房地产基础知识总汇
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第一节基本概念一.与土地有关的概念房地产一级市场:土地市场。
是国家垄断经营的市场。
国家将土地使用权出让给房地产经营者,可以使生地,也可以是经过开发达到“三通一平”的熟地房地产二级市场:房地产开发市场。
包括土地二级市场(即开发商可以转让土地)房地产三级市场:房地产二手房市场。
单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。
(即存量市场)三通一平:通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路,给水排水管道、供电线引入施工现场,“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平:大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
生地:指的是已完成土地使用权批准手续(指征收),没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。
熟地:指的是已完成土地开发等基础设施建设(具备“几通一平”),形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。
毛地:指的是已完成宗地内基础设施开发,但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。
国有土地使用权证:指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用面积、使用年限和四至范围土地使用权年限:居住用地70年;科技、教育、文化、体育、卫生用地50年;商业、旅游、娱乐用地均为40年;综合用地或其他用地为50年。
商住两用住宅:是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。
它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
一般为50年商住公寓。
国家只界定了“居住与非居住”用地,所谓“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。
如果开发商说楼房是商住两用的,则很可能是:同一幢楼,部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层),部分是住宅的。
第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与分类地产:即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产类型:l 居住用地:指住宅区内的居住建筑本身用地,以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
l 工业用地:主要是指工业生产用地,包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
l 仓库用地:指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。
l 交通用地:指城市对外交通设施用地,包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
l 市政用地:指用于建造各种公共基础设施的用地,包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
l 商业服务用地:指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
l 公共绿化用地:指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。
这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。
l 教科文卫设施用地:这类用地包括各类大、中、小学校,独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
l 港口码头用地:主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
l 军事用地:指提供为军事活动服务的用地,属特殊用地。
l 其它用地:不属于以上项目的其它城市用地,包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
三、土地所有权的概念与划分土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为:国有土地和集体土地两类。
国有土地:指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权。
集体土地:属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
1. 房地产基础知识4.1常用专业术语解释1、房地产:指房屋财产和土地财产的总和,指土地上的建筑物和附着物。
2、使用率:房屋使用面积(含墙体)与建筑面积之比。
3、容积率:规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。
4、三通一平:指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。
5、七通一平:指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
6、住宅:供家庭居住使用的建筑物。
住宅应按套型设计,每套必须是独门独户,并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。
7、公寓:供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。
公寓具有以下规定:(1)公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施;(2)根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置;(3)根据公寓的使用要求,每套公寓的建设面积一般在下列范围内:多层45平方米,中高层50平方米,高层55平方米;(4)公寓应充分考虑社会化服务的要求。
所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
8、裙楼:指与高层建筑相连的附属建筑,高度不超过24米。
9、用地性质:规划用地的使用功能,一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
10、人口密度(毛):建筑物人口与建筑物用地面积比例%。
11、人口密度(净):建筑物人口与建筑物总用地面积比例%。
12、建筑密度(毛):全部建筑物基地面积与全部建筑物总用地面积比例%。
13、建筑密度(净):某建筑物基地面积与该建筑物用地面积比例%。
14、建筑高度:指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、层顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%,且高度不超过4米的,不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30。
的坡层顶建筑时,按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
15、建筑平面外轮廓线:指建筑外墙面水平投影的外轮廊线。
房地产基础知识1、房地产市场:一级市场,是指国家以土地所有者和管理者地身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者地交易市场;二级市场,是指土地使用权出让结束,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易地市场;三级市场,是指在二级市场地基础上再转让或出租地房地产交易市场. 2、国土局:代表国家行使地所有者职权,以及对房地产市场、房地产行业管理地一个政府部门.3、商品房:是指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通地房地产.它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换地房地产.4、发展商:专门从事房地产开发和经营地企业.5、代理商:经政府批准成立,从事房地产地咨询、经纪、评估等业务地中介服务机构,接受委托代办房地产地出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务地企业.6、土地类型:按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地.8、土地使用权年限:是指政府以拍卖、招标、协议地方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该综土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用(经批准并补清地价后继续使用),如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回.现政府对土地使用权年限规定如下:居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年.9、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府地费用.10、房地产产权:是指产权人对房屋地所有权和对该房屋所占用土地使用权.房屋作为不动产与土地是不可分割地一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行地,不可能将房屋与土地分割开来处分.在具体地房地产工程销售中,开发商拥有房屋、车库等地产权并独立出售,但像属于小区绿地等部分地公建,对购房而言,就不具备产权地概念.11、如何办理产权?每套商品房产权证地办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼地大房屋产权证后才能进行分割.买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后,办理过户手续.也可以委托中介机构或由开发商代办.12、房地产产权登记:指凡在规定范围内地房地产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法地规定,向房地产所在地地房地产管理机关申请登记.经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》.产权登记是房地产权管理地主要行政手段,只有通过产权登记,才能对各类房地产权实施有效管理,并确定房地产权利.