收益法

收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。

（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。

无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。

②债务资本成本采用税后计算。

③计算加权平均资本成本。

收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。

一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。

如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。

如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。

解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。

解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。

P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。

第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。

(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。

现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。

1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。

注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。

非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。

1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。

计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。

10年期及以上，4%左右。

B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。

（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。

《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。

市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。

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第15讲收益法(1)第一节收益法概述一、收益法的含义收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，是根据估价对象的未来收益来求取估价对象价值的方法；具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。

其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。

报酬资本化法是一种现金流量折现法, 即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。

通常把收益法求得的价值简称为收益价格。

二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。

收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。

因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资；投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

收益法评估思路及公式好的，以下是为您生成的文章：在资产评估的领域里，收益法可是个相当重要的角色呢！今天咱就来好好唠唠收益法的评估思路和公式。

先来说说收益法到底是个啥。

简单来讲，收益法就是通过估算被评估资产未来预期收益，并折算成现值，来确定资产价值的一种方法。

这就好比你种了一棵果树，你不是看这棵树现在值多少钱，而是看它未来能结多少果子，这些果子能卖多少钱，然后把未来能得到的钱算到现在，这就是这棵树的价值。

那收益法的评估思路是咋回事呢？咱就拿开一家小商店来举例。

假如你想开一家小杂货店，你肯定得先琢磨琢磨这店以后能赚多少钱。

你得瞅瞅周围的人流量大不大，大家的消费习惯咋样，店里卖的东西有没有市场需求。

然后根据这些情况，估摸一下每年能有多少收入。

但这还没完，你还得算算成本，像房租啦、进货的钱啦、员工工资啦等等。

用收入减去成本，这就是每年的净利润。

然后再根据市场情况，估摸一个合理的折现率，把未来每年的净利润折到现在，加在一起，这就是这个小杂货店的大概价值。

接下来讲讲收益法的公式。

收益法常用的公式有两种，一个是有限期收益的公式，另一个是无限期收益的公式。

有限期收益的公式就像是你租了个店面，租约就那么几年。

假设每年的预期收益是 R1、R2、R3……Rn，折现率是 r，收益期限是 n 年，那资产的评估价值 V 就等于 R1/(1+r)^1 + R2/(1+r)^2 + R3/(1+r)^3+ …… + Rn/(1+r)^n 。

无限期收益的公式呢，又分两种情况。

一种是未来收益每年不变，就好比你有个稳定的生意，每年赚的钱都差不多。

这时候资产的评估价值 V 就等于 A/r ，这里的 A 是每年的预期收益，r 还是折现率。

另一种情况是未来收益按一定的比率增长，比如说你的生意越来越好，每年赚的钱都比上一年多一些。

这时候资产的评估价值 V 就等于 A/(r - g) ，这里的 g 是收益的增长率。

我之前碰到过这么一件事，有个朋友想盘下一家小饭店。

收益法市场法资产基础法
收益法、市场法和资产基础法是估算资产或企业价值的常用方法。

它们在企业估值、房地产估值等领域应用广泛。

收益法（Income Approach）是基于资产或企业未来预期收益来
进行估值的方法。

该方法认为，在相同风险水平下，资产或企业的价
值应当由其未来现金流量所决定。

常用的收益法包括贴现现金流量法（DCF）、市盈率法等。

贴现现金流量法通过将未来现金流量折现到现值，并加总得出资产或企业的现值，从而得出其价值。

市场法（Market Approach）是基于市场上类似资产或企业的交
易行为来进行估值的方法。

该方法认为，市场上交易的类似资产或企
业的价格反映了市场对其价值的认可。

常用的市场法包括市场比较法、市场多点估值法等。

市场比较法通过比较市场上类似资产或企业的市
场价格，从而得出被估价资产或企业的价值。

资产基础法（Asset-Based Approach）是基于资产的重建成本或
市场估价来进行估值的方法。

该方法认为，资产或企业的价值至少等
于其重建成本或市场价值。

常用的资产基础法包括成本法和市场法。

成本法通过估算资产的代价，并减去折旧等损耗，从而得出其价值。

市场法通过参考类似资产或企业的市场价值，从而得出被估价资产或
企业的价值。

这三种方法各有特点，适用于不同的估值对象和情境。

在实际应
用中，通常会综合使用多种方法进行估值，并结合专业判断来确定最
终的估值结果。

收益法两阶段公式一、基本原理。

1. 收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日并累加，以此估算资产价值的方法。

在很多情况下，企业的发展会呈现出不同的阶段，所以采用两阶段模型来评估企业价值更为合适。

二、两阶段公式。

1. 假设企业在前段时期（通常为高速增长期）按一个较高的增长率g₁增长，持续n年，n年后进入稳定增长期，增长率为g₂。

- 企业整体价值（V）=预测期价值+后续期价值。

- 预测期价值：- V_1=∑_t = 1^n(R_0×(1 + g_1)^t)/((1 + r)^t)- 其中R_0为评估基准日的收益额，g_1为预测期（前n年）的增长率，r 为折现率，t为预测期的年份（t = 1,2,·s,n）。

