础连成一片,使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础·桩基础当建筑物上部的荷载较大,而且地基的软弱土层较厚,地基承载力不能满足要求,做成人工地基又不具备条件或不经济时候,则可采用桩基础.使基础上的荷载经过桩再传给地基土层,以保证建筑物的均匀沉降或安全使用.⒉墙体墙体的类型：⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙.外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙,它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热,起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙,它主要起分隔的作用.横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙,外横墙位于房屋的两端也叫山墙.纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙,又有内纵墙与外纵墙之分.⑵墙体按受力状况分类墙体依照受力情形分为两种：承重墙与非承重墙.承重墙：直接承受上部结构传来的荷载非承重：不承受外来荷载.非承重墙又可分为自承重墙和隔墙.自承重墙：不承受外来荷载,只承受自身重量并将其传至基础.隔墙：起到分割房间的作用,不承受外来荷载,并把自身重量传给梁、楼板.框架填充墙就是隔墙的一种.悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙,包括玻璃幕墙与金属幕墙.⑶墙体按照材料分类依照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙.⑷墙体的细部构造·防潮层在墙身中设置防潮层的目标是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮.防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部,通俗用防水沙浆抹20mm厚.·勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚,其高度通俗指室内地坪与室外地面之间的高差部分,也有将底层窗台至室外。

