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商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。
在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。
一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。
因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。
商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。
这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。
下面我们来详细了解商业地产定位模型。
一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。
消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。
市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。
通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。
这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。
二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。
竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。
竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。
竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。
通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。
三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。
定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。
针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。
在定位策略中，产品特色是重要的一点。
因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。
商业地产项目经营定位策略第一篇：商业地产项目经营定位策略商业地产项目经营定位策略【开业前】1、前期的市场调查和分析；2、项目策划和招商推广：（1）、商场定位；（2）、形象包装；（3）、商场布局设计；（4）、目标商户组合；（5）、租金或分成比例之拟定；（6）、招商推广策略制定和实施。
吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【开业后】1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。
破解一、兑现成功的一块筹码市场调研：定位核心调研种类所需资料/研究范围商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等竞争对手研究包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等1、商圈研究（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。
（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。
（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。
研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。
（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。
（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。
2、终端消费者研究（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。
（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。
（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。
（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。
3、投资客户研究（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。
商业地产开发中的规划与定位策略随着城市化进程的不断加速，商业地产开发成为了各大城市的重要组成部分。
商业地产的发展不仅能够带动经济增长，还能够提升城市形象和居民生活品质。
然而，在商业地产开发过程中，规划与定位策略的选择至关重要。
本文将探讨商业地产开发中的规划与定位策略，以期为相关从业者提供一些参考。
一、市场调研与定位在商业地产开发之前，进行市场调研是至关重要的一步。
通过对目标市场的调查与研究，可以了解消费者需求、竞争对手情况以及潜在机会等关键信息。
只有准确把握市场需求，才能有针对性地制定规划与定位策略。
在市场调研的基础上，商业地产的定位策略应该与市场需求相匹配。
例如，如果调研结果显示该地区消费者对高端品牌有较高需求，那么商业地产的定位应该以高端品牌为主导，提供豪华购物环境和高品质的服务。
而如果调研结果显示该地区消费者对实惠型购物有较高需求，那么商业地产的定位策略应该以实惠型品牌为主导，提供价格亲民的商品和服务。
二、规划与设计商业地产的规划与设计是商业地产开发中的重要环节。
规划与设计的好坏直接影响到商业地产的吸引力和竞争力。
在规划与设计中，需要考虑以下几个方面：1. 建筑风格与环境融合：商业地产的建筑风格应该与周边环境相融合，使其能够与周边建筑和自然景观协调一致。
通过合理的建筑设计和绿化布局，可以提升商业地产的美感和舒适度。
2. 功能分区与流线设计：商业地产的规划与设计应该考虑到不同业态的功能分区，以及消费者的流线设计。
通过合理的功能分区和流线设计，可以提高商业地产的运营效率和消费者的购物体验。
3. 设施与服务配套：商业地产的规划与设计应该考虑到周边居民和消费者的需求，提供完善的设施和服务配套。
例如，商业地产可以设置停车场、儿童游乐区、休息区等，以满足消费者的各种需求。
三、运营与管理商业地产的运营与管理是商业地产开发中的重要环节。
一个好的运营与管理团队能够提高商业地产的盈利能力和竞争力。
在商业地产的运营与管理中，需要注意以下几个方面：1. 租户招募与管理：商业地产的租户是商业地产盈利的关键。
购物中心项目经营定位1. 背景介绍随着城市化进程的快速发展，购物中心作为商业地产的重要组成部分，在城市中扮演着重要角色。
购物中心项目的经营定位是指确定该购物中心在市场中的定位，包括目标客户群、产品定位和市场定位等方面。
本文将详细介绍购物中心项目经营定位的相关内容。
2. 目标客户群定位目标客户群定位是购物中心项目经营定位的第一步。
购物中心需要明确自己的目标顾客是谁，以便提供适合他们的产品和服务。
这一步需要通过市场调研、人口统计数据等手段来确定。
2.1 人口属性分析购物中心项目经营定位的第一要素是对目标客户的人口属性进行分析。
根据购物中心所在地区的人口数据，可以了解到人口的年龄结构、性别比例、职业分布等信息，从而确定目标客户群的特点。
2.2 消费能力分析购物中心还需要对目标客户群的消费能力进行分析。
通过调查购物中心周边地区的经济状况、人均收入等数据，可以评估目标客户群的购买力，从而确定购物中心的产品和服务定价策略。
2.3 个性化需求分析除了基本的人口属性和消费能力外，购物中心还需了解目标客户群的个性化需求。
该部分需求包括目标客户群的生活习惯、购物偏好、兴趣爱好等。
购物中心可以通过市场调研、问卷调查等方式了解到目标客户群的个性化需求，以提供更加符合他们需求的消费环境和体验。
3. 产品定位产品定位是购物中心项目经营定位的核心内容之一。
在明确了目标客户群的情况下，购物中心需要确定自己提供的产品和服务类型，以满足目标客户群的需求。
3.1 商业种类选择购物中心的商业种类选择是产品定位的重要组成部分。
购物中心可以结合目标客户群的需求情况，选择合适的商业种类，例如时尚品牌、休闲娱乐、餐饮美食等。
在选择商业种类时，还需要考虑购物中心项目的定位及周边商业环境，以避免竞争激烈或同质化的情况。
3.2 商品品质与价格定位购物中心还需要确定商品品质与价格定位策略。
根据目标客户群的消费能力和个性化需求，购物中心可以提供不同档次的商品品质和价格区间，以满足不同目标客户群的需求。
某房地产项目商业定位与招商策略某房地产项目商业定位与招商策略在房地产开发中，商业定位和招商是至关重要的一环。
某房地产项目商业定位和招商策略的成功与否，关系到项目后续的投资回报和品牌认可度。
本文将从商业定位和招商策略两个方面来阐述某房地产项目的思路和实践经验。