- 后续期价值：- 首先计算第n+1年的收益额R_n + 1=R_0×(1 + g_1)^n×(1+g_2)。

- 后续期价值V_2=frac{R_n + 1}{r - g_2}×(1)/((1 + r)^n)。

- 最终企业整体价值V = V_1+V_2。

三、公式中各参数的确定。

1. 收益额R- 收益额可以是净利润、净现金流量等。

在确定收益额时，需要对企业的财务状况进行分析，考虑收入、成本、费用等各项因素的影响。

对于不同的企业和评估目的，可能选择不同的收益额指标。

例如，对于一些注重现金流的企业，净现金流量可能是更合适的收益额指标；而对于关注盈利水平的企业，净利润可能更适用。

2. 增长率g₁和g₂- g₁（预测期增长率）的确定：- 可以通过分析企业所处行业的发展趋势、企业自身的发展战略、市场份额的变化、新产品的开发等因素来确定。

例如，如果企业处于新兴行业，且有多项新产品即将投放市场，可能预计有较高的g₁。

- g₂（稳定期增长率）的确定：- 一般来说，g₂应不高于宏观经济的长期增长率。

可以参考国家的GDP增长率、行业的平均增长率等因素。

成本法、市场法、收益法及相应方法的1.成本法成本法是评估资产价值的一种方法，它基于资产的历史成本来确定其价值。

根据成本法，资产的价值等于其购买价格减去折旧和摊销的金额。

成本法被广泛应用于固定资产和房地产等长期资产的评估。

成本法的优点是简单易行，但缺点是不能反映资产当前的市场价值。

成本法的具体方法包括原始成本法、调整后成本法和再评估法。

原始成本法是指按照资产购买时的实际成本来确定其价值，不考虑通货膨胀和市场变化。

调整后成本法是指在原始成本的基础上考虑通货膨胀和资产价值变化进行调整。

再评估法是指定期对资产进行重新评估，以反映其当前的市场价值。

2.市场法市场法是根据市场上相似资产的交易价格来确定资产价值的一种方法。

根据市场法，资产的价值等于市场上相似资产的交易价格。

市场法通常适用于流动资产和短期投资等易于以市场价格进行确定的资产。

市场法的优点是能够反映资产的实际交易价格，但缺点是需要市场上有相似资产的交易数据。

市场法的具体方法包括市净率法、市盈率法和市价法。

市净率法是指根据公司的净资产与市值的比率来确定公司的价值。

市盈率法是指根据公司的市盈率和市值来确定公司的价值。

市价法是指根据市场上相似资产的交易价格来确定资产价值。

3.收益法收益法是根据资产未来的经济收益来确定其价值的一种方法。

根据收益法，资产的价值等于未来经济收益的折现值。

收益法通常适用于收益稳定、可预测的资产，如债券、股票等。

收益法的优点是能够反映资产未来的经济价值，但缺点是需要对未来经济收益进行预测。

收益法的具体方法包括股利折现模型、自由现金流量模型和经济附加值模型。

股利折现模型是指根据公司的股利支付情况来确定公司的价值。

自由现金流量模型是指根据公司的自由现金流量来确定公司的价值。

经济附加值模型是指根据公司的经济附加值来确定公司的价值。

4.综合比较成本法、市场法和收益法各有其适用范围和局限性。

成本法适用于固定资产和房地产等长期资产的评估，但不能反映其当前的市场价值。

收益法基本要素收益法是一种常用的房地产估值方法，它基于预期未来收益流的现值，通过对租金、物业费、维修费和管理费等因素进行分析，来确定房地产的价值。

在这篇文章中，我们将详细介绍收益法的基本要素。

一、概述收益法是一种常用的房地产估值方法，它基于预期未来收益流的现值，通过对租金、物业费、维修费和管理费等因素进行分析，来确定房地产的价值。

这种方法通常适用于商业和工业物业。

二、基本要素1. 租金租金是指租户每月或每年支付给房东的金额。

在使用收益法进行估值时，需要确定出租金的大小，并考虑到未来可能发生的变化。

2. 物业费物业费是指用于维护建筑物和周围环境的费用。

这包括清洁服务、保安服务以及其他设施和设备维护等。

在使用收益法进行估值时，需要考虑物业费对未来现金流的影响。

3. 维修费维修费是指为了保持建筑物和周围环境处于良好状态而需要支付的费用。

这包括修理和更换设备、维护建筑物外观等。

在使用收益法进行估值时，需要考虑维修费对未来现金流的影响。

4. 管理费管理费是指为了管理物业而需要支付的费用。

这包括雇佣物业经理、支付工资和福利、提供培训等。

在使用收益法进行估值时，需要考虑管理费对未来现金流的影响。

5. 折现率折现率是指将未来现金流折现到当前价值的利率。

这个利率通常基于市场上类似投资的回报率，或者基于特定投资的风险水平。

在使用收益法进行估值时，需要确定适当的折现率。

6. 资本化率资本化率是指将净收益除以房地产市场价值得到的比率。

它反映了市场对于特定类型房地产的回报期望和风险水平。

在使用收益法进行估值时，需要确定适当的资本化率。

三、应用案例例如，一家公司正在考虑购买一个商业物业作为办公室和仓库使用。

该物业每年租金为10万美元，物业费为1万美元，维修费为2万美元，管理费为1万美元。

根据市场情况，折现率为10%，资本化率为8%。

根据这些信息，可以通过以下公式计算出该物业的价值：价值 = (净收益÷ 资本化率) × 100%净收益 = 租金 - 物业费 - 维修费 - 管理费= 10万美元 - 1万美元 - 2万美元 - 1万美元= 6万美元资本化率 = 净收益÷ 市场价值市场价值 = 净收益÷ 资本化率= 6万美元÷ 8%= $750,000因此，该物业的估值为75万美元。

收益法评估计算公式
收益法评估的计算公式根据收益期限的不同而有所区别。

如果预测的是未来有限期限的收益，可以使用以下公式：
V=a/r(1-(1+r)^-n)
其中，V代表资产评估值，a代表未来第i个收益期的预期收益额，r代表本金化率，n代表收益期限。

如果预测的是未来无限期限的收益，可以使用以下公式：
V=a/r
其中，V代表资产评估值，a代表年预期收益额，r代表本金化率。

需要注意的是，这些公式只适用于收益相对稳定、未来收益可预测的情况。

如果收益不稳定或难以预测，评估结果可能会出现误差。