营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)

⼀般纳税⼈可以选择适⽤简易计税⽅法（截⾄2019年2⽉28⽇）⼀般纳税⼈可以选择适⽤简易计税⽅法（截⾄2019年2⽉28⽇）⼀、按照5%征收率1.销售、出租2016年4⽉30⽇前取得的不动产。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）2.房地产开发企业出租、销售⾃⾏开发的房地产⽼项⽬。

（财税〔2016〕68号）3.2016年4⽉30⽇前签订的不动产融资租赁合同。

（财税〔2016〕47号）4.以2016年4⽉30⽇前取得的不动产提供的融资租赁服务。

（财税〔2016〕47号）5.转让2016年4⽉30⽇前取得的⼟地使⽤权。

（财税〔2016〕47号）6.提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。

（财税〔2016〕47号，财税〔2016〕68号）7.收取试点前开⼯的⼀级公路、⼆级公路、桥、闸通⾏费。

（财税〔2016〕47号）8.提供⼈⼒资源外包服务。

（财税〔2016〕47号）⼆、按照3%征收率1.销售⾃产的⽤微⽣物、微⽣物代谢产物、动物毒素、⼈或动物的⾎液或组织制成的⽣物制品。

（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）2.寄售商店代销寄售物品（包括居民个⼈寄售的物品在内）。

（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）3.典当业销售死当物品。

（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）4.销售⾃产的县级及县级以下⼩型⽔⼒发电单位⽣产的电⼒。

财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）5.销售⾃产的⾃来⽔。

（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）6.销售⾃产的建筑⽤和⽣产建筑材料所⽤的砂、⼟、⽯料。

（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）7.销售⾃产的以⾃⼰采掘的砂、⼟、⽯料或其他矿物连续⽣产的砖、⽡、⽯灰（不含粘⼟实⼼砖、⽡）。

（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）8.销售⾃产的商品混凝⼟（仅限于以⽔泥为原料⽣产的⽔泥混凝⼟）。

营改增后按简易办法计税项⽬有哪些简易计税办法的应纳税额是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额，是⼀种⾮常简单的增值税计税⽅法。

然⽽，最近有部分纳税⼈反映，不清楚“营改增”后有哪些应税项⽬按简易办法计税。

“营改增”后按简易办法计税的项⽬有哪些呢?适⽤2%征收率的项⽬《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)规定：⼩规模纳税⼈销售⾃⼰使⽤过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额。

销售额=含税销售额÷(1+3%)，应纳税额=销售额×2%.适⽤4%征收率减半征收的项⽬⼀、转型后固定资产《财政部、国家税务总局关于部分货物适⽤增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)规定：⾃2009年1⽉1⽇起，⼀般纳税⼈销售⾃⼰使⽤过的，不允许抵扣并且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

⼆、销售旧货财税〔2009〕9号⽂件和国税函〔2009〕90号⽂件规定：⼀般纳税⼈销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。

所称旧货，是指进⼊⼆次流通的具有部分使⽤价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，但不包括⾃⼰使⽤过的物品。

三、试点前固定资产《财政部、国家税务总局关于交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点若⼲税收政策的通知》(财税〔2011〕133号)规定：试点地区的⼀般纳税⼈，销售⾃⼰使⽤过的2011年12⽉31⽇(含)以前购进或者⾃制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。

使⽤过的固定资产，是指纳税⼈根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

四、扩抵前固定资产《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改⾰若⼲问题的通知》(财税〔2008〕170号)规定：2008年12⽉31⽇以前未纳⼊扩抵范围试点的纳税⼈，销售2008年12⽉31⽇以前购进或者⾃制的固定资产，按4%征收率减半征收增值税。

附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

（二）不征收增值税项目。

1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。

2.存款利息。

3.被保险人获得的保险赔付。

4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

(三)销售额。

1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。

2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。

若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

“营改增”一般纳税人可选择简易计税方法的四种情形根据规定，在特定情况下，为了减轻纳税人负担，方便纳税人纳税，对一些特定的经营行为，一般纳税人同样可适用简易办法征税。

四种情形可选择简易计税方法在“营改增”中，有些企业可以抵扣的项目不够，考虑到要减轻纳税人税负，《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）政策规定，符合条件的一般纳税人，可以选择简易计税方式。

具体有以下4种情形：一、试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

考虑到公共交通运输服务的公益属性，而且公共交通运输企业在“营改增”初期大量的运输工具无法进入增值税抵扣链条，如果按照一般计税方法，其适用税率为11%，在票价不变的情况，企业的不含税收入必然大大减少。