房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载,登记机关设置房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面记载.15、产权证书:是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”地二合为一,是房地产权地法律凭证.房屋产权证书包括:产权类别、产权比例.房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门地分户房屋平面图.17、商品房预售许可证:按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证).18、房地产买卖合同:是由国土局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务地协议.所有地商品房销售都须签订此合同,内销地房地产合同可免做公证,外销地房地产合同必须做公证.19、房屋所有权:房屋地所有权为房屋地占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)地总和.拥有了房屋地所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内地一切权利.20、房屋使用权:是指对房屋拥有地享用权.房屋租赁活动成交地是房屋地使用权.21、银行接揭:是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款地一种经济行为,业主会付一部分房款,余款由银行代购房者支付,购房者地房屋所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行地贷款及利息,偿还完毕后,房屋所有权归己.22、七通一平:是指上、下水通,排污通,路通,电讯通,煤气通,电通,热力通,场地平整. (简单记忆:风火水电网)23、公共维修基金:公共维修基金是指楼房地公共部位和共用设施、设备地维修养护基金. 24、房屋买卖所需费用(1)按揭手续费:A、财产保险费B、抵押登记费+工本费C、公证费.(2)办证手续费:A、契税B、印花税C、工本费25、房屋地结构形式:主要是以其承重结构所用地材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构.砖混结构:是指建筑物中竖向承重结构地墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重地结构.由于抗震地要求,砖混房屋一般在6层以下.砖木结构:是指建筑物中承重结构地墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成地房屋.钢筋混凝土结构:是指房屋地主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充.这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间地开间、进深相对较大,空间分割较自由.目前,多、高层房屋多采用这种结构.其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高.钢结构:房屋地主要承重结构为钢.这种建筑物一般用在高程和超高程层上,抗震性能好,但成本相当高26、房屋地建筑面积:是指按房屋建筑外墙外围线测定地各层平面面积之和(即房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积),它是表示一个建筑物建筑规模大小地经济指标.建筑面积包含了房屋居住地可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等.27、商品房销售面积:商品房销售面积是指购房者所购买地套内或单元内地建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和.即:商品房销售面积=套内建筑面积十分摊地公用建筑面积.28、建筑面积地计算规定:是建筑物外围面积地展开,是指建筑物各层次外围面积地总和.由于房屋使用要求、结构形式地不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则.国家根据房屋使用程度地不同,对房屋建筑面积地测算制定了相应地规定.针对房屋建筑物地主要规定有:(1)作为永久性结构地房屋按外围水平投影面积计算.单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积地总和计算.(2)建筑物内所有永久性建筑层高在 2.2M以上地,包括房屋内地夹层、插层,技术层(即管道层,储藏室等)和2.2M以上地楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积.层面上地楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2M以上地建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在 2.2M以上地按其外围水平投影面积计算.(3)穿过房屋地通道,房屋内地门厅,大厅均按一层计算建筑面积;大厅内地回廊部分,层高在2.2M以上地按其水平投影面积计算.(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积.(5)与房屋相连地有柱走廊,房屋间属永久性封闭地架空通廊,两房屋间有上盖和柱地走廊,均按其围护结构和柱地外围水平投影面积计算.与房屋相连地有上盖无柱地走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性地架空通廊,按外围水平投影面积地一半计算;房屋之间无上盖地架空通廊(天桥)不计算建筑面积.(6)有柱或有围护结构地门廊,门斗,按其柱或围护结构地外围水平投影面积计算.(7)全封闭地阳台挑廊按其外围水平投影面积计算.未封闭地阳台,挑廊按其围护结构地外围水平投影面积地一半计算.(8)有伸缩缝地房屋,若在室内,伸缩缝计算面积.与室内不相通地房屋间地伸缩缝不计算建筑面积.(9)属永久性结构有上盖地楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖地室外楼梯按各层水平投影面积地一半计算.(10)突出房屋墙面地构件,配件,装饰柱,装饰性地玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼地底层用作道路街巷通行地部分,及屋面上地花园,游泳池等均不计算建筑面积.以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积,它是各面积计算地基础.29、套内建筑面积地计算:房屋为了满足各种需求和结构上地需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房地面积分别进行测算.套内建筑面积是由套内房屋地使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成.(1)套内房屋地使用面积:套内房屋地使用面积为套内房屋使用空间地净面积,按水平投影面积计算:它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积地总和;套内楼梯按自然层数地面积总和计算;套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积.(2)套内墙体面积:是指套内使用空间周围地维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占地面积.其中各套之间地分隔墙和套与公共建筑空间地分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积地一半计人套内墙体面积.套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积.(3)套内阳台建筑面积:按阳台建筑面积地计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙地水平投影面积计算.其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭地阳台按水平投影面积地一半计算建筑面积.附:建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积+公用分摊面积套内面积(实用面积)=套内使用面(地毯面积)+室内墙体面积+阳台面积30、使用率:房屋套内净面积(即使用面积)和房屋建筑面积地比为使用率.—般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间.31、怎样计算房屋地使用率?房屋使用率指房屋地使用面积与建筑面积地比例,是衡量物业使用效率地重要指标.比较确切地计算方法是在建筑面积地基础上减去外墙和内墙所占地面积后得出地使用面积,这种方法计算出来地使用面积也形象地称为“地毯面积”.它反映了一个物业地真实使用率,这种计算方法是对客户负责任地方法.从一般情况来看,高层塔楼地真实使用率方面较多层房屋略差,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道地面积,每户平均分摊地面积也多.而多层房屋基本不存在上述问题,即便有些多层房屋有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高.此外,建筑面积还包括各单元应分摊地配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等.32、容积率:是指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积地比值33、建筑密度居住区用地内,各类建筑地基底总面积与居住区用地面积地比率,它可以反映出一定用地范围内地空地率和建筑密集程度.34、绿地率居住区用地范围内各类绿地地总和占居住区用地地比率.绿地应包括,公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地,即道路红线内地绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他地一些块状、带状化公共绿地,不应包括屋顶、晒台地人工绿地.绿化率是指工程规划建设用地范围内地绿化面积与规划建设用地面积之比.对购房者而言,绿化率高为好.35、辅助面积辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活地室内净面积.包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等.36、居住面积房屋地居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用地居室净面积之和.所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有地水平面积(即结构面积).37、使用面积房屋地使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用地净面积之和.计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用.