商业定位商业定位是根据市场需求和房地产项目自身条件，制定的商业发展方向和目标。
某房地产项目的商业定位是基于对当地市场和商业氛围的深入了解，得出以下几个方面：1.社区商业配套——结合项目特点和目标人群，打造便利、品质和多样性的生活服务中心。
该项目位于城市的新兴区域，周边配套尚不完善。
因此，开发商在项目内规划了超市、餐厅、咖啡厅、药店、诊所等便利服务，打造时尚、多样的社区商业中心，为业主提供更加便捷的生活服务。
2.文化休闲——构建娱乐、文化、休闲多元化、个性化、前卫的消费和生活氛围。
该项目提供了运动健身、娱乐休闲、亲子教育、动漫游戏、音乐艺术等多元化的文化休闲服务，并聘请专业的服务团队提供高品质的娱乐和教育服务。
3.商务办公——开放的商业空间，构建多维的信息交流和服务平台，吸引创新创业人才。
该项目的商务办公用房将面向创新创业、知识经济等行业，打造开放、灵活、便利、高效的商务空间，以吸引和孵化高端人才和创新创业企业。
招商策略招商策略是指在商业定位的基础上，通过合理布局和定位，吸引具有品质、资金、资源和经营管理能力的合作伙伴，实现项目的共赢和提高整体竞争力。
某房地产项目的招商策略主要包括以下几个方面：1.差异化商业定位——基于商业定位，开发商对商户进行筛选和审核，挑选符合项目要求和客群需求的高品质商户。
同时，开发商还注重将商业配套与当地文化和氛围融合，打造出有别于其他社区的互动性与个性化，将客户粘性提高到最大化。
2.户型灵活、商业面积多元——开发商为商户提供不同面积的商业用房，使商户可以根据经营特点和市场需求选择合适的用房面积。
同时，开发商注重规划使用率，使商业用房的精打细算，给客户留下足够的经营空间。
商业地产推广策划方案1. 引言商业地产是指以商业目的为主要目标的地产项目，如商业综合体、购物中心、写字楼等。
在竞争日益激烈的商业地产市场中，拥有一套科学有效的推广方案对于项目的成功至关重要。
本文将介绍一种商业地产推广策划方案，旨在帮助业主或开发商提高项目的知名度、吸引客流、促进销售。
2. 目标群体分析在制定推广策划方案之前，首先需要对目标群体进行详细分析。
根据商业地产项目的类型不同，目标群体可能包括消费者、企业商家、合作伙伴等。
通过市场调研和数据分析，可以确定目标群体的特征、需求和购买能力，为后续制定推广方案提供依据。
3. 品牌打造（1）定位策略商业地产项目需要在市场中有自己的独特定位，以区别于竞争对手。
通过对目标群体需求的了解，制定定位策略，明确项目的特点和核心卖点，打造独特的品牌形象。
（2）品牌标识和宣传物料设计根据品牌定位，设计符合品牌特点的标识和宣传物料，如Logo、VI、海报、名片等。
这些宣传物料将成为项目推广的重要工具，能够传递品牌形象和宣传信息。
4. 线上推广（1）建设官方网站官方网站是商业地产项目线上推广的核心渠道之一。
通过网站展示项目的规划、设计、规模、配套设施等信息，吸引用户关注并了解更多。
同时，考虑优化网站结构和内容，提高搜索引擎排名，增加网站流量。
（2）社交媒体推广利用社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，积极传播项目的信息和活动。
发布吸引人的内容、与用户进行互动，并通过合作、打赏等方式增加粉丝数量。
此外，还可以与KOL合作，通过其影响力推广项目。
（3）搜索引擎营销通过优化关键词、撰写高质量的内容和发布相关的信息，提高项目在搜索引擎中的曝光度。
同时，结合搜索引擎广告投放，提高项目的点击率和转化率。
5. 线下推广（1）户外广告租用市区繁华地段的户外广告牌，展示项目的宣传信息。
通过引人注目的图片、文字和标语，吸引过往行人的注意。
（2）活动推广开展各种有趣、创新的活动，如签约优惠、折扣促销、主题展览等，吸引目标群体前来参与和消费。
：引语近年来，中国掀起了一股购物中心开发热潮。
千篇一律的多元业态、一站式购物，鲜有新意、更无创意，更无力为购物中心的全程运营提供战略支撑。
实际上，购物中心的定位是购物中心的战略规划起点，决定的不只是购物中心的商业功能，更决定了购物中心的发展命运。
本期我们邀请商业地产资深实战专家许军先生与我们一起探讨购物中心的定位策略。
购物中心的定位策略许军人们习惯于把购物中心定位狭隘地理解为商业功能的定位。
实际上,购物中心地定位是一个有机系统地工程，决不能简单地用商业功能来衡量界定。
港汇广场和正大广场都是都市型超级购物中心，但商业能级定位却大相径庭；上海新天地与南京1912虽然都是休闲娱乐主题购物中心，但是其文化气质却相去甚远。
功能定位是购物中心全景定位的核心要素，决定了购物中心的整体形象与经营方向。
除此之外，经营特色、经营模式、商业规模、商业能级等等,也是购物中心定位的支撑要素。
然而,对于整个购物中心定位体系来说,它的基础则是目标市场的定位。
这个基础不仅决定了购物中心的功能定位，同时也关乎到整个购物中心的市场定位体系。
