下载文档原格式
新土地管理法63条解读
新土地管理法第六十三条规定：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
新土地管理法第六十三条关于集体土地可以入市的内容。
1、土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，其土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
2、一般集体经营性建设用地出让、出租等，应当经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
3、通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可转让、互换、出资、赠与或者抵押，但另有约定的除外。
国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告文章属性•【公布机关】国务院•【公布日期】2018.12.23•【分类】国务院关于行政法规草案的审议意见正文国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告——2018年12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上全国人民代表大会常务委员会：党中央、国务院高度重视农村土地制度改革。
习近平总书记指出，土地制度是国家的基础性制度，农村土地制度改革是个大事，涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，必须审慎稳妥推进。
李克强总理强调，要坚持从实际出发，因地制宜，深化农村土地制度改革试点，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。
按照党中央、国务院决策部署和中央全面深化改革工作安排，根据全国人民代表大会常务委员会有关授权决定，自然资源部会同有关地方和部门组织开展了农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
现将试点情况报告如下：一、改革试点的基本情况和主要成效党的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。
2014年12月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》）。
2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）有关法律规定，授权期限截至2017年12月31日。
按照党中央、国务院部署要求，2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点（以下简称农村土地制度改革三项试点）工作。
XX市农村集体资产交易管理办法（试行）第一章总则第一条为了培育和发展全市统一规范的农村产权流转交易市场，规范农村集体资产交易行为，确保交易过程公开、公平、公正，加强农村基层廉洁建设，保护农村集体经济组织成员合法权益，促进农村经济发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《国务院关于促进农村产权交易市场健康发展的指导意见（国办发（2014）71号）》、《中共中央、国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见（中发（2016）37号）》等相关法律和政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所指的农村集体经济组织（以下简称：农村集体）是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括经济联合社、经济合作社和股份经济合作社、股份经济合作社联合社及其所属的经济实体。
本办法所称农村集体资产交易，是指将农村集体资产进行租赁、出让、转让以及利用农村集体资产作价入股、合作建设等交易行为。
第三条本市行政区域内农村集体的资产交易，农村建设项目招标，产业项目招商和转让及相关管理活动适用本办法。
第四条本办法所指的农村集体资产包括：（一）法律规定属于农村集体可交易的耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权以及经济发展用地、公共设施用地、宅基地等集体建设用地使用权；（二）属于农村集体所有的森林、林木；（三）农村集体筹资筹劳兴建和各种合作方式取得的建筑物、构筑物，以及购置的交通运输工具、机械、机电设备、农田水利设施以及教育、文化、卫生、体育等设施；（四）农村集体所有的有价证券、债权；（五）农村集体与企业或者其他组织、个人按照协议及实际出资形成的资产中占有的份额；（六）农村集体接受国家无偿划拨和其他经济组织、社会团体及个人资助、捐赠的资产；（七）农村集体所有的商标权、专利权、著作权等无形资产；（八）农村集体企业经营权；（九）依法属于农村集体所有或者经营管理的其他资产。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析农村集体经营性建设用地入市是指将农村集体经营性建设用地转化为市场经济要素，以满足城市发展对土地资源的需要。
这一政策的出台，极大地促进了农村经济转型和农民增收，但在实施过程中，也面临着一些难点问题。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题之一是农村集体土地所有权归属问题。
在我国，农村集体土地虽然由农民集体所有，但实际上存在着土地承包权与土地所有权分离的情况，这给土地入市带来了一定的困难。
由于农民对土地所有权的不确定感，可能会导致他们不愿意将土地入市，而选择继续种植或者转让土地承包权，并且容易引发土地纠纷。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题之二是土地利益分配问题。
