土地估价报告内容及规范格式

土地估价结果报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期:关键词:（估价对象所在市、县）估价目的:安徽中信房地产土地价格评估有限公司土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。

1、不得出现两个估价目的；2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。

3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。

四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。

估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。

凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。

涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。

抵押评估应回避出具预测性报告。

六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。

待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。

地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1 待估宗地地价定义一览表需说明：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。

土地估价报告规范格式一、封面封面应明确标注土地估价报告的标题、编号、编制单位、编制日期等基本信息。

封面上还应包含编制单位的标识以及相关部门的标识，以便于识别和查阅。

二、摘要摘要是对土地估价报告的内容进行简要概述，旨在让读者快速了解报告的主要内容和结论。

摘要应包括对土地估价背景、目的、方法、结果和结论的简要描述，并提供关键数据和重要论点的总结。

三、目录四、引言五、市场分析市场分析是土地估价报告的核心部分，对市场进行全面、系统的研究与分析，是估价师对土地估价结果的主要依据。

市场分析应包括以下内容：1.土地市场概况：对当前土地市场的总体情况进行介绍，包括土地供应与需求状况、市场价格走势等信息。

2.区域背景：对所估价土地所在区域的经济、社会、环境等背景进行描述，以便分析土地价格的影响因素。

3.相关政策及规划：介绍与所估价土地相关的政策法规和地方规划，特别是与土地用途、开发条件、限制性措施相关的政策，以便分析土地可用性及潜在发展空间。

4.类似案例分析：对于与所估价土地具有相似属性和特征的已成交土地进行调研和案例分析，以提供对土地估价的参考和依据。

六、估价方法1.直接比较方法：通过对市场上具有相似特征的土地进行比较，以了解土地的市场价格走势和估价范围。

2.收益法：根据土地的收益潜力和未来收益预期，通过对土地产出的现值进行估算，确定土地的估价。

3.折现法：根据土地未来现金流入及出现的时间分布，通过对现金流量进行贴现和累加，以得出土地的估价。

七、估价结果和结论估价结果应当明确、具体，陈述土地的估价范围和估价数值，并说明估价结果的可靠性和不确定性。

结论部分还应陈述对土地估价结果的评价和分析，包括与市场价格、政策规划的一致性等。

八、参考资料参考资料应列出本土地估价报告编制过程中所引用的相关文献、政策法规和市场数据等信息源。

九、附录附录主要是一些与土地估价有关的具体数据、分析方法和计算过程等，可以包括统计数据表格、市场调研表格、估价模型和计算公式等内容。

土地估价报告项目名称：XX市南蒲公路五公里处2４4１1．0２用途为居住兼容商业用地地块(宗地地号:023号）的出让国有建设用地使用权市场价格评估受托估价单位:XX省旗开土地评估有限XX土地估价报告编号：桂旗开［2021］（估）字第司０01号提交估价报告日期:2021年6月17日目录第一部分摘要第二部分估价对象界定第三部分土地估价结果及其使用第四部分附件第五部分土地估价技术报告XX第一部分摘要一、估价项目名称XX市南蒲公路五公里处24４11.０２用途为居住兼容商业用地地块（以下简称估价对象，宗地地号:023号）的出让国有建设用地使用权市场价格评估。

二、委托估价方委托方:XXXXXX市中级人民XX；联系人：XX；：.三、估价目的为委托方办理案件确定涉案土地价值提供参考依据而评估土地市场价值。

四、估价期日2021年5月26日(委托估价基准日)。

五、估价日期2021年５月26日至2021年６月17日。

六、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况,结合本次估价的目的及估价对象特点，本次估价我们对估价对象地价定义如下：1、估价期日：2021年5月26日;2、土地用途：根据《国有土地使用证》［邕国用(2021)字第０２７0023号］记载，委估对象的用地性质为综合开发用地；根据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》（南国土资函【2021】3０6６号）,估价对象土地用途为居住兼容商业用地；本次估价依据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和0０４两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》（南国土资函【2021】３066号）设定估价对象用途为居住兼容商业用地.3、土地使用年限:根据《国有土地使用证》[邕国用（2021）字第0270023号]记载，土地批准使用年限为2021年1月２5日至2０46年１月24日,至估价基准日止,剩余土地使用年限为2９.67年;本次评估设定估价对象土地剩余土地使用年限为２９.６7年.4、容积率及XX用途比例:根据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区02３和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》（南国土资函【2021】3066号)记载，估价对象初始设计条件为：用地性质为居住兼容商业用地，容积率为1。