．目标市场定位：目标区域定位和目标消目标市场定位主要包括两个层面的内容：费群定位。
目标区域定位应该因地制宜目标区域定位主要是对周边商圈区域范围的分析。
简单讲就是购物中心吸引顾客的空间范围。
常规的目标市区域场定位往往是以项目所在地为圆心，按照不同的辐射半径来划分目标市场区域。
事实上购物中心的辐射半径与辐射强度，绝不是由购物中心运营方一厢情愿来界定的。
恒隆广场可以有效的辐射到整个长三角，然而上海万达商业广场可能只能辐射到上海东北区域。
因此，购物中心的目标市场区域定位应该因地制宜。
通常一个购物中心的辐射范围往往会受到其所在城市的辐射力、购物中心自身主题的辐射强度，以及购物中心的竞争态势来决定的。
因此不是每个购物中心都能做到所谓的地标，也不是每个都一定要具有地标效应。
．消费客群定位重在市场细分目标市场区域定位之后，需要通过细分市场市场来确定购物中心的目标消费群体。
百联又一城与万达商业广场虽然都是辐射上海东北区域的两个购物中心，但是其消费客群却具有明显的差异。
万达商业广场以家庭式大众集成式为消费客群主力，而百联又一城的目标客群则主要锁定在青年时尚高知高收入消费客群。
关于目标消费客群的定位，往往通过消费类型、年龄、收入水平、文化取向等构成市场细分标准。
杭州大厦与银泰作为长三角商业单体销售的两大巨头，同处武林商圈，但是他们的消费客群却不尽相同。
杭州大厦锁定了杭州乃至整个浙江的高端消费客群，而银泰百货的主力消费群则以杭州中青年中端时尚消费体。
有效的市场细分不仅可以直接捕捉目标消费客群，同时也是差异竞争的根源所在。
．商业功能定位：国内购物中心的商业功能定位通常都是以购物为主，集成餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿以及商务与一体的一站式消费中心。
从购物中心的本质来看，多元业态本身就是购物中心的主要识别特征。
然而多元业态并不是简单的业态叠加，购物中心的功能定位是以目标市场的定位为出发点。
购物中心商业功能定位的时候既要兼顾业态的全面性，同时也应该注重不同业态的占比，以及业态之间的有机互动。
在境外，购物中心有一个业态黄金比例，购物、餐饮、娱乐分别站到整个购物中心的52％，18％，30％，这其实只是一个粗糙的划分标准，并不具有通用推广意义。
业态占比始终还是由目标市场来决定的，正大广场在商业功能转型的成功背后，实际上就是改善配套环境与弱化购物功能，提供餐饮、娱乐的业态比重。
而改造之后的正大广场迅速将人流引致4楼以上消费区域,改善了整案的商业氛围,与之相应的物业租金收入也水涨船高,提升了整案的经营效益。
另一方面购物中心在进行商业功能定位时更应该注意业态之间．业态之间的协调关联才能更好的体现购物中心一站式的有机互补性，其最消费真谛。
广州天河城被成为国内第一个真正意义的购物中心，来实现消费客群集大的亮点就是让购物中心的业态之间的互动共振，聚。
因此业态之间的有机互补，对商业市场的培育、商业功能的完善都将起着直接的助推作用。
主题特色定位：传统的购物中心往往会忽略掉购物中心的主题特色，实际上鲜明的主题特色定位不仅能够塑造购物中心的差异竞争力，更重要的具有创意与亮点的商业主题更能够放大购物中心的辐射半径，加强其辐射吸纳力。
坐落于日本东京西郊南大泽， LA FETE TAMA购物中心（多摩法国购物城）。
这个两层开放式的购物中心，由中央漫步广场与四个主题区所组成。
中央漫步广场一边紧邻着流行时尚、运动休闲、生活风格的专门店，另一边配置饮食店、餐厅、超级市场、园艺中心与小区、francFranc 、Sazaby如：承租户包括本地及国际知名的品牌，教室，Next Door、Nike、Mont-bell、Adidas、Columbia Sportswear Company、Gant、Osh Kosh 以及Coach Factory。
这个购物中心因其独特的故事情景模拟设计吸纳了各个阶层的客层，包括E世代〈因娱乐而来〉、上班族（因聚会目的）与流行族（追求名牌商品）。
开业至今业绩不断攀升，甚至成为了一个著名的区域旅游项目。
多摩法国购物中心通过创造一个法国南部家庭的冒险故事，利用建筑、景观、灯光等手段将一个传奇故事融入到整个购物中心主题中去，整个购物中心成为了故事的载体，而这个传奇故事也为整个购物中心的主题氛围定下了基调。
主题式故事的商业环境几乎吸引了所有主要的消费群与拥有可支配高所得者。
购物中心环绕着主题性故事来设计，转述故事情节在结构体上与故事主题图像的表现方式，自开幕以来已使日本的业界感到震撼。
当然通过主题式故事，来表现购物中心的特色主题只是其中的一个策略，购物中心的特色主题还可以通过业态布局规划、景观设计、文化气质、商品服务等要素来诠释不同的主题特色定位。
据悉北岸长风购物中心通过携手米高梅集团打造一个电影娱乐主题的购物中心。
．运营模式定位：购物中心的运营模式一般由自营、招租、销售，以及各种模式的混合群组。
