房地产项目定位与策划分析PPT(共 50张)

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房地产项目全案策划PPT课件

现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费诚意认购书、认购书
楼书户型单张
来访客户调查表成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销等）
查丈报告、最后图纸
折页投资手册
日报、周报、月报表销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户投资效益
2021
SWOT分析产品定位客户定位价格定位经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延

房地产策划PPT课件

1、功能的有效性（如户型） 2、建筑质量、档次 3、环境
四、市场的选择
分析客户需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行价值定位。
1.分析需求（Demand）—分析有能力购买且愿意购买的某个具体产品欲望的消费者；
2.市场细分（Segmentation）—通过市场细分，根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市场分割为若干个子市场。
3.确定目标（Targeting）—在对市场细分后，确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。
（三）项目规划、目标设计：项目计划经济指标的确定及规划设计。
（四）、投资方案策划：项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
（五）可行性研究：项目投资经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方案调整优化过程。
（六）评价决策：对项目方案及可行性研究结论所作的评价，对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位：通过产品定位实现的范畴扩展后的定位。
3、公司定位：由产品、品牌、实力、形象所形成的公司的公众影响。
4、市场定位：在新产品或项目开发初期，依据市场研究所确立的项目（产品）属性特征、消费群体、价格等基本因素。
即：形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则：为大多数消费者接受信息的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则：追求与众不同，把你的产品与其他品牌产品区别开来，占据消费者心中一隅。

某地产项目定位报告(PPT 38页)

高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛围的高尚社区。关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准，一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资亿元
目
录
一、了解中江二、房地产市场分析三、项目定位四、客群定位五、其它建议
目标客群分析（住宅）
功能满足

广东惠阳富康名城项目定位及规划设计建议报告及案例分析148页.ppt

大亚湾概况—区域分析小结
□随着惠深沿海公路的开通，大亚湾与深圳联系更加紧密，由于大亚湾当地的城市环境和服务配套在一段时间内仍然将比较滞后，当地外来石化产业的中高收入人群将更倾向于在发达的深港两地消费，而对当地经济发展贡献有限； □进入大亚湾的石化企业多为福利待遇较好的大型企业，自身建有的食堂、公寓住宅、超市等等， “企业办社会”对当地的商业、服务配套业的发展带来了较大抑制作用。
大亚湾区域规划开发重点
（一）东部石化区主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界
级石化工业基地。
（二）西部产业区主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石
化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。
（三）港口物流仓储区以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优
势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。
（四）金融商务中心区中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突
出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。
8
大亚湾概况—区域分析小结
□有较为优越的地理位置和资源条件，已经形成了比较完善的基础设施网络，在深圳等地土地资源稀缺的情况下，具备了大工业进入、发展的条件和比较优势； □大型石化项目的投资建设大大拉动了经济的发展，核心项目的陆续投产必将带动上下游产业的跟进发展； □石化产业发展，中高收入人群进入，提高当地消费能力和水平，拉动城市第三产业的发展； □惠深沿海高速公路的开通，改变大亚湾交通“死角” 的状况，大大密切惠深乃至惠州与珠三角其它区域的联系。

房地产项目定位分析(PPT)

核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”，顺势而上创建高端产品，开发区规模进一步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规划重点发展板块，相关配套陆续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余条公交线路，西湖路、西安路等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城，世纪联华和中央红超市，学府书城，服装城等。黑龙江大学、哈尔滨医科大学、哈尔滨理工大学等15所大专院校，医大二院、二一一医院等。

房地产项目调研ppt模板

创新与科技
运用现代科技手段，提升项目的智能化、信息化水平，提高居住体验和生活品质。
规划布局与功能分区
合理规划住宅、商业、休闲等功能区域，实现功能互补和资源共
享。
依据地形地貌和环境特点，进行因地制宜的规划布局，充分利用
土地资源。
考虑居民出行需求，合理规划道路交通系统，提高交通效率。
建筑设计风格与特色
通过竞品分析，提炼出竞争对手的优缺点，为项目定位、产品优化等方面提供参考。
03
客户群体分析
目标客户群体
01
02
03
首次购房者
刚步入社会的年轻人或新婚夫妇，经济能力有限，注重性价比和实用性。
中产阶级
有一定经济基础，追求舒适和品质，关注生活环境和配套设施。
高净值人群
高收入阶层，对房产投资和豪华住宅有需求，注重地段和升值潜力。
购房预算
客户愿意为房产支付的价格范围，是制定销售策略的重要依据。
04
项目SWOT分析
项目优势分析
地理位置优越
项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施齐全，生活便
利度高。
设计新颖
项目采用现代简约设计风格，符合当下审美潮流，能够吸引年轻购房者的关注。
品牌影响力
开发商在业内拥有较高的知名度和口碑，项目品质有保障，购房者信任度高。
地理位置
位于市中心区域，交通便利，周边配套设施完善。
优势分析
地理位置优越，人流量大，有利于项目的宣传和销售。
项目规模
总建筑面积：10万平方米容积率：2.0
占地面积：5万平方米建筑密度：40%
02
市场分析
宏观市场分析
总结词