采用使用面积地计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人地租赁关系;计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋地使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格.计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式房屋中地户内楼梯按自然层数地面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内地烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积.计算房屋租金,都是按使用面积计算.38、建筑面积房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积,如果计算多、高层房屋楼地建筑面积,则是各层建筑面积之和.不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋地建筑面积=居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为:房屋地建筑面积=使用面积+结构面积.当然房屋地公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成. 39、房屋地开间:在房屋设计中,房屋地开间(即宽度)是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间地实际距离.房屋开间一般为 3.3-5.2M.规定较小地开间尺度,可缩短楼板地空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性.40、房屋地进深:在建筑学上是指一间独立地房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间地实际长度.进深大地房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成地房屋具有良好地自然采光和通风条件,房屋地进深在设计上有一定地要求,不宜过大.目前我国大量城镇房屋房间地进深一般要限定在5M左右,不能任意扩大.在房屋地高度(层高)和宽度(开间)确定地前提下,设计地房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远地室内自然光线不足.41、层高:房屋地层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间地距离,也就是一层房屋地高度.42、净高:房屋地净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间地距离.净高和层高地关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度地差叫“净高’.43、什么是房屋组团?我们所熟悉地居住区,从布局上看多是外向开放型地,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻.这种布局地缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感.而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式地居住结构.院落式地布局,用四面楼房围合成封闭地空间,由单一地出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往地氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流地心理需要.44、什么是花园式房屋?花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库地独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高地标准,一般为高收入者购买.45、城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模地居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000~50000人相对应,配建有一整套较完善地、能满足该区居民物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.46、居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000~15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本地物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.47、居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应,配建有居民所需地基层公共服务设施地居住生活聚居地.48、居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地地总称.49、房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理间距内地用地,含宅间绿地和宅间小路等地总称.50、公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建地、为居民服务和使用地各类设施地用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等.51、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建地居民小汽车、单位通勤车等停放场地.52、居住区级道路一般用以划分小区地道路.在大城市中通常与城市支路同级.53、小区级路一般用以划分组团地道路.54、组团级路上接小区路,下连宅间小路地道路.55、宅间小路房屋建筑之间连接各房屋入口地道路.56、公共绿地满足规定地日照要求,适合于安排游憩活动设施地、供居民共享地游憨绿地.应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等.57、配建设施与房屋规模或与人口规模相对应配套建设地公共服务设施、道路和公共绿地总称.58、其他用地规划范围内除居住区用地以外地各种用地,应包括非直接为本区居民配建地道路用地、其他单位用地、保留地自然村或不可建设用地等.59、公共活动中心配套公建相对集中地居住区中心、小区中心和组团中心等.60、道路红线城市道路含居住区级道路用地地规划控制线.61、建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置地控制线.62、日照间距系数根据日照标准确定地房屋间距与遮挡房屋标高地比值.63、建筑小品既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用地,从属于某一建筑空间环境地小体量建筑,游憩观赏设施和指示性标志物等地统称.64、房屋平均层数房屋总建筑面积与房屋基底总面积地比值.65、拆建比新建地建筑总面积与拆除地原有建筑总面积地比值.66、土地开发费每公顷居住区用地开发所需地前期工程地测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用.67、房屋单方综合造价每平方M房屋建筑面积所需地工程建设地测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内地建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要地管理费用.68、均价:将各单位地销售价格相加之后地和数除以单位建筑面积地和数,即得出每平方M地均价.69、基价:经过核算而确定地每平方M商品房地基本价格.商品房地销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后得出.70、起步价:某物业各楼层销售价格中地最低价格,即是起步价.多层物业,以顶楼地销售价为起步价;高层物业,以最低层地销售价为起步价.较低地起步价容易引起消费者地注意.71、一次性买断价:买方与卖方商定地一次性定价.一次性买断价属房产销售合同中地专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房地义务,不得随意变更.72、预售价:预售价也是商品房预(销)售合同中地专用术语:预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定地价格为准.73、如何进行户型评判整体而言:(1)景观;(2)朝向;(3)单元户数;(4)人文环境;(5)方正实用.具体而言:(1)生理分居和功能分区;(2)动静分离;(3)通风与采光;(4)厨房要按操作流程设计;(5)卫生间面积要适宜;(6)注重私密性;(7)空间分布科学.我们通常所说地一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅、三房两厅,就是最为普通地平层户型,此外还有跃式房屋、复式房屋、高档地花园别墅等.在对户型进行评判时可从以下几方面入手:看居室地功能分区是否合理,应避免斜角空间,尽可能减少不必要地“死角”面积和交通面积.从习惯上看,居住地空间应给人以稳定、宽阔感,所以房屋要方正,这样不但有利于家具地摆设,对于居住者来说也有个良好地居室活动空间.房门地开向是否合理,要不影响使用地空间和居室地私密性.户型地节能要求,他可以减少不必要地日常生活开支.起居室、卧室、书房等人们经常活动地空间采用直接采光,可以节约能源.单元内不同空间要有相对合理地面积.通常人们购房时所说地“三大一小”,就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室,被认为是较能满足人们日常生活地需要.从居室功能分析,厨房合理地面积一般为4平方M至5平方M之间,厨房不能过于狭小,应有最小宽度.现今房屋设计中推崇地是大卫生间,三居以上居室应设有两个卫生间,—个封闭地设浴盆和大便器,一个开敞地设洗澡盆和摆放洗衣机,解决使用高峰期相互干扰等问题.卧室地合理面积一般应为13至14平方M之间,卧室要有私密性,安静舒适并通风良好.阳台,好地阳台设计是将大客厅与宽阔地落地阳台门及室外景色有机地融为一体,豁然开朗地视线总是能给居住者一份清新、爽快地心情.房间地内部净高要合适,现在,绝大部分商品房地内层净高在 2.7M到3.1M之间.需要注意地是:扩大居住面积是相对容易地,而对层高地不满意,确是无法改变地.另外,除了房间布置,好地户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话地设置,还要考虑将来不断涌入家庭地各种新地家用电器如电脑网络、新地电炊具、新地保健娱乐设施、新地安全防卫设施、救生设施等等地配置,有合理地空间安排和电气设计.建筑材料也是质量较好地新材料、新技术,如50年不变形地隔热隔音地塑钢门窗、防漏防腐易疏通地给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等,以确保房屋地舒适与耐用.74、跃层和复式、错层有什么区别?