CPA 《经济法》 专题 物权与债权法律制度 第五段

第三章物权法律制度第一节概述【知识点一】物的概念与种类1.物的概念（1）物权法上的物指的是有体物，包括动产和不动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

（2）物是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。

2.物的特点（1）有体性①一般情况下，物权的客体只能是动产、不动产，不能是无形资产，更不能是行为。

②特殊情况下（经法律特别规定），某些权利可以成为物权的客体，如股权、票据权利等出质构成权利质权，亦称“准质权”。

【提示】①行为是债权的客体，②智力成果则是知识产权的客体，如电脑程序、基因信息。

（2）可支配性①能为人力所支配并满足人的需要。

②不能为人所支配（如太阳、月亮、星星等）或不为人所需之物（如汽车尾气），不属于物权法上的物。

（3）在人的身体之外①人是权利主体，不能成为物权客体。

②人体器官如脱离人的身体，则可成为物。

【知识点二】物权的概念与种类2.物权的种类——法定【知识点三】物权法律制度的基本原则1.物权法定原则（1）物权法定原则的含义①物权种类法定：不得创设民法或其他法律所不承认的物权。

举例：我国法律并未将优先购买权规定为法定的物权种类，因此，甲乙双方约定（假若甲将自己的房子出售，乙有有权优先购买）因违反物权种类法定原则而无效。

但双方买卖合同仍有效，乙方有权要求甲承担合同法上的违约责任。

②物权内容法定：不得创设于物权法定内容相异的内容。

举例：《民法典》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物占有为前提，否则，质权不成立。

因此，甲乙双方约定，自行车不需要交付，仍可以在甲处，违反了物权内容法定原则而无效。

（2）法定的原因：物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，不利于交易安全。

（3）物权法定原则的效力：①行为人违反种类法定原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。

②行为人设定与打定物权相异的内容，该设定行为无效。

2.物权客体特定原则（1）客体特定：物权只存在于①已存在的物，②已确定的物。

（四）抵押担保的范围1.所担保的债权范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

当事人另有约定的。

按照约定。

2.抵押物范围：【原则】以当事人约定为准。

【特殊情况】（1）抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准。

（2）抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

（3）抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。

但当抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

（4）城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（5）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

3.抵押物的物上代位担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

（五）抵押权人的优先受偿权1.优先受偿的方式（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

（2）协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

（3）抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

2.流押合同之禁止抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第三章物权法律制度一、单项选择题1.甲开发商正合法建造一栋房屋。

2010年8月20日乙找到开发商甲，与甲签订了房屋买卖合同。

同年，9月1日乙为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请了预告登记。

2010年11月12日该房屋建造完工。

根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。

A.甲、乙之间的买卖合同有效B.2010年9月1日乙取得房屋所有权C.预告登记期间，未经乙同意，甲不得处分该房屋D.甲、乙应在2011年2月12日之前办理房屋所有权转让登记，否则甲有权将该房屋卖与第三人2.王某将自己的电视机卖给谢某，双方约定电脑卖给谢某后仍然由王某使用一个月。

根据《物权法》的规定，谢某取得电视机所有权的交付方式属于（）。

A.现实交付B.占有改定C.指示交付D.简易交付3.2011年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。

2012年4月1日，李某向张某提出购买该电脑；经考虑，2012年6月1日，张某与李某签订书面买卖合同，将该电脑以3000元的价格卖与李某。

根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。

A.2011年12月2日B.2012年4月1日C.2012年6月1日D.2012年12月2日4.2010年9月9日，赵某在饭店用餐时丢失一块手表，饭店工作人员谢某拾得后，卖给二手市场的钱某。

10月20日孙某以1000元从钱某手中购得该手表，并将手表送给女友郑某做生日礼物。

12月25日赵某发现郑某戴的手表就是自己丢失的手表。

根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。

A.谢某没有取得该手表的所有权B.2010年12月25日，该手表的所有权人是赵某C.郑某并不当然取得该手表的所有权D.赵某应该在2011年12月25日之前请求郑某返还原物5.甲有一台电脑，借给乙使用，乙将电脑卖给不知情的丙，丙又赠与女友丁，后戊将电脑从丁处偷走。

根据《物权法》的规定，对该电脑享有所有权的是（）。

A.甲B.乙C.丁D.戊6.根据物权法律制度的规定，下列表述中，不正确的是（）。

目　录 第一节　物权法律制度概述 第二节　物权变动 第三节　所有权 第四节　用益物权 第五节　担保物权 概览 本章是全书中理论性较强的一章，围绕物权的基本理论和具体制度展开。

