【房地产经营管理】房地产开发各项税费

房地产开发成本计算方法(全套)房地产开发成本计算方法（全套）第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。

房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。

亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础办法建设费、修建安装工程费、大众配套办法建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。

住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。

该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产5,000万元组成。

房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。

(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.(三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等.而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）.亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6—1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157，349平方米，其中住宅135，049平方米，商铺5，300平方米，会所17，000平方米。

住宅全部销售，商铺用于出租,会所自己经营.该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70，644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5，000万元组成。

梅州市人民政府办公室关于印发梅州市房地产税收征收管理办法的通知文章属性•【制定机关】梅州市人民政府•【公布日期】2006.06.12•【字号】梅市府办[2006]26号•【施行日期】2006.06.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文梅州市人民政府办公室关于印发梅州市房地产税收征收管理办法的通知（梅市府办〔2006〕26号）各县（市、区）人民政府，市府直属和中央、省属驻梅有关单位：《梅州市房地产税收征收管理办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

梅州市人民政府办公室二〇〇六年六月十二日梅州市房地产税收征收管理办法第一条为加强房地产的税收征收管理，规范房地产税收的征收和缴纳行为，防止税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在我市范围内房地产转让或承受土地、房屋权属的单位和个人（包括企业、机关、事业单位、社会团体、军事单位及其他组织、个体工商户和其他有纳税义务的个人，以下简称纳税人），应遵守本办法。

第三条本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖或其他合法方式将房产（包括各种性质的房屋、建筑物、构筑物、土地附着物及配套设施）的所有权或土地使用权有偿转移给他人的行为。

单位赠与不动产的行为视同销售不动产的行为。

本办法所称承受土地、房屋权属的行为，是指纳税人以国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与和交换）、房屋的买卖、赠与、交换以及以投资、入股、抵债、获奖、预购或预付集资建房款或以其他方式事实上承受土地使用权、房屋所有权的行为。

第四条房地产转让或承受土地、房屋权属的，应依照有关税收法律、法规的规定，向主管税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、个人所得税、企业所得税、契税、耕地占用税等税收。

第五条从事房地产开发经营的企业，应自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件向办证主管税务机关申报办理税务登记。

企业转让房地产的税收筹划分析胡绍雨【摘要】房地产业是我国经济发展的第一大产业,也是中央和地方政府财政收入的主要来源.但随着房地产交易的数量以及金额的增加,房地产交易过程的税收问题也越来越值得相关方面的关注.企业在转让房地产时,涉及多种不同的税种,如营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等,税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大、运作周期长、资金占用量大,如果不考虑这些繁重的税收负担,势必会对企业今后的发展造成影响.因此,企业可以在合法的前提下,充分利用各种优惠政策进行税收筹划,以此来降低转让房地产时的税收成本,减少税收负担,提高经济效益,实现企业经营活动利润最大化的目标.【期刊名称】《甘肃理论学刊》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】6页(P148-153)【关键词】房地产转让;税收现状;税收筹划【作者】胡绍雨【作者单位】中南财经政法大学武汉学院,武汉430079;中山大学岭南学院,广州510275【正文语种】中文目前，我国企业在转让房地产时涉及到的税费种类名目繁多，多达十几种，其中所占比重较大的有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税，另外还涉及到一些小税种有城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税等等。

营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种流转税。

在转让房地产时按“销售不动产”项目征收营业税，税率为5%。

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种财产税［1］。

按照增值额与扣除项目的比率不同，土地增值税税率分别为30%～60%的四级超率累进税率。

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税，实行3%～5%的幅度比例税率。

印花税是对在我国境内对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种行为税。

地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。

预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。

预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。

本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。

关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。

预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。

房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。

在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。

二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。

预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。

政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。

购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。

当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。

这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。

提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。

如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。

土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。

配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。

如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。

房地产开发由哪些成本费用构成一、建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点三种经营模式:出售、出租和自主经营。

(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

(1)开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等(2)经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

(三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。

亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1:某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。

住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。

房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一)涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

（二)设置的主要帐户实收资本（或股本)、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

(二）设置的主要帐户开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷:银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。

（二）设置的主要帐户开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借:开发成本—成本对象-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用.借：开发成本—成本对象-前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