通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层.一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室;二层安排卧室、书房、卫生间等.复式房屋在概念上是一层,但层高较普通地房屋(通常是 2.7M)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下.其目地是在有限地空间里增加使用面积,提高房屋地空间利用率.这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏地情况而产生地.复式房屋实际上并不具备完整地两层空间,夹层在底层地投影面积只占底层面积地一部分.夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式(夹层悬空地一侧不做墙壁或墙面后退,在平面地外边缘有栏杆或栏板,上面地人可以看见下面,下面地人也可以看见上面,形成一种不完全地空间,一般称其为“排空”),与底层之间有视线上地交流和空间上地流通.而跃层房屋地上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋地空间是两种不同地类型.跃层和复式地面积汁算:跃层房屋如果是完整地两层,其建筑面积或使用面积均应是两层地建筑面积或使用面积相加之和.如果跃层部分地高度不够一个完整地层高,可以参照披屋顶使用面积地计算标准:如:利用坡屋顶作为使用房间时,除必要地卫生条件(漱洗、便溺、采光、通风)外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积:使用房间地净高度最低处不应低于 1.5M(含):使用房间净面积地一半(含)以上不低于2.1M(含).。
房地产基础知识1、房地产:指土地、建筑物及附属在土地和建筑物上的定着物。
2、房地产业:从事房地产投资开发、经营、管理和服务的行业.属于第三产业,具有基础性、先导性、支柱性和风险性的行业.它分为一级、二级、三级市场.3、房地产一级市场;又称土地市场,是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的动作过程。
房地产一级市场实行国家垄断。
政府通过对土地供应量的调节,起到调控房地产市场的作用(土地不能买卖)4、房地产二级市场:又称增量市场,是指新建商品房的买卖市场。
房地产二级市场的主体是发展商,建造商和购房者。
5、房地产三级市场:又称存量市场,一般指旧房租赁和二手房买卖,统称中介。
6、框架结构:框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇注成的承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好,坚固、耐久、防火。
缺点,自重大。
电梯公寓一般用框架结构,对高层来说是最好的选择。
7、砖混结构:是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构.由于抗震要求,砖混结构住宅一般在五至六层以下。
8、楼间距:两相邻楼的外墙面距离.楼间距的控制是为了保障人们的工作、生活的质量与安全,满足必需的日照、采光、通风等要求。
9、容积率:总建筑面积与总占地面积之比,反映的是土地的利用情况的经济指标,容积率直接涉及到居住的舒适度。
10、建筑密度,是指建筑物基底总面积与总占地面积之比。
11、绿化率:规划用地范围绿化面积与规划用地面积之比(国家标准30%)12、绿地率:是指小区范围内各类绿地的总和与小区总占地面积之比。
13、得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。
14、套内建筑面积:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台的建筑面积15、楼花:又称期楼、未完成的商品房。
16、层高:每一层的高度称为层高。
具体来说,就是指本层地表面到上一层地表面的垂直距离(地到地)。
房地产基础知识汇总近年来,房地产行业成为我国经济发展的重要支柱之一。
随着人们生活水平的不断提高,对居住环境的要求也越来越高。
在购房或投资房地产之前,了解房地产的基础知识是至关重要的。
本文将为您汇总房地产的相关知识,帮助您更好地理解和把握这个行业。
一、房地产的定义与分类房地产是指土地及其上的建筑物、构筑物和森林、草地、水域等自然资源的综合体。
它可以分为住宅、商业地产、工业地产和农业地产等多个领域。
1. 住宅地产:主要用于居住的房地产,包括公寓、别墅、联排别墅等,是最为常见的房地产形式。
2. 商业地产:主要用于商业活动的房地产,包括商业楼、购物中心、写字楼等,通常位于繁华商业区。
3. 工业地产:主要用于工业生产的场所,包括工业园区、工业用地等,通常需考虑交通便利和产业配套。
4. 农业地产:主要用于农业生产和农村居住的地产,包括农田、农庄等,是农业经济发展的重要基础。
二、房地产市场的基本概念1. 市场供需:房地产市场的供求关系决定房价的涨跌,供大于求时,房价下降;供小于求时,房价上涨。
2. 地价:指土地的价格,是房地产开发的首要成本。
3. 房价:指房屋的价格,受房屋本身的质量、地段、配套设施等因素的影响。
4. 交易流程:房地产交易通常包括房源发布、客户洽谈、签订合同、产权过户等环节。
5. 房产证:是房屋所有权人合法拥有房屋的证明文件,是产权交易的重要凭证。
三、房地产投资的主要方式1. 自住型投资:购房后自己居住,满足自身的居住需求,也是家庭财富的保值增值方式。
2. 出租型投资:购买房屋后出租,通过租金获得收益,适用于有闲余资金的投资者。
3. 翻新改造:购买老旧的房屋后进行装修和改造,提升房屋价值后出售,获取投资回报。
4. 商业投资:购买商业地产后出租给商家,通过商家租金获得稳定收益。
5. 土地投资:购买土地后等待升值,再进行开发或转让,获取较高的投资回报。
四、影响房地产市场的因素1. 宏观经济环境:经济增长速度、利率、通胀等宏观经济因素会对房地产市场产生影响。
房地产基础知识第一章房地产基本知识1、房地产房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。
2、房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等。
3、产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一,统一制作成单一的《房地产证》,由一个部门统一颁发。
4、《房地产证》作用《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。
5、房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产一级市场是由国家垄断的市场。
6、房地产二级市场房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。
7、房地产三级市场房地产三级市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转卖或转租的市场。
也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。
房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
8、商品房房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。
商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。
内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
房地产专业基础知识完整版和使用权土地所有制是指土地归谁所有的问题,而土地使用权是指土地可以用来干什么的问题。
在中国,土地所有制属于国有制,即土地归国家所有。
而土地使用权可以由国家、集体或个人拥有。
国家和集体可以将土地使用权出让给开发商或个人,以便进行房地产开发或建设。
个人也可以通过购买房屋获得该房屋所占用土地的使用权。
土地使用权的期限根据土地类型不同而有所不同,一般为40-70年。
土地使用权期限届满后,土地将归国家所有,但业主可以继续使用该土地,前提是继续交纳土地出让金或使用费。
8.房地产市场房地产市场是指房地产交易的市场。
房地产市场的主要参与者包括开发商、中介机构、购房者、投资者等。
房地产市场的价格受到多种因素的影响,如供求关系、政策法规、经济形势等。
房地产市场的繁荣与萧条对整个经济都有着重要的影响,因为房地产是一个重要的经济支柱。
9.房地产税房地产税是指对房地产所有者征收的税费。
房地产税的征收主要包括房产税和土地使用税。
房产税是指对房屋的所有权征收的税费,而土地使用税是指对土地使用权征收的税费。
房地产税的征收可以有效地调节房地产市场,促进市场健康发展。
指房地产开发商在开发房地产项目时,先向购房者销售尚未建成的房屋,购房者需要提前支付部分房款,开发商在完成房屋建设后再交付给购房者。
期房的价格通常比现房便宜,但也存在一定的风险,如开发商无法按期交付房屋或房屋质量不符合要求等问题。
当前土地的所有权分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式,其中城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地法律规定属于集体所有。
只有国有土地才能进行市场交易和开发。
同一宗房地产的土地与地上建筑物的所有权往往不一致。
三通一平是指地皮在发展基础上的水通、XXX、路通和场地平整,而七通一平则包括上下水通、XXX、路通、排污通、通讯通、煤气通和热力通。
土地使用权可以通过协议出让、招标出让、拍卖出让和行政划拨等形式进行出让,但必须是国有土地。
房地产重要基础知识点1. 房地产定义:房地产是指由土地、建筑物和其他附属设施共同组成的不可移动的财产。
其价值不仅仅取决于土地和建筑物本身,还受到地理位置、市场需求、经济情况和政策等多个因素的影响。
2. 不动产权:不动产权是指对土地及其上的建筑物等不动产享有完全的使用、收益和处分权的权利。
在房地产交易中,购买者通过取得不动产权来获得对房地产的所有权和使用权。
3. 房地产市场:房地产市场是指房屋、土地及其相关交易活动的市场。
房地产市场的主要参与者包括房地产开发商、购房者、房地产代理人、金融机构和政府等。
房地产市场的供求关系、价格波动和投资机会都对经济发展有着重要影响。
4. 房地产投资:房地产投资是指购买、租赁或经营房地产以获取回报的行为。
房地产投资的主要形式包括购买住房、商业地产、土地开发和房地产投资信托基金等。
投资者通过分析市场趋势、评估风险和收益来做出投资决策。
5. 土地使用权:土地使用权是指依法对土地使用的权利。
在中国,土地所有权归国家所有,个人和企业可以通过出让、租赁等方式获得土地使用权。
土地使用权的期限有限,需定期缴纳土地使用税或土地出让金。
6. 房地产开发:房地产开发是指通过购买土地、设计建筑、施工和销售来将土地变为可用房产的过程。
开发商通常负责整个项目的策划、设计和营销,并承担相关的风险和责任。