农村集体土地入市后，涉及到的利益关系非常复杂，如何公平合理地分配土地收益，既考虑到农民的利益，又能保证农村集体经济的可持续发展，是一个亟待解决的问题。
在当前的政策体系下，政府和农民的利益往往相互矛盾，造成土地利益的分配不均衡，也容易引发社会矛盾。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题之三是土地资源开发利用问题。
入市后的土地资源开发面临着农民个体力量有限和缺乏专业知识的问题。
由于历史原因和区域差异，农村的土地资源偏远，基础设施不完善，导致土地市场既没有规模效益，又缺乏竞争力，影响了土地资源的有效开发利用。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题之四是土地评估和交易机制问题。
目前，农村集体经营性建设用地入市还存在着土地评估不规范、缺乏有效的交易机制等问题。
缺乏科学的土地评估标准和方法，导致土地价格难以确定，给土地交易带来不确定因素，也容易引发土地泡沫。
针对以上难点问题，可以提出以下对策。
需要建立健全的法律法规，明确农村集体土地所有权的归属和土地利益的分配原则。
要加强农民的法律意识和维权意识，提高他们对土地入市的认可度。
要加强政府主导下的土地规划和开发，提高农村土地的开发利用效率。
需要完善土地评估和交易机制，建立科学、公正、透明的土地市场，规范土地交易行为，防止土地泡沫的产生。
高平市统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市改革实施方案（征求意见稿）2020年5月12日为贯彻落实中央和省、市关于深化农村土地制度改革的部署和要求，统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市改革，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和高平市《关于盘活农村集体土地资源的实施细则（试行）》(以下简称《实施细则》)精神，借鉴泽州县农村集体经营性建设用地入市试点经验，结合我市实际，特制定本方案。
一、指导思想认真贯彻落实党的十九大和十九届三中、四中全会精神，立足高平当前经济社会发展形势，坚持问题导向和底线思维，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，围绕健全城乡发展一体化体制机制目标，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以夯实农村集体土地权能为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，努力发挥法律引领和推动作用，着力推进政策和制度创新，促进土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利1用效率和节约集约用地水平。
二、基本原则(一)抢抓机遇，坚守底线。
集体经营性建设用地入市是土地管理法的一个重大制度创新，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，能够为农民直接增加财产性的收入。
要主动靠前，抢抓机遇，加快实施，同时要坚持社会主义市场经济改革方向，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。
(二)制度先行，有序推进。
制定相关配套政策和措施，确保改革工作的系统性和完整性。
积极争取各级各方面大力支持，形成工作合力。
明确重点，有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进改革。
(三)政府主导，村为主体。
充分发挥市委市政府的主导作用，有效落实村级主体地位，保证入市主体充分公平行使权利、履行职责。
(四)农民参与，公平规范。
保障农民参与，切实尊重农民意愿，充分反映农民诉求，通过民主协商化解矛盾、解决问题，增加群众获得感。
深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定第一条? 为加强原农村集体经济组织（含其继受单位，下同）非农建设用地和征地返还用地管理，规范其土地使用权交易，促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济组织可持续发展，推进城市化和特区一体化进程，保障原农村集体经济组织及其成员的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条? 本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地，具体包括：（一）根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。
（二）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。
第三条? 原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。
非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府有特别规定的除外。
第四条? 市规划国土部门和各区政府（含新区管理机构，下同）应当加强对原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的服务与监管。
市规划国土部门及其派出机构、下属机构负责规划技术指标、用地政策和土地使用权交易等方面的服务与监管。
各区政府及其派出机构、下属机构负责对辖区内原农村集体经济组织交易集体决策程序和受让主体资格审查等方面的服务与监管，规范集体资产产权交易。
第五条? 非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划，并签订土地使用权出让合同书。
涉及占用农用地和未利用地的，应当纳入近期建设和土地利用规划年度实施计划、农用地和未利用地转用计划后方可实施。