某房地产项目营销策划方案(ppt 56张)

-合为基业融创天下-
本案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5，建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高）人车分离，设地下车库规划示意例图：
-合为基业融创天下-
16
（四）区域内交通状况区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可，但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
-合为基业融创天下-
时间轴线
1
项目解析
项目概览区域背景项目解读
市场认知
市场现状供求关系区域特征
营销策略
项目定位营销策略价格预期推盘节奏
营销推广

某房地产项目市场定位方案(ppt 18页)

系统，独立的物业管理系统，相对独立并且具备鲜明特色的景观系统。
4. 价格定位：建议XXⅡ项目售价为精装修单价7000-7500RMB/平米，平均销
售面积为每套约120平米。租金定价为10美元/平米.月，即以100平米二居室每月租金
为1000美元左右。
18
C. 从综合可比物业进行比较
将影响物业租金的三大因素：位置、外部环境、内部环境由专家进行打分, 结果见附表
从综合可比物业可以推断，XXⅡ的市场租金区间约为RMB65-90/平米。至此，我们已经得到本报告提出问题的全部答案。
14
提出项目市场定位建议
市场定位
XXⅡ项目的最终用户为租房的外籍员工，直接购房对象为以投资为主、家庭收入较高的二次置业者。
3
企业概况
企业概况：房地产专业公司，主要业务在北京企业情报工作概况 1. 组织机构：专职人员4人
（经理、信息分析师、信息收集员、信息处理员）
2. 情报工作流程（见流程图） 3.信息源：人际交流、文献、网络
4
利用竞争情报进行产品市场定位
房地产行业中，项目市场定位的重要性楼盘项目介绍（简称XX）：项目分5期开发 Ⅱ期项目开发的特殊性：问题的由来
7
从2个方面入手收集数据
方面1：收集投资型客户数据（设计调查表1）
方面2：收集本案周边以租赁为主竞争项目数据

（代替对外籍住户的直接访问，设计调
查表2）
调查的具体内容
通过其它途径收集数据
8
聚焦本案周边项目和竞争项目
北京市外销楼盘119项（地区细分）东部地区细分（商圈）：大业主34个（现房项目27个，在建项目7个）（见附表及数据）小业主（见附表及数据）信息汇总并划分租金区间

房地产开发项目策划(共18张PPT)

通过营造新观念挖掘项目主题
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位（1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。

某房地产项目分析及产品定位.pptx

90
20000
75
60
14373 14605 13757
45
12657
30 10872 11265
11213
16506
18000 16000 14000 12000
1-9月全市均价起伏较大，8月受新政影响,成交量下降明显.
15 80.26 59.85 37.02 52.78 51.95 51.94 45.6
？如何在这两者之间寻求平衡点，又或
者是其它的途径解决
本报告需要解决的核心问题：
市场研判
开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？
项目定位
产品规划：如何打造符合市场的需求产品？客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？
项目概况
北环
一、项目指标占地：3449.3㎡建筑面积： 45000㎡（办公/公寓约 41500㎡，商业约3500㎡）土地用途：办公、培训综合楼建筑用地使用年限：50年（2004～2054年）容积率：13 覆盖率：＜45％
8000
20.5 378
4000 2000 0
2007年1-9
07年全市均价飞速上涨，同时在1997~2007年7月总供应面积：6747万平米总销售面积：6632万平米
供求比≈1，供求矛盾急剧加剧
月
2007年1-9月一手商品住宅销售面积及销售价格
销售面积
均价
19413
800 600 400 200
0
5412 557
578 2000年
5531 594
647 2001年
5570 724
961 2002年
5680 812

