业主在首次业主大会上的投票权如何确定?发布者：张逊律师编辑发布时间：2007-5-3 阅读：347次投票权事业著作为投票人的权利。
对投票权具体如何确定，国家没有明确做出规定，只是规定了投票权确定的基本原则，如<<物业管理条例>>第10条第2款规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《业主大会规程》第7条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市、制定的具体办法确定。
因此，具体如何确定投票权数，是按照每一位业主所拥有的物业的建筑面积还是按照住宅套数的数量来确定，国家授权各地根据本地实际情况制定具体的办法。
各地的情况不同，如有的地方规定：业主拥有的建筑面积不足100平方米的，每一个产权单位为一票；超过100平方米的，每100平方米的为一票。
有的地方规定：业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。
,,业主投票权”应当如何确定？建纬（昆明）律师事务所杨阳【案例】某小区有一栋商住楼，1－4层及地下负1、负2层车库均为开发商自有物业，其他140套为住宅物业。
2006年12月16日，该小区在业主大会上对招聘物业管理公司有关事宜进行投票表决。
业委会公布的投票结果显示：该小区共有住户业主140户，投赞成票的住户为124户，投反对票的有10户，缺席和废票、弃权的有6户，因而赞成招聘物业管理公司的住户占总住户的88.57％。
但开发商认为，按照《物业管理条例（2003年）》规定，选聘和解聘物管企业，须经物管区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，而开发商作为拥有42％建筑面积份额的大业主（超过投票权的1／3），其不同意时，该项决议即不能通过。
【焦点】本案争议发生之际，施行文件为2003年9月1日起实施的《物业管理条例》（国务院令第379号）。
其中第十条规定“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
上海物业管理法规条例全集附件：1、国务院《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。
总理温家宝二○○三年六月八日物业管理条例第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
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物业服务企业是否有权直接起诉水电最终用户支付水电费武志国物业服务企业未能认识到代收代缴水电费带来的风险，代收代缴水电费，却惹得一身麻烦。
就物业服务企业是否有权直接起诉水电最终用户支付水电费略作讨论。
一、水电供应企业依法应直接向最终用户收取水电费2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》第四十五条中明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
”该条明确了水电供应企业在收取水电费时应直接向最终用户（最终用户）收取，若物业服务企业或者金融机构等代收相关费用，需出具相关部门的委托协议。
《物业管理条例》实施以来，水电供应企业并没有按《物业管理条例》的规定向最终用户收取费用，仍沿袭旧制由物业服务企业无偿地代其向最终用户抄表收费。
水电供应企业认为·最终用户是注册用户，即应是总表用户而不是分表用户。
二、物业服务企业收取水电费的行为何等范畴的法律行为如果水电用户与水电供应企业有供用水电合同关系，物业服务企业要么是受水电供应企业委托代收水电费，或者是受水电用户委托并因自己代支、代垫水电费而收取水电费。
物业服务企业在此种情形下不是水电供应合同的当事人，水电的供应及费用的收取是最终用户与水电供应商之间的合同关系，实际上是一个代理行为（多为无偿代理）。
水电费与物业费的缴纳无关，物业服务企业无权因为用户拒缴物管费而停水停电，也无权将水电费和物业费捆绑收取。
如果水电供应企业与物业服务企业有供用水电合同关系，物业服务企业将水电费与其物业管理费和租金等营业税服务业收入一同收取，未在发票上注明水电费也未在账上单独核算，那么物业服务企业收取水电用户水电费的行为是否属于水电转售行为呢？如果是物业服务企业直接向最终用户收取水电费，且直接由水电供应企业向最终用户开具供售水电的发票，那么就不是水电转售行为。