成都市国土资源局关于印发《集体建设用地交易规则》（试行）和《集体建设用地使用权初次流转交易流程》（试行）的通知 填报时间： 2008-11-14 责任单位：市国土局文号：成国土资发〔2008〕569号签发单位：成都市国土资源局签发时间：2008-11-05生效时间：各区（市）县国土资源局（分局）：为了统筹城乡经济社会发展，推进成都市试验区建设，规范集体建设用地使用权交易行为，维护交易秩序，促进集体建设用地使用权流转，保障流转各方的合法权益，经审查同意，现将《集体建设用地交易规则》（试行）和《集体建设用地使用权初次流转交易流程》（草案）印发你们，请遵照执行。
附件：1、《集体建设用地交易规则》（试行）2、《集体建设用地使用权初次流转交易流程》（试行）二〇〇八年十一月五日集体建设用地使用权交易规则（试行）第一章总则第一条为规范集体建设用地使用权交易行为，维护交易秩序，保护流转各方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等相关法律法规规章及规范性文件的规定，制定本规则。
第二条本规则所称集体建设用地使用权交易包括集体建设用地使用权的初次流转和再次流转。
第三条集体建设用地使用权交易应当遵循依法、自愿、有偿、公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条有下列情形之一的集体建设用地不得流转：（一）违法占用的集体建设用地的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关依法裁定查封的；（四）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定履行合同而再次流转的；（五）以其他形式限制土地权利的。
第五条集体建设用地流转价格不得低于政府公布的该区域集体建设用地使用权流转最低保护价，且不得用于商品住宅开发。
第六条本规则适用于在有形土地市场上进行的集体建设用地使用权交易。
在集体建设用地使用权交易市场从事集体建设用地使用权交易活动的各方当事人，应遵守本规则。
第二章交易方式第七条集体建设用地使用权初次流转应当采取挂牌方式。
现如今，每个人都渴望能拥有自己的房子，因为拥有房子好像就等于自己拥有一笔巨大的资产。
据数据显示，住房资产已经占我们过家庭资产的70%，房子已经成为了大部分家庭最重要的资产，这也是为什么房价降不下来的原因。
一直以来，农村集体土地入市，被业界普遍认为能够有效降低房价。
一方面，农村集体土地入市，将扩大土地市场的供给量，能有效降低土地价格；另一方面，农村集体土地入市，将建设大量的租赁住房，有效解决居住买房难问题。
那么，集体土地入市需要符合哪些条件呢？下面就来听听资深房地产专家曾炜麟的分析。
随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。
即入市规则体系，涉及交易平台、地价体系、交易规则、产权登记、服务监管等五个方面。
无论是基于建立城乡统一的建设用地市场，还是基于同地同权同价的要求，这些规则要求与国有建设用地入市规则体系相衔接、相统一。
集体土地入市需要符合这4个条件才可入市：1、必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地；2、须经依法登记的集体经营性建设用地；3、应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；4、还得纳入土地利用年度计划，合理安排。
以上4个条件同时满足的集体土地，才可以入市，和国有建设用地享有同等待遇。
另外，集体经营性建设用地入市经常被媒体通俗地描述为“农民也可以卖地了”，当然，同国有土地一样，这里“卖”的是土地使用权而不是土地所有权。
但“卖地”必须合法有序，只有把握好四大关键环节才能较大限度释放改革红利。
曾炜麟，男，生于广东潮阳，为香港主板上市公司钧濠集团(0115.HK)创办人及前公司主席。
钧濠集团于1999年在香港主版上市，是一间扎根在香港及中国大陆的老牌房地产发展商和国际贸易公司。
市区集体经营性建设用地入市试点工作实施方案一、指导思想坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，围绕健全城乡发展一体化体制机制目标，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以夯实农村集体土地权能为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，着力政策科学和制度创新，建立集体经营性建设用地入市交易平台，完善交易程序、交易规则，为建立相关法律法规提供实践经验。
二、基本原则（一）正确把握方向，坚守入市底线。
深化集体经营性建设用地入市，必须坚持社会主义市场经济改革方向，必须坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，努力破解理论和实践难题，不断完善和发展具有中国特色的集体土地制度。
（二）维护农民权益，兼顾公平合理。
切实尊重农民意愿，充分反映农民利益诉求，实现好、维护好、发展好农民土地权益，夯实集体经济组织基础，实现国家、集体、个人土地增值收益分配公平合理，使入市成果惠及广大农民。
（三）坚持重点突破，综合配套推进。
紧扣入市主题，加快编制镇、村级规划，抓好集体建设用地基准地价制订，深入分析^p 发展遇到的核心问题和矛盾焦点，科学设计入市步骤和方法，配套推进农村产权、财税、社保、金融等改革，着力在体制机制上取得突破。
（四）坚持试点先行，循序稳步渐进。
坚持“自上而下与自下而上”相结合，“点上试验与面上推广”相结合，着力入市与推动发展相结合，综合各方关注，凝聚社会共识，寻求最大公约数。
试点工作既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进，又要结合实际，蹄疾步稳，大胆探索，循序渐进。
三、目标任务完善集体经营性建设用地产权制度，明确集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立集体经营性建设用地入市交易平台，完善相关配套政策，探索服务监管制度、入市抵押担保机制、土地增值收益分配机制，推动建立城乡统一的建设用地市场，实现“同权同价、流转顺畅、收益共享”。