房地产基础知识1. 房地产房地产又称不动产;是房产和地产的总称;具体地是指土地及其附着物..房产总是以地产联结为一体的;具有整体性和不可分割性..2. 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权..具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利..3. 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限;包括开发权、收益权、处置权..政府以拍卖、招标、协议的方式;将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者..土地使用权期满后;如该土地用途符合当时城市规划要求的;土地使用者可申请续用;经批准并补清地价后可以继续使用..4. 房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场..含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门长春市国土管理局按土地供应计划;采用协议、招标、拍卖的方式;以土地使用合同的形式;将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场..二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场..三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场;它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场..5. 土地类型土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地..6. 三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整..7. 七通一平是指上、下水通;排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整..8. 土地管理局代表国家行使土地所有者的权利;以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门..9. 公证处是国家的证明机关;是提供法律公证的机构..10.国土局产权登记处是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门......11.房地产证是房屋土地所有权属二合为一的凭证;是房地产权属的法律凭证..12.商品房是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产;它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产..13.复式房上、下两层二合为一;与标准房的结构方面有区别..14.面积概念总建筑面积：是指各层建筑面积的总和..底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算;二层及二层以上按外墙外围水平面积计算..建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积..高层住宅的建筑面积;则是各层建筑面积之和..建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等..使用面积：是指住宅的使用面积;指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和..计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积..公摊面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和..开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题..实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额..套内面积：是指俗称“地砖面积”..它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念..房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积..15.建筑密度在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比..16.容积率规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比..17.红线图又叫“宗地图”;是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图..它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者;受让者只能在红线范围内施工建房..宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图..它反映一宗地的基本情况..包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质;与相邻宗地的关系等..证书附图即房地产证后面的附图;是房地产证的重要组成部分;主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况..18.预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证;发展商将有关资料送到国土局申请;批准后方可预售楼花..19.外销许可证凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售..20.商品房买卖合同是由政府有关部门统一编制;用以明确买卖双方权利和义务的协议;所有的商品房销售都必须签订此合同..21.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系;由银行、业主和发展商三方签订..22.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为;业主先付一部分楼款;余款由银行代购房者支付;购房者的楼房所有权将抵押在银行;购房者将分期偿还银行的贷款和利息..23.预售楼花即楼宇预售..房地产经营者获取了建设土地;按政府批准的建筑施工图纸施工;且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二用地价款除外;便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记;经批准后方可预售..24.样板房与示范单位是指与实际房屋的结构相同;但装修标准按发展商的售楼书而定的房间..示范单位与样板房的装修有区别;目的是为提供给客户做装修参考..25.物业管理是房地产管理市场化的一种综合性经营方式;分为维护性管理和经营性管理两类..维护性物业管理的职能;主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境..经营性物业管理除具有维护性管理职能外;还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的..26.房地产评估就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据;选择合适的估价方法;按照一定的估价程序;最后确定物业的价格和价值的过程..评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法..27.银行本票是付款人将款项交存银行;由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据..有效期为一个月..28.银行汇票是汇款人将款项交存当地银行;由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据..有效期为一个月..29.银行支票是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据..有效期为十天..30.确权确权是依照法律、政策的规定;经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序;确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利..31.权属调查包括内容房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等..32.宗地及宗地号代表意思宗地是地籍的最小单元;是指以权属界线组成的封闭地块..长春市的土地;以宗地为基本单位统一编号;叫宗地号;又称地号;其有四层含义;称为：区、带、片、宗;从大范围逐级体现其所在的地理位置..33.土地使用的年期确定凡与土地局签订《土地使用权出让合同书》的用地;其土地使用年期按国家规定执行..即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年..34.房地产登记的意义房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段;是政府为健全法制;加强房地产管理;依法确认房地产权利的法定手续..房地产登记有三个方面的作用：· 产权确认;即确认房地产的权属状态；· 保障权利人的合法权益；· 加强房地产管理;即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督.. 35.房地产登记有何法律效力依法登记的房地产权利受法律保护..房地产权利经核准登记后;产权即到法律上的承认..产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能;任何其他人无权干涉或妨碍;否则产权人可依法请求法律上的保护..36.《房地产证》有什么作用《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证..37.房地产登记按下列程序办理:· 提出申请；· 受理申请;· 审查申请文件;· 权属调查;· 依法公告;· 确认房地产权利;· 将核准登记事项记载在房地产登记册上;· 计收规费并颁发房地产权利证书;· 立卷归档..38.怎样申请房地产登记申请房地产登记;应当按照长春市国土管理局的有关规定向登记机关提交申请书及有关文件;经审查;申请人的申请符合规定的;登记机关应在规定时间内核准登记;并发给房地产权利证书..39.申请房地产登记;能否委托他人办理申请房地产登记;申请人可以委托他人代理..由代理人办理申请的;应向登记机关提交经公证的委托书..40.同幢建筑物使用功能不一的;土地使用年限怎样确定同幢建筑物使用功能不一的;有土地合同的;以合同规定的年限为准..其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记;也就是说;同幢建筑物有住宅和商场的;该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记..41.不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房;如果能够则怎样办理只要具备合法身份证明的国内公民都可以在长春购买商品房..但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民;购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明..42.多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制答可以由购房者协商自行决定;不作限制..43.多层和高层的界定一般以电梯加以界定：7层以下含7层不带电梯为多层；8层至20层之间为小高层；20层以上100米以下为高层；100米以上为超高层..44.几种常见的建筑构造形式构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式..砖混结构：墙体承重多层：框架结构：墙体不承重;仅以梁、柱、板作为承重体系框架结构：通常适用于20层以下左右的房屋剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙;墙体承重高层筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状;起到承重和稳定作用钢体结构：用特殊钢材作为结构支撑45.民用建筑工程的几种常见病及成因外墙渗漏在框架结构的房屋出现较多;原因有：填空墙内沙浆不均匀；建筑用砖质量不合格；砖的砌筑方法不对;砖线太齐;没有把砖的接口错开；沙浆批面工序不对;在下层沙浆未完全干透即进行上层批面..窗框渗水窗框与外墙接缝处;所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形..内墙开裂驳落因工序时间预留不充分;导致里面一层的沙浆批面未能干透..下水不足在施工期间;管道开口未用特制堵头封闭;或因封闭不严而导致杂物进入管道.. 上水水压不足楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足..水管黄锈水因使用的镀锌水管质量不合格;导致管道内壁生锈;产生黄水现象..地面开裂因进行水泥地面劈面的工序中;不同层面的预留时间不足..建筑物分段水平面沉降范围不均匀..46.基础设施和配套设施的涵义基础设施水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施..配套设施会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施..47.住宅平面设计和几个概念1. 客厅与餐厅的相互关系客厅的标准面积：16—20平米长4.5—5平米;宽3.5—4平米;以常见三件套沙发摆放为准餐厅的标准面积：10—14平米以6—8人用餐为准..2. 采光、通风的顺序要求首先保证主要功能房客厅、主卧房的采光、通风等要求;再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求..48.工程部人员基本架构经理结构工程师或建筑工程师、总工程师、结构工程师、建筑工程师、给排水工程师、电器工程师强电：照明、空调、电梯等；弱电：电话、电视监控、消防报警、保安、电脑网络等、预决算工程师..49.工程部职能地盘工程建设的质量管理、成本管理、工期管理..50.政府有关部门在房地产开发项目中所起的作用国家土管理局：批地、报建、验收；城乡建设委员会：对施工单位、设计院的管理;以及施工手续的审批；消防局：对消防设计的审批及消防设施的验收；劳动局：电梯的验收和维修申报；质检站：对工程质量的验收监督..环保局：对环境治理的监督；安监站：对施工现场安全措施落实的检查督促。