国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式
(1996)》的通知
文章属性
•【制定机关】国家土地管理局(已撤销)
•【公布日期】1995.12.22
•【文号】[1995]国土[籍]字第180号
•【施行日期】1996.03.01
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】土地资源
正文
*注：本篇法规已被《国土资源部关于严格按国家标准实施＜城镇土地分等定级规程＞和＜城镇土地估价规程＞的通知》（发布日期：2002年6月19日实施日期：2002年7月1日）停止执行
国家土地管理局关于印发
《土地估价报告规范格式（１９９６）》的通知（〔１９９５〕国土〔籍〕字第１８０号１９９５年
１２月２２日）
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：
为规范土地估价行为，加强土地管理部门对土地估价人员、机构及估价结果等的规范化管理，我局制订了《土地估价报告规范格式（１９９６）》。

现予发布，并于１９９６年３月１日起施行。

从施行之日起，当事人向土地管理部门申请土地估价结果确认以及土地估价机构申请办理土地估价机构资格认证、年审等所报送的土地估价报告和土地估价技术报告，土地估价机构向客户提供的土地估价报告，均应按本规范格式的要求，分别
提供。

请各级土地管理部门在土地估价和地价管理工作中认真贯彻落实，并将贯彻中遇到的问题及时报告我局。

附件：一、土地估价报告规范格式（１９９６）（略）
二、土地估价报告与土地估价技术报告制作要求（略）。

土地估价报告书1. 引言本报告书旨在对某特定土地进行估价，以提供客观、科学的评估结果。

本文档将按照以下内容进行描述：•土地背景信息•评估方法和数据来源•评估结果和结论2. 土地背景信息2.1 土地位置该土地位于某地市区的中央商务区，紧邻主要交通干道和商业中心。

周边设有商业写字楼、酒店和购物中心，为该土地增加了较高的价值。

2.2 土地面积该土地总面积为5000平方米，且无限制性因素影响使用，具备较大的开发潜力。

2.3 土地规划和用途根据规划手册，该土地被划定为商业用地，可允许建设综合商业建筑、商务办公楼等。

3. 评估方法和数据来源3.1 评估方法本次土地估价采用三种常见的方法：市场比较法、收益法和成本法。

通过对以上方法的综合分析，得出一个较为准确的估价结果。

3.2 数据来源•土地交易数据：通过地方政府公布的土地交易记录，获取近几年类似土地的交易价格；•相关市场数据：调查市场租金、利率和其他相关指标；•专业评估师的意见：请专业评估师根据自己的经验和专业知识提供对该土地的估价意见。

4. 评估结果和结论通过对以上方法的综合分析，得出以下土地估价结果和结论：4.1 市场比较法根据类似土地的交易数据，结合该土地的具体特征，得出估价区间为5,000,000 - 6,000,000元。

4.2 收益法根据该土地的预期租金收益和市场利率，以及预计持有期限，得出估价为6,500,000元。

4.3 成本法根据该土地的市场开发成本、土地升值潜力和折旧值，以及预计持有期限，得出估价为7,200,000元。

4.4 综合评估结果通过对三种方法的综合考虑，综合估价结果为6,300,000元。

5. 结论本文档对特定土地进行了全面估价，综合考虑了市场比较法、收益法和成本法的评估结果。

根据综合估价结果，该土地的目标市场价值为6,300,000元。

此估价结果具有全面参考意义，但仍然需要根据实际需求和市场因素进行进一步确认。

6. 参考文献•土地估价法规及准则•地方政府土地交易数据•市场租金和利率数据来源以上是本次土地估价报告书的内容，具体估价结果仅供参考，实际情况可能受到市场波动和其他因素的影响，需要在实际交易过程中谨慎决策。

