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土地使用权评估操作规范协议(2024版)本合同目录一览1. 评估范围与目的1.1 土地使用权的评估范围1.2 评估土地使用权的目的2. 评估依据与标准2.1 评估土地使用权的依据2.2 评估土地使用权的标准3. 评估流程与方法3.1 评估土地使用权的前期准备3.2 评估土地使用权的具体流程3.3 评估土地使用权的方法4. 评估人员的职责与要求4.1 评估人员的职责4.2 评估人员的资质要求5. 评估结果的认定与公布5.1 评估结果的认定5.2 评估结果的公布6. 评估费用的承担6.1 评估费用的计算与支付6.2 评估费用的承担方7. 评估过程中的争议解决7.1 评估过程中的争议类型7.2 争议解决的途径与方法8. 评估结果的应用与效力8.1 评估结果的应用范围8.2 评估结果的效力期限9. 合同的变更与解除9.1 合同变更的条件与程序9.2 合同解除的条件与程序10. 违约责任与赔偿10.1 违约行为的认定10.2 违约责任与赔偿方式11. 保密条款11.1 保密信息的范围与内容11.2 保密信息的保护措施与期限12. 合同的生效、履行与终止12.1 合同的生效条件12.2 合同的履行期限与方式12.3 合同终止的条件与程序13. 争议解决的方式与地点13.1 争议解决的方式13.2 争议解决的地点14. 其他条款14.1 合同的修改与补充14.2 合同的解除与终止第一部分：合同如下：第一条评估范围与目的1.1 土地使用权的评估范围本协议所评估的土地使用权范围包括但不限于甲方持有的全部土地使用权，具体地块、面积、用途等详见附件一。
1.2 评估土地使用权的目的第二条评估依据与标准2.1 评估土地使用权的依据本评估依据国家相关法律法规、土地使用权登记资料、实地勘察报告、市场交易数据等资料进行。
2.2 评估土地使用权的标准本评估将遵循公平、公正、客观、合理的原则，采用市场比较法、收益还原法、成本法等方法，结合土地所在地的经济状况、市场需求、行业发展趋势等因素，综合评定土地使用权价值。
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。
同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。
从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。
中估协土地估价报告评审规则《中估协土地估价报告评审规则》是一份关于土地估价报告评审的规定，旨在规范土地估价行业的工作流程，保障估价报告的准确性和可靠性。
这份规则共分为五个部分：总则、报告评审程序、报告评审要求、评审结论和附则。
以下是对每个部分的详细介绍：一、总则在总则部分，规则首先对评审的目的进行了解释，即通过评审过程对土地估价报告进行质量检验和监督，确保报告的真实性和准确性。
对于相关的法律法规和标准进行了引用，为后续的评审程序提供法律依据和技术支持。
二、报告评审程序报告评审程序部分明确了土地估价报告的评审流程和方法。
规则要求评审程序应包括资料审查、现场核实和专家评审等环节，以确保评审过程全面、客观和细致。
对评审人员的资格和职责也做出了具体要求，保障评审工作的专业性和公正性。
三、报告评审要求在报告评审要求部分，规则对土地估价报告的内容、格式和提交要求进行了详细规定。
报告必须包括土地估价的基本信息、方法和依据，以及评估人员的专业背景和资质证明。
在格式和提交上也有具体的要求，确保评审工作的高效和有序进行。
四、评审结论在评审规则明确了对土地估价报告的评审结论和处理程序。
在评审结束后，评审人员需要对报告的真实性和准确性进行评定，并提出评审结论。
根据评审结论，可以对报告进行合格、需修改或不合格的处理，保障报告的质量和可靠性。
五、附则附则部分包括了对规则实施过程中可能遇到的问题和处理方法的说明，以及对规则的适用范围和解释等内容。
也对规则的实施和监督进行了明确要求，保障规则的执行和效果。
《中估协土地估价报告评审规则》从总则到附则对土地估价报告的评审工作进行了全面、系统的规定，为保障估价报告的质量和可靠性提供了有效的制度保障。
通过评审程序的严格执行和规范化管理，有助于提高土地估价行业的专业水平，增强估价报告的市场竞争力和信誉度。
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》"）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比,以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助. 一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置,完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序,国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件.这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围,规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度,通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时,存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