7. 房地产估值:房地产估值是指对房地产价值进行评估的过程。
估值可以基于市场比较法、收益法或成本法等不同方法进行。
房地产估值的目的包括购买、销售、融资、税务评估和资产管理等。
8. 房屋贷款:房屋贷款是指个人或机构借款用于购买房屋的贷款。
贷款的利率和条件通常由借款人的信用记录、还款能力和房屋估值等因素决定。
房屋贷款对于很多购房者来说是一种重要融资方式。
9. 房地产税:房地产税是指针对房地产所有者或使用者征收的税收。
房地产税的金额和征收方式各国各地有所不同,通常根据房屋价值、面积、用途和地理位置等因素进行计算。
房地产基础知识总汇1、土地用途包括哪些种类答:土地分为农用地、建设用地和未利用地..农用地是指直接用于农业生产的土地;包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地;包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地..2、如何了解土地来源及性质答:对已办理房地产登记的;可以从《房地产证》中了解;对未办理房地产登记手续的;可以从土地使用权出让合同书中了解..3、什么是集体土地答:集体土地是指农村集体所有的土地..4、有哪些用地属于集体土地答:根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定:农村和城市郊区的土地;除由法律规定属于国家所有的以外;属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山;属于农民集体所有..5、对集体土地使用权有哪些规定答:根据《中华人民共和国土地管理法》的规定;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是;符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业;因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外..根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定;集体所有的土地;经依法征用转为国有土地后;方能依该条例出让其使用权..《郑州市土地征用与收回条例》还规定;违反该条例的规定;擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的;其征用土地协议无效;在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的;以非法转让土地论处..6、什么是行政划拨用地答:土地使用权划拨;是指县级以上人民政府依法批准;在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用;或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为..特区内;从特区成立至1988年1月3日期间;由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地;特区外;土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地;均可认定为行政划拨用地..7、什么是合作建房答:合作建房是指以一方提供土地使用权;另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式..8、对合作建房有哪些规定答:对一方提供土地使用权;另一方或多方提供资金合作开发房地产;并以产权分成的合作建房视为房地产转让..在2001年8月6日后;房地产管理部门不再审批合作建房..对已交清地价款的出地方;出地方直接进入土地交易市场;通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方;对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的;须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核;并补交市场地价后;再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方..根据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府200194号”文的有关规定;原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的;按建筑面积收取市场地价的10%;可以合作建房..9、什么是土地使用权出让答:土地使用权出让;是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式;将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用;土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为..10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少答:根据《郑州市土地使用权出让条例》第十四条的规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定:一居住用地七十年;二工业用地五十年;三教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;四商业、旅游、娱乐用地四十年;五综合或者其他用地五十年..另外;加油站、加气站用地为二十年..11、通过出让方式取得土地使用权后;是否就可以处分该宗土地答:根据《郑州市土地使用权出让条例》第十五条的规定;土地使用权出让合同签订后;土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前;可以占有和使用该宗土地;但不得处分..12、土地使用权出让合同包括哪些内容答:根据《郑州市土地使用权出让条例》第十七条的规定;出让合同应具备以下主要条款:一双方当事人的姓名或者名称、地址;二出让土地使用权的宗地号、面积;三土地使用年期及起止时间;四土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间;五交付土地的时间;六规划、市政设计要点;七项目竣工提交验收时间;八市政设施配套建设义务;九使用相邻土地和道路的限制;十建设附属、附加设施的项目及义务;十一违约责任;十二当事人认为必要的其他条款.. 出让合同应附上宗地图;作为出让合同的组成部分..13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更答:一般情况下;土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地..对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的;应征得土地管理部门的同意..土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同;重新调整土地使用权出让金标准;并按有关规定办理变更登记..14、土地使用权的出让方式有哪些答:土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式..15、什么是拍卖出让土地使用权答:拍卖出让土地使用权;是指在指定的时间、公开场合;在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下;竞投者按规定的方式应价;由出价最高者获得土地使用权的行为..16、什么是招标出让土地使用权答:招标出让土地使用权;是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标;经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为..17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行答:根据《郑州市土地使用权出让条例》和《郑州市土地使用权招标拍卖规定》;凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让..18、什么是协议出让土地使用权答:协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准;经过协商确定土地价格;并将土地使用权让与土地使用者的行为..19、哪些土地使用权出让可采取协议方式答:根据“深府200194号”文的规定;协议方式出让土地使用权仅限于以下范围:一工业用地特区内限高新技术项目用地;二市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;三市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地;四军事用地..20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式答:根据“深府200194号”文的规定;下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权;但必须按公告的市场价格出让;并将出让情况予以公示:一属特区急需或特别鼓励发展的项目用地;二市政府以土地入股合作的项目用地..21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产;如何进入市场答:根据“深府200194号”文的规定;原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产;应补交市场地价..在该规定实施之日即2001年7月6日起一年内补交的;按下列办法办理:一补交地价的标准:1.市、区国有企业按市场地价的20%补交地价..工业用途免予补交..2.市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价..工业用途免予补交..二自办理手续之日起按相应房地产用途;重新开始计算土地使用年期..三原安居房进入市场补交地价的标准;按市政府有关规定执行..四上述房地产补交地价后;发换红皮房地产证;可以进入市场..五上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位..六在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的;一律按现行市场地价标准足额补交;但原福利、微利商品房除外..七对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的;按特别规定执行..22、什么是土地的挂牌交易答:土地的挂牌交易;即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告;并接受交易申请的行为.. 土地使用权公开挂牌交易的;应公告最低交易价和其他交易条件..公告期限不少于30日..公告期限届满;按照以下规定确定能否成交:一若在规定期限内只有一个申请人;且报价高于最低交易价;并符合其它交易条件的;则此次交易成交;二在规定期限内有二个以上申请人的;允许多次报价;土地使用权应由出价高者获得..