借：开发成本-成本对象—建筑安装工程费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵)贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等.借：开发成本—成本对象—基础设施建设费应交税费-应交增值税(进项税额）(一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等.借：开发成本-成本对象—公共配套设施费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等.为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX商品房买卖税费计算办法(2024年适用)合同编号_________一、合同主体甲方（卖方）：名称：____________________地址：____________________联系人：__________________联系电话：________________乙方（买方）：名称：____________________地址：____________________联系人：__________________联系电话：________________二、合同前言2.1 背景和目的鉴于甲方是依法取得房地产开发企业资质，拥有合法的房地产开发经营权，现将开发的商品房进行销售；乙方愿意购买甲方开发的商品房。

为明确双方在商品房买卖过程中的权利、义务，保障双方的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，签订本合同，共同遵守。

2.2 合同依据（1）《中华人民共和国合同法》（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（3）《商品房销售管理办法》（4）《房产税暂行条例》（5）其他相关法律法规三、定义与解释3.1 专业术语（1）商品房：指由房地产开发企业开发建设，用于销售给购房者的房屋。

（2）房产证：指购房者依法取得的不动产权证书。

（3）税费：指在商品房买卖过程中，根据国家法律法规规定，由买卖双方应缴纳的各项税费。

3.2 关键词解释（1）房价款：指乙方购买甲方商品房所应支付的总价款。

（2）计税依据：指根据国家税务机关规定，用于计算税费的基础金额。

四、权利与义务4.1 甲方的权利和义务（1）甲方保证所售商品房符合国家法律法规、建筑工程质量标准，并拥有合法的房地产开发经营权。

（2）甲方负责办理商品房预售许可证，并承担相关税费。

（3）甲方应在合同约定的时间内，向乙方交付符合合同约定的商品房。

房地产行业账务处理1、拿地阶段①用于土地、商品房开发从主管部门取得：借：开发成本贷：银行存款等从其他单位取得：借：开发成本应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等②用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等③用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等2、开发阶段①为取得土地开发使用权而发生的各项费用，包括土地买价、契税、耕地占用税、安置及动迁费、回迁房建造费等。

借：开发成本贷：银行存款/应付职工薪酬/原材料等②项目开发前期发生的招标代理费、临时设施费、水文地质勘察费、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费等。

借：开发成本贷：银行存款/应付职工薪酬等③开发项目开发过程中方盛的各项主体建筑的建筑工程、安装工程费及精装修费等。

借：开发成本应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款库存商品应付职工薪酬等④开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的、或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

借：开发成本应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等⑤企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

借：开发成本应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款/应付职工薪酬等⑥预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用等。

借：开发成本贷：其他应付款⑦发生借款费用，支付利息时借：开发成本贷：银行存款⑧行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款/应付职工薪酬等⑨开发经营期间产生的利息净支出、手续费等借：财务费用贷：银行存款3.完工阶段①结转开发成本借：开发产品贷：开发成本②行政管理部门为管理组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等③完工后发生的借款费用、支付的利息等借：财务费用贷：银行存款④为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用借：销售费用贷：银行存款⑤企业自用时借：固定资产贷：开发成本4.销售阶段商品房纳税义务发生时①收房款借：银行存款/应收账款/预收账款贷：主营业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）或应交税费——简易计税②纳税义务发生、差额纳税一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款借：应交税费——应交增值税（销项税额递减）贷：主营业务成本③结转销售成本借：主营业务成本贷：开发产品④预收账款处理，收到预售款时借：银行存款贷：预收账款预缴税款时一般计税：借：应交税费——预交增值税贷：银行存款简易计税：借：应交税费——简易计税贷：银行存款⑤收到保证金的处理借：银行存款贷：其他应付款⑦价外收入的会计处理借：其他应付款/银行存款等贷：营业外收入——违约金其他业务收入——手续费收入应交税费——应交增值税（销项税额）或应交税费——简易计税⑧商品房自用借：固定资产贷：开发产品⑨土地使用权对外投资借：长期股权投资贷：无形资产——土地使用权应交税费——应交增值税（销项税额）或应交税费——简易计税营业外收入（差额）⑩商品房出租转为出租时借：投资性房地产贷：开发产品收取租金时借：银行存款贷:其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）或应交税费——简易计税如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧5.税费①转出未交增值税借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费——未交增值税②预缴税款抵减未交增值税借：应交税费——未交增值税贷：应交税费——预交增值税③申报后缴纳借：应交税费——未交增值税贷：银行存款④城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种借：税金及附加贷：应交税费——应交城市维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交房产税应交税费——应交车船税应交税费——应交城镇土地使用税⑤缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时：印花税借：税金及附加贷：银行存款耕地占用税借：在建工程贷：银行存款契税的核算借：固定资产贷：银行存款⑥交企业所得税预缴时借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税借：应交税费——应交所得税贷：银行存款汇算清缴时借：以前年度损益调整贷：应交税费——应交所得税或反分录。

