保障性住房税收优惠研究

经济适用住房的税收优惠政策随着城市化进程的加快，经济适用住房成为了很多人买房的首选。

经济适用住房，通常简称为“经适房”，是指针对中低收入群体所推出的一种保障性住房。

为方便广大购房者购买，国家出台了很多税收优惠政策，本文将结合实际情况，探讨这些税收优惠政策的特点和优势。

1、关于经济适用住房经济适用住房，是指由国家规定建设单位或开发商，采取普通商品住房的定额面积及配套标准建造的在定价、销售方式、付款方式、限购等方面受到国家统一规定，价格较普通商品住房有一定优惠的房屋，限售年限达到五年以上。

优缺点：（1）优点：一方面解决了大众居住，另一方面又不依靠城市公积金、国家补贴，不会造成过度利用资源，非常环保。

此外，经济适用住房面积相比普通住房来说较小，也能将城市土地合理使用。

（2）缺点：资金来源较少，除了对开发商拿到国家的特殊到款和贷款以外，购房者也只有从自己的积蓄中拿到，所以建设的时间普遍较长，也相应会影响购房者的入住时间。

建设的地点多在偏远地带，交通不太方便，噪音、污染等问题也会影响居住感受。

2、经济适用住房的税收优惠政策为鼓励广大购房者购买经济适用住房，国家出台了很多税收优惠政策：（1）个人所得税：购买经济适用住房的个人，如果在月度个人所得税或年末清查时计算应纳税额时，减除住房租金等费用，减免的金额不超过当时销售价格的10%，且纳税人须配偶分别以家庭为单元申报个人所得税。

（2）契税：购买经济适用住房的，可以免除契税的全额或部分税款。

具体地，对于经济适用住房，按照比例缴纳契税。

以北京为例，购买经济适用住房时，只需缴纳契税房屋总价的1%。

（3）营业税:购买经济适用房和廉租房的原产(制)商或代理商以及房地产开发商，销售经济适用房和廉租房的销售企业，免征增值税。

3、经济适用住房的税收优惠政策的优势经济适用住房的税收优惠政策，一方面可以减轻购房者的负担，另一方面也创造很多税收收入，并且可以提高国家税收收入，促进房地产市场的发展和经济发展的稳定。

近期各大城市供地土拍吸引了大多数地产人的关注，可以看到，限地价、竞自持、竞配建已经成为大多数城市供地的标配。

我们也恰好收到不少投资朋友咨询，在测算时，竟配建的保障房应该怎么处理。

今天就来和大家聊一聊从投资视角来看配建保障房的几种情况，以及其涉税情况和测算处理方法。

网上讨论的这个问题的也非常多，结合了许多政策规定，看完以后还是有点云里雾里。

下面这张图，是笔者参照讨论文章整理的不同情况下税务处理情况和税筹思路，一张图直接明了，收藏着对照就够了。

当然，由于各地方税务局执行过程中有不同处理标准，此图仅供参考，具体以当地税务部门沟通确认结果为准。

房企配建保障房，最常见的形式有两种，一是建成后无偿移交政府，二是建成后由政府回购。

但还有一种比较少见的是房企申请以资代建。

接下来我抛转引玉，希望和各位同行探讨一二。

一.建成后无偿移交政府保障房建成后无偿移交，即在移交环节政府部门不再支付价款，保障房的建设成本由开发项目的整体收益覆盖。

对于此类配建形式，目前有以下几种观点处理税务：1. 作为公配，不计收入：有观点认为房企只是配建保障房，但未拥有其所有权，没有发生产权登记、变更的情形，也就不存在转让房产行为；此外，从经济形式而言，配建保障房需产生建设成本，是有偿的，故不应认定为无偿移交，而应视作公共配套设施处理。

此情形投资测算比较简单，可将配建保障房的建设成本纳入到公配，进行相关税务计算，不需要考虑保障房货值问题。

2. 视同销售：由于房企建成保障房后移交给政府，其产权发生转移，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，而且保障房移交给政府后，后续不存在公益性，因此应按视同销售处理。

在测算中，首先需增加保障房产品业态，计算货值收入时方案和优先顺序为：①该项目同类开发产品的市场销售价格确定（如，项目高层住宅售价8000元/㎡，小区配建高层保障房按8000元/㎡视同销售）；②参照当地同类产品市场公允价值；③按产品的成本利润率确定，即建设成本+成本利润率（一般不低于15%）。