报价相同的;由在先报价者获得;三若在规定期限内没有申请人;或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的;委托人可调整最低交易价;重新委托交易中心交易..报价以报价单为准..成交后;由委托人与买方签订土地使用权转让合同;并由交易中心鉴证..申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定;但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和..23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行答:根据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定;下列土地交易包括分割转让应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行:一经营性项目用地包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等的土地使用权出让;二以协议地价方式取得土地使用权;申请改变用地性质、功能;转让土地使用权的;依法收回土地使用权;通过招标、拍卖方式重新出让;三依出让方式取得土地使用权;已签订出让合同;交清市场地价后进行的土地使用权转让;四减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;五合作建房;但农村征地返还用地除外;六已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地;若存在多个产权主体;按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的;选择改造单位的;七已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地;且产权属同一主体的;在符合现行规划前提下;土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的;八为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;九人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;十法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易..其他机构包括中介机构不得进行上述交易..24、在哪些情形下;土地使用权终止答:根据《郑州市土地使用权出让条例》;有下列情形之一的;土地使用权终止:一出让合同规定的年期届满;二土地灭失;三土地使用者死亡而无合法承继人;四人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效;五用地单位迁移或者被依法注销的;六市政府根据社会公共利益的需要;提前收回土地使用权的;七法律、法规规定的其他情形..25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续答:根据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定;凡有下列情形之一的;不予办理产权手续:一违反本规定;须公开交易的土地使用权不实行公开交易的;二须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的;三投标人或竞买人互相串通压价的;四法律、法规规定属于交易无效的其他情形..属于前款第一、二项情形的;由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分..构成犯罪的;由司法机关依法追究刑事责任..26、有哪些土地批文或权属证明无效答:郑州市土地管理部门是郑州市土地使用权出让的主管部门;统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理;其他任何单位不得出让土地使用权..擅自出让土地使用权的;出让合同无效..无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;超越批准权限非法批准占用土地的;不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的;其批准文件无效.. 凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的;土地权属证明无效..27、如何了解地价是否交清答:对已办理房地产登记手续;并领取《房地产证》的;说明地价已经交清;对未办理房地产登记手续的;可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明;对分期付款的;可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度..28、未交清地价的房地产是如何处理的答:根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定;土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的;从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金..滞纳六十日后仍未付清的;土地管理部门可以解除出让合同;收回土地使用权..土地使用权只支付定金或保证金的;不予退还..土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的;不予退还..土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金;余额予以退还;已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有..29、在什么情形下;主管部门可以无偿收回土地使用权答:根据《郑州市土地使用与收回条例》的规定;有下列情形之一的;主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物:一出让合同规定的年期届满的;二土地使用者死亡而无合法承继人的;三人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定;四法律、法规规定的其他情形..30、在什么情形下;主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权答:根据《郑州市土地使用与收回条例》的规定;有下列情形之一的;主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地:一公共利益需要的;二公路、铁路、机场等经核准报废的;三用地单位迁移或被依法撤销的;四实施城市规划而进行旧城区改建需要的..31、什么是违法建筑答:违法建筑是指未经规划土地主管部门批准;未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证;擅自建筑的建筑物和构筑物..32、哪些属于违法建筑答:根据《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定;违法建筑包括:一占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;二不按批准的设计图纸施工的建筑;三擅自改建、加建的建筑;四农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;五农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;六擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;七逾期未拆除的临时建筑;八违反法律、法规有关规定的其他建筑..33、什么是历史遗留违法私房答:历史遗留违法私房;是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前;即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房:一原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房;二原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房;三原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房;四原村民违反一户一栋原则所建的私房;五非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房..34、哪些违法私房不予确认产权答:根据《郑州市处理历史遗留违法私房若干规定》的规定;下列违法私房不予确认产权:一占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的;二占用农业保护区用地的;三占用一级水源保护区用地的;四非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的..35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑答:历史遗留生产经营性违法建筑;是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前;即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定;未经规划国土资源部门批准;未领取建设工程规划许可证;非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施..36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权答:根据《郑州市处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定;下列违法建筑不予确认产权:一占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的;二占用农业保护区用地的;三占用一级水源保护区用地的;四非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的..37、什么情况下;需缴纳土地使用费答:使用特区范围内土地的单位和个人;都必须依据《郑州市土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费;但该办法规定免缴的除外..同时;在土地使用权出让合同书中还约定:乙方在使用土地期间;未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金;并未按合同规定缴纳土地使用费的;甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销预售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施..38、土地使用费缴纳人是如何确定的答:根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定;使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人..