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收益法

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第三章收益法

第三章收益法

例：有一座写字楼，用于出租，那么 出租的收益也就是租金，在评价中用 租金作为收益，租金用什么目的来算？
可以用实践收了多少租金，比如 说每天每平米3元，3元/天×面积＝实 践收益；但也不一定用实践的每天每 平米收3元来算，而是依据同层次的写 字楼，在所处的天文位置一样的状况 下写字楼的租金而定。假似乎层次的 写字楼普通每天每平米是5元，而你收 的是3元。由于5元是公允的，那么不
②用于资产评价的收益额通常是资产的公允收益， 而不一定是资产的实践收益。
3、留意：收益额是归资产一切者一切的收益 假设某些收益并不归资产一切者一切，那么是不能
算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一局部要交所得 税，所得税并不归一切者一切，而是归国度，作为税金 流出企业，那么所得税不能包括在收益当中。
4、有关收益额内容的主要观念
〔一〕未来收益有限 期
1、每期收益不等额
n
P
Rt
t 1 (1 r )t
2、每期收益等额
n A
n 1 A 1
P
t 1
(1 r)t
A
t 1
(1 r)t
r
1
(1
r)
n
A(P
A , r, n)
例2-16： 某企业尚能继续运营6年，营业 终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预 测得出未来6年每年预期收益均为900万 元，折现率为8%，请预算该企业的评价 值。
①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
说明：以上三种都可以作为预期收益 额，评价人员应依据评价对象的类型、特点 等详细状况，加以选择。重要的是不论选择 哪种，都应准确的反映资产的收益并与折现 率或本金化率的口径坚持分歧。普通都选择 税后净收益。税后利润与净现金流的差异在 于确定原那么不同。净现金流＝税后利润+ 折旧-追加投资。从资产评价角度动身，净

资产评估实务(二)收益法知识点

资产评估实务(二)收益法知识点

收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。

（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。

无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。

②债务资本成本采用税后计算。

③计算加权平均资本成本。

收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。

收益法全部公式

收益法全部公式

一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。

如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。

如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。

解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。

解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。

P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。

收益法 (2)

收益法 (2)
一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础
• 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 预期收益折现
（二）收益法的评估思路
（三）收益法运用的前提条件
1、资产的收益可用货币计量并可以预测
2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测
二、收益法的基本计算公式
计算股票收益率
Y Pn Pn1 CashDiv （ 1 T ) ShareDiv Pn ShareDiv T Pn1
16
• Beta系数中有关资本结构的问题
– 我们采用Beta的估算方法估算出来的Beta被认为是 含有对比公司自身资本结构（财务杠杆）的Beta， 由于各公司自身财务杠杆不一样，对Beta会产生一 定影响，我们需要调整这个影响 – 采用如下公式剔除对比公司Beta系数中的财务杠杆 影响 LeveredBet a
2、分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
P
n

i 1
Ri A 1 ' i (1 r ) r (1 r ) n
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
UnleveredB eta U
L
1 (1 T )
D E
• Wd：为对比公司债权市场价值 • We：为对比公司股权市场价值 • T：对比公司适用所得税率
17
•
•
以对比公司Unlevered Beta 的平均值作为被评估企业 Unlevered Beta 利用被评估企业的资本机构确定其ReLevered Beta βL

不动产估价第六章收益法

不动产估价第六章收益法

06
案例
商业地产估价案例
商业地产估价概述
商业地产包括购物中心、办公楼、酒店等， 其价值主要取决于其未来的收益能力。
案例分析
某购物中心位于繁华商业区，周边有大量居民和办 公楼，年租金收入为1000万元，预计未来5年租金 增长率每年为5%。
估价结果
根据收益法，该购物中心的价值约为5000 万元。
住宅地产估价案例
工业地产主要用于工业生产和仓储，其价值主要取决于其 未来的工业生产和仓储能力。
01
案例分析
某工业园区内有10栋厂房，每栋厂房面 积为5000平方米，年租金收入为50万 元，预计未来5年租金增长率每年为4%。
02
03
估价结果
根据收益法，该工业园区的价值约为 5000万元。
谢谢聆听
预期收益的选择应考虑不动产的用途、地理位置、周边环境等特征，以及未来市场发展趋势和政策法 规变化等因素。
折现率的选择
折现率应反映投资者的期望报酬率， 综合考虑风险因素和市场利率水平等 因素确定。
VS
折现率的选择应考虑不动产的风险特 征、市场供求状况、未来发展前景等 因素，以及可比实例的折现率水平。
详细描述
折现现金流法首先预测不动产未来各期的净现金流，然后选定一个合理的折现率，将这些净现金流折 现到评估时点，最后求和得到不动产的评估价值。这种方法适用于有稳定现金流的不动产估价。
租赁收入资本化法
总结词
租赁收入资本化法是一种将不动产未来 租赁收入与其资本化率相乘来评估不动 产价值的方法。VSFra bibliotek详细描述
忽略风险因素
收益法在预测未来收益时，往往忽略了各种风险因素，如市场风险、经 营风险等，使得估价结果过于乐观，可能引发投资风险。

