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房地产地块营销策划方案一、前言随着城市化进程的不断发展，房地产行业也得到了快速发展。
房地产公司作为其中的重要一环，需要通过一系列的营销策划来促进地块的销售。
本文将从房地产地块营销策划的目标、定位、策略、执行等方面进行详细阐述。
二、营销策划的目标1. 提高地块销售量：通过科学的市场调研和定位，针对目标客户群体，制定精准的营销策略和推广方案，提高地块销售量。
2. 提高地块的知名度和美誉度：通过有效的宣传推广，提高地块的知名度和美誉度，使潜在客户对地块产生兴趣和好感。
3. 提高地块的销售价格：通过提高地块的竞争力和独特性，以及良好的市场形象，提高地块的销售价格，增加收益。
三、定位房地产地块1. 定位目标客户群：针对不同地块的特点和市场需求，确定目标客户群体，进行精准营销。
例如，针对商业地块，目标客户群体可以是各类商业企业；针对住宅地块，目标客户群体可以是住房需求者。
2. 确定地块的价值定位：根据地块的位置、交通便利性、配套设施等因素，确定地块的价值定位，从而决定定价和销售策略。
例如，地处繁华商业区的地块可以定位为高端商业地块，以高价销售；地处居民区的地块可以定位为中低价住宅地块，以适应不同收入阶层的需求。
四、制定营销策略1. 市场调研：通过市场调研了解目标客户需求、竞争格局、市场价格等信息，为后续制定营销策略提供依据。
2. 产品策略：根据目标客户需求，制定地块的产品特点和卖点，通过差异化竞争来提高地块的竞争力。
例如，对于商业地块，可以注重地块的人流、车流量，特别是附近商圈的吸引力；对于住宅地块，可以注重地块的绿化环境、户型设计等。
3. 定价策略：根据地块的价值定位和市场需求情况，制定合理的定价策略。
例如，对于高端商业地块，可以采取高价销售策略；对于大规模住宅地块，可以采取适度降价的策略来刺激销售。
4. 渠道策略：通过建立多渠道销售网络，实现全面覆盖和高效销售。
例如，可以在各类房地产中介机构、互联网平台、销售中心等渠道同时进行销售，以提高销售效率。
适用阶段：集团标准：超限说明：评审结果：填报人员：
产品配置、量化设计、成本限额管理用表(1.0版)
投资决策评审、产品策划评审、经营方案评审、定期核查及反馈；
Y （同意本评审阶段指标），N （不同意本评审阶段指标，按集团标准或上一评审阶段指标执行）。
指依据项目所在城市、项目定位、《金地集团产品配置、设计量化、成本限额要求（住宅项目）》综合锁定的产品配置、设计量化、成本限额的集团标准；画斜线的表格为集团暂无标准的子项。
超出集团标准或上一评审阶段指标的需用“红色”字体填报，并在“超限说明”一列概要说明原因，如：政府强制、定位要求等；由各区域公司运营部组织营销（红色底）、设计（绿色底）、成本（紫色底）等业务部门填报，并对填报数据的准确性考核各业务部门。
1. 背景介绍：当前房地产市场状况及趋势
2. 目标市场：明确目标客户群体及需求
3. 方案目的：提升地产项目知名度、促进销售、树立品牌形象
二、市场调研与分析
1. 目标市场分析：区域经济、人口结构、消费水平、竞争对手等
2. 产品分析：项目特点、优势、劣势、差异化竞争策略
3. 竞争对手分析：产品、价格、渠道、营销策略等
三、营销目标
1. 短期目标：提升项目知名度、增加咨询量、提高销售业绩
2. 中长期目标：树立品牌形象、扩大市场份额、实现可持续发展
四、营销策略
1. 产品策略：优化产品设计、提升品质、打造特色
2. 价格策略：合理定价、优惠促销、差异化定价
3. 渠道策略：线上线下结合、拓展销售渠道、建立客户关系
4. 促销策略：活动策划、广告宣传、口碑营销、合作推广
五、营销方案实施
1. 营销活动策划：主题、时间、地点、参与对象、活动内容
2. 广告宣传：媒体选择、广告创意、投放计划、效果评估
3. 线上营销：网站建设、SEO优化、社交媒体推广、内容营销
4. 线下营销：举办展会、开放日、举办讲座、合作活动
六、营销预算
1. 广告费用：广告投放、宣传物料、活动策划等
2. 人员费用：营销团队、销售人员、客服人员等
3. 其他费用：市场调研、渠道拓展、客户关系维护等
七、效果评估与调整
1. 营销效果评估：销售数据、客户满意度、市场占有率等
2. 调整策略：根据效果评估结果，优化营销方案、调整营销策略
3. 持续改进：关注市场动态、调整营销方案、提升项目竞争力
八、总结
1. 营销方案实施总结：回顾实施过程、分析成功与不足