土地估价报告三篇篇一：土地估价报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期:关键词:（估价对象所在市、县）估价目的:XX房地产土地价格评估有限公司土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。

1、不得出现两个估价目的；2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。

3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。

四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。

估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。

凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。

涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。

抵押评估应回避出具预测性报告。

六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。

待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。

地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1待估宗地地价定义一览表实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。

土地估价技术报告范文一、引言土地估价是指对土地的价值进行评估和确定的过程，是土地经营、出让、转让和抵押等过程中必不可少的环节。

土地的价值不仅受到自然因素的影响，还受到政策、市场和社会因素的综合影响。

本报告将结合实际情况，通过对土地的位置、用途、市场需求等因素的分析，运用先进的土地估价技术和方法，对目标土地的价值进行评估和确定，以期为土地相关交易提供客观的参考依据。

二、土地估价技术及方法1. 土地估价技术（1）GIS技术：地理信息系统（GIS）技术是一种能够将地理空间信息与非空间属性信息相结合的信息系统。

通过利用GIS技术，可以对土地的位置、周边环境、交通、市场需求等因素进行综合分析，为土地估价提供科学依据。

（2）遥感技术：遥感技术是指通过卫星、飞机等远距离的传感器获取地球表面特征信息的技术。

利用遥感技术，可以获取大范围的土地信息，为土地估价提供大数据支持。

（3）模型分析：运用经济、数学和统计学模型，对土地的经济、社会和市场因素进行分析和预测，以判断目标土地的价值。

2. 土地估价方法（1）比较法：根据市场上相似土地的成交价格和特征，对目标土地进行比较估价，确定目标土地的价值。

（2）收益法：通过对土地的潜在收益进行分析，包括土地的开发潜力、租金收益等，来确定土地的价值。

（3）成本法：根据土地的开发成本、复垦成本等来确定土地的价值，主要适用于农业用地和未开发地块。

三、土地估价步骤1. 数据搜集：收集目标土地的位置、面积、地形、土质、用途、周边环境、社会经济条件等相关信息。

2. 土地调查：实地调查目标土地的情况，包括地形地貌、土壤状况、植被分布、自然资源等因素。

3. 分析评估：通过土地估价技术和方法，对目标土地进行分析评估，确定其市场价值。

4. 报告编制：将分析结果整理成形成一份完整的土地估价报告，包括土地信息、估价依据、估价方法和结论等内容。

四、案例分析以某市某地块为例，该地块位于市中心区域，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。

GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式封面内容和格式如下：[一]封面：土地估价报告[封面标题]项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素]受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度]电子备案编号：提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期][二]正文正文内容和格式如下：土地估价报告[正文标题]第一部分摘要[分标题]一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面]二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等]四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日]五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。

土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格]七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。

如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。

土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称***用地土地***权利价格评估【**省**市**县宗地编号***】二、委托估价方委托单位：***单位地址：***法人代表：***联系人：***联系电话：*******传真：*******邮政编码：******三、受托估价方受托估价机构：*************机构地址：*****************估价机构资质级别：**范围内从事土地评估业务资质证书获得时间：*********估价资质有效期：**年**月**土地评估机构注册号：******法定代表人：***联系人：***联系电话：**********邮政编码：*******四、估价目的根据“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）和国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[**]44号），***的宗地编号为***出让土地使用权进行价格评估，为确定土地使用权价格提供依据。

五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1．《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）2．全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”（**年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）5．《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局1998年8号令）6．“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）7．国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[**]44号）8．“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[**]42号）9．《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）10．国务院关于农行股改方案的相关批复文件（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件1．**省**年1月1日起实施的《**省土地管理条例》2、《**县城镇土地基准地价》（县府发[2002]25号）（三）有关技术标准1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-**）2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-**) 3．“关于印发《重大项目土地评估指引》的通知”（中估协发[2005]34号）4．中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-**）（四）其他资料1．委托方提供的有关资料2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日******七、估价日期******八、地价定义估价对象位于**县***镇***小区，登记用途为商业，实际用途为农行营业网点，根据《全国土地分类》（GB/T 21010-**），设定用途为商务金融用地；估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象的实际开发程度为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内“场地平整”。