第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。

其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。

在经济学上也叫不动产。

二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。

包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。

这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

房地产基础知识1、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者地身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者地交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易地市场；三级市场，是指在二级市场地基础上再转让或出租地房地产交易市场. 2、国土局：代表国家行使地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理地一个政府部门.3、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通地房地产.它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换地房地产.4、发展商：专门从事房地产开发和经营地企业.5、代理商：经政府批准成立，从事房地产地咨询、经纪、评估等业务地中介服务机构，接受委托代办房地产地出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务地企业.6、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地.8、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议地方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回.现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年.9、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府地费用.10、房地产产权：是指产权人对房屋地所有权和对该房屋所占用土地使用权.房屋作为不动产与土地是不可分割地一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行地，不可能将房屋与土地分割开来处分.在具体地房地产工程销售中，开发商拥有房屋、车库等地产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分地公建，对购房而言，就不具备产权地概念.11、如何办理产权？每套商品房产权证地办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼地大房屋产权证后才能进行分割.买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续.也可以委托中介机构或由开发商代办.12、房地产产权登记：指凡在规定范围内地房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法地规定，向房地产所在地地房地产管理机关申请登记.经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》.产权登记是房地产权管理地主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利.房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载.15、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”地二合为一，是房地产权地法律凭证.房屋产权证书包括：产权类别、产权比例.房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门地分户房屋平面图.17、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）.18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务地协议.所有地商品房销售都须签订此合同，内销地房地产合同可免做公证，外销地房地产合同必须做公证.19、房屋所有权：房屋地所有权为房屋地占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）地总和.拥有了房屋地所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内地一切权利.20、房屋使用权：是指对房屋拥有地享用权.房屋租赁活动成交地是房屋地使用权.21、银行接揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款地一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者地房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行地贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己.22、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整. （简单记忆：风火水电网）23、公共维修基金：公共维修基金是指楼房地公共部位和共用设施、设备地维修养护基金. 24、房屋买卖所需费用(1)按揭手续费：A、财产保险费B、抵押登记费＋工本费C、公证费.（2）办证手续费：A、契税B、印花税C、工本费25、房屋地结构形式：主要是以其承重结构所用地材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构.砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构地墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重地结构.由于抗震地要求，砖混房屋一般在6层以下.砖木结构：是指建筑物中承重结构地墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成地房屋.钢筋混凝土结构：是指房屋地主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充.这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间地开间、进深相对较大，空间分割较自由.目前，多、高层房屋多采用这种结构.其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高.钢结构：房屋地主要承重结构为钢.这种建筑物一般用在高程和超高程层上，抗震性能好，但成本相当高26、房屋地建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定地各层平面面积之和（即房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小地经济指标.建筑面积包含了房屋居住地可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等.27、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买地套内或单元内地建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和.即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊地公用建筑面积.28、建筑面积地计算规定：是建筑物外围面积地展开，是指建筑物各层次外围面积地总和.由于房屋使用要求、结构形式地不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则.国家根据房屋使用程度地不同，对房屋建筑面积地测算制定了相应地规定.针对房屋建筑物地主要规定有：（1）作为永久性结构地房屋按外围水平投影面积计算.单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积地总和计算.（2）建筑物内所有永久性建筑层高在 2.2M以上地，包括房屋内地夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2M以上地楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积.层面上地楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2M以上地建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在 2.2M以上地按其外围水平投影面积计算.（3）穿过房屋地通道，房屋内地门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内地回廊部分，层高在2.2M以上地按其水平投影面积计算.（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积.（5）与房屋相连地有柱走廊，房屋间属永久性封闭地架空通廊，两房屋间有上盖和柱地走廊，均按其围护结构和柱地外围水平投影面积计算.与房屋相连地有上盖无柱地走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性地架空通廊，按外围水平投影面积地一半计算；房屋之间无上盖地架空通廊（天桥）不计算建筑面积.（6）有柱或有围护结构地门廊，门斗，按其柱或围护结构地外围水平投影面积计算.（7）全封闭地阳台挑廊按其外围水平投影面积计算.未封闭地阳台，挑廊按其围护结构地外围水平投影面积地一半计算.（8）有伸缩缝地房屋，若在室内，伸缩缝计算面积.与室内不相通地房屋间地伸缩缝不计算建筑面积.（9）属永久性结构有上盖地楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖地室外楼梯按各层水平投影面积地一半计算.（10）突出房屋墙面地构件，配件，装饰柱，装饰性地玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼地底层用作道路街巷通行地部分，及屋面上地花园，游泳池等均不计算建筑面积.以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算地基础.29、套内建筑面积地计算：房屋为了满足各种需求和结构上地需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房地面积分别进行测算.套内建筑面积是由套内房屋地使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成.（1）套内房屋地使用面积：套内房屋地使用面积为套内房屋使用空间地净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积地总和；套内楼梯按自然层数地面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积.（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围地维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占地面积.其中各套之间地分隔墙和套与公共建筑空间地分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积地一半计人套内墙体面积.套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积.（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积地计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙地水平投影面积计算.其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭地阳台按水平投影面积地一半计算建筑面积.附：建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积＋公用分摊面积套内面积（实用面积）=套内使用面（地毯面积）+室内墙体面积+阳台面积30、使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积地比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间.31、怎样计算房屋地使用率？房屋使用率指房屋地使用面积与建筑面积地比例，是衡量物业使用效率地重要指标.比较确切地计算方法是在建筑面积地基础上减去外墙和内墙所占地面积后得出地使用面积，这种方法计算出来地使用面积也形象地称为“地毯面积”.它反映了一个物业地真实使用率，这种计算方法是对客户负责任地方法.从一般情况来看，高层塔楼地真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道地面积，每户平均分摊地面积也多.而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高.此外，建筑面积还包括各单元应分摊地配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等.32、容积率：是指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积地比值33、建筑密度居住区用地内，各类建筑地基底总面积与居住区用地面积地比率，它可以反映出一定用地范围内地空地率和建筑密集程度.34、绿地率居住区用地范围内各类绿地地总和占居住区用地地比率.绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内地绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他地一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台地人工绿地.