2. 未来展望：持续优化营销方案、提升项目竞争力、实现可持续发展。
金地集团总部及子公司职责边界总部和子公司的职责边界定义的是子公司在经营活动中需要总部进行审批或报备的节点。
子公司的经营活动中遇到以下职责边界，需按照职责边界的规定执行。
如工作中遇到职责边界尚未规范的，请依照公司其他规定执行。
●IT规划：集团IT整体规划由总部统一协调、管理●IT项目管理：网络平台项目、应用系统项目必须报总部审批●IT资产管理：IT资产报集团信息中心备案，统一管理、统一调配●法律制度：各子公司重要法律制度需报总部备案●法律处理：各子公司的重大案件处理需报总部备案●计划管理：集团管理控制系统的总体协调；协调总部各职能领域对子公司的支持及监控；对于督办部门/子公司目标责任书、年度、月度计划进行审核、检查●车辆购置：各子公司车辆购置申请必须到总部备案；各子公司40万元以上的车辆购置必须经过总部审批●客户关系战略：各子公司的客户关系管理战略必须经过总部审批。
●IT工具：客户关系管理领域使用的IT工具由总部统一管理。
●客户关系制度：各子公司客户关系管理领域制度（包括会员俱乐部的制度）和流程必须报总部审批和备案。
●客户满意度调查：各子公司外部客户满意度调查由集团统一组织。
满意度调查后，各子公司相关工作改进措施报总部备案。
●客户危机事件处理：各子公司重大客户危机事件的处理方案必须报总部审核和备案。
●目标客户管理：客户的追踪、数据分析、重大销售活动对目标客户关系的影响评估等分析必须报总部备案。
以上职责边界主要接口部门：集团行政管理部●薪酬体系：集团及各子公司的薪酬体系由总部统一制定，各子公司必须执行●薪酬福利发放：各子公司第一负责人、下派财务经理、下派成本经理的薪酬福利由总部统一发放；各子公司的高管绩效奖金由总部统一发放●人工成本：每年各子公司的人工成本及人员编制必须报总部备案●长期激励：由总部负责制订核心骨干人员的长期激励方案，子公司按方案执行●项目制激励：各子公司项目制激励方案由总部负责制订，子公司按方案执行●奖金备案：各子公司总经理特别奖金方案必须报总部备案●请假休假：各子公司第一负责人、下派财务经理、下派成本经理的请假、休假必须知会总部●内部调动：总部和各子公司以及各子公司之间的人事调动必须报总部审批●调工调干：各子公司的调工调干必须报总部审批●晋（降）级：各子公司总监及以上人员的晋（降）级必须经过总部审批●人事任命：各子公司总监及以上人员人事任命必须经过总部审批并发任命函●人员下派：各子公司人事负责人、财务负责人、成本负责人、设计负责人必须由总部下派或授权下派●人事信息：各子公司的人事信息必须每季度向总部上报一次●因公出国：子公司高层管理人员的因公出境（含港澳台）必须经过总部审批●机构设置：各子公司的机构设置及职能必须按照总部制定的统一规范执行●组织变动：各子公司的组织结构变动必须经过总部审批●应届生招聘：由总部统一招聘、培训及统一调配●招聘广告：媒体招聘广告版样由总部统一制定，各子公司执行●个性化培训：各子公司高层的胜任力评估及相关培训由总部负责●职务体系：由总部统一规范各子公司的职务体系，子公司必须遵照执行●绩效管理体系：集团及各子公司的绩效管理体系由总部统一制定，各子公司依据绩效管理体系制定考核方案；●考核实施：各子公司高层、下派建筑师、下派财务经理、下派成本经理由总部统一组织年终（中）考核●人事监察：总部拥有子公司的所有职员人事监察权●员工满意度调查：各子公司满意度调查由总部统一组织●公司刊物：各子公司公开刊物的创刊必须经过总部审批●文化活动：各子公司以集团名义参及或组织的重大文化活动必须报总部审批；涉及到集团高管的评选活动必须报总部审批●主品牌管理：各子公司必须执行集团下达的主品牌推广计划●子品牌管理：各子公司的品牌建设策略和方案必须经过集团审批●项目品牌管理：项目命名必须经过集团审批，其他重要项目的传播资料报总部备案●品牌评估：各子公司的品牌建设状况由集团进行统一进行评估●危机处理：各子公司的重大危机处理方案由总部负责处理以上职责边界主要接口部门：集团人力资源部●会计制度：各子公司的会计制度必须报总部审批●会计报表：各子公司会计报表必须上报总部，由总部统一合并●季（年）度结算：各子公司的季（年）度结算必须上报总部●会计信息披露：所有各子公司的会计信息披露由总部完成●财务软件：各子公司的财务软件必须和总部统一●财务预算：各子公司的财务预算必须经过总部审批●资债管理：各子公司的资债状况必须上报总部●成本制度：各子公司成本制度必须报总部审批●成本目标：项目开发过程中的项目发展成本目标必须报总部审批●动态成本：项目开发过程中的成本测算必须报集团备案●招投标合同：重大招投标总部必须参及，合同必须报总部备案●成本信息：所有成本信息必须上传成本信息系统●资金结算：转帐结算及现金收付业务、外汇买卖、国际结算业务由总部负责●资金筹措：拓展融资渠道、办理短期、中长期流动/授信额度贷款由总部负责●资金调配：资金调配、发放贷款由总部统一负责●资金信息：集团资金计划、担保、地价支付、银行负债等资金信息由总部统一进行管理，并由总部监控下属公司资金使用情况●资金运作：资金运作由总部负责。