集体经营性建设用地入市方式的教义学展开陈越鹏【期刊名称】《地方立法研究》【年(卷),期】2024(9)3【摘要】《土地管理法》第63条第1款规定,对于符合条件的集体经营性建设用地,“土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。
然而,入市方式存在出租入市行为性质有争议、其他入市方式不明确等问题。
对此,同一条文第4款规定,入市方式“参照同类用途的国有建设用地执行”,因而研判入市方式问题应当先梳理国有土地相关规则,对是否参照、如何参照等展开论证。
一方面,对于出租入市的行为性质,基于国有土地租赁规则、民法理论与规范,应当明确其为负担行为,所设定权利为债权,经登记产生对抗效力。
另一方面,其他入市方式上,赠与、互换不符合入市条文立法目的,不属于该条的调整范围。
结合国有土地出资(入股)的适用情形、农村集体经济组织的特性等,应当承认出资(入股)入市可以允许其在一定范围内适用,并明确其采用协议方式进行交易;抵押入市有现实需求、理论上可行、符合入市规范,应当以阶段式架构建立其实现机制。
【总页数】19页(P77-95)【作者】陈越鹏【作者单位】广东外语外贸大学土地法制研究院【正文语种】中文【中图分类】D92【相关文献】1.以重点示范项目带动农村经营性集体建设用地入市——以佛山市南海区农村集体建设用地改革为视角2.“新东北现象”下的集体土地入市——黑龙江省安达市农村集体经营性建设用地入市改革试点调研3.初探集体经营性建设用地入市——试论苏南武进集体租赁经营性建设用地价值4.集体经营性建设用地入市的法律问题研究——以《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》为样本5.泽州农村集体经营性建设用地改革试点成效显著截至11月底52宗集体经营性建设用地入市居全国前列因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
农村集体建设用地合法使用途径操作指引(2018)齐精智律师农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
集体经营性建设用地是一个历史形成的概念。
1998年修订实施的《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（第43条）；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（第63条）。
齐精智律师提示在这两款的限制下，农村集体土地除了可用于审批宅基地建房和进行公共设施和公益事业建设，以及兴办乡镇企业之外，不能用于其他建设活动。
1990年代中后期，我国农村乡镇企业普遍进行向私人所有改制，之后很少出现新办的乡镇企业。
这就意味着，农村集体土地基本不能用于经营性建设开发。
农民申请宅基地，主要是满足其生产生活基本需求的“自用”性质，不具备经营性质。
这就是农村宅基地及其上房屋，不能向外集体之外买卖，或者买卖之后，不能办理房产证的原因。
本文不惴浅陋，就现有农村集体建设用地的使用方式分析如下：一、农村集体经营性建设用地直接入市。
1、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。
二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。
针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。
齐精智律师提示陕西省高陵县是试点地区。
2、《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。
九、分阶段依法确定集体建设用地使用权。
1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。
乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。
农村集体经营性建设用地入流程及决策办法农村集体经营性建设用地如果要入流程，一般要经过以下几个步骤：一、调查与储备农村集体经营性建设用地的入流程，首先需要了解当地的规划和用地情况，进行必要的调查和储备工作。
这一步工作的目的是为了确定建设用地的位置、规模和功能，以及了解相关政策法规和建设条件。
二、立项和审核在确定建设用地的位置、规模和功能后，需要进行立项和审核工作。
这一步工作的目的是为了评估和审查计划，确定建设可行性，保证项目符合国家和地方的规划和建设要求。
三、征收和补偿如果建设用地需要进行征收，就需要进行征收和补偿工作。
这一步工作的目的是为了保障农村集体经营性建设用地的合法性和建设进程，确保征收和补偿工作按照相关政策法规进行。
四、建设和验收经过前面的工作，农村集体经营性建设用地的建设才能正式开始。
在建设过程中，需要进行建设和验收工作，保证建设质量和工程进度，确保建设用地投入使用后具备良好的使用效果和社会经济效益。
以上就是农村集体经营性建设用地入流程的一般步骤。
在这个过程中，需要考虑到地方政府的意见和当地农户的利益，以及相关政策法规的规定和硬性约束条件。
在决策方面，需要考虑以下几个方面：一、政策法规农村集体经营性建设用地的决策需要遵循国家和地方的相关政策法规，确保相关工作安全、合规和规范性。
二、建设需求决策需要考虑到当地农村经济和社会发展的需求，确保农村集体经营性建设用地的建设能够满足实际需要和市场需求。
三、风险评估决策需要进行风险评估工作，了解相关工作的风险和控制策略，确保农村集体经营性建设用地的建设和运营风险最小化。
总之，农村集体经营性建设用地入流程及决策需要从多个角度考虑，确保农村建设的规范、合规和安全。
随着城市化进程加速，农村集体经营性建设用地的需求和规模也在不断增加。
如何规范农村集体经营性建设用地入流程及决策办法，成为当下亟待解决的问题。
以下将从政策规定、土地使用权、资金筹措以及社会参与等方面进行探讨。
农村集体经营性建设用地入市四大问题农村集体经营性建设用地入市问题相当复杂，涉及到国家耕地保护、地方政府的土地财政、农民利益保护、农村基层冲突、社会稳定等核心问题，妥善处理这些问题，需要一揽子的顶层政策设计。