房地产工程开发流程〔完整版〕第一局部，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二局部，行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行工程立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方式的审查。

3、建委办理投资开发工程建设条件意见书。

4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理工程选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发【建设用地规划许可证】。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

广西自治区地方税务局关于改进房地产业税收管理的通知文章属性•【制定机关】广西壮族自治区地方税务局•【公布日期】2008.11.24•【字号】桂地税发[2008]164号•【施行日期】2009.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】税收征管正文广西自治区地方税务局关于改进房地产业税收管理的通知（桂地税发[2008]164号）各市、县（市、区）地方税务局，各市地方税务局直属机构，局内各单位：为了贯彻落实中央拉动内需政策措施，应对当前国际、国内严峻的经济形势，进一步促进我区房地产市场平稳健康发展，根据国务院实施中央政策措施总体要求，现结合我区房地产税收征管存在的突出问题提出如下改进意见：一、关于房地产开发的税收管理意见（一）对房地产开发企业开发的经济适用住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按0.5%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按1%-1.5%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按1.5%-3%的预征率预征土地增值税。

二、关于二手房交易的税收管理意见对个人转让应税房产应征收的各项税费，纳税人可根据所转让房产的情况选择以下方式计算缴纳：（一）分税种计征方式：按照税收法律法规和政策规定，分税种计算缴纳各种税费。

（二）综合征收率计征方式1.个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税，其中营业税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、个人所得税1%。

2.对个人转让商铺和非住宅房屋统一按7.5%的综合征收率征税，其中营业税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、个人所得税2%。

三、关于房屋出租的税收管理意见对个人出租房屋应征收的各项税费，纳税人可选择以下方式计算缴纳，一经确定的计算缴纳税款方式，在一个纳税年度内不得改变。

（一）分税种计征方式：按照税收法律法规和政策规定，分税种计算缴纳各种税费。

房地产开发成本分类及核算的具体范围一、开发成本类开发成本按用途可分为如下四类：1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地)所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。

3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外房的其他工程(如市政工程等)所发生的各项费用支出。

以上四类开发成本,核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目：1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费,拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”, 按建设项目的建筑面积计征,具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。

般情况下, 如果没有足额城纳大政配套费,规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。

“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”,依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【200９】24号)的规定征收。

“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。

3、基础设施建设费指项目开发过程中发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。

广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准阅读选项: 自动滚屏[左键停止]作者: 来源: 阅读: 1472一、交易费用(一)交易手续费1、一手房:3元/平方米(转让方);经济适用住房减半。

2、二手房:6元/平方米(双方各半)。

3、房改房:1.5元/每平方米(转让方)。

(二)印花税1、属于居住用房，个人免征，单位0.05%(计税价格);属于非居住用房:0.1% (计税价格、双方各半)二、登记费用(一)增量房1、居住用房:个人50元/件，单位80元/件;2、非居住用房:单位/个人550元/件;3、每增加一本证书近每本证10元收取工本费;4、经济适用房减半征收。

(二)存量房1、居住用房:个人50元/件，单位80元/件;2、非居住用房:单位/个人550元/件;3、每增加一本证书按每本证10元收取工本费;4、房屋坐落街道或门牌号码变更、权利人名称变更的房屋变更登记，减半征收。

三、调房总站代征费用(一)非居住用房1、土地增值税(1)可以提供上手购房发票的:A、计算公式及税率:[转让收入-上手发票价(以发票日期每年加收计5%)-有关税金]X适用税率速算公式。

(2)不能提供上手购房发票的:计算公式及税率:(转让收入-转让收入X90%)X30%2、营业税及附加(1)可以提供上手购房发票的:A计算公式及税率:(转让收入-上手发票价)X5.5%;B免征条件:无余额。

(2)不能提供上手购房发票的:计算公式及税率:转让收入X5.5%3、个人所得税(1)据实征收:A计算公式及税率:(转让收入-房产原值-合理费用)X20%;(2)核定征收:计算公式及税率:转让收入X7.5%X20%(二)居住用房普通住房1、营业税及附加(1)购买未满五年转让，不能提供上手购房发票的:A计算公式及税率:转让收入X5.5%;B免征条件:购买超过5年的(含5年)。

(2)购买未满五年转让，可以提供上手购房发票的:A计算公式及税率:(转让收入-上手发票)X5.5%2、个人所得税(1)据实征收:A计算公式及税率:(转让收入-房产原值-合理费用)X20%;B免征条件:自用满5年(含5年)且是唯一住房。