房地产营销策划方案范文5篇房地产营销策划方案范文篇1一、市场现状：1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季(金九银十)。
二、项目现状：1、一期，D、E、F区剩余房源大部分为六楼。
楼层相对较高。
2、G区G8、G9部分房源存在明显的产品缺陷3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
三、活动目的：1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
四、活动时间：10月1日—10月7日五、活动主题：主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”六、活动内容：1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主);2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣(特价房除外);3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，视现场气氛而定)，凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干七、宣传方式：1、网络(搜狐焦点新闻报道、现场报道，新华网)2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天两万条信息)3、报纸广告(今日莱州半版，暂定9月29号)4、国庆宣传易拉宝5、户外演出一场或花车__3天八、现场包装：室外：1、横幅：0.7__10米__2条2、国庆抽奖礼品的堆放;3、气球装饰：大门、礼品区;4、吊旗;5、易拉宝展示十：物料准备及费用预算：短信内容(待定)：国庆豪情盛典，舞动黄金海岸。
莱州黄金海岸小区二期典藏现房2210元/m 起售，三期观海高层认筹活动交2万抵3万火爆进行中。
寻找城市的留白金地宁波项目营销策划方案市场分析项目分析发展定位营销推广一、宁波总体概况1、城市位移（1）多心带状城市：宁波、镇海、北仑宁波由三江至北仑为主轴线分散组团带状联系的市区结构，城市区主要发展方向为东位移，开始进入多心的新城发展阶段。
（2）新中轴线----科技园区、东部新城、东钱湖新城位于三江与北仑港之间的中间地域将成为新的城市中轴，是宁波2000-2020年一轮城市发展计划的主要发展区域，未来由南至北由东钱湖度假区、东部新城与科技园区构成宁波市区21世纪的市区中轴线。
2、房地产：第三轮新城发展（1）卧城与新城的过渡阶段在经历了中心城区改造、边缘卧城集团的房地产发展阶段后，已经进入了以新城为主要模式经由快速交通道路结合的第三发展阶段。
主要包括鄞州中心区、东部新城、科技园区和东钱湖新城。
（2）土地资源短缺宁波多山，自然生态与景观环境良好，但土地相对短缺，同时前阶段房地产高速发展。
房地产主要以相对高密度的方式使用土地。
别墅等低容积率产品为稀缺资源。
（2）房地产消费市场基础良好历史悠久的港口贸易城市，市民财力殷实。
住宅消费与投资能力均很强。
民营经济发达，作为房地产高端主力客群的企业主与股东阶层发达。
随着对外贸易、外资企业投资和民营企业的现代化，中产阶级也在迅速成长中。
（3）房地产泡沫严重前几年宁波房地产过热，投资性构高比例高。
价格超越了收入水平。
空置率高。
但产品与行销品质相对较低。
（4）市场走向两极格局目前市场为一波小户型与低总价主导的行情。
吸纳前期因房价高涨而累积下的刚性首购需求。
换购需求在经过数个月的观望蓄水，在市场小幅回稳在6000元价位后，有进场的回升迹象。
同时将要上市的项目也将以不同于小高层、高层形态的联排住宅与电梯多层等低容积率产品切入原由高层覆盖的换购市场区间。