绿化率是指工程规划建设用地范围内地绿化面积与规划建设用地面积之比.对购房者而言，绿化率高为好.35、辅助面积辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活地室内净面积.包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等.36、居住面积房屋地居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用地居室净面积之和.所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有地水平面积（即结构面积）.37、使用面积房屋地使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用地净面积之和.计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用.采用使用面积地计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人地租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋地使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格.计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中地户内楼梯按自然层数地面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内地烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积.计算房屋租金，都是按使用面积计算.38、建筑面积房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积，如果计算多、高层房屋楼地建筑面积，则是各层建筑面积之和.不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋地建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋地建筑面积＝使用面积＋结构面积.当然房屋地公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成. 39、房屋地开间：在房屋设计中，房屋地开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间地实际距离.房屋开间一般为 3.3－5.2M.规定较小地开间尺度，可缩短楼板地空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性.40、房屋地进深：在建筑学上是指一间独立地房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间地实际长度.进深大地房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成地房屋具有良好地自然采光和通风条件，房屋地进深在设计上有一定地要求，不宜过大.目前我国大量城镇房屋房间地进深一般要限定在5M左右，不能任意扩大.在房屋地高度（层高）和宽度（开间）确定地前提下，设计地房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远地室内自然光线不足.41、层高：房屋地层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间地距离，也就是一层房屋地高度.42、净高：房屋地净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间地距离.净高和层高地关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度地差叫“净高’.43、什么是房屋组团？我们所熟悉地居住区，从布局上看多是外向开放型地，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻.这种布局地缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感.而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式地居住结构.院落式地布局，用四面楼房围合成封闭地空间，由单一地出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往地氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流地心理需要.44、什么是花园式房屋？花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库地独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高地标准，一般为高收入者购买.45、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模地居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善地、能满足该区居民物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.46、居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本地物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.47、居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需地基层公共服务设施地居住生活聚居地.48、居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地地总称.49、房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理间距内地用地，含宅间绿地和宅间小路等地总称.50、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建地、为居民服务和使用地各类设施地用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等.51、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建地居民小汽车、单位通勤车等停放场地.52、居住区级道路一般用以划分小区地道路.在大城市中通常与城市支路同级.53、小区级路一般用以划分组团地道路.54、组团级路上接小区路，下连宅间小路地道路.55、宅间小路房屋建筑之间连接各房屋入口地道路.56、公共绿地满足规定地日照要求，适合于安排游憩活动设施地、供居民共享地游憨绿地.应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等.57、配建设施与房屋规模或与人口规模相对应配套建设地公共服务设施、道路和公共绿地总称.58、其他用地规划范围内除居住区用地以外地各种用地，应包括非直接为本区居民配建地道路用地、其他单位用地、保留地自然村或不可建设用地等.59、公共活动中心配套公建相对集中地居住区中心、小区中心和组团中心等.60、道路红线城市道路含居住区级道路用地地规划控制线.61、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置地控制线.62、日照间距系数根据日照标准确定地房屋间距与遮挡房屋标高地比值.63、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用地，从属于某一建筑空间环境地小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等地统称.64、房屋平均层数房屋总建筑面积与房屋基底总面积地比值.65、拆建比新建地建筑总面积与拆除地原有建筑总面积地比值.66、土地开发费每公顷居住区用地开发所需地前期工程地测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用.67、房屋单方综合造价每平方M房屋建筑面积所需地工程建设地测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内地建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要地管理费用.68、均价：将各单位地销售价格相加之后地和数除以单位建筑面积地和数，即得出每平方M地均价.69、基价：经过核算而确定地每平方M商品房地基本价格.商品房地销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出.70、起步价：某物业各楼层销售价格中地最低价格，即是起步价.多层物业，以顶楼地销售价为起步价；高层物业，以最低层地销售价为起步价.较低地起步价容易引起消费者地注意.71、一次性买断价：买方与卖方商定地一次性定价.一次性买断价属房产销售合同中地专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房地义务，不得随意变更.72、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中地专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定地价格为准.73、如何进行户型评判整体而言：（1）景观；（2）朝向；（3）单元户数；（4）人文环境；（5）方正实用.具体而言：（1）生理分居和功能分区；（2）动静分离；（3）通风与采光；（4）厨房要按操作流程设计；（5）卫生间面积要适宜；（6）注重私密性；（7）空间分布科学.我们通常所说地一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅、三房两厅，就是最为普通地平层户型，此外还有跃式房屋、复式房屋、高档地花园别墅等.在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室地功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要地“死角”面积和交通面积.从习惯上看，居住地空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具地摆设，对于居住者来说也有个良好地居室活动空间.房门地开向是否合理，要不影响使用地空间和居室地私密性.户型地节能要求，他可以减少不必要地日常生活开支.起居室、卧室、书房等人们经常活动地空间采用直接采光，可以节约能源.单元内不同空间要有相对合理地面积.通常人们购房时所说地“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活地需要.从居室功能分析，厨房合理地面积一般为4平方M至5平方M之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度.现今房屋设计中推崇地是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭地设浴盆和大便器，一个开敞地设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题.卧室地合理面积一般应为13至14平方M之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好.阳台，好地阳台设计是将大客厅与宽阔地落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗地视线总是能给居住者一份清新、爽快地心情.房间地内部净高要合适，现在，绝大部分商品房地内层净高在 2.7M到3.1M之间.需要注意地是：扩大居住面积是相对容易地，而对层高地不满意，确是无法改变地.另外，除了房间布置，好地户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话地设置，还要考虑将来不断涌入家庭地各种新地家用电器如电脑网络、新地电炊具、新地保健娱乐设施、新地安全防卫设施、救生设施等等地配置，有合理地空间安排和电气设计.建筑材料也是质量较好地新材料、新技术，如50年不变形地隔热隔音地塑钢门窗、防漏防腐易疏通地给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等，以确保房屋地舒适与耐用.74、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层.一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等.复式房屋在概念上是一层，但层高较普通地房屋（通常是 2.7M）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下.其目地是在有限地空间里增加使用面积，提高房屋地空间利用率.这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏地情况而产生地.复式房屋实际上并不具备完整地两层空间，夹层在底层地投影面积只占底层面积地一部分.夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空地一侧不做墙壁或墙面后退，在平面地外边缘有栏杆或栏板，上面地人可以看见下面，下面地人也可以看见上面，形成一种不完全地空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上地交流和空间上地流通.而跃层房屋地上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋地空间是两种不同地类型.跃层和复式地面积汁算：跃层房屋如果是完整地两层，其建筑面积或使用面积均应是两层地建筑面积或使用面积相加之和.如果跃层部分地高度不够一个完整地层高，可以参照披屋顶使用面积地计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要地卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间地净高度最低处不应低于 1.5M（含）：使用房间净面积地一半（含）以上不低于2.1M（含）.。