土地估价报告评审标准土地估价报告是指对土地价值进行评估的文件，其编制需要遵循一定的评审标准，以确保评估结果的准确性和可靠性。
土地估价报告评审标准是评估人员在编制土地估价报告时应当遵循的一系列规范和要求，下面将对土地估价报告评审标准进行详细介绍。
首先，土地估价报告的编制应当符合国家相关法律法规的规定，包括土地管理法、土地使用权法等。
评估人员在编制土地估价报告时，应当严格遵守法律法规的规定，确保评估过程的合法性和规范性。
其次，土地估价报告的编制应当基于充分的调查和研究。
评估人员在进行土地价值评估时，应当对土地的位置、土地用途、土地面积、土地所有权、土地周边环境等因素进行全面的调查和研究，确保评估数据的真实性和完整性。
另外，土地估价报告的编制应当采用科学合理的评估方法。
评估人员在进行土地价值评估时，应当根据土地的实际情况选择合适的评估方法，如比较法、收益法、成本法等，确保评估结果的科学性和客观性。
此外，土地估价报告的编制应当具有合理的论证和解释。
评估人员在编制土地估价报告时，应当对评估过程中所采用的数据、方法和假设进行合理的论证和解释，确保评估结论的可信度和可靠性。
最后，土地估价报告的编制应当具有独立性和客观性。
评估人员在进行土地价值评估时，应当保持独立客观的态度，不受任何利益关系的影响，确保评估结果的真实性和客观性。
综上所述，土地估价报告评审标准是评估人员在编制土地估价报告时应当遵循的一系列规范和要求，包括遵守法律法规、充分调查研究、科学合理评估、合理论证解释、独立客观态度等方面。
评估人员在编制土地估价报告时，应当严格遵守这些评审标准，以确保土地估价报告的准确性和可靠性。
厦门市国土资源与房产管理局关于印发《厦门市国有建设用地出让土地价格评估工作规程》的通知文章属性•【制定机关】厦门市国土资源与房产管理局•【公布日期】2014.05.15•【字号】厦国土房[2014]197号•【施行日期】2014.05.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文厦门市国土资源与房产管理局关于印发《厦门市国有建设用地出让土地价格评估工作规程》的通知（厦国土房〔2014〕197号）机关各相关处室、各分局、市土地开发总公司、厦门市房地产中介行业协会：根据《福建省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉（试行）的通知》（闽国土资综[2013]115号）要求，为规范我市土地出让过程中土地出让金评估工作，我局商市财政局拟定了《厦门市国有用地出让土地价格评估工作规程》，经市土地管理委员会办公室审议通过，现予印发，请遵照执行。
厦门市国土资源与房产管理局2014年5月15日厦门市国有建设用地出让土地价格评估工作规程一、为规范我市土地出让过程中土地出让金评估工作，根据福建省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知》（闽国土资综[2013]115号），结合我市土地出让工作实际，特制定本工作规程。
二、适用范围在厦门市范围内新增国有建设用地（含工业用地）的出让地价评估，适用本规程。
三、组织工作厦门市国有建设用地出让土地价格评估工作由厦门市国土资源与房产管理局组织，具体工作由厦门市土地开发总公司负责。
四、出让地价评估目的开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让起始价提供参考依据。
五、土地评估机构备选库的形成土地评估机构备选库遵循“自愿报名、核查公示”的原则。
具有全国范围或福建省范围内执业资质、依法在厦门市辖区内注册的土地估价机构，可向厦门市土地开发总公司提出申请并提交以下材料：（一）申请报告（二）企业法人营业执照（三）土地估价资质证书由厦门市土地开发总公司对其提交材料的真实有效性予以核查，经核查无误的，进入土地评估机构备选库，同时由厦门市土地开发总公司将土地评估备选库目录向社会公示。
估价方法技术调整《新版规程》共5个主要估价方法，与《旧版规程》对比，新增加了“公示地价系数修正法”。
公示地价系数修正法中详细描述了基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法的应用。
修改了基准地价系数修正法的适用范围，增加了路线价与基准地价同时存在时的适用原则。
下面就评估方法的应用调整分别进行说明。
（1）市场比较法《新版规程》在估价期日修正中，增加了地价指数的使用要求：估价期日修正通常用地价指数进行修正，地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。
城市地价动态监测工作开展12年来，通过连续不断地分季度、年度采集城市地价监测数据，深入分析土地价格及市场变化，形成了以季度、年度分类、分区域数据反映市场中短期态势和以地价指数反映市场长期趋势的全国城市地价监测成果。
总体上看，这项工作已经建立了比较完备的基础和成果形成机制。
城市地价动态监测对于及时、准确的了解市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用，把握土地价格走势，增强市场和监管调控能力具有十分重要的意义。
地价水平值按照土地用途分为商服地价水平值、住宅地价水平值、工业地价水平值，为了综合反映城市地价水平,在不同用途的基础上设置城市综合地价水平值。
估价师在估价实务中需要注意调整该方法的运用。
（2）收益还原法①收益还原法中，修改了房地出租情况下，费用中应考虑的部分因素。