运输企业为了达到原来的收支平衡，一是向政府要补贴，二是通过涨票价向消费者转嫁增值税税负。

为了不增加公众的负担，因此政府允许运输企业选择按照简易计税方式计算。

公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。

二、试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

“营改增”之前有形动产租赁属于营业税征收范畴，其进项税额不得抵扣。

试点实施之日前购进或者自制的有形动产，其进项税额不能在“营改增”后抵扣，按17%的税率征税，税负太重，因此允许其选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

三、自本地区试点实施之日起至2017年12月31日，被认定为动漫企业的试点纳税人中的一般纳税人，为开发动漫产品提供的特定服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

动漫属于国家扶持产业，且大多属于智力创作，允许动漫企业按照简易计税方法计算缴纳增值税，有利于促进动漫产业的发展。

一般纳税人提供有形动产租赁可选择简易计税方法缴纳增值税编者按：在实务中，常有各种租赁行为的发生，大家比较熟悉不动产租赁如何缴纳增值税，但对动产租赁的特殊情形如何缴纳增值税比较陌生。

本文试与大家探讨，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

案例概况吉祥博物馆有限公司是增值税一般纳税人，2017年7月10日将其1999年9月9日收藏多年的镇馆之宝某书画珍品出租给成都某著名五星级酒店展览，期限3个月，租金36万元。

请问吉祥博物馆有限公司缴纳增值税？税务分析一、政策依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。

二、税务分析《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：1.公共交通运输服务。

公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。

2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。

动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序，按照《文化部财政部国家税务总局关于印发的通知》(文市发〔2008〕51号)的规定执行。

3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。

4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

根据以上规定：一般纳税人以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物，提供的经营租赁服务，可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）一、纳税人自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。

注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。

注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。

三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。

小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。

注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。

四、计税方法(一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

(二)一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元(含税)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。

营改增可以选择适用简易计税方法计税的项目简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率1.公共交通运输服务。

2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。

3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。

4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

1.以清包工方式提供的建筑服务。

2.为甲供工程提供的建筑服务。

3.为建筑工程老项目提供的建筑服务。

试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计税，不得扣除对应的土地价款。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。

购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。

纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。

纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。

在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；2．第2列“扣除金额”无需填写；3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。

营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。

购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。

纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期内在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。

纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。

在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；2．第2列“扣除金额”无需填写；3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。

只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！“营改增”不动产经营租赁十大节税举措【税收筹划，税务筹划技巧方
案实务】
不动产租赁收入是申报增值税、房产税、企业所得税的计税基础，其最大节税空间在于正确分解或降低计税基础。

全面推开营业税改征增值税(下称“营改增”)试点方案以来，连续出台了不动产租赁相关税收优惠新政策，纳税人应当通过合法的税收筹划，合理的适用税收政策，进而达到降低企业税负的目的。

需要提醒纳税人的是，虽然纳税筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。

企业进行不动产租赁经营纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避相关税务风险。

出租不动产五种应税行为，可选简易计税
从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。

适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。

而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。

1.一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税;一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。

2.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产租赁纳税申报示例不动产租赁—融资租赁一、简易计税方法（一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同）案例: A公司与B公司于2015年2月签订了一个不动产融资租赁合同，合同约定A公司按照B公司的要求购入价值1200万元的不动产，并将其出租给B公司，租期10年，每月固定收取租金12万元，其中本金10万元，利息及价外费用2万元。

A公司用于购买不动产的1200万元是向银行借款取得，借款期限为8年，每月需向银行支付借款利息0.5万元。

当期购买办公用品取得增值税专用发票金额10万元，税额1.7万元。

A公司为增值税一般纳税人且符合差额征税条件。

计算2016年7月所属期应缴纳增值税税款。

相关政策：一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

不能抵扣取得的进项税额。

不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。

即出租人根据承租人所要求的条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。

不论出租人是否将租赁不动产销售给承租人，均属于不动产融资租赁。

经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

在本例中，因为A公司符合差额征税的条件，因此可以扣除对外支付银行贷款利息后计算缴纳增值税。

不含税销售额＝（120000-5000）÷（1+5%）＝109523.81元，应纳税额=109523.81×5%=5476.19元1.该纳税人向银行支付借款利息5000元，进行差额征税扣除，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（三）第5行“5%征收率的项目”中的第3列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额”栏次，第4列“本期应扣除金额”及第5列“本期实际扣金额”2、.企业以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票，则增值税发票开票金额＝120000÷（1+5%）＝114285.71元，税额=114285.71×5%=5714.29元。

“营改增”后简易办法征收的项目有哪些标签：365 分类：涉税会计近日，财政部国家税务总局出台了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”），自2016年5月1日起执行。