房地产行业基础知识大全
1、房地产市场：房地产市场是指建筑住宅、商用房地产，也就是住宅，商业，工业房地产的交易市场，包括住房供应和需求，房价走势，房
地产投资，以及房地产中介、金融等服务等。

2、房地产开发：指通过投资、筹建过程，发展建设用地而进行的房
屋建设业务。

它是指从土地调查、土地开发等前期审批过程，到实际建设
房地产，最终完成开发项目的过程。

3、房地产金融：指建立金融体系，有效开发和运用房地产资源，通
过金融机构的经营和管理，把房地产资源有效地转化为社会可利用的资金，从而促进房地产开发和经营的一种综合金融服务业务。

4、房地产经纪：指物业公司的职业，也称经纪人。

经纪人主要负责
帮助买家和卖家进行房地产交易，执行房地产买卖合同，负责房地产拍卖，以及帮助客户选择最合适的房屋，负责抵押贷款申请。

5、房地产投资：是指投资者受其资金能力及投资目标所限，将资金
投入到房地产行业，以期获取收益的一种投资行为。

6、土地管理：指根据国家容许的范围内，经过科学规划，合理分配、合理利用和有序开发所有的土地资源的过程。

土地管理主要是通过对土地
的有序利用。

房地产基础知识１、房产:房屋产权的简称。

２、地产:是指土地财产。

３、房地产：是房产和地产的总称。

４、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地:是指农村集体所有的土地。

８、征用土地：指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

1０、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

1１、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

１2、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

1３、生地:不具备开发条件的土地。

14、熟地：指已完成三通一平或七通一平,具备开发条件的土地。

15、宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。

16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图：即房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。