境外的购物中心以及国内的一些实力机构一般通过长期持有物业，进行自营或招商。
虽然我们一贯主张购物中心长期持有物业赚取商业经营价值，并通过商业经营价值的提升来实现商业物业的增值。
但事实上，在中国这只是理想化的模式。
2007年《中国商业地产发展报告》显示，购物中心物业长期持有“只租不售”占到了39％，虽然较2006年21.4％的比重有所上升。
但短时间内这种模式的推广执行还是具有一定的局限性。
购物中心的运营模式定位主要受制于投资商对投资资金回报预期、项目受益效果预期、经济走势预期、风险预期的影响。
但不论采用那种运营模式，要想确保购物中心的健康运营，必须做到从定位、招商、设计、经营、推广、物管的全程统一运营控管。
商业规模定位：中国购物中心的规模定位走向了一个越做越大的误区。
世界上规模最大的10个购物中心，其中有4个是在中国，中国的开发商正在不断的刷新购物中心的规模记录，陷入了一个重规模、轻效益的怪圈。
在欧美地区87％的购物中心其物业体量都在2万平米以下。
既然盲目求大不可取，那么购物中心的规模该如何定位呢？购物中心的规模定位受制于顾客疲劳程度。
一般情况下，顾客在购物中心购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。
顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。
因此我们见到的超大型购物中心一般都会有充足的公共共享空间，当然购物中心的情景环境也会直接影响到顾客的疲劳程度。
购物中心的规模受制于商圈购买力。
简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以购物中心单位面积的保本销售额。
一方面，购物中心的购买力取决于商圈人口及其消费水平；另一方面，购物中心单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。
购物中心规模受制于产品品种。
目前我国现有的商品品种约70万种，实际上一个购物中心所能经营的品种往往只占很小的比例，即使是一些超大规模的购物中心，其经营的品种也不超过十几万种，而对于走特色化经营路线的购物中心，可供选择的商品种类就更少。
如果购物中心规模过大，势必造成品种重复经营，降低购物中心单位面积销售额，从而影响整体经营效益。
另外购物中心在规模定位时应该兼顾与效益的平衡。
一般情况下家不同业态的主力5万平的商业，至少要15规模越大，租金越低。
．店，超过20家次主力店来组合。
所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。
租金高，回报率高，才具有现实意义。
商业形象定位：购物中心的商业形象往往决定了其市场竞争力与区域辐射力。
近年来，在全国范围内出现了大量的新天地与恒隆广场的模仿者，然而恒隆广场与新天地都是不可复制的。
购物中心的商业形象归根结底还要看项目本身所具备的条件与项目自身的目标市场定位、功能定位、经营特色定位。
所以我们看到来福士是时尚型购物中心、东方商厦则是中高端百货商场、万达商业广场是大众型家庭消费乐园。
而购物中心的商业形象一旦确定，就需要进行统一的VI/CI设计，并通过一定的手段和道具进行有效传播。
一般情况下购物中心的商业形象建筑、景观、购物环境、商业布局、产品、服务以及营销策略等综合手段来表现，以强化购物中心形象的传播力。
ENDING 结语：购物中心定位的重要意义不言而喻，如果定位出错，就会造成购物中心全城运营的“多米诺骨牌”效益。
没有准确的定位，无法进行有效的招商，招商不利让商业经营难以为继，无力经营则难以建立市场信心，而市场的反应又会加剧招商困局……长此以往，势必将步入一个商业运营恶性循环的局面。
可见，合理的定位是商业运营的根基所在，一旦定位失误，所要付出的代价将是不可估量的。
．附：许军简介许军先生，注册国际商务策划师，中国商业及地产资深专家。
毕业华南理工大学工商管理学院，美国加州大学MBA，现任香港智尊商业地产顾问机构总裁，长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司首席顾问。
同时还担任北京大学房地产研究所、上海威斯顿不动产管理学院商业地产专业的客座教授。
许军先生在商业和地产领域有15年的工作历炼，从品牌经营到商场管理，从商业地产开发到整合营销，对商业和地产的定位、规划、设计、招商、营销及经营管理有着丰富的实践经验和扎实的理论功底，并且对零售终端、品牌经营等有独到的见解。
先后参与过70多个项目的策划和营销管理。
担任过多个大型购物中心的总经理并参与开发建设的全过程。
先后服务于和记黄埔、中国海外集团、香港晨兴集团、香港新世界集团、新加坡凯德置地集团、台湾皇冠集团、万科集团、中海集团等数十家知名企业。