土地估价技术报告内容及规范格式要求[一]封面封面内容和格式如下。

土地估价技术报告[封面标题]项目名称：[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他、等字样)。

估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县(市)”字样]受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]关键词：估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致] 估价目的：[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的]估价机构：[说明估价机构全称]年度：[说明提交土地估价报告日期所在年度][二]正文正文内容和格式如下。

土地估价技术报告[正文标题]第一部分总述[分标题]一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式]三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]九、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]十、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]十一、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]估价机构负责人签字：(机构公章)××××年××月××日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析[分标题]一、估价对象描述1-土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]。

土地估价报告项目名称：XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估受托估价单位：XX资产评估XXX土地估价报告编号：提交报告日期：2013年3月20日第一部分土地估价报告摘要一、估价项目名称XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估二、委托估价方：XX轻工科学研究所有限责任公司三、受托估价方受托估价机构：XXX资产评估XXX估价机构资质级别： B级资质证书编号：B200415023法定代表人：李华四、估价目的为委托方向呼和浩特金谷农村合作银行申请抵押贷款提供参考依据。

五、估价基准日2013年3月16日六、估价作业日期2013年3月16日至2013年3月20日七、地价定义根据现场勘察和委托方提供的资料，估价对象的实际开发程度为宗地外“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通气），宗地内场地平整。

估价对象地类用途为科研用地，现状用途为科研用地，本次估价设定用途为科研用地，土地使用权类型为出让。

故此次估价对象的国有出让使用权价格是指在估价基准日2013年3月16日，现状利用条件下设定的开发程度为宗地外基础设施水平达到“七通”，宗地内场地平整条件下，土地剩余使用年限商业至2055年04月13日，国有出让土地使用权价格。

八、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用成本逼近法和基准地价修正法进行估价，并在综合分析影响土地使用权价值因素的基础上，确定XX轻工科学研究所有限责任公司所拥有的位于新城区海东路南（国有土地使用证号：呼国用（2005）第00133号）的土地使用权在估价时点的评估价值如下：土地用途：科研用地使用权类型：出让开发程度设定：七通一平土地使用权面积：19654.4平方米土地使用权总价: 65429498元人民币大写：陆仟伍佰肆拾贰万玖仟肆佰玖拾捌元整折合亩数=19654.4平方米/666.67平方米=29.48亩每亩单价: 2219454元九、土地估价师：姓名土地估价师证书号程建 2004150021•李华 2006150012XXX资产评估XXX2013年3月20日第二部分估价对象界定一、委托估价方XX轻工科学研究所有限责任公司二、估价对象估价对象为XX轻工科学研究所有限责任公司拥有国有出让科研用地，宗地位于新城区海东路南，土地使用权面积为19654.4平方米，地类用途为科研用地。

土地估价技术报告（参考格式）项目名称：受托估价单位：合作估价单位：估价人员：委托估价单位：估价日期：土地估价技术报告编号：土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称二、委托估价方委托单位：单位地址：法人代表：联系人：联系电话：三、受托估价方受托估价机构：机构地址：资质等级：资质证书编号：法人代表：联系人：联系电话：邮政编码：四、估价对象估价对象是指位于***省***县（市）的**宗土地，其中商服用地*宗，仓储或工业用地*宗，综合用地*宗，住宅用地*宗，土地总面积为**平方米。

各宗地具体情况详见表1。

表1 估价对象情况一览表五、估价目的六、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《城镇土地估价规程（试行）》4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）5、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》6、原国家土地管理“关于印发的《土地估价报告规范格式（1996）》的通知”（[1995]国土[籍]字第180号）7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）8、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）9、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）10、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知[注：凡评估所用的参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入]11、委托方提供的有关资料12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料七、价格定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见最后附表1《土地估价结果一览表》。