是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。

房地产专业基础知识完整版和使用权土地所有制是指土地归谁所有的问题，而土地使用权是指土地可以用来干什么的问题。

在中国，土地所有制属于国有制，即土地归国家所有。

而土地使用权可以由国家、集体或个人拥有。

国家和集体可以将土地使用权出让给开发商或个人，以便进行房地产开发或建设。

个人也可以通过购买房屋获得该房屋所占用土地的使用权。

土地使用权的期限根据土地类型不同而有所不同，一般为40-70年。

土地使用权期限届满后，土地将归国家所有，但业主可以继续使用该土地，前提是继续交纳土地出让金或使用费。

8.房地产市场房地产市场是指房地产交易的市场。

房地产市场的主要参与者包括开发商、中介机构、购房者、投资者等。

房地产市场的价格受到多种因素的影响，如供求关系、政策法规、经济形势等。

房地产市场的繁荣与萧条对整个经济都有着重要的影响，因为房地产是一个重要的经济支柱。

9.房地产税房地产税是指对房地产所有者征收的税费。

房地产税的征收主要包括房产税和土地使用税。

房产税是指对房屋的所有权征收的税费，而土地使用税是指对土地使用权征收的税费。

房地产税的征收可以有效地调节房地产市场，促进市场健康发展。

指房地产开发商在开发房地产项目时，先向购房者销售尚未建成的房屋，购房者需要提前支付部分房款，开发商在完成房屋建设后再交付给购房者。

期房的价格通常比现房便宜，但也存在一定的风险，如开发商无法按期交付房屋或房屋质量不符合要求等问题。

当前土地的所有权分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地法律规定属于集体所有。

只有国有土地才能进行市场交易和开发。

同一宗房地产的土地与地上建筑物的所有权往往不一致。

三通一平是指地皮在发展基础上的水通、XXX、路通和场地平整，而七通一平则包括上下水通、XXX、路通、排污通、通讯通、煤气通和热力通。

土地使用权可以通过协议出让、招标出让、拍卖出让和行政划拨等形式进行出让，但必须是国有土地。

房地产基础知识大全房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

下面店铺为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。

房地产基础知识1、房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。

2、国土局代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

3、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。

它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

4、开发商专门从事房地产开发和经营的企业。

5、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

6、土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

7、土地使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。

现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

8、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。

9、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。

房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

房地产基础知识一、与土地有关的概念：1、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通、和场地平整。

2、七通一平：七通：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通，一平：施工现场的土地平整。

3、国有土地使用权证：指土地经使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

（该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至范围）。

二、与住宅有关的概念1、花园式住宅：西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。

一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度极低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水电暖供给一应俱全。

户外道路通讯购物绿化也有较高的标准，购买者一般为高收入人群。

2、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性。

3、多层住宅：四至六层楼房住宅称为多层住宅。

4、小高层：7-10层的住宅。

5、高层：10层以上的楼房。

6、跃层：它是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。

是一套住宅占有上下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层有客厅、厨房、餐厅、卫生间、最多有一间卧室，二层主要有卧室、书房、卫生间及大露台。

其优点是：每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增加采光面来弥补，通风好户内居住面积和辅助面积较大，布局功能明确，相互干扰小。

7、错层：户内高度不一致，错开之处有楼梯连接，没有完全分为两个楼层，适合大面积住宅。

8、复式：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建了一个1.2米的夹层，两层合计层高大大低于跃层住宅。