个人二手房交易税收政策二〇〇九年二月前言市局党组将2009年确定为“优化地税发展环境年”，并明确提出税政管理工作应深入探索政策宣传辅导有效方式，提供以纳税人需求为导向的分税种、分行业、分事项的多角度税收政策咨询服务。

为深入贯彻落实市局党组的工作要求，使广大税务干部和自然人纳税人全面了解二手房交易过程中涉及的各项税收，我们按不同房屋性质类型，将我局主管的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等税种现行有效的税收优惠政策和基本政策进行了整理，以便于税务干部和纳税人查阅，了解相关税收政策。

目录前言................................................ - 2 -第一部分：个人二手住房交易税收优惠政策 ...................... - 1 -一、按国家统一标准房改售房税收政策. (1)（一）营业税及附加.......................................... - 1 -(二)个人所得税.............................................. - 2 -（三）契税.................................................. - 4 - （四）印花税................................................ - 6 - （五）土地增值税............................................ - 6 - 二、经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策 (7)（一）营业税及附加.......................................... - 7 -（二）个人所得税............................................ - 8 -(三)契税.................................................... - 9 -（四）印花税............................................... - 12 -（五）土地增值税........................................... - 12 -三、普通住房. (13)（一）营业税及附加......................................... - 13 -（二）个人所得税........................................... - 14 -(三)契税................................................... - 15 -（四）印花税............................................... - 17 -（五）土地增值税........................................... - 18 -四、其他住房. (18)（一）营业税及附加......................................... - 19 -（二）个人所得税........................................... - 19 -（三）契税................................................. - 20 -（四）印花税............................................... - 22 -（五）土地增值税........................................... - 22 -第二部分：个人二手住房交易税收基本政策 ..................... - 24 -一、营业税及附加 (24)（一）税目、税率........................................... - 24 -（二）计税依据............................................. - 24 -（三）视同发生应税行为..................................... - 24 -二、个人所得税.. (25)（一）税目、税率........................................... - 25 -（二）计税依据............................................. - 25 -三、契税.. (26)（一）税目、税率........................................... - 26 -（二）计税依据............................................. - 26 -四、印花税 (27)五、土地增值税 (28)（一）征税对象............................................. - 28 -（二）税率................................................. - 28 -（三）计税依据............................................. - 28 -第三部分：与二手房交易有关的政策规定....................... - 30 -一、普通住房标准 (30)二、购房时间的判定 (31)三、个人所得税的计算规定 (32)1、房屋原值具体规定........................................ - 32 -2、转让住房过程中缴纳的税金................................ - 33 -3、合理费用................................................ - 33 -4、支付的住房装修费用...................................... - 34 -5、支付的住房贷款利息...................................... - 34 -第一部分：个人二手住房交易税收优惠政策一、按国家统一标准房改售房税收政策（一）营业税及附加[政策规定]1.自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

完善我国住房保障体系的财税政策研究论文摘要:引言20世纪90年代以来，伴随着住房分配制度改革，在国家一系列住房商品化和鼓励住房消费政策的指导下，我国房地产市场始终保持着较快的增长速度，房地产业的发展对于改善人民的居住条件、带动相关产业的发展、刺激内需等都发挥了重要的作用。

在市场化改关键词:完善,我国,住房,保障,体系,财税,政策,研究论文,一、引言20世纪90年代以来，伴随着住房分配制度改革，在国家一系列住房商品化和鼓励住房消费政策的指导下，我国房地产市场始终保持着较快的增长速度，房地产业的发展对于改善人民的居住条件、带动相关产业的发展、刺激内需等都发挥了重要的作用。

在市场化改革思想的主导下，我国住房供应机制己经发生了根本性的转变，由单位福利分房转变为居民自主购买住房。

但是，我们也要看到，随着经济社会的发展，以及城市化进程的加快，大量农村剩余劳动人口转移到城市，加上城市人口改善居住条件的刚性需求，使得住房需求大增，而与此相反的却是城市土地的相对稀缺，导致住房供给不能快速增加，供需矛盾的结果是不断推高房价。

此外，随着经济的发展，社会的游资也不断增加，在缺乏有效投资渠道的情况下，也会大量涌入房地产市场，增加了房市的投资或投机需求，也不断推高房价。

近年来，我国一些城市房价大幅上涨，己远远超过了中低收入家庭的实际承受能力，这些“弱势”群体难以依靠自身力量通过市场化途径解决住房问题。

住房是人类的基本权利和需要，关系到人们最直接、最现实的切身利益，为弥补市场机制存在的缺陷，体现社会公平，也消除某些社会不稳定因素，政府有必要利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭解决困难，构建住房保障制度体系，在住房保障体系建设中发挥主导作用。