土地估价技术报告（文字式）的基本内容及其说明封面封面内容和格式如下：土地估价技术报告项目名称；受托估价单位：土地估价报告编号：土地估价技术报告编号：提交估价报告日期：关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度正文正文内容和格式如下：土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称二、委托估价方四、估价目的五、估价依据六、估价基准日七、估价日期八、地价定义九、估价结果十、需要特殊说明的事项十一、土地估价师签字十二、土地估价机构估价机构负责人签字：（机构公章）××××年××月××日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况2、土地权利状况3、土地利用状况二、地价影响因素分析1、一般因素2、区域因素3、个别因素第三部分土地估价一、估价原则二、估价方法和估价过程（一）市场比较法[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格要求比较实例不得少于三个。

估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择因素条件的比较及因素修正在有以下具体要求：1、比较实例选择。

要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选袖珍应是实际交易实例，并具体说明实例的位置，用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。

2、因素选择。

估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。

土地估价报告（表格式）规范式[一]封面封面内容和格式如下：土地估价报告：[封面标题]项目名称：[同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式] [二]正文正文内容和格式如下：第一部分概述[分标题]1．估价项目名称2．委托估价方联系地址联系电话法人代表联系人3．受托估价方联系地址联系电话法人代表联系人4．估价基准日年月日5．估价日期年月日至年月日6．估价目的7．地价定义7.1实际土地开发程度7.2设定土地工发程度7.3实际用途7.4设定用途7.5土地使用年限7.6土地价格内涵[指土地使用权价格、他项权利价格等] 8．土地估价结果估价对象总面积单位面积地价楼面地价元/平方米总地价元/建筑平方米大写9．土地估价师签字估价师姓名估价师证书号签字：10．土地估价机构（机构公章）估价机构负责人签字：年月日第二部分估价对象界定[分标题]一、估价对象描述1．土地登记状况1.1土地位置1.2土地来源及其变革1.3土地权属性质及其权属变更状况1.4地籍图号1.5宗地号1.6土地用途1.7土地面积平方米1.8四至1.9土地级别2．土地权利状况2.1土地所有者2.2土地使用者2.3国有土地使用证编号2.4共有土地使用者共有使用权分摊面积2.5他项权利类型人他项权利权利人他项权利义务人其他2.6土地使用权取得方式土地取得时间批准机关土地批准使用年限已使用年限剩余年限3。

土地基础设施状况宗地外基础设施条件宗地内平整状况4．土地利用状况4.1建筑物建筑物名称建筑物用途建筑物耐用年限已使用年限建筑层数建筑结构建筑面积建筑容积率4.2建筑物细部说明基础地板墙天花板屋面室内装修状况4.3主要设备和安装状况4.4其他构筑物和附着物状况4.5规划利用说明规划批准文件规划建筑物用途建筑面积限高层数容积率绿化率4.6土地利用的特殊说明二、影响地价的因素说明1．一般因素1.1城市资源状况城市地理位置城市人口城市面积城市自然条件(气候、水文、地质等) 城市劳动力结构分布城市土地利用状况1.2房地产制度与房地产市场土地使用制度与土地管理政策住房制度与房地产管理政策土地市场交易情况房屋市场交易情况1.3产业政策产业优惠政策税收政策1.4城市规划与发展状况城市性质城市发展目标1.5城市经济发展状况城市经济结构布局国民经济生产总产值经济增长趋势1.6社会储蓄与投资社会储蓄水平银行利率投资利润率社会投资方向与实施情况2．区域因素2.1区域概况区域位置区域人口区域面积区域经济发展状况区域商服中心等级及影响医院、卫生设施状况文化、体育设施条件其他公用设施2.2交通条件公共交通对外交通2.3环境条件2.4基础设施条件周围道路类型、等级供水状况供电状况供气状况供暖状况电讯状况排水状况2.5产业集聚规模2.6规划限制2.7其他条件3．个别原因3.1宗地位置土地使用者3.2土地实际使用者估价设定用途3.3宗地形状临街状况容积率土地面积3.4场地平整状况地基承载力地形条件地质条件3.5四至3.6基础设施条件3.7规划利用状况第三部分土地估价结果及其使用[分标题] 一、估价依据1．2．3．二、估价原则1．2．3．三、土地估价1．估价基本事项1.1土地级别基准地价1.2土地开发程度土地开发费用2．估价方法2.1估价方法2.2估价方法选择依据3．估价结果估价对象总面积单位面积价元/平方米楼面地价元/建筑平方米总地价大写四、估价结果和估价报告的使用1．估价的前提条件假设条件2．估价结果和估价报告的使用2.1估价报告和估价结果的主要法律依据2.2估价报告和估价结果的使用方向2.3估价报告和估价结果的限制条件2.4估价报告和估价结果的有效期限3．其他需要特殊说明的事项第四部分附件[分标题]附件应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑图、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点、有关背景材料）（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。