其层高一般为3.3米，跃层一般为5.6米。

做复式的目的主要是提高住宅使用率，上层供休息和储藏用。

9、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

三、与规划有关的概念：1、进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

房地产基础知识房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益..从房地产存在的自然形态上来看;主要分为两大类;即土地及土地上的建筑物和附着物房产和地产..所谓“不可分离”;是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性房产可归私人所有;但土地属于国家和集体所有;业主只有一定年期的使用权..因此;业主购房后;所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性..房地产的特性难以变现性；保值增值性..房地地产的类型按建设程度划分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房含土地按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地;如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施;但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产;该房地产不一定正在建设;也可能停工了多年；现房含土地：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产;它可能是新的;也可能是旧的按建筑物的使用性质分类：居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑按建筑结构的主要建材分类：建筑结构;是指建筑物中由承重构件基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等组成的体系木结构钢筋砼结构钢结构混合结构钢与砼组合结构塑料结构薄膜充气结构按建筑结构的主要结构形式分类：墙体结构框架结构框剪结构拱结构网架结构空间薄壁钢索结构舱体结构深梁结构按建筑物的耐火等级分类：建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的..根据材料的燃烧性能;将材料分为非燃烧材料和燃烧材料..用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体..按建筑物的耐久等级分类：建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的..按房屋的完损等级分类：根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分：完好房屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋危险房屋房屋新旧程度成新率的判定标准是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般损坏房屋：五、四成严重损坏房屋及危险房屋：三成以下按层数和高度的分类：低层建筑 1～3层多层建筑 4～6层小高层建筑7 ～ 16层高层建筑17层以上;总高度超过24M;但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M此外;房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分..高层建筑的国际分类：低高层建筑：层数为9～16层;建筑总高度25～50M中高层建筑：层数为17～25层;建筑总高度50～75M高层建筑：层数为26～40层;建筑总高度75～100M超高层建筑：层数在40层以上;建筑总高度在100M以上此外;房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分土地使用权出让的年限根据中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例规定;土地使用权出让的最高年限;按土地的用途分别为：居住用地：70年工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地：50年沈阳40年商业、旅游、娱乐用地：40年城市土地所有权又称土地产权;是物权的一种..是指产权人对房地产的所有权和使用权;以及其它有关房地产的权利..主体是土地所有者;客体是土地..我国的房地产产权是房产所有权和土地使用权的统一 ..我国实行的是城市土地属于国家所有;农村土地属于集体所有的土地制度..产权包括占有、使用、收益和处分等房地产的相关权益..土地所有权的权能土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利..土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利..土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利;包括收获土地上生长的农作物;收取出租土地的地租等..土地处分权：是指依法处置土地的权利;包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等..土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定;对国家或集体所有的土地;享有占有、使用、收益和处分的权利土地使用权的取得划拨土地使用权：只限于本单位使用;不得以任何形式私自转让;更不得进行土地使用权的经营行为;如土地出租等..土地使用权出让：可以依法进行转让、出租或抵押..土地使用权出让必须遵守原出让合同有关规定使用土地;不得随意改变用途;其使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期;而且可以依法进行再转让、出租和抵押..土地使用权出让的方式协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式..一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目..招标出让：是指在规定的期限内;由符合条件的单位或者个人;以书面投标形式;竞投某地段土地的使用权;由招标人根据一定的要求;择优确定土地使用者的出让方式..适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地..拍卖出让：又称竞投;是指土地所有者的代表在指定的时间、地点;组织符合条件的土地使用权有意受让人到场;就所出让使用权的土地公开叫价竞投;按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式..土地使用权的取得通过房地产转让的形式通过土地或房地产租赁方式取得土地收益金土地使用者将其所使用的土地使用权转让含连同地面建筑物一同转让给第三者时;就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款;或土地使用者将其所使用的土地使用权出租含连同地面建筑物一同出租给其他使用者时;就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款..土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者;按规定向受让人收取的土地出让的全部价款指土地出让的交易总额;或土地使用期满;土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款;或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者;将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资;按规定补交的土地出让价款土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人;以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋;不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为..土地使用权年限届满土地使用权年限届满时;除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定;土地使用权受让人可以申请续期使用;并重新签订土地使用权出让合同;支付土地使用权出让金;办理土地使用权登记手续..房地产开发经营中的专业用语 ..“三通一平”即路通、水通、电通、场地平整..“七通一平”即道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整 ..容积率指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比总建筑面积/建设用地面积=容积率①容积率<1 别墅独户、并立式、联排、叠层②容积率1-2.4 多层③容积率2.5-4 小高层④容积率>4 高层绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比所有绿地面积/用地面积=绿化率%绿地率指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地之比 ..绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等..其中;公共绿地;又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地..所有绿地面积/居住用地面积=绿地率%建筑密度即建筑覆盖率;指项目、用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比..基底面积/用地面积=覆盖率%覆盖率与楼层及绿化率之间的关系..覆盖率高、层数低、绿化率低..覆盖率低、层数高、绿化率高..红线建筑红线：建筑物能达到的最外边线;建筑物不允许突出此线;但台阶;窗井等构筑物可视情况突出此线..道路红线:城市规划路的边线..规划红线:规划用地的边线;可能部分会与道路红线重合;但一般不会与建筑红线重合..楼宇面积：建筑面积：实用面积+部分公用面积实用面积：是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额;是从外墙计算的;若连着其它单位;则从中间计算公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和楼宇面积：使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积..计算住宅租金;都是按使用面积计算..使用面积系数用百分率表示..等于总套内使用面积之和平方米=被总建筑面积平方米除 /总套数使用面积之和平方米=使用面积系数总建筑面积平方米楼宇面积：居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和..所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积即结构面积..一般作为衡量居住水平的面积指标 ..楼宇面积：公摊面积：主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50％..公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和;得到建筑物的公用建筑面积分摊系数公用建筑面积 /套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数不计入商品房建筑面积的项目将层高在2.2米以下的房屋;净高在2.05米以下的地下室和半地下室..房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等..