《旧版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用。
《新版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费。
[[新版规程》与《旧版规程》相比，删除了房屋年折旧费，将房屋出租年应交税金及其他费用修改为房产税及其他税费。
房屋年折旧费在房屋纯收益计算时就已经考虑了房屋年折旧费用。
②求取房屋现值时，《新版规程》修改了与《中华人民共和国物权法》相关要求不衔接的表述，为体现对房屋所有权的保护，当剩余土地使用权年期短于房屋经济寿命时，要求“合理估算房屋余值”。
![国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知-[1995]国土[籍]字第180号](https://uimg.taocdn.com/07f5ab6df56527d3240c844769eae009581ba263.webp)
国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家土地管理局关于印发
《土地估价报告规范格式（１９９６）》的通知
（〔１９９５〕国土〔籍〕字第１８０号１９９５年１２月２２日）
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：
为规范土地估价行为，加强土地管理部门对土地估价人员、机构及估价结果等的规范化管理，我局制订了《土地估价报告规范格式（１９９６）》。
现予发布，并于１９９６年３月１日起施行。
从施行之日起，当事人向土地管理部门申请土地估价结果确认以及土地估价机构申请办理土地估价机构资格认证、年审等所报送的土地估价报告和土地估价技术报告，土地估价机构向客户提供的土地估价报告，均应按本规范格式的要求，分别提供。
请各级土地管理部门在土地估价和地价管理工作中认真贯彻落实，并将贯彻中遇到的问题及时报告我局。
附件：一、土地估价报告规范格式（１９９６）（略）
二、土地估价报告与土地估价技术报告制作要求（略）
——结束——。
中估协土地估价报告评审规则为了规范土地估价报告的评审工作，中估协制定了一系列的规则，以确保评审工作的科学性、公正性和严谨性。
本文将对中估协土地估价报告评审规则进行详细的分析和解读，以帮助评审员和相关工作人员更好地理解和遵守这些规定。
第一部分：评审范围和程序根据中估协的规定，土地估价报告的评审范围主要包括报告的编制过程、数据的真实性和完整性、估价方法和假设的合理性、以及报告的结论和建议的科学性。
评审程序包括对报告的文件资料进行审核、现场勘察和实地核实、以及专家评审会议讨论等环节。
第二部分：评审标准和要求中估协规定了土地估价报告的评审标准和要求，主要包括但不限于以下几个方面：1. 估价方法的选择和应用：评审员要求根据土地估价的具体情况，合理选择和运用不同的估价方法，如比较法、收益法和成本法，并对其合理性和适用性进行评估。
2. 数据的真实性和完整性：评审员要求核实土地估价报告所使用的相关数据的真实性和完整性，包括土地的权属情况、土地的规划和用途、土地的自然特征和现状情况等。
3. 假设的合理性和论证：评审员要求对土地估价报告中所作的假设进行审查，确保这些假设的合理性，并要求报告编制人对这些假设进行充分的论证。
4. 结论和建议的科学性：评审员要求对土地估价报告的结论和建议进行综合评估，确保其基于充分的数据和科学的估价方法得出，对土地价值的合理判断并提出科学的建议。
第三部分：评审员的资质和职责中估协规定了土地估价报告的评审员应具备相应的资质和经验，包括专业的土地估价和勘测背景、相关的资格认证和培训经历等。
评审员的主要职责包括对报告进行审查和评估、组织现场勘察和实地核实、参与专家评审会议等工作。
第四部分：评审结果和处理中估协规定了土地估价报告的评审结果应形成书面报告，并提出评审意见和建议。
如果评审员对报告存在异议或发现问题，应及时与报告编制人进行沟通和交流，要求其进行修订和完善。
对于严重违规或不合格的报告，评审员可以提出停止报告使用、申请重新评审或其他处理建议。
土地估价报告评审标准一、封面格式（2分）1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减0.5分，少2项以上则不得分；2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。
二、第一部分总述（18分）1、估价目的（2分）。
估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。
2、估价依据（3分）。
重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。
每少一项减1分，少3项以上者不得分。
3、估价基准日与估价日期（1分）。
一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
4、价格定义（4分）。
重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
土地估价报告审核要点和优化措施摘要：开展土地估价业务，做好估价报告内部审核工作是控制土地估价成果质量的重要手段。
估价报告是估价业务的核心成果，也是行业监管部门重点抽查的对象，其质量优劣直接影响评估机构的信用评价及核心竞争力，故评估行业必须重视相关质量审核控制工作的规范开展，由于土地估价报告审核的专业性，有必要就审核工作中的重点内容进行梳理研究，进而优化整体工作质量，提升审核工作的有效性及可靠性。