“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求1、纸张应采用幅面为209*295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）。

2、字体与字型号（1）封面1．“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2．其他内容应为三号楷体。

3．“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其他内容左端对齐后居中排列。

（2）正文1．“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。

2．其他内容字体应为四号仿宋。

3．正文内容两端对齐后居中排列。

3、土地估价报告的制作与出具1．“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用，“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式；1．每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。

当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；2．委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。

土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；五、文字要求1．“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何恭维、诱导性或与估价过程无关的言论；2．“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。

如需以外文出具“土地估价报告”的，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。

在对中国人保重组改制项目进行土地评估时，应参照以下统一格式和内容出具土地估价技术报告，其中红色字体部分（灰色底纹）为评估说明，在评估报告完成后应全部删去。

未标注灰色底纹的红色字体是需要替换和注意的内容。

注意报告中的所有表格应在报告完成后按顺序进行编号。

土地估价技术报告（参考格式）项目名称：中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）受托估价单位：中地不动产评估有限公司合作估价单位：估价人员：委托估价单位：中国人民保险公司估价日期：二00二年四月二十日至*月*日土地估价技术报告编号：中国人保重组改制－*－**备注：土地估价技术报告编号中“中国人保重组改制－*—**”其中：*——各省、直辖市简称**——所在市、县名称（注明县或市）例：中国人保重组改制－皖－合肥市中国人保重组改制－苏－如皋县土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）二、委托估价方委托单位：中国人民保险公司单位地址：北京市宣武区宣武门东河沿街69号法人代表：唐运祥联系人：陈东辉联系电话：8610-63156688三、受托估价方受托估价机构：中地不动产评估有限公司机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室资质等级：A级资质证书编号：2000A002法人代表：王朝阳联系人：尤孝明联系电话：8610-88086862邮政编码：100032合作估价机构：机构地址：资质等级：**级资质证书编号：法人代表：联系人：联系电话：邮政编码：注：当合作估价机构多于一家时，可按以上内容分别列出各合作估价机构。

四、估价对象估价对象是指位于***省***县（市）的**宗土地，其中商服用地*宗，仓储或工业用地*宗，综合用地*宗，住宅用地*宗，土地总面积为**平方米。

各宗地具体情况详见表1。

五、估价目的中国人民保险公司拟进行重组改制，根据国家有关规定，特委托中地不动产评估有限公司对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其进行土地资产处臵提供土地使用权价格依据。