企业价值评估的收益法

企业价值评估的收益法

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2.复利现值
已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现 值P。
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3.普通年金现值
利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这 一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P
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企业价值评估的收益法
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一、收益法的基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产 价值的各种评估方法的总称。
从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一； 收益法是依据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产 价值的。
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普通年金图
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㈤货币时间价值的计算 1.复利终值
已知现值P，在复利计息的前提下，年利率i，几年后本金与利息之 和F即为复利终值。
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【例】待估企Βιβλιοθήκη 预计未来5年的预期收益额为100万元、120万 元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年 金法估测待估企业价值。

1、收益法-模型及方法介绍1

第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。

(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。

现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。

1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。

注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。

非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。

1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。

计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。

10年期及以上，4%左右。

B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。

（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。

《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。

市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。

收 益 法


• 1.1.2收益法适用的范围和适用条件 • 1．收益法适用的范围 • 收益法的估价对象是有经济收益或有潜在益的房地产。 • 2．收益法适用条件
• 收益法估价需要具备的条件是房地产未来收益和风险都能 够准确地量化预测。
1.1.3 收益法的操作步骤
• 运用收益法估价应按下列步骤进行： • 1 搜集有关收入和费用的资料； • 2 估计未来收益期限或持有期； • 3 预测未来净收益或期末转售收益； • 4 求取报酬率或资本化率； • 5 选用收益法公式计算收益价值。
• 实际总收益：是在现状下房地产实际取得的收益，它受多种因素的影响。
• 客观总收益：是指房地产在最合理的使用状态下所取得的一般正常收益，它是排 除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的收益，是房地产在正常的使 用能力和使用方法所获得的收益，该收益是安全、客观而持续的收益，收益法以 客观总收益为依据进行还原计算。
营过程中的正常运营费用。即： • 净收益＝有效毛收入-运营费用=潜在毛收入-空置损失 -运营费用（1.14） • 式中：有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的房
地产的收入。潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的 房地产的总收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用， 包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的 成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用 （如清洁、保安）等。运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估 价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房 地产改扩建费用和所得税。房地产估价来自1.1 收益法的基本原理
• 1.1.1收益法的概念和理论依据 • 1．收益法的概念 • 它是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、