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联体别墅高档装修别墅
950-1050 1350-1450 1550-1650 2000-2100 1700-1800 2050-2150 2750-2850 4300-4600 2900-3100 4600-4900 1250-1450
1350-1550
1050-1250 4100或以上
备注
土地开发动迁费用及土地使用费按出让金的3%计算
（1）大市政配套费
（2）排水配套费
/ 50-100 20-30
/ / 6 10 / / 1 / / 3
320
15
按总投资的0.05%计含施工图；按住宅建筑面积计按扣除地面附属物基底面积计算按总投资的0.02%计按总投资的0.04%计按地面总建筑面积计按地面总建筑面积计按建安费的0.1%计按建安费的0.15%计按地面总建筑面积计；含竣工测绘
11 旅游酒店
平均造价（元/平方米）多层（无地下室） 1300-1600 多层（有地下室） 1700-1800
高层（中低档）
3600-4100
高层（中高档）
5600或以上
超高层（高档）
8600-10100
/
多层一般商场多层综合商场
综合商业建筑
大卖场多层旅馆高层旅馆国际三星级酒店国际四星级酒店国际五星级酒店
用地红线外含红线外道路、上水、燃气、电话等，
按住宅建筑面积计按地面总建筑面积计
三、房地产项目定位与策划分析
2
室外附属工程费用
（1）绿化建设费（2）供水管道工程费
（3）燃气管道工程费
（4）电话通讯工程费
（5）（6）（7）（8）（9）
3 五 1 2 3 4
电力工程费小区智能化环卫工程费有线电视工程费道路及附属设施人防工程建设费其他费用管理费用销售推广费用不可预见费用财务费用
12 17.5 21/24
6.5/12.5/20
145 50 10 5 25 60/45
/ / / /
绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警按住宅建筑面积计按地面总建筑面积计按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20 元/平方米，高层12.5元/平方米按地面总建筑面积计按住宅建筑面积计按地面总建筑面积计按住宅建筑面积计按住宅建筑面积计按地面总建筑面积计
三、房地产项目定位与策划分析
4、定位建议项目在进行产品组合时，涉及到三个层次的问题需要做出抉择，即：一是否增加、修改或剔除产品项目，例如一些具体的户型面积区间；一是否扩展、填充和删除产品线，例如某种特定的户型类型；一是哪些产品线需要增设、加强、简化或淘汰，例如高层、小高层，别墅、洋房等。以此来确定最佳的产品组合。
5300或以上
2600-2900 4100-5100
5100或以上
3300或以上 2700-3100 3300-3700 4500-5000 5000-8000 12000或以上
备注地上4层地下1层，地上6-7层地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材
三个层次问题的抉择应该遵循既有利于促进销售、又有利于增加项目的总利润这个基本原则。一般来说，拓宽、增加产品线有利于发挥项目的潜力、开拓新的市场；延长或加深产品线可以适合更多的特殊需要；加强产品线之间的一致性，可以增强项目的市场地位，发挥和提高项目在有关专业上的能力。
三、房地产项目定位与策划分析
社区高级会所
地上4-5层地下1层，地上4-5层，无塔楼地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼家乐福、百安居无星级无星级不包括精装修及家具
不包括精装修及家具
不包括精装修及家具，超高层
三、房地产项目定位与策划分析
三前期费用 1 勘查设计费 2 建筑设计费 3 景观设计费 4 设计招投标管理费 5 施工招投标管理费 6 审图及设计咨询费 7 施工监理费 8 质监费 9 施工证费 10 测绘费 11 可行性报告编制费 12 临水临电费 13 竣工图编制四配套费用 1 住宅配套费用
（建安+前期+配套）×3% 按销售收入约2%计（建安+前期+配套）×3%
三、房地产项目定位与策划法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。
通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。
4、房地产项目价格定位与策划
分析方法——项目价格定位体系
整体发展原则成本加成原则市场比较原则
比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法
定价方法的选取
定价原则
现实价格
上市价格
价格影响因素分析
规模、开发时机、营建标准、机会成本……
三、房地产项目定位与策划分析
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
6-7层住宅 8-12层住宅 18-24层住宅 28-34层住宅设1层地下车库设1层地下车库设1层地下车库含精装修费用
地上2-3层半地下室、地上2-3层地上2-3层地上2-3层
三、房地产项目定位与策划分析
序号
工程类别
7 办公楼
8 商办楼 9 体育健身俱乐部 10 商业
三、房地产项目定位与策划分析
序号一 1 2 二
工程类别土地费用土地使用权出让金土地出让契税建安费用
1 普通商品房
2 高档商品房 3 酒店式公寓 4 独立式地下车库
5 别墅
平均造价（元/平方米）
/ /
多层小高层中高层高层多层小高层高层高层地下一层地下二层一般独立别墅
半地下室独立别墅