一、农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场的运行、管理及其增值收益分配带来哪些变化和挑战？农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场有效运行的好处就是打破目前一头沉的现状，过去是大量的要素向城市流动，包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本上流向城市，导致城乡发展失衡。
农村经营性建设用地入市可以让增值部分留在农村，实现城乡均衡发展。
农村集体经营性建设用地入市带来的挑战也是巨大的，主要是会引起两个失衡：其一是政府土地财政的失衡，其二是分配不公的失衡。
基层政府的土地财政依赖严重，如果经营性建设用地直接入市，对目前的征地制度造成直接冲击，地方政府的地有可能卖不出去了，因为用地单位可以直接到有农村经营性建设用地的地方去购买，价格还有可能更便宜。
基层政府过去依靠土地抵押累积的巨大债务有可能因为土地无法再卖出形成资金链断裂，引发经济不稳定。
另外一个挑战是如果土地巨额增值收益全部留在当地，会造成农民间的财富巨大不平衡，远郊或者偏远农村的农民土地卖不出去，无法获得土地财富。
目前的征地主要发生在在城乡接合部地区，要占全部土地征收的60%-70%，但其征地指标又有可能相当一部分来源于远郊或者偏远地区的农村撤并腾置而得来的用地指标。
如果直接入市的增值部分都被少数城乡接合部的农民都拿走了，土地增值的收益分配就显得太不公平。
必须建立合理的土地税收制度以及地票制度，来解决地方政府以及不同区位农民间的收入分配问题。
二、在城乡统一的建设用地市场中，如何建设和完善农村集体经营性建设用地的运行机制、管理机制？如何减缓农村集体经营性建设用地入市对现有国有土地市场造成的冲击、处理好土地增值收益分配不公问题，减缓直接入市对现行耕地保护政策的冲击、利用率低流转难、城乡基础设施建设停滞等问题，需要一系列的制度保障。
集体建设用地流转实施方案随着城市化进程的加快，土地资源的利用和配置成为了一个重要的议题。
在城市化的过程中，集体建设用地流转成为了一种重要的土地利用方式。
为了规范和促进集体建设用地流转，制定和实施一套科学合理的流转实施方案显得尤为重要。
一、流转范围。
集体建设用地流转实施方案的第一步是明确流转范围。
流转范围应包括城乡建设用地、工矿仓储用地、农村宅基地等。
同时，需要根据不同地区的实际情况，确定流转范围的具体划分和限制条件。
二、流转主体。
流转实施方案需要明确流转的主体，包括流转方和承接方。
流转方可以是农民集体经济组织、村民小组等集体组织，也可以是农民个体。
承接方可以是农业生产经营主体、农村合作社、农业企业等。
明确流转主体有助于规范流转行为，保障各方利益。
三、流转程序。
流转实施方案应明确流转的具体程序。
包括流转申请、审批程序、流转合同签订、流转登记备案等。
流转程序的规范化有助于防范各类违规行为，保障流转交易的合法性和安全性。
四、流转期限。
流转实施方案需要规定流转的期限。
流转期限可以根据不同的流转用途和地区情况进行灵活确定，一般包括短期流转和长期流转。
合理的流转期限有助于促进土地资源的有效利用，同时也能保障承接方的长期投入和稳定经营。
五、流转费用。
流转实施方案需要明确流转的费用标准和支付方式。
包括流转租金、流转手续费等。
合理的费用标准有助于激发流转主体的积极性，促进流转交易的顺利进行。
六、流转监管。
流转实施方案应明确流转的监管机制。
包括流转合同的履行监督、流转行为的监测评估等。
健全的监管机制有助于规范流转行为，防范各类风险和纠纷。
七、流转激励。
流转实施方案应设立流转激励政策。
包括对流转方和承接方给予税收优惠、财政补贴、土地流转奖励等。
激励政策的制定有助于促进流转交易的积极性，推动土地资源的优化配置和高效利用。
总之，集体建设用地流转实施方案的制定和实施，对于促进土地资源的有效利用、推动农业现代化、实现乡村振兴具有重要意义。
北京市大兴区人民政府关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知
文章属性
•【制定机关】北京市大兴区人民政府
•【公布日期】2018.01.09
•【字号】京兴政发〔2015〕32号
•【施行日期】2018.01.09
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
北京市大兴区人民政府关于印发
大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知
京兴政发〔2015〕32号为进一步规范大兴区集体土地试点工作，方便公众知悉试点工作相关政策，经区政府批准，现将《大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》予以公开，详细内容见附件。
北京市大兴区人民政府办公室
2018年1月9日。
2024年5月第3期总第153期May.2024No.3Serial.153哈尔滨市委党校学报Journal of the Party School of Harbin Committee of CPC 收稿日期：2024-03-22作者简介：徐梦怡（1990-），女，浙江杭州人，讲师。
党的二十大报告指出，“深化农村土地制度改革”。
长期以来，城乡二元壁垒使得农村的人、地、物要素进一步向城市聚集，城乡差距拉大。
推进农村集体经营性建设用地入市，实质上是通过农村土地要素的流通达到拓展土地资源市场的配置范围，从而在土地制度层面破除城乡二元壁垒，是实现城乡融合发展、促进共同富裕的必然选择。
2023年3月，自然资源部办公厅印发了《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，规定“探索农民集体更好地实现对土地资产的管理权，建立分类别、有级差的入市土地增值收益分配机制”。
一、农村集体经营性建设用地入市的浙江实践浙江，全省陆地面积仅10.54万平方公里，占全国总面积的1.06%，用地紧张与浙江发展一直相伴相生。