第六章收益法PPT课件


要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。

第3章 资产评估的基本方法——收益法


• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
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•
=52.421（万元）
2011-2
《资产评估学》
24
每年收益不同 未来年期有限
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
每年收益不同 每年收益不同 未来年期无限 未来年期有限
∑（各年收益额×各年折现系数）
1 23 4 评估基准日
t
n
•[例6]：
• 设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别 为160万元、140万元、135万元、120万元和110万 元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评 估价值。
5.分析确定评估结果
基本参数
预期收益额 折现率 收益期
（一）预期收益额
（1）基本含义
指由被评估资产在使用过程中产生的超出其 自身价值的所得额。（差额，不是销售收入）
（2）主要特点
① 收益额是资产未来预期收益额，而不是资 产的历史收益额或现实收益额；
② 收益额是资产的客观收益，而不是资产的 实际收益。
2011-2
《资产评估学》
32
•第二、确定第6年以后各年收益额的现值
•
第6年以后各年收益额现值
• =70/5%×（P/F，4%，5）
• =1 150.66（万元）
•第三、确定该企业的评估值
• 企业评估价值=268.105+1 150.66
•
=1 418.765（万元）
2011-2
《资产评估学》
33
P=A(���1���(+1���+���)������������)−������1 =900×4.6229=4160.59（万元）
23
• [例4]：
•
设某企业尚可持续经营6年，每年预期收
益额为10万元，确定折现率为4%。要求：试确
定该企业在有限期经营假设下的评估值。
•
• 企业评估价值=10×（P/A，4%，6）
•
=9.8×3.78488=37.1万元。 （3分）
1 in 1
1156 1
P A
9.8
i 1 in
15 1 156
• 2. 企业一辆带拖挂的货车，该车评估时 已使用6年，经市场调查和预测，该车每 年还可以给企业带来预期收入5万元，汽 车投入运营成本每年为2.2万元，企业所 得税率为33％，同行业的投资回报率为 10％，试评估该车得价值。
折成现值折现）
➢本金化率：未来无限期收益折算成现 值的比例。（ n∞ 本金化率、 资本
化率，资本化是永续收入的折现）
（3）折现率的估算方法 ➢基本方法： 无风险报酬率＋风险报酬率
同期国库券利率
综合考虑各种风 险因素进行判断
行业风险、经营风险、财务风险、其他风险
（三）收益期
（1）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。
对外转让，线路运营权年限与车的报废 年限相同。已知该车于2002年10月注册 登记并投入运营，投资回报率为15％，
• 预期每年收入均为20万元，年运营成本均为6万元， 适用的所得税率为30％，试评估该车（含线路运营 权）于2006年10月的价值。
• [已知: • （P／A，15％，4）=2.85498， • （P／A，20％，4）=2.58873， • （P／A，15％，6）=3.78488， • （P／A，20％，6）：3．32551]
（2）收益期估测方法 ➢以法律、法规的规定时间为基础进行估测 ➢以合同规定的时间为基础估测 ➢根据产品寿命周期进行估测
评价
• 优点： • 能真实和较准确地反映企业本金化的价格。 • 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，
易为买卖双方所接受。 • 缺点： • 预期收益额预测难度较大。 • 评估中适用范围较小。
每年收益不同 未来年期有限
每年收益相同 未来年期无限
P=
A r
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
每年收益不同 每年收益不同 未来年期无限 未来年期有限
条件：每年纯收益不变，资本化率固定，收益期无限
例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请 评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收 益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
20
•[例2]：
• 设某企业可以无限期持续经营，每年预期收 益额为100万元，确定本金化率为4%。要求：试确
定该企业持续经营下的评估值。
•
• 被评估企业评估价值=100/4%
•
=2 500（万元）
2011-2
《资产评估学》
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每年收益相同 未来年期有限
每年收益相同 未来年期无限
• 现今条件下的实际取得的收益不可用于评估。
• 实现收益排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成 的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于评估。
• 举例：
• 如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零， 甚至为负。
• 企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致 使资产利用率很差，这不能论资产、土地无价值，最 大效用，最佳效用。
终值现值系数
1 (1+r)������
年金现值系数
(1+������)������−1 ������(1+������)������
= 1r·(1-(1+1������)������)
§3.2 收益法
一、收益法的基本含义
指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判 断资产价值的各种评估技术方法的总称。即采用资本 化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
• 企业评估价值 •=160×0.9434+140×0.8900+135×0.8396+120×0.7921 +110×0.7473
•=150.944+124.6+113.346+95.052+82.203 •=566.145（万元）
2011-2
《资产评估学》
26
每年收益不同 未来年期无限
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
• 答：（1）根据已知条件，采用收益现值法评估该车 及线路价值； （1分）
• （2）该车为旅游客车，规定使用年限为10年，已 使用4年；该车剩余使用年限为：6年 （1分）
• （3）该车为企业带来的年预期收益为： 6=14万元： （1分）
A0=20-
• （ =94.8）万税元后；净收益（为2分：）A=A0×（1-30％）=14×70％ • （5） 折现率i=15%（2分） • （6）该车评估值：
2.经营50年条件下
P=2/(1+10％)1+ 15/(1+10％）2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 + 14/10％(1+10 ％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98 （万元）
34
收益法优缺点分析： （一）优点分析 （1）采用收益法评估资产充分考虑了资产未来收益 和资金时间价值，能真实和较准确地反应资产的本 金化（资本化）价值。 （2）能够解决重置成本和市场法所不能解决的问题。 （3）比较全面反映了资产的正常的使用收益。
（2）风险可预测和量化。资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可 以用货币衡量。（行业风险、地区风险、企业风险）
（3）年限可预测。被评估资产预期获利年限可以预测。
三、基本程序和基本参数（P67）
1.搜集验证未来预期收益 2.分析测算未来预期收益
预期收益
3.确定折现率或资本化率
4.折现，确定被评估资产价值
例8.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万 元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从 第六年开始，以后各年收益均为14万无，确定的 折现率和本金化率为10％。确定该收益性资产在 持续经营条件下和经营50年条件下的评估值。
1.永续经营条件下
P＝12/（1+10％）1+ 15/（1+10％）2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 +14／[10％×(1+10％)5]＝136.17（万元）
• 则 折现率 10%+2%=12%
• V=400 （P/F，12%，1）＋ 420 （P/F，12%，2） ＋440 （P/F，12%，3）＋ 460（P/A，12%，3 ） （P/F，12%，3）＋2000 （P/F，12%，6）
• =2780.85万元
•[例7]：
• 设某企业无限期持续经营，未来5年的收益 额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、70 万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为 70万元，确定的折现率为4%，本金化率为5%。要 求：试确定该企业的评估价值。
n
资产评估价值＝
未来各期资产预期收益
i1
1 折现率i
P
n
Ri
i 1 (1 r ) i
基本思路
“将利求本”的思路：认为任何一个理智的 投资者在购置或投资与一项资产时，所愿意支付 或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产 在未来能为其带来的回报，即收益额。
评价：理论上，收益法是资产评估中较为科 学合理的评估方法之一
每年收益不同 未来年期无限
每年收益相同 未来年期有限
每年收益不同 未来年期有限
P= A × （P/A,r,n）
（P/A,r,n）=
1 r
1-
1 (1+r)n
P=
A r
1-
1 (1+r)n
例3： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用 于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收 益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的 评估值。