近年来，中央政府对住房保障制度体系建设极为重视，将住房保障工作作为民生工程的重点，各地区也结合自身的实际情况做了许多有效的工作，全国已基本形成了由廉租住房、公共租赁住房、经济适用房及限价商品房等多种政策性住房组成的、保障方式多样、基本涵盖所有保障对象的住房保障体系。

第1篇一、前言随着我国城市化进程的加快，住房问题日益成为社会关注的焦点。

为解决低收入家庭住房困难，我国政府大力发展保障性住房。

本报告旨在对保障性住房的财务状况进行深入分析，为政策制定者和相关企业提供决策参考。

二、保障性住房概述保障性住房是指政府为解决低收入家庭、中等偏下收入家庭和无房户的住房问题，通过财政补贴、税收优惠、信贷支持等方式，提供的一种具有社会保障性质的住房。

保障性住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房和限价房。

三、保障性住房财务状况分析（一）收入分析1. 财政补贴收入财政补贴是保障性住房收入的主要来源。

近年来，我国政府逐年增加财政补贴力度，保障性住房建设资金得到有效保障。

根据统计数据，2019年全国财政补贴保障性住房资金达到XXX亿元。

2. 租金收入租金收入是保障性住房的另一项重要收入。

根据相关规定，保障性住房的租金水平低于市场租金。

2019年全国保障性住房租金收入达到XXX亿元。

3. 贷款收入保障性住房建设过程中，政府会提供低息贷款支持。

2019年，全国保障性住房贷款收入达到XXX亿元。

（二）支出分析1. 建设成本保障性住房建设成本主要包括土地费用、建筑材料费用、施工费用等。

近年来，随着物价上涨，建设成本逐年增加。

2019年全国保障性住房建设成本达到XXX亿元。

2. 运营维护成本保障性住房运营维护成本主要包括物业管理、维修保养、物业服务等。

2019年全国保障性住房运营维护成本达到XXX亿元。

3. 利息支出保障性住房建设过程中，政府提供的低息贷款会产生利息支出。

2019年全国保障性住房利息支出达到XXX亿元。

（三）盈亏分析1. 盈余分析2019年，全国保障性住房收入为XXX亿元，支出为XXX亿元，盈余为XXX亿元。

从总体来看，保障性住房项目具有一定的盈利能力。

2. 影响因素分析（1）财政补贴力度：财政补贴力度是影响保障性住房盈利能力的关键因素。

政府应继续加大财政补贴力度，确保保障性住房建设资金充足。

一、保障性住房的定义保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

二、保障性住房的分类有什么经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。

低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。

公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。

经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

定向安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

两限商品房即“限套型、限房价“的商品住房。

为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

《保障性住房政策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住房问题已经成为社会关注的热点问题之一。

为了解决低收入群体的住房困难，保障性住房政策应运而生。

本文旨在深入探讨保障性住房政策的发展历程、现状及存在的问题，并提出相应的解决方案，以期为相关政策的制定和实施提供参考。

二、保障性住房政策的发展历程保障性住房政策起源于上世纪90年代，经历了从无到有、从简单到复杂的发展过程。

初期，政策主要关注的是解决城市中低收入群体的住房问题，以廉租房和公租房为主。

随着社会经济的发展和城市化的加速，保障性住房政策逐渐向多层次、多元化发展，涵盖了公共租赁房、共有产权房等多种形式。

三、保障性住房政策的现状当前，我国保障性住房政策已形成了一定的规模和体系。

政策的主要目标是解决低收入群体的住房问题，提高其居住条件和居住质量。

具体而言，政府通过土地划拨、税收优惠等措施，鼓励和支持房地产开发企业建设保障性住房；同时，政府还直接投资建设公共租赁房等项目，以满足低收入群体的住房需求。

此外，政府还通过提供金融支持、减免相关税费等措施，鼓励个人和家庭购买共有产权房等项目。

四、保障性住房政策存在的问题尽管保障性住房政策取得了一定的成效，但仍存在一些问题。

首先，政策覆盖面有限，无法满足所有低收入群体的住房需求。

其次，政策执行过程中存在不规范、不公平等问题，导致部分低收入群体无法享受政策带来的红利。

此外，部分保障性住房项目的质量也存在问题，如工程质量不达标、物业管理不到位等。

五、解决方案与建议针对上述问题，本文提出以下解决方案与建议：1. 扩大政策覆盖面：政府应进一步加大投入力度，扩大保障性住房政策的覆盖面，使更多低收入群体能够享受到政策的红利。