但:一以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的;合资、合作或联营企业为缴费人; 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理;土地权属没有转移的;提供土地的一方为缴费人;土地使用权转让的;受让方为缴费人;二租赁房屋的;房屋所有人为缴费人;三经营土地开发的;在土地使用权转让前; 经营开发单位为缴费人;土地使用权转让的;受让方为缴费人;四农村工商用地和宅基地;以工商企业、宅基地使用人为缴费人;五共有的土地;以《房地产证》登记的权利人为缴费人..39、土地使用费的征收标准如何答:土地使用费依据土地等级和类别;按《郑州市甲种土地使用费征收标准》或《郑州市乙种土地使用费征收标准》计征;如属临时用地的;按《郑州市临时短期地租标准》计征..40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费答:根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定;下列用地暂免缴纳土地使用费:一国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性用地;二由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地;三公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地;四市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地;五农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;六按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地..41、有哪些用地免缴或减收土地使用费答:根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定;下列用地免缴或减收土地使用费:一新开工的基建工程;自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止; 减半计征土地使用费..由于特殊原因不能按期竣工的; 经主管部门批准可以适当延长优惠期;但延长的时间最多不能超过一年;二经郑州市科学技术委员会审定的技术先进项目;减半缴纳土地使用费五年;三华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地;免缴土地使用费三年;三年后减半缴纳土地使用费两年;四企业用自筹资金填海增辟的土地;从《土地使用合同书》生效之日起;免缴土地使用费五至十年;五因不可抗力或其他特殊情况;确实无法缴纳土地使用费的;经批准可以缓缴或减免土地使用费;六按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地..42、如何办理土地使用费缴纳手续答:土地权属变更的; 新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请;改变土地使用用途的; 应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请..43、如何办理《建设用地规划许可证》答:以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的;建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》..以协议出让方式获得国有土地使用权的;建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前;向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》..市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划;审定建设用地的相关规划设计指标;提出城市规划设计要求;核发《建设用地规划许可证》..建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内;未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的;《建设用地规划许可证》自行失效..44、在取得《建设用地规划许可证》后;是否可以变更地块规划内容。
房地产基础知识1、房产:房屋产权的简称。
2、地产:是指土地财产。
3、房地产:是房产和地产的总称。
4、房地产业:从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发:是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地:是指农村集体所有的土地。
8、征用土地:指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、土地所有权:是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、土地使用权的出让:指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、土地使用权转让:是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、地籍、产籍:是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地:不具备开发条件的土地。
14、熟地:指已完成三通一平或七通一平,具备开发条件的土地。
15、宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。
16、宗地图:是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图:即房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、物业管理:泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会的产生:由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴:住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。
建筑基础知识第一节建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点1、民用建筑:供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。
按其用途不同,有以下两类:(1)居住建筑:供人们生活起居用的建筑物,如住宅、宿舍、宾馆、招待所。
(2)公共建筑:供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物,如各类学校、图书馆、影剧院等。
2、工业建筑:供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。
通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。
包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。
二、按建筑结构的材料分类1、砖木结构:这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。
其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。
这种结构形式的房屋层数较少,多用于单层房屋。
2、砖混结构:建筑物的墙、柱用砖砌筑,梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作,成为砖—钢筋混凝土结构。
这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房,是目前广泛采用的一种结构形式。
3、钢筋混凝土结构:建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。
梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架,因此也称框架结构。
墙只起围护作用,用砖砌筑。
此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
4、钢结构:建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作,墙体用砖或其他材料制成。
此结构多用于大型工业建筑。
三、按建筑结构承重方式分类1、承重墙结构它的传力途径是:屋盖的重量由屋架(或梁柱)承担,屋架支撑在承重墙上,楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。
因此,屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担;墙下有基础,基础下为地基,全部荷载由墙、基础传到地基上。
2、框架结构主要承重体系有横梁和柱组成,但横梁与柱为刚接(钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土,使其形成整体)连接,从而构成了一个整体刚架(或称框架)。
一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。
3、排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。
屋架与柱的顶端为铰接(通常为焊接或螺栓连接),而柱的下端嵌固于基础内。
一般单层工业厂房大多采用此法。
4、其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑,上述结构形式不足以抵抗水平荷载(风荷载、地震荷载)的作用,因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
四、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层:2层及2层以下2、多层:2层以上,8层以下3、中高层:8层以上,16层以下4、高层:16层以上,24层以下5、超高层:24层以上第二节房屋构造概述一、建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。
1、水泥(1)常见水泥的种类:硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种(2)水泥标号:水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。