土地估价事务所土地估价报告模板第一章总论 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目的与任务 (3)1.3 评估依据与原则 (3)第二章土地估价对象概述 (4)2.1 土地位置与范围 (4)2.2 土地用途与现状 (4)2.3 土地权属与使用权类型 (4)第三章土地市场分析 (4)3.1 土地市场供需状况 (4)3.1.1 土地供应状况 (4)3.1.2 土地需求状况 (5)3.2 土地市场价格趋势 (5)3.2.1 土地价格总体走势 (5)3.2.2 各类土地价格分析 (5)3.3 土地政策与市场影响因素 (5)3.3.1 土地政策影响因素 (5)3.3.2 市场影响因素 (5)第四章土地估价方法与参数 (6)4.1 估价方法选择 (6)4.2 估价参数确定 (6)4.3 估价模型建立 (7)第五章土地估价过程 (7)5.1 估价过程概述 (7)5.2 数据收集与整理 (8)5.2.1 土地基本信息收集 (8)5.2.2 周边环境信息收集 (8)5.2.3 政策法规收集 (8)5.2.4 数据整理 (8)5.3 估价计算与结果 (8)5.3.1 选取估价方法 (8)5.3.2 市场比较法计算 (8)5.3.3 收益还原法计算 (8)5.3.4 成本逼近法计算 (8)5.3.5 估价结果分析 (8)第六章土地估价结果分析 (8)6.1 估价结果概述 (8)6.2 估价结果与市场比较 (9)6.3 估价结果可信度分析 (9)第七章土地估价风险与不确定性 (10)7.1 估价风险因素分析 (10)7.2 估价不确定性来源 (10)7.3 风险防范与应对措施 (10)第八章土地估价结论与建议 (11)8.1 估价结论 (11)8.2 估价建议 (11)8.3 估价报告使用注意事项 (12)第九章土地估价附件 (12)9.1 土地估价所需文件 (12)9.1.1 土地使用权证书：证明土地使用权的归属，包括土地使用者名称、地块位置、面积、用途、使用期限等信息。

GB/T18508-2014 (新)土地估价报告02-表格式1/2E.2“土地估价报告（表格式)”的基本内容基本内容和格式如下：[一] 封面土地估价报告[封面标题]项目名称：[同“土地估价报告（文字式）”]受托估价单位：[同“土地估价报告（文字式）”]土地估价报告编号：[同“土地估价报告（文字式）”]电子备案编号：提交估价报告日期：[同“土地估价报告（文字式）”〕[二]正文土地估价报告【正文标题】第一部分概述[分标题]1.估价项目名称：2.估价委托估价方联系地址；联系电话法人代表_________联系人3.受托估价方联系地址联系电话法人代表联系人4.估价期日：XXXX 年X月X日5. 估价日期X X X X年X月XB至XXXX年X月X日6. 估价目的[如为出让目的，应注明岀让方式：拍卖、招标或协议]7. 地价定义7.1实际土地开发程度7.2设定土地开发程度_7.3 实际用途7.4设定用途7.5土地使用年限7.6土地价格内涵8.土地估价结果土地估价对象总面积单位面积地价元/M2楼面地价元/建筑平方米总地价大写【当宗地数多于一宗时，土地估价结果可以用表格列出】9.土地估价师签字估价师姓名估价师证书号10.土地估价机估价机构法定代表人签字：（机构公章）XXXX年X月X日第二部分估价对象界定【分标题】一、估价对象描述1.土地登记状况１.1土地位置１.２土地来源及其变革１.３土地权利性质及其权利变更状况１.４地籍图号１.５宗地号１.６土地用途１.７土地面积１.８四至１.９土地等级２.土地权利状况２.１土地所有者２.２土地使用者________________________２.３国有土地使用证编号２.４共有土地使用者共有使用权分摊面积２.５他项权利类型他项权利权利人他项权利义务人其他2.6土地使用权取得方式土地取得时间批准机关土地批准使用年限已使用年限剩余年限3.土地基础设施状况宗地外基础设施条件宗地内平整状况4.土地利用状况4.1建筑物建筑物名称建筑用途建筑物耐用年限已使用年限建筑层数建筑结构建筑面积建筑容积率4.2建筑物细部说明基础地板墙天花板屋面室内装修状况4.3主要设备和安装状况4.4其他构筑物和附着物状况4.5规划利用说明规划批准文件规划建筑物用途建筑面积限高层数容积率绿化率__________4.6土地利用的特殊说明二、影响地价的因素说明—般因素1.1城市资源状况城市地理位置城市人口城市面积城市自然条件(气候、水文、地质等)城市劳动力结构分布城市土地利用状况1.2不动产制度与不动产市场土地使用制度与土地管理政策住房制度与不动产管理政策土地市场交易情况房屋市场交易情况______1.3产业政策产业优惠政策税收政策1.4城市规划与发展目标城市性质城市发展目标1.5城市经济发展状况城市经济结构布局国民经济生产总产值经济增长趋势1.6社会储蓄与投资社会储蓄水平银行利率投资利润率社会投资方向与实施情况2.区域因素2.1区域概况区域位置区域人口区域面积区域经济发展状况区域商服中心等级及影响医院、卫生设施状况文化、体育设施条件其他公用设施2.2交通条件公共交通对外交通2.3环境条件2.4基础设施条件周围道路类型、等级供水状况供电软况供气状况供暖状况电讯状况排水状况2.5产业集聚规模2.6规划限制2.7其他条件3.个别因素3.1宗地位置土地使用者3.2土地实际用途估价设定用3.3 宗地形状临街状况3.4 场地平整地基承载力地形条件地质条件3.5 四至3.6 基础设施条件______________________3.7 规划利用状况第三部分土地估价结果及其使用[分标题]一、估价依据1、2、3、二、估价原则1、2、3、【具体估价原则的内容参见本标准和“土地估价报告（文字式）】三、土地估价1. 估价基本事项1.1 土地级别基准地价1.2土地开发程度土地开发费用>2. 估价方法2.1估价方法2.2估价方法选择依据3. 估价结果估价对象总面积单位面积地价元/M2楼面地价元/建筑平方米四、估价结果和估价报告的使用1估价的前提条件假设条件2.估价结查和和估价报告的使用2.1估价报报和估价结果的主要法律依据2.2估价报告及估价结查的使用方向2.3估价报告和估价结果的限制条件2.4估价报告和估价结果的有郊期限3. 其他需要特殊说明的事项第四部分附件【分标题】[同“土地估价报告(文字式)”]E.3 “土地估价技术报告（评估工作底稿）”的基本内容及其说明基本内容和格式如下[―]封面土地估价技术报告(评估工作底稿）[封面标题]项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象、估价目的、价格类型（土地使用权或其他）等字样。