浙江作为改革先行地，农村集体经营性建设用地入市改革起步较早。
2015年，国家正式启动了33个农村集体经营性建设用地入市的试点地，浙江德清、义乌两地先后成为首批试点地。
2020年实施的新修订后的《土地管理法》，正式从国家法律层面为入市扫清了障碍。
浙江随即开始部署探索在省域范围内全面推进入市工作，省内的余姚、普陀、安吉也先后发布了集体经营性建设用地入市管理办法，并成功进行了集体经营性建设用地入市交易。
2023年6月，浙江省出台了《2023年度强村富民乡村集成改革实施方案》，要求根据国家统一部署，出台浙江深化农村集体经营性建设用地入市试点的实施意见，审慎稳妥深化集体经营性建设用地入市试点，建立入市土地增值收益合理分配机制。
经过多年的实践探索，浙江的试点改革工作农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示徐梦怡（中共杭州市富阳区委党校，杭州310000）摘要：农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。
文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。
第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。
第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。
以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。
以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。
《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。
委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。
第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。
农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。
对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。
第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。
特殊情形下，经文昌市政府批准可以采取协议方式交易。
第八条农村集体经营性建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单位，不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让。
对单宗用地包含多种用途又无法分割，根据规划部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的，在报经文昌市政府批准后，可以作为混合用地宗地出让。
法律法规和上级主管部门另有规定的，从其规定。
第九条农村集体经营性建设用地使用权出让应当委托有资质单位进行土地价格评估。
土地出让底价或者标底，由市土地行政主管部门会同入市主体综合土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素，进行集体决策确定，并予以保密。
底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。
最终报价低于底价的，不得成交。
第十条入市主体及其委托的有资质中介机构应当根据批准的入市方案和入市地块情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。
土地出让时，不得设定影响公开、公平、公正竞争原则的限制条件。
招标、拍卖、挂牌文件应当包含公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、相关证明材料、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本等。
第十一条市土地行政主管部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地市场动态监测和监管系统、省公共资源交易网以及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。
挂牌出让的，挂牌时间不得少于10日，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天，挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
公共信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、规划条件、投标（竞买）保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的地点及期限等内容。
本市农村集体经营性建设用地使用权入市不采取网上交易方式。
第十二条凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事行为能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
第十三条市土地行政主管部门或者其委托的机构应当依法为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况，以及查阅与竞投有关的协议及法律文书和竞投交易活动的其他情况提供便利。
一经办理手续参与竞投交易，即视为竞投人已完全了解有关竞投交易可以公开的全部内容，认可竞投交易标的物现状，并愿意承担参加竞投交易所产生的一切风险和责任。
因故确须变更竞投交易时间、地点等事项的，市土地行政主管部门或者其委托的机构应提前通知竞投人，竞投人应予以认可及配合，不得提出任何异议。