高频考点为物权的特征、物权变动的公示、共有制度、用益物权的设立以及担保物权的相关规定等。

考核方式以客观题为主，抵押相关规定与合同融合出现在主观题中也是常态。

分值约为8分左右。

本章考核特点为：“半江瑟瑟半江红”。

基础理论部分抽象、笼统，抵押制度复杂、灵活，令人畏惧。

但物（权）的特征、所有权和用益物权部分则简单、重复，得分不难！第一节　物权法律制度概述 一、物的特征与种类一、物的特征与种类 1.物的特征 （1）有体性 房屋、土地、生产设备等是物权客体。

【对比】行为（作为、不作为等）是债权客体；智力成果（专利、商标、著作等）是知识产权的客体。

【特别提示】某些财产性权利也可以成为物权客体。

例如，股权质押。

（2）可支配性和价值性 能够成为物权客体的，必须能够为人力所支配，并满足人的需要。

【对比】一滴水不能成为物权法律制度上的物；一瓶水则可能成为物权客体。

（3）在人体之外 人不能成为物权客体。

【特别提示】人体器官脱离人体后未进入新的人体之前，可成为物。

例如，捐献的眼角膜。

【经典例题·单选题（2019年）】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上的物的是（　）。

A.太阳 B.星星 C.月亮 D.海域『正确答案』D『答案解析』本题考核物权法律制度上的物。

物权法律制度上的物具有如下特点：有体性；可支配性；在人的身体之外。

选项ABC因不能为人力所支配而不属于物权法律制度上的物。

2.物的种类具体类型区分点流通物、限制流通物、禁止流通物区分标准，是否对该物流通存在特定限制。

限制流通物：文物、黄金、药品禁止流通物：毒品、假钞动产、不动产区分标准，移动是否损害其价值。

不动产：房屋动产：空天战斗机消费（耗）物、非消费（耗）物消费物：对该物的利用会导致物的灭失。

2020年CPA注会《经济法》专项练习（五）第一单元物权与合同法律制度二、经典试题【案例15】（2018年）2015年4月，甲公司与乙建筑公司签订写字楼建筑工程总承包合同。

双方约定：工程造价4000万元，工期一年。

合同签订后，甲公司依约先行支付2000万元工程款，剩余2000万元在工程竣工合格后一次付清。

2015年5月，乙公司从丙融资租赁公司租赁塔吊一台。

双方约定：租金共计48万元，从当年6月开始，按月分12期支付，每期4万元。

双方未就乙公司拖欠租金时如何处理以及塔吊在租赁期满后的归属作出约定。

2015年8月，因遭受强台风袭击，塔吊损坏。

乙公司为修复塔吊花去维修费3万元。

乙公司要求丙公司承担维修费，丙公司拒绝。

为此，乙公司从2015年9月开始停止支付租金。

经多次催告，乙公司仍未在合理期限内支付到期租金。

2016年1月，丙公司通知乙公司：由于欠交4个月租金，乙公司须在2016年2月的租金支付日支付全部剩余租金，否则解除合同。

乙公司无奈，在2016年2月将剩余租金一次性全部交清。

租赁期满后，丙公司要求乙公司返还塔吊，乙公司拒绝。

2015年10月，甲公司以在建写字楼作为抵押向A银行借款3亿元，借期1年。

双方办理了抵押登记。

2016年4月，甲公司从丁公司借款5000万元，借期1个月，月利率3％，甲公司仍以在建写字楼作为抵押，并为丁公司办理了第二顺位抵押登记。

2016年4月，乙公司如期完成工程建设，要求甲公司验收，并要求支付剩余2000万元工程款。

甲公司验收合格，但拒绝支付剩余工程款，理由是：根据相关规定，承包该工程需具备一级承包资质，但乙公司在签订建设工程总承包合同时仅有二级资质，一级资质直到2016年1月才取得，故合同无效。

2016年6月，甲公司无力偿还丁公司借款，丁公司诉至人民法院，请求拍卖甲公司写字楼，偿还所欠其借款本金5000万元及利息150万元。

2016年6月，写字楼拍卖价款3.5亿元。

乙公司要求首先清偿其工程款债权2000万元。

（五）物权变动（交付与登记）交付分为：现实交付、观念交付现实交付：直接占有的移转；观念交付又分为：①简易交付：【物权法第25条】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

②指示交付：【物权法第26条】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

③占有改定：【物权法第27条】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

登记1. 登记生效主义：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记【物权法第9条】如：不动产。

2. 登记对抗主义：但法律另有规定的除外【物权法第9条】如：动产抵押权，土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、机动交通工具。

3.非基于法律行为所产生的物权变动（无须登记）①【物权法第28条】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

②【物权法第29条】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

③【物权法第30条】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

④【物权法第31条】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

4. 更正登记5. 异议登记【物权法第19条】不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

6.预告登记【物权法第20条】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

注册会计师考试《经济法》考点之物权法律制度2017注册会计师考试《经济法》考点之物权法律制度你知道物权法律制度有哪些吗?你对物权法律制度了解吗?下面是yjbys店铺为大家带来的物权法律制度的知识，欢迎阅读。