消防、检修等用途的室外爬梯..构筑物;如独立烟囱、烟道、水塔、储油水池..GB/T17986国家标准〈〈房产测量规范〉〉与原来房屋面积测算标准不同之处有：新：封闭阳台按全面积计算旧：按1/2计算面积新：为封闭的阳台按1/2计算面积旧：未封闭阳台不计算面积实用率是套内建筑面积和住宅面积之比..套内建筑面积/住宅面积=实用率%套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积 =房屋面积面积误差比产权登记面积－合同约定面积×100%面积误差比合同约定面积国家规定面积误差比不大于3％..层高----房屋一层的高度对楼房建筑来讲;指下层地板面至楼板面的距离；层高减去楼板层的厚度为房间的净高建筑层高多、高中高层居住建筑层高宜为3.0米;不高于3.6米..公建的层高不超过5.4米..住宅卧室、起居室净高不低于2.4米;局部净高不低于2.1米;且净高低于2.1米的部分不应大于室内使用面积的1/3..房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数;一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室;其室内层高在2.20m以上不含2.20m的;计算自然层数..房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和..假层、附层夹层、插层、阁楼暗楼、装饰性塔楼;以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数..户型比各种户型在总户数中所占的比例称为“户比室”..如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区所占的比例多少某种户型套数/ 一幢、住宅群住宅总套数×100%=户型比开间与进深开间：即住宅的宽度..指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离..进深：进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度..外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起;窗子三面为玻璃;从而使人们拥有更广阔的视野;更大限度地感受自然、亲近自然;通常它的窗台较低甚至为落地窗..中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新;是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术;它由两层甚至更多的玻璃密封组合;但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体如加入惰性气体状态;故称"中空玻璃";这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高..裙楼从地面一直到标准层或平台花园的建筑层;一般由首层至四层或以上不等;多用做商场、会所或其他配套设施..架空层指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间;以柱梁承托标准层建筑物的空间;一般用作绿化或会所用途..封顶：指项目已完成最顶层的结构工程毛坯房交楼时单位内没有任何装修;只留有线路及排水位的房屋..现楼已经交付使用的商品房..客户交付部分或全部房款后即可入住;称之为现楼..准现楼：已经平顶;正在搞装修;即将交付使用的楼..楼花期房：处于施工阶段;离交楼期甚远的楼..CBD：城市中央商务区CLD：中央生活区SOHO家庭办公一词起源于八十年代的纽约;因艺术家云集而出名;那里风情独特;有纽约最另类和最有品位的商店、画廊和餐厅..后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词;即是＂Small Office Home Office＂的缩写;意为小型的、家庭的办公室..“TOWN HOUSE”：联排别墅平方米与平方尺的换算国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺房地产市场指所交易的商品是房地产或房地产权益的市场;是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络;交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场房地产业的主要内容包括土地开发和再开发房屋开发和建设地产经营;包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押房地产经营;房产买卖、租赁和抵押房地产中介服务;包括咨询、估价、测量、服务房地产物业管理房地产金融;信贷、保险和房地产金融投资..属于第三产业;是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业房地产市场有哪些特点对市场需求的不可调剂性对市场供求的不灵活性投资的不易变现性信息不充分性房地产市场必须具备的要素：卖方买方用于交易的房地产房地产市场分类：一级市场：是土地市场;是土地供应市场房地产增量市场；二级市场：是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场三级市场：二手房市场是购买房地产的单位或个人再次将房地产出卖或出租的市场..项目开发有关单位开发商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司..投资商：实际向该项目投入资金的单位承建商：负责房地产项目建设施工的单位..监理单位：整个项目建设过程中监督其质量的单位代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构..房地产交易房地产转让房地产抵押房屋租赁房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力..所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权..使用权;是产权人按照房产的性能;作用对房屋加以利用的权利..收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利..处分权;是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利;处分权是房屋产权的核心;是房屋产权最根本的权利..处分权一般只能由房屋产权人行使法律上有特别规定的除外房地产转让指合法拥有土地使用权及土地上建筑物;附着物所有权的自然人;法人和其它组织;通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为..房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款；在抵押期间;抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产;作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查..房地产抵押贷款;按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款..商品房有合法产权;购买后;能领取〈〈国有土地使用证〉〉及〈〈房屋所有权证〉〉的住宅;业主有自由依法买卖转让、租赁权利..期房和现房期房: 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止;在这一期间的商品房称为期房;消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同..现房: 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房;即开发商已办妥所售的商品房的房地产权证;与消费者签订商品房买卖合同后;立即可以办理入住并取得产权证..集资房政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅集资房是不需要交地价的;大部分是违法用地;少数经市有关部门批准..安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设一般为4：6的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房;建筑面积一般控制在55平方米以下..要求精心设计;保证施工质量;提高和改善住宅的使用功能..安居房只售给中低收入家庭;优先出售给无房户、危房户和困难户经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅..由国家统一下达计划;用地一般实行行政划拨的方式;免收土地出让金;对各种经批准的收费实行减半征收;出售价格实行政府指导价;按保本微利的原则确定廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念..我国的廉租房只租不售;出租给城镇居民中最低收入者..廉租房的来源主要是腾退的旧公房等环保小区即注重环境保护的小区；按国家规定;对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％;小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范;如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅..复式：上下两层相连的单位;其中包括中空复式及封闭复式..单身公寓：也称酒店式公寓;厅房合一;但有独立厨房及洗手间;面积一般在30平方米以下..银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款;是购房者以所购房屋之产权作为抵押;由银行先行支房款给发展商;以后购房者按月向银行分期支付本息银行按揭的成数通常由五成到九成不等;期限由5年到30年不等利息支付方式有等额与等息两种商品房销售分为预售和现售预售是房地产开发企业在房屋尚未建成时;向房地产管理部门申请取得预售许可证以后;即刊登广告;按图纸出售的销售方式预售商品房必须具备的条件预售商品房必须具备的条件土地使用权已依法登记;取得房地产权利证书国有土地使用证；取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；除付清地价款外;七层以下含七层工程主体封顶;七层以上工程投入开发建筑的资金已达工程款预标投资总额的2/5并经注册会计师验资；房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议；领取了商品房销售预许可证..现售指商品房商品房已经建成并按国家标准验收合格;按照销售合同交付房款后;即可投入使用的销售方式房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋..它是对房地产产权变动征收的一种专门税种;主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税;税率为3%～5%..营业税和房产税营业税:指对销售房地产的单位和个人;就其营业额按率计征的一种税..房产税:是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税..房地产交易手续费是指由政府依法设立的;由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用..商品房交房两书住宅质量保证书住宅使用说明书房地产证软皮红房地产证软皮绿房地产证硬皮红色绸面房地产证前两种是新证自1995年1月1日起开始颁发;后一种硬皮红色绸面仍然有效;可继续使用;在产权变动时换发新证..其它版本的房地产证须换领新证后方可有效使用房地产证的内容主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容..如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等..。