第十四条申请人应当在公告规定期限内向市土地行政主管部门或者其委托的机构提出竞买、竞投申请及相关材料。
市土地行政主管部门或者其委托的机构应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。
经审查，符合规定条件的，确认申请人的投标或者竞买资格，并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。
竞买申请人提交竞买申请时，存在证明材料弄虚作假、欠缴土地出让金、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反国有、集体建设用地使用权出让合同约定的情形的，市土地行政主管部门应当禁止其参与土地竞买。
第十五条竞买申请人应当在公告规定的缴款时间之前，将竞买保证金缴入市土地行政主管部门指定的账户，竞买保证金不得低于土地评估价格的60%。
竞买人缴付竞买保证金的账户名要与其名称相符，否则，不允许其参与竞投。
竞得人缴付的竞买保证金可在土地出让合同生效后抵作土地出让价款；其他竞买人缴付的竞买保证金，市土地行政主管部门必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
第十六条农村集体经营性建设用地使用权进入省级土地交易市场进行交易的，由入市主体及其委托的有资质机构在省级土地交易市场组织竞价或者评标。
最高报价相同的，原承租人、农村集体经济组织成员依照法律有关规定享有优先权。
第十七条投标、开标依照下列程序进行：（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。
招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但入市主体及其委托的有资质机构在投标截止时间前收到的方为有效。
标书投入标箱后，不可撤回。
投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。
（二）入市主体及其委托的有资质机构按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。
由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书，逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
投标人少于三人的，入市主体及其委托的有资质机构应当终止招标活动。
（三）评标小组进行评标。
评标小组由市土地行政主管部门代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
（四）招标人根据评标结果，确定中标人。
按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
第十八条拍卖会依照下列程序进行：（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。
没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。
第十九条竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
第二十条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。
挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。
有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。
挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
第二十一条土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。
土地交易结束之日起10个工作日内，市土地行政主管部门应当在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及相关媒体上发布土地交易结果公告；入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。
受让人、承租人应当按照土地成交确认书约定的时间，与入市主体签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同、出租合同或作价出资（入股）协议。
农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议应当约定土地面积、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等。
农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容的，应当与公告内容一致。
第二十二条受让人应当在合同（协议）生效之日起90日内付清土地出让金。
合同约定分期缴纳土地出让金的，首次付款应当在合同（协议）生效之日起30日内，缴款比例不得低于全部土地出让金的50%。
土地出让金应当在合同（协议）生效之日起1年内缴纳完毕，经文昌市政府批准，可以延长至2年。
承租人应当按照农村集体经营性建设用地使用权出租合同约定缴纳土地租金。
逾期未付清土地出让金或土地租金的，入市主体有权依法解除合同（协议），并由受让人或承租人承担相应的违约责任。
第二十三条受让人依照农村集体经营性建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款，代出让人付清全部土地增值收益调节金、相关税费后，方可持土地出让合同和土地出让金、土地增值收益调节金、相关税费缴纳凭证等相关证明材料，申请办理集体建设用地使用权登记。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放集体建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放集体建设用地使用权证书。