简易办法计税是征纳双方很头痛的事情，由此也加大了征纳双方的涉税风险。

那么，对于增值税而言，实行简易办法征收的，目前到底有哪些项目呢？为此，笔者对其进行了归类疏理，仅供读者参考。

关键词：依5%减按1.5%征收的项目根据36号文规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

关键词：3%减按2%征收的项目1. 销售自己使用过的固定资产（1）一般纳税人①2008年以前购进或者自制的固定资产根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）第四条第（二）项、第（三）项和《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）文件规定：固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

自2009年1月1日起，下列项目按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税：2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产；2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

②试点前购进或者自制的固定资产根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）相关规定：按照规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。

即按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。

使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

③销售不得抵扣且未抵扣的固定资产根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条第（一）和《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）文件规定：自2009年1月1日起，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨我国在2016年的時候开始对所有行业实施营改增政策，这也让之前对营业纳税人的身份变成增值纳税人。

这次营改增推行当中有着一处亮眼举措，那就是对固定资产进项税额抵扣范围展开了拓展，任何企业新增不动产中蕴含的增值税都会加入到抵扣范围当中。

具体来说，不动产增值税加入到抵扣范围其实就是企业或个人通过建造不动产从而应对增值税应税项目，那么它所由于建造和购买不动产应该上缴的税款需要根据有关规定进行计算，从而得出增值税进项税额用于抵扣。

可以说在我国的营改增体系中，不动产抵扣一直以来都是很难顺利实行的。

本文对“营改增”后不动产的增值税税务处理展开分析，并提出相关解决策略。

标签：营改增;不动产;增值税税务;处理对不动产进行销售在之前还可以归类为营业税纳税范畴，自从我国对所有行业展开营改增政策，之前的营业纳税也变成了增值纳税。

自此以后，销售不动产税率是百分之十一、百分之五。

通常来说，一般纳税人运用的是一般计税方法，其更加适合用在百分之十一税率。

如果是小规模对纳税人一般是采用百分之五的税率，适合这种情况的是简单容易的计税方法。

通常而言，若纳税人将其在我国正式实行全行业营改增以前自己建造不动产进行销售，便能够选取相对简单容易的计税方法。

根据有关的规定，纳税人若是要对不动产进行销售亦或者出租，就会从过去的营业税转变为增值税的上缴，不仅如此，还会把不动产加入到增值税抵扣范畴当中，这样做便一定程度的让消费类型增值税制度变得更加完善，这对于企业投资拓展等有着不小促进效用。

一、营改增政策实施后纳税人出售不动产的增值税征收规定（一）企业销售不动产从《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》有关规定，可以发现一般纳税人若是将自己在2016年4月30号以前所得到的不动产进行转让，必须要选取相符合的简易计税方法，这样便能够获得所有的的价款。

根据百分之五的税率计算得出需要缴纳的税额。

一般纳税人要是想将自己在全国营改增政策实施以前所建造的不动产转让，就需要选取相符合的简易计算方法，其销售额就是得到的所有价款以及价外费用扣除不动产购买的原价，然后根据百分之五的税率将需要缴纳的税额计算出来。

营改增销售不动产简易计税方法营改增销售不动产简易计税方法一：选择简易计税方法1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法：（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）*5% 取得不动产时的作价，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价（如股权作价）也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。

如果此观点成立，A企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：取得的全部价款和价外费用*5%根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。

由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。

另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方（如分标段），有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？二：适用一般计税方法1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

营改增一般计税方法和简易计税方法总结(结合财会[2012]13号进行专项解读)营业税改增值税对增值税计税方法的规定，引入了“一般计税方法”和“简易计税方法”这样新的表述，文字更规范：1、一般情况下，一般纳税人适用一般计税方法，即按照销项税额减去进项税额的差额作为应纳税额。

小规模纳税人适用简易计税方法，即按照销售额与征收率的乘积作为应纳税额。

2、一般纳税人部分特定项目可以选择简易计税方法来计算征收增值税。

特定项目是指：一般纳税人提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车）。

相关计税方法可参考小规模纳税人。

本文主要总结试点一般纳税人在一般计税方法下销项税额、进项税额、营改增抵减的销项税额如何确定和计算，及试点小规模纳税人的应交增值税额如何确定和计算。

注：1.增值税差额征税：是指试点地区提供营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额（以下称计税销售额）的征税方法。

（本概念供参考）2.营改增应税劳务及增值税税率：①提供有形动产租赁（17%）、②提供交通运输业（11%）、③提供其他部分现代服务业（6%）：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、④财政部和国家税务总局规定的应税服务（0%）3. 目前按照国家有关营业税政策规定，允许差额征收增值税的应税服务包括以下六类：①有形动产融资租赁、②交通运输业服务、③试点物流承揽的仓储业务、④勘察设计单位承担的勘察设计劳务、⑤展览业和代理等。

具体如下：Ⅰ.交通运输服务⑴《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）第五条第（一）项规定，即：纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。

⑵《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（十六）项规定：经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。