房屋交付前统一问答一、作业目的作为物业公司员工和管理人员的必备培训材料,统一口径回答业主提出的问题,避免引起不必要的纠纷。
二、作业内容1、物业收费类2、物业服务类3、工程类（含二次装修）4、安全保卫类5、针对特殊条款的问题解答三、作业实施1、物业收费类：a)为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？（以康鑫梵石花园为例）答：根据《宁波物业管理条例》第45条之规定，以及您与我司签署的《前期物业服务协议》第4条第一款之约定，物业交付时一次性交纳一年的物业管理费，第二次起及以后交纳半年的物业管理费。
因此，此项措施是符合政府有关文件之规定的。
b)从什么时间开始计收我的物业管理费？答：在业主与物业管理公司签署的《XX小区前期物业服务协议》中已经做了约定，以开发商发给业主的入住通知书上标明的交房时间的次月起计收物业管理费。
c)以什么面积收取我的物业管理费？答：以实测后的建筑面积为依据收取物业管理费。
d)我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：前期物业管理协议约定费用标准：多层物业管理费的收费标准暂定为： 0.88 元/平米·月；高层物业管理费的收费标准暂定为： 1.68 元/平米·月；商业、小高层物业费的收费标准暂定为: ： 1.5 元/平米·月；从2012年开始，我们开始安照物价局审批价格收费：精装修平层大宅元/月·平方米平层大宅_ 元/月·平方米普通高层住宅_ 元/月·平方米小高层住宅_ 元/月·平方米多层住宅、商业用房____元/月·平方米还需要支付车位管理费用:50元/月·个e)物业管理费是有哪几项构成的？答：包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；f)我入住时用缴纳购房契税和公共维修基金吗？答：需交纳，按双方签署的商品房预售合同中的条款执行，房产公司代收代缴。
g)我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订（《业主家庭情况登记表》、《房屋交付文件表签收单》、《业主验房清单》、《车辆信息登记》）h)电、燃气计量方式？冷水、热水计量方式？答：电、燃气、自来水是 (独立) 计量方式。
i)我们如何知道物业管理公共收益及多种经营费用都花在什么地方了？答：物业管理公司将每年至少向业主公布一次物业管理公司对本小区公共收益、多种经营费用收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理公共收益及多种经营费用是如何花销的。
j)业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。
只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。
k)有线电视的缴费方式答：业主如想开通有线电视需缴纳有线电视入户初装费300元/户，收视费216元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。
l)停车管理费收取标准？（地下）答：管理费为 50 元/车位.月m)我没有住，是否可以不交物业管理费？答：在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业管理费。
因为物业管理费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。
个别业主物业暂时空置时，管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少费用支出，所以业主没有住买下的房屋，仍应交齐物业管理费用。
n)售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？答：首先物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。
物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。
o)有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？答：有影响。
因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业管理费来支持，如果有业主不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业主的利益，当然也影响了您的利益。
2、物业服务类：a)物业服务包括哪些？答：我们的服务包括：公共性服务及特约性服务。
我们为您提供高品质的公共性服务，其包括：1)物业共用部位的维修、养护和管理；2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4)公共绿化的养护和管理；5)车辆停放管理；6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7)装饰装修管理服务；8)物业档案资料管理；9)附属配套建筑和设施的维修、保养和管理。
如果您需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要支付相应的成本费用。
b)物业工程部的工作是什么？答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。
在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。
c)物业客户服务部是干什么的？答：负责入伙、装修手续的办理，邮件分拣、受理业主的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业主特约性服务的接待和受理，接待业主及其访客咨询、收取物业管理相关费用，并组织社区文化活动的开展。
d)物业打算怎么搞好社区文化活动？答：我们举办丰富的小区活动，如不定期举办业主联谊会、各种讲座、晚会等活动，在举办活动前物业管理公司将提前发出征询意见和通知及活动日程。
e)宠物饲养的若干问题？答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。
对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。
业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。
f)我们如何投诉？怎样报修？答：i.您的投诉是对我们工作的最好的赏赐，我们将非常重视。
如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其胸牌编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函件或电子邮件、传真的形式进行投诉。
服务中心地址/邮编/电话/传真/电子邮件我们接到您的投诉事件后，将立即着手调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。
ii.物业管理公司收到您的报修后，维修人员在十分钟内赶到维修现场。
业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。
倘若业主对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。
g)住户求助服务的具体内容？答：求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供具体帮助。
h)我们的信件等邮件怎么接收？答：除非您有专门的书面委托，我们将代收并代为保管您的下述邮件或邮包。
平信由邮政人员分发到您的信箱、挂号信由邮政人员经业主签收后领取，快件将由快递公司直接送到您手中。
i)能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产安全？答：可协助联系正规的家政服务公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性，但涉及到具体服务项目事宜，由业主同家政服务中心签订有关的雇佣合同,并报物业服务中心备案。
j)为什么填写《业主情况登记表》，如何保密？答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。
对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。
k)家里漏水了，物业公司承担责任吗？答：公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《业主临时公约》赋予并作明确规定。
假如漏水是因物业公司违反相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。
我们要求业主在二次装修过程中做好防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。
l)物业是否对噪音施工有限制？答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。
m)如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房？答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。
所以并不影响房屋的交付。
n)业主家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？答：首先必须明确一点的是：物业服务费不等同于保险费或是专项服务费。
物业公司物业费中包含了公共秩序维护费，该项费用是严格遵照双方签署的文件对服务内容和服务标准的要求进行工作的，业主有权监督。
当发生案件时业主应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。
物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。
如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。
出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业主来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。
建议业主仍要正常上保险，以便发生问题时尽可能减少损失。
o)入住后可以报装电话吗？能否代办？答：可以。
但业主必须向物业公司提供相关证件及报装电话的费用。
p)底层的屋顶清洁如何管理？答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁。
同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。
q)物业工程维修承诺多长时间到位？答：接到报修后根据情况，会同业主确定维修时间。
I)请告诉我你们的工作时间好吗？答：不分节假日每天24小时均有专人值班（中控室）和接听电话，随时提供服务。
3、工程类a)小修、中修、大修都包括哪些内容？答：1)大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；2)中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；3)小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。
b)小区的供电方式答：本小区为双路供电方式，在一路供电出现故障停电时，另一路会在短时间内切换，完全可以保证本小区正常用电（线路检修除外），满足业主日常用电需求。
