房屋建筑面积测算及操作流程.ppt

均分摊。
பைடு நூலகம்
共用面积的分摊
n 按自然层数平均分摊 多功能的综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电梯井 （包括突出屋顶的楼梯间、电梯机房）等，将其面积计和， 按自然层数平均分摊（无论该层是否使用处在本层的楼梯 间、电梯）。
n 理解要点 1、“多功能的综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电梯 井等，将其面积计和，按自然层数平均分摊”是指地面以 上部分 2、“按自然层数平均分摊”是首先考虑每层要承担的平均 责任和义务，随后是套内要承担的责任和义务。该条款所 述的共用面积按自然层数平均分摊先至功能区，将该功能 区所包含的平均数计和作为功能区共用建筑面积，再按套 内面积分摊至套（不存在层共用建筑面积）。
共用面积的分摊
n 纯住宅 《房产测量规范》规定：以幢为单位，根据各套房 屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共用 建筑分摊面积。 《细则》中分“一般”和“特殊”两种情况区别对 待。
n 商住楼、多功能综合楼 《房产测量规范》规定：先划分功能区，按功能区进
行分摊，最后分摊层共用。 《细则》规定：对底层升至顶层的梯位按自然层数平
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2020/11/19
房屋建筑面积测算及操作流程
n 预测绘 建委初步设计批复复印件（校验原件） 建设工程规划许可证（附件、附图）复印件（校验原件） 规划报批图（平、立、剖）原件、CAD电子文件 预测绘人防工程红线图复印件（校验原件） 施工许可证复印件（校验原件） 设计说明原件 结构承诺书原件 门牌证、正式地名与施工号对照表复印件（校验原件） 国有土地使用证 营业执照复印件（校验原件） 已领预售证现预测变更的房屋，需提供房屋座落对照表（委托单位加盖公章）
到的各户的套内建筑面积。 n c) 无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、

用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外
墙外围的水平面积的一半计算建筑面积。
坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用的层高超过2.2米的，按
其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
【例题5】某建筑物座落在坡地上，设计为深基础，并加以利用，计 算其建筑面积，如图所示。
解： S建＝（4.2+3.9+3.6＋0.24）×(6.0×2＋2.4＋0.24)×3+ （3.9+3.6+0.24）×(6.0×2＋2.4＋0.24)＝637.72㎡。
分析：该建筑物阁楼（坡屋顶）净高超过2.10m的部位计算全面
积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积，计算时关键是找出
室内净高1.20m与2.10m的分界线。
解：
净高2.10m以下部分建筑面积S1=[（2.1-1.6）
×2+0.24]×[(2.7×4+4.2×4)+0.24]×1/2=17.26㎡
【例题6】
计算全地下室的建筑面积，出入口处有永久性的顶盖，平面图
如图所示。
解：
地下室建筑面积S1=（3.60×4+6.00+0.50）×
（5.40+1.50+0.50）=154.66m2
坡道面积S2=（1.50+0.24）×（3.00+1.50+0.12）+（1.50+0.24） ×（3.00-0.25-0.12）=12.62m2
6、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层
坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围
护结构，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m

bk
（5） 建筑物的门厅、大厅按一层计算建 筑面积。
门厅、大厅内设有回廊时，应按其结 构底板水平面积计算。
（6）建筑物间有围护结构的架空走廊，应 按其围护结构外围水平面积计算。 有永久性顶盖无围护结构的应按其结 构底板水平面积的1/2 计算。
（7）建筑物外有围护结构的落地橱窗、门 斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构 外围水平面积计算。 有永久性顶盖无围护结构的应按其结 构底板水平面积的1/2计算。
2、不计算建筑面积的范围 （1）墙面抹灰、台阶、突出外墙的构配件、
墙垛、空调室外机搁板（箱）、飘窗、宽 度在2.10m及以内的雨篷
（2）无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和 用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯
（3）屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游 泳池。
（4）建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。
3.0 45° 2.1
1.2
1.0
5.0
（3）多层建筑物 —按各层结构外围面积之和计算建筑面积；
首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面 积计算； 二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平 面积计算。
（4）地下室、半地下室（地下车间、商店、 车站、车库、仓库等），包括相应的有永 久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不 包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外 边线所围水平面积计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 层高不足2.20m者应计算l/2面积。
在高层板楼里，公摊系数通常在20％－25％ 之间
在多层板楼里，公摊系数通常在10％以下
3、得房率=套内建筑面积÷套建筑面积 4、公摊系数＝公摊面积÷建筑面积
5、单方造价＝工程总造价÷建筑面积 6、建筑密度＝底层建筑面积÷建筑占地总面积 7、容积率＝建筑面积÷建筑占地面积

第一章 绪论
房产面积测算是以测绘知识作为开展房产面 积测算工作的指导思想，其目的是采集和表述房 屋和房屋用地的有关信息，为房地产产权、产籍 管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及 为城镇规划建设提供数据和资料。 同时房产面积 测算是一项技术性强、精确度要求高的工作，关 系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益， 是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。因此， 我们要有一系列正确的、合法的、科学的房产面 积测算的方法、测算的精度以及测算的规定和规 则。
第二章 房产面积测算的内容
房产面积测算均指水平面积的 测算，分房屋面积测算和房屋用地 面积测算两大部分。房屋面积测算 包括房屋建筑面积测算，使用面积 测算，产权面积测算，共有面积的 测算与分摊，房屋用地面积测算包 括房屋占地面积的测算与用地面积 的测算。
2．1房产测量的基准
测量基准是测绘过程及测绘成果所有基准的总称，国 家标准《房产测量规定》中所讲的测量基准只包括房地产 测量过程中及其成果有直接使用的基准，主要是坐标系统 和高程基准。
0.26
1/385
0.60
1/167
1.40
1/71
120
0.29
1/414
0.68
1/176
1.60
1/75
150
0.33
1/455
0.79
1/190
1.88
1/80
200
0.40
1/500
0.97
1/206
2.33
1/86
500
0.75
1/667
1.89
1/265
4.79
1/104
1000
1.23
2．2 房产测量的一般规定