关键词：土地估价报告；审核要点；质量控制1土地估价报告审核要点1.1关注是否违反评审标准中定性部分直接判定为不合格估价报告报告形式合规性：确保土地估价报告的形式符合法律法规，检查报告中估价师和评估机构的签字盖章都完整无缺，杜绝使用财务章或其他非法章来代替估价师和评估机构的签字和盖章，评估师必须是备案函名单中的执业人员并确保已在行政主管部门备案。
基准地价成果年限：重点审核基准地价相关成果距估价报告估价期日是否超出了六年，若超出的原则上不能采用，若无法避免需要选用的，报告中要披露地方政府以及主管部门书面要求选用基准地价系数修正法的意见或说明，未有以上意见或证明的，也可以省级或以上土地估价师协会专家论证形成明确的结论和使用建议作为证明，且在报告里重点提示说明，并对期日影响系数进行客观合理调整。
估价报告附件对应增加地方政府、专家论证结论意见复印件作为佐证材料。
估价方法：应严格按照《城镇土地估价规程》要求至少选取至少两种或者两种以上的估价方法进行评估，若只选用一种估价方法的，需依据《城镇土地估价规程》规定提供证明资料，操作难度大，谨慎采用。
鉴证性土地估价报告，定性类评审结果有两类，即不合格与和合格，以上几点为估价实务中的审核要点，应重点把握及控制，避免报告抽查评审被直接判定为不合格报告。
1.2估价目的土地估价报告的估价目的是为了满足委托方的某种需求及估价结果的应用方向等，一般包括出让、转让、课税、拍卖、抵押、租赁、土地征收补偿等多种情况。
土地估价规程与规范目录1 总则 (3)1.1 规程制定的目的 (3)1.2 规程适用范围 (3)1.3 从事土地估价的基本规定 (3)1.4 职业道德 (4)1.5 土地估价报告的有效期 (4)1.6 土地估价的法律依据 (4)1.7 规程解释权 (4)2 城市土地估价基本原则和程序 (5)2.1 城市土地估价的基本原则 (5)2.2 城市土地估价的程序 (6)３、城市土地价格的影响因素 (8)3.1 城市土地价格影响因素分类 (8)3.2 一般因素 (9)3.3 区域因素 (9)3.4 个别因素 (9)４．基准地价评估 (9)4.1 准备工作 (9)4.2 资料调查与整理 (10)4.3 基准地价评估的技术路线 (12)4.4 级差收益（地租）法评估基准地价 (12)2. 模型选择方法 (18)4.5 利用土地交易资料评估基准地价 (22)4.6 利用土地交易资料评估路线价 (31)4.7 城市基准地价的确定 (33)4.8 基准地价修正系数表的编制 (34)4.9 基准地价图的绘制 (40)4.10 基准地价更新 (42)5 宗地地价评估基本方法 (49)5.1 宗地估价程序 (49)5.2 收益还原法 (51)5.3 市场比较法 (56)5.4 成本逼近法 (65)5.5 剩余法 (69)5.6 基准地价系数修正法 (72)6 各类用地宗地价格评估 (76)6.1 宗地类型 (76)6.2 居住类宗地价格评估 (79)6.3 商业金融业用地宗地价格评估 (80)6.4 工业、仓储用地宗地价格评估 (82)6.5 交通用地宗地价格评估 (84)6.6 综合用地宗地价格评估 (88)6.7 公共绿地价格评估 (88)7 不同土地权利的宗地价格评估 (90)7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： (90)7.2 土地所有权价格评估 (90)7.3 土地使用权价格评估 (93)7.4 土地租赁权价格评估 (94)7.5 土地抵押价格评估 (95)7.6 土地地役权价格评估 (96)8 土地估价成果验收及确认 (99)8.1 基准地价成果的验收及确认 (99)8.2 宗地估价成果的确认 (101)9 名词解释 (102)城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范,试行,》的通知(国土资厅发…2013?20号) 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门～解放军土地管理局～新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为～部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范,试行,》,见附件～以下简称“《规范》”,～现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构～结合本地实际遵照执行。
同时～为进一步完善国有土地出让底价确定程序～加强出让地价评估管理～促进土地市场平稳健康运行～现就有关问题通知如下:一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序～地价需经专业评估～底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前～市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估～为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的～应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况～需要补缴地价款的～市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