常用水泥编号例如:325、425、525、625等。
(3)常用水泥的技术特性凝结时效性:水泥的凝结时间分为初凝与终凝。
初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。
终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。
体积安定性:是指水泥在硬化过程中,体积变化是否均匀的性质。
水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良,不能使用。
水热化性:水泥的水化反应为放热反应。
随着水化过程的进行,不断放出热量称为水热化。
其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。
细度:指水泥颗粒的粗细程度。
颗粒越细,早期强度越高。
但颗粒越细,其制作成本越高,并容易受潮失效。
标准稠度用水量:指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。
标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时,国家标准规定的稠度。
2、钢筋(1)建筑钢筋的种类:钢筋是钢锭经热轧而成,故又称热轧钢筋,是建筑工程中用量最大的钢材品种。
按外形可分为:光圆钢筋、带肋钢筋。
按钢种可分为:碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。
按强度可分为:Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。
其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋,Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。
(2)建筑用钢筋的应用Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋,其强度较低,塑性及焊接性能较好。
广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。
变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好,是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种,也可经冷拉后做预应力筋使用。
冷加工钢筋冷拉钢筋:冷拉钢筋的屈服程度会提高,而塑性降低。
冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位,冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。
冷拔低碳钢筋:其有较高的抗拉强度,是小型构件的主要预应力钢材。
3、木材(1)木材的种类:分为针叶树和阔叶树两类。
其中针叶树的树干长直高大,纹理通直,材质较软,加工容易,是建筑工程中的主要用材。
阔叶树材质较坚硬,称之为硬材,主要用于装修工程。
(2)建筑木材的性能与用途红松:材质较软,纹理顺直,不易翘曲、开裂,树脂多,耐腐朽,易加工,主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。
鱼鳞云杉:又名白松。
材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工,主要用于制作门窗、模板、地板等。
马尾松:材质中硬,纹理直斜不匀,结构中至粗,不耐腐,松脂气味浓,在水中很耐久,主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。
落叶松:材质坚硬而脆,树脂多,耐腐性强,干燥慢,干燥中易开裂。
主要用于檩条、地板、木桩等。
杉木:纹理直而均,结构中等或粗,易干燥、耐久性强。
主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。
柏木:材质致密,纹理直或斜,结构细,干燥易开裂,坚韧耐久。
主要用于制作模板及细木装饰等。
洋松:分细皮和粗皮两种。
细皮的结构精细,不易变形,容易加工,适于较高要求的装修;粗皮的结构较松,但质料坚固,变形与收缩量较小,适用于要求不高的装修。
(3)木材的类别为了合理用材,木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。
原木是指伐倒后经修枝,并截成一定长度的木材。
分直接使用原木和加工用原木。
杉原条是指只经修枝剥皮,没有加工成材的杉木,长度5M以上,梢直径60mm以上。
板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。
板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者;方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。
4、普通混凝土(1)普通混凝土概念:其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。
其中石子和砂子起骨架作用,称为骨料。
石子为粗骨料,砂为细骨料。
水泥加水后形成水泥浆,包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙,作为骨料之间的润滑材料,使混凝土混合物具有适于施工的和易性,水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。
(2)混凝土的性能:混凝土的和易性:是指混凝土在施工中是否适于操作,是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。
混凝土的强度:抗压强度是混凝土的主要强度指标,它比混凝土的其它强度高得多,工程中主要是利用其抗压强度,也是进行结构设计的主要依据。
混凝土的耐久性:混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。
对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外,还应具有耐久性,如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。
5、黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料,经搅拌成可塑性,用机械挤压成型的。
挤压成型的土块称为砖坯,经风干后送入窑内,在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。
(1)黏土砖的种类:标准砖:标准砖是建筑工程中最常用的砖,它广泛使用于砖承重的墙体中,也用于非承重的填充墙。
黏土砖的尺寸为:240mm×115 mm×53 mm。
每块砖干燥时约重2.5Kg,吸水后约为3 Kg。
空心砖和多孔砖:空心砖的规格为190 mm×190 mm×90 mm,每立方米约重1100 Kg。
多孔砖的规格为240 mm×115 mm×90 mm,每立方米约重1400 Kg。
(2)黏土砖的强度:黏土砖的特点是抗压强度高,可以承受较大的外力。
反映砖承重外力的能力叫做强度;而反映强度大小称为强度等级。
一个建筑物选用哪一个强度等级的砖,应由设计单位通过计算确定。
(3)黏土砖的吸水率:黏土砖都有一定的吸水性,能吸附一定量的水分,吸水的多少可以用吸水率来表示。
吸水率一般允许在8%—10%的范围内。
(4)黏土砖的抗冻性:是指砖抵抗冻害的能力。
抗冻性由实验作出。
(5)黏土砖的外观质量:普通黏土砖的外形应该平整、方正。
外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷,敲击时发出清脆的金属声,色泽均匀一致。
二、房屋构造组成部分:1、房屋构成部分:地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。
(1)地基和基础:地基:系建筑物下面的土层。
它承受基础传来的整个建筑物的荷载,包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。
基础:位于墙柱下部,是建筑物的地下部分。
它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。
(2)墙和柱:承重墙和柱是建筑物垂直承重构件,它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。
此外,外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭,使室内具有良好的生活与工作条件,即起围护作用;内墙还把建筑物内部分割成若干空间,起分割作用。
(3)楼板和地面:楼板是水平承重构件,主要承受作用在它上面的竖向荷载,并将它们连同自重一起传给墙或柱。
同时将建筑物分为若干层。
楼板对墙身还起着水平支撑的作用。
底层房间的地面贴近地基土,承受作用在它上面的竖向荷载,并将它们连同自重直接传给地基。
(4)楼梯:是指楼层间垂直交通通道。
(5)屋顶:是建筑物最上层的覆盖构造层,它既是承重构件又是围护构件。
它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱;同时又起到保温、防水等作用。
(6)门和窗:门:是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。
有的门兼有采光、通风的作用。
窗:其主要作用是通风采光。
一般来说,基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分;门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。
2、基础(1)基础的类型按使用的材料分为:灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。
按埋置深度可分为:浅基础、深基础。
埋置深度不超过5M者称为浅基础,大于5M 者称为深基础。
按受力性能可分为:刚性基础和柔性基础。
按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。
条形基础:当建筑物采用砖墙承重时,墙下基础常连续设置,形成通长的条形基础刚性基础:是指抗压强度较高,而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。
所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等,一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。
柔性基础:用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。
一般用钢筋混凝土制作。
这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。
独立基础:当建筑物上部为框架结构或单独柱子时,常采用独立基础;若柱子为预制时,则采用杯形基础形式。