2. 加强政策执行力度：政府应加强对政策执行过程的监管力度，确保政策公平、公正地执行。

同时，应建立完善的监督机制，对违规行为进行严肃处理。

3. 提高项目质量：政府应加强对保障性住房项目的质量管理力度，确保项目质量符合相关标准和规范。

《保障性住房政策研究》篇一一、引言保障性住房政策是政府为解决中低收入家庭住房困难问题而实施的重要政策。

近年来，随着城市化进程的加快，住房问题已成为社会关注的焦点。

因此，对保障性住房政策进行深入研究，对于促进社会公平、维护社会稳定、推动经济发展具有重要意义。

本文将对保障性住房政策的背景、现状、问题及优化措施进行探讨。

二、保障性住房政策的背景及现状保障性住房政策是指政府为中低收入家庭提供的一种住房保障制度。

其背景是在城市化进程中，大量人口涌入城市，住房需求剧增，而房价不断上涨，使得许多中低收入家庭无法承受。

为解决这一问题，政府出台了一系列保障性住房政策，如廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等。

目前，我国保障性住房政策已取得一定成效。

政府投入大量资金，建设了大量保障性住房，使中低收入家庭的住房条件得到改善。

然而，在实施过程中，也暴露出一些问题，如政策执行不力、资源配置不合理、申请审核机制不完善等。

三、保障性住房政策存在的问题1. 政策执行不力：部分地区在执行保障性住房政策时，存在政策落实不到位、执行力度不够等问题，导致政策效果不佳。

2. 资源配置不合理：在保障性住房的资源配置上，存在区域分布不均、供需矛盾突出等问题，部分地区保障性住房供应过多或过少。

3. 申请审核机制不完善：保障性住房申请审核机制存在漏洞，部分不符合条件的家庭通过非正常途径获得保障性住房，造成资源浪费。

四、优化保障性住房政策的措施1. 加强政策执行力度：政府应加大对保障性住房政策的宣传力度，提高政策执行人员的素质和能力，确保政策落到实处。

2. 优化资源配置：在保障性住房的资源配置上，应充分考虑区域发展差异和人口分布特点，合理规划布局，实现资源优化配置。

3. 完善申请审核机制：建立严格的申请审核机制，加强信息公开和监督力度，防止不符合条件的家庭获得保障性住房。

4. 推动多元化住房供应：鼓励社会力量参与保障性住房建设，推动多元化住房供应，减轻政府负担。

一、廉租房、公租房等保障性住房产权的法律权属分析为改善城市中低收入住房困难家庭等群体的住房条件，政府保障性住房管理中心与房开企业签订保障性住房配建合同，房开企业将保障性住房的建安成本报住房管理中心，保障性住房管理中心按经认定的建安成本回购或者由财政部门支付房开企业建安成本。

房开企业在办理权属的时候，分开办理保障性住房和其他商品房的权属，直接将保障性住房办理在房管局或者指定的单位名下，此时保障性房产属性为国有直管的房产。

二、项目内配建的保障性住房的法务处理：1、土地供应方面：在经适房或者普通商品房项目的土地上配建，《廉租房保障办理》规定，廉租房的来源主要有：政府新建、收购的住房；腾退的公有住房、社会捐赠的住房、其他渠道取得的住房等；对于新建的廉租房，主要在经适房或者普通商品房项目中配建。

在土地规划中或者出让合同明确廉租房的总建筑面积、套数、布局、户型及移交或回购等事项。

2、配套保障性住房资金来源：土地出让金的部分（属于财政资金）《国务院办公厅关于国有土地使用权出让收支管理办法》规定，土地出让金使用范围如下：（1）征地和拆迁补偿支出（2）土地开发支出（3）支农支出（4）城市建设支出（5）其他支出（如：城市保障性住房支出等）三、配建保障性住房的财务处理在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第三条的规定，政府补助具有两个特征：一是政府补助是来源于政府的经济资源。

对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。

二是政府补助是无偿性。

即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。

基于此规定，房地产企业在项目内配建的保障性住房，从财政部门获得保障性住房建设成本资金，是保障性住房的对价，不具有无偿性，从而不是政府补助，实质上是政府购买服务。

（财会[2017]15根据《企业会计准则第16号——政府补助》号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。