前～也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成～并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动～由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告～一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》,国土资厅发…2012?35号,要求～由报告出具方履行电子备案程序～取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的～市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况～经省级国土资源主管部门核实汇总后～报部土地利用管理司～按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构～应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据～并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况～集体决策确定土地出让底价。
中估协土地估价报告评审规则随着我国不动产市场的快速发展，土地估价报告在房地产交易、土地出让等环节中发挥着至关重要的作用。
为了保障土地估价的准确性和可靠性，中估协（中国物业管理协会）制定了一系列关于土地估价报告评审的规则。
本文将介绍中估协土地估价报告评审规则的内容和要求。
1. 评审报告的基本要素中估协规定，土地估价报告评审应包括以下基本要素：报告标题、编制单位、评审单位、评审报告编号、编制日期、土地基本情况、估价目的、估价方法、估价数据来源和调整、估价结果、评估师签名等。
每个要素都应在评审报告中有明确的位置和相应的内容。
评审师需要仔细核对这些要素，确保其准确性和完整性。
2. 土地基本情况的描述在土地估价报告中，应当对土地的基本情况进行详细的描述。
包括土地位置、面积、用途性质、土地权属状况、周边配套设施等。
评审师需要核对这些信息，确保其与实际情况相符。
同时，评审师还需要对土地的现状和未来发展趋势进行深入分析，以保证估价结果的准确性。
3. 估价方法的选择和应用土地估价报告应明确使用的估价方法，并对其应用过程进行详细说明。
不同类型的土地估价可能采用不同的方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
评审师需要对估价方法的选择和应用进行评估，确保其合理性和科学性。
同时，评审师还需要检查估价方法中所使用的数据和假设是否准确可靠。
4. 估价数据来源和调整的合理性估价报告中提供的数据来源和调整过程，是评估土地价值准确性的重要依据。
评审师需要核对估价报告中所列出的数据来源，比如市场交易数据、政府公示数据等，确保其真实可靠。
同时，评审师还需要对数据进行适当的调整，考虑市场波动、土地特殊性等因素，以减少数据的偏差和误差。
5. 估价结果的准确性和评估师的职业责任评审师需要对估价报告中的估价结果进行核对和审核，确保其准确性和可靠性。
评审师还应当清楚地意识到自身的职业责任，遵循行业规范和职业操守，勤勉尽责、客观公正地完成土地估价报告的评审工作。
土地估价报告评审标准（2019年修订版，试行）第一部分定性部分法定评估业务中的《土地估价报告》，评审结果定性分“合格”和“不合格”两类，当出现以下情形，直接判定为“不合格”报告：——缺少土地估价专业评估师签字或机构盖章（或使用合同章、报告专用章、财务章等代替），或签字土地估价专业评估师不在备案函名录内等；——基准地价成果与待估宗地的估价期日超6年，采用基准地价系数修正法；——未上传备案函且未在行政部门备案的（已备案的降0.5等）；——无充分理由仅采用一种评估方法评估，且未按《规程》要求附相关证明材料的。
对直接评定为“不合格”的法定土地估价报告，仍需按定量评审要求进行评审，指出估价报告存在的问题。
第二部分定量部分一、封面（1%）（一）封面标题重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期、电子备案号（含二维码）是否齐全。
说明：电子备案号（含二维码）需另行生成，报告备案系统中查阅的报告是评估机构直接上传的报告，故若在系统直接评审仅需判断封面页是否有“电子备案编号”项目。
（二）关键字重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。
二、第一部分总述（18%）（一）估价目的（2%）估价目的必须表述准确、规范，说明委托方何种需要（如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等）、估价结果应用方向。
出让评估需符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号，以下简称“4号文”）要求，有相关说明。
应说明评估依托的具体经济行为，说明不明确或没有说明的应扣分。
出现评估目的与委托方真实需求或有关规定相矛盾、不适合的应扣分，如，将课税评估表述为处置或清算。
以下情形可以评定为五等以下：1.出现两个估价目的；2.估价标的不符合土地处分的有关规定或评估目的违反法律法规强制规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地却出现了相对应的评估目的。