共有制度1.共有的一般效力(1)共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

(2)因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

2.共同共有(1)共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

(2)除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务。

对外偿债后，共有人之间不存在分担的问题。

(3)处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

【解释】共同共有人未征得其他共有人同意，擅自将共有物所有权转让给第三人，其转让行为为无权处分，买卖合同原则上有效，第三人可依据善意取得制度取得所有权。

3.按份共有(1)按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。

(2)除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。

偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

(3)处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

【解释】按份共有中，未满2/3份额却转让共有物者，亦构成无权处分，与共同共有情形中的无权处分原理一致。

善意取得制度1. 善意取得的内容无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

第三章物权法律制度（五）第七单元建设用地使用权【考点1】登记生效（P51）建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。

（2008年案例分析题）【解释】建设用地使用权有创设取得与移转取得两种方式，分别对应国有土地的一级市场和二级市场。

其中，创设取得可采取有偿出让或者无偿划拨等方式，移转取得则有转让、互换、出资、赠与等方式。

【考点2】无偿划拨（P51）1.使用期限（2014年单选题）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

2.无偿划拨＋转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权“出让”手续，并依照国家有关规定缴纳“土地使用权出让金”。

3.无偿划拨＋抵押当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。

4.无偿划拨＋出资出资人以“无偿划拨”的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续；逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

（见第6章）【考点3】有偿出让（P51）1.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

2.出让最高年限（2013年单选题）（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

【解释1】土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

【解释2】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

【知识点】物权变动的公示方式（一）动产物权变动的公示方式——交付《物权法》规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

”（二）不动产物权变动的公示方式——登记《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”【知识点】善意取得制度（一）动产善意取得1.构成要件（1）依法律行为转让所有权。

善意取得只能在交易中发生，其他非因法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。

（2）转让人无处分权。

（3）受让人为善意。

所谓善意，指的是不知道转让人无处分权且对此不知无重大过失。

善意的判断时点，以“受让动产时”为准，具体操作时，一般以动产交付时为准。

（4）以合理的价格转让。

（5）物已交付。

动产以交付为所有权转移的标志，若物尚未交付，则交易尚未完成。

根据《物权法解释一》，有两点需要特别指出：第一，《物权法》规定的占有改定不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求；第二，转让人将《物权法》规定的船舶、航空器和机动车等特殊动产交付给受让人的，符合善意取得的交付要件。

（6）转让人基于真权利人意思合法占有标的物。

（7）转让合同有效。

转让合同是指为转让标的物所有权而订立的买卖合同等债权合同。

《物权法解释一》规定，转让合同无论是因违反《合同法》而无效，还是因受让人存在欺诈、胁迫或乘人之危的法定事由而被撤销，标的物受让人均不得主张善意取得。

2.法律效果（1）直接法律效果——所有权发生转移。

善意受让人取得标的物所有权。

善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

（2）间接法律效果——赔偿请求权。

真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。

【举例】甲、乙、丙三兄弟共同继承一幅古董字画，由甲保管。

甲擅自将该画以市场价出卖于丁并已交付，丁对该画的共有权属关系并不知情。

CPA考试《经济法》考点解读第03章物权法律制度第三章物权法律制度（一）本章考情分析在最近3年的考试中，本章的平均分值为16分，20xx年的分值为xx.5分。

自20xx年以来，均有两个案例分析题来自《物权法》和《合同法》的结合，希望考生高度重视。

最近3年题型题量分析表题型20xx年20xx年20xx年单选题3题3分2题2分2题2分多选题2题3分1题1.5分1题1.5分案例分析题6分16分xx分合计xx分19.5分xx.5分20xx年教材的主要变化（1）20xx年教材对本章内容进行了重大调整，其主要变化是：删掉了“占有制度”、“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”、“土地承包经营权”和“地役权”的全部内容；（2）根据《买卖合同司法解释》，对“无权处分”问题进行了全新阐述，其中涉及“善意取得制度”、“共有物的处分”等诸多内容。

20xx年教材对本章内容未进行任何调整。

20xx年教材的主要变化是：（1）新增了“不动产统一登记制度”的内容；（2）对“物权法的基本原则”的内容进行了调整。

需要说明的是，为了帮助考生更好地理解教材内容，本章对相关考点的讲解并未完全按照20xx年教材的顺序，而且加入了第四章的部分内容，希望考生理解。

本章基本结构框架第一单元物权法律制度概述【考点1】物的种类（P33）1.可替代物与不可替代物动产可分为可替代物与不可替代物。

交易客体为可替代物（如普通的可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画，具有唯一性）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。

2.主物与从物认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A 物，丧失其本来的用途，则B物为从物。

【案例】（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；（2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。