土地估价报告三篇第1条土地评估报告土地评估报告项目名称委托评估单位评估人委托评估单位评估日期评估报告编号评估技术报告编号提交报告日期关键字(评估对象所在城市、县)评估目的XX房地产土地价格评估有限公司第一部分汇总1 、评估项目名称2 、委托评估方3 、评估目的必须准确表述、规格，例如转让、转让、抵押、定价股、清算、征收补偿、税收等。

1、不允许两种估价目的；2、委托单位、委托单位和待评估土地、权利人利益关系、。

特别是，当它不一致时，应该解释原因。

3、显性资产、企业重组、咨询均为评估目的不明的描述。

四、估价日期五、评估日一般情况下，评估基准日接近评估日，转让、转让、抵押、定价、股份、清算、征收补偿、税收等目的，例行的是在实地调查之日，涉及到大部分财务会计期末的期权。

评估机构可根据委托方的要求出具回顾性评估和预测性评估报告。

这两类报告的评估基准日一般是从提交报告之时或评估期起间隔3个月以上。

评估基准日不是现场调查日期的，应在“评估的前提和假设”中明确界定评估设置是否与现场调查日期一致，并提醒评估报告使用者注意区分。

如果地面上有附着物，特别是青苗、树木，建议避免进行追溯评估，或在出具追溯评估报告时，委托方或相关利益方应签字盖章，认可地上附着物的数量和质量、价值，并提供基准日期的照片。

抵押评估应避免发布预测报告。

六、土地价格定义根据土地价格评估的技术规定和项目的具体要求，本次评估的价格是指在评估对象设定开发程度为“同平”的条件下，土地使用权的土地使用权的公平市场价格、土地使用权的剩余年限为1月1日的年限。

待估宗地的实际土地开发水平一般指宗地内外的基础设施状况。

本次评估中设定的土地开发水平是地块内外的基础设施状况。

有关地价定义的详情，请参见表1待评估土地价格的土地价格定义表待评估土地价格的土地价格定义表待评估土地的土地价格名称表待评估土地的土地价格名称表土地使用等级说明表土地估价集应规定实际和假设的使用条件(用途) 、实际和假设开发程度、有效使用寿命、价格类型(公平市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收补偿价格等)、估价基准日等。