（5）预计明后两年入市的项目呈现两极格局：将会推出相当数量的连排、叠加与电梯多层产品，以低密度吸收换购市场。
而小高层以总价主导吸收首购市场。
3、新城四个主要新城构成了未来5年宁波市场的主轴（1）领先者：鄞州中心区紧邻中心城区同时本身基础较好的鄞州中心区进度最快，已经完成了放量阶段，进入价格提升的最后收尾阶段。
（2）崛起者：宁波科技园区本身有产业基础，同时与中心城区联系紧密，周边配套设施将为完善。
房地产进度开始进入放量阶段。
（3）领导者：东部新城东部新城为新城中最重要的未来市中心，但自身市政基础设施较差，房地产开始开发，但尚未连成板块。
（4）稀贵者：东钱湖新城东钱湖新城是城市未来的自然心脏。
以其风景区条件及相对于城市其他区域的低容积率，有条件发展为宁波未来的高端居住区。
起步较早，已有一定程度的功能开发与设施（启新高尔夫球场、华茂酒店等）分散在周边，在城市中建立起未来的形象认同。
但进度缓慢，与中心城区尚未形成密切的联系。
四个主要新城构成了未来5年宁波市场的主轴3、市场走向预测100平米左右紧凑面积的小户型产品构成主要的市场行情120-160中面积户型是目前销售最为疲软的需求区间160以上大户型市场中，有着稀缺或独特优势的项目可能成为黑马100-120万市场中低容积的连排别墅产品会是弱市的一个热点三、鄞州中心区市场观点1、板块基本面在城市扩张进程中启动较早的鄞州作为上一轮房地产的主力板块，经过前几年的发展，已经进入成熟阶段，五星级酒店、购物中心等城市级公共设施开始发展，城市凝聚力效应正在逐步兑现。
但目前房地产形势尚不明朗，可能构成一个不太有利的时机。
特殊的新城独特比较优势2、板块市场面宁波科技园区崛起，指标个案转向。
鄞州由原先的中端主流供应板块，演变为跳出中间走两厢的态势城市配套落后房地产发展，空置率高，是投资重灾区。
但随着万达广场、南苑白金五星级酒店等城市配套的建设与开业，其居住及城市凝聚力效用将形成一波强有力的释放效应。
随着东钱湖新城等开发，其区位距离的认知也将由对比中心城市的弱势转化为对比其他新城的优势。
其临近城区连接自然、城市与人文的区位优势将得到更明显的释放。
3、鄞州主要项目及其定位主要居住社区：宋诏桥、中心区、大学城宋诏桥：东湖馨园、四明春晓、春江花城中心区：万达公寓、南苑国际、都市森林（南湖花园）市场定位：万达：城市中央公寓，曼哈顿气派，目前占据第一盘的定位春江花城：绿城春江花月的改进版，新古典风格，人文气氛社区。
东湖观邸：近郊townhouse社区，稀缺的连排别墅产品。
一线品牌发展商。
都市森林：本地领导发展商雅戈尔，景观主题推案（森林、湖泊、湿地、城市中心）万达广场：万达公寓一期亮相的２７０余套住宅，已去化２００多套。
春江花城：一期定价7300预售遭遇销售抗性，二期立面亮相反而降价形成了销售爆降价后虽然总价仍然不低，但销售率大幅上升。
南苑国际：开盘一个月销售80%，南苑国际推出的４００余套精装修房子早已销售一空，公寓房销售接近尾声。
春江花城：春江花城客户来源以老三区和鄞州区为主，购买目的主要为二次置业，年龄在35-55岁之间，行业及职位主要以外贸业为主的民营业主和政府机构公务员。
四、项目认知1、金地进入宁波的第一个项目承担着项目营销和品牌营销的双重使命，品牌营销是核心任务。
2、品牌营销任务建立金地企业品牌在宁波独特的第一印象在未来域之后新兴区域子品牌的进一步建构3、开发策略A切入高端市场，形成品牌加值效应。
为金地开发宁波市场的总体布局建立品牌制高点。
B选择有成长潜力的新兴区域；C选择一个街区的适中规模项目，销售压力不大，比较适合建立入市的品牌。
D位于鄞州大道，与周边反差明显的建筑形象，项目的城市形象强烈。
营销周期需要在项目去化和品牌传播之间取得平衡，需要控制销售速度，在后期甚至放慢销售速度。
E定位于中高端市场的产品组合切入高端市场，形成品牌加值效应。
为金地开发宁波市场的总体布局建立品牌制高点F 选择即将突破的新兴区域仍然存在区域局限，尚未有效打开中心城区市场万达广场巨大城市凝聚效应目前尚未有效释放，将是未来打开中心市场的重要借势G城市价值将构成鄞州下一阶段开发主题特殊的邻居关系H面临弱市营销挑战目前宁波市场上处于调控政策消化阶段，市场观望气氛浓重，进场动力不强。
尤其本项目主力户型面积定位的140/160区间中高端市场是宏观调控的重灾区，同时也是同区域项目集中供应高度竞争的区间。
因此本项目必须寻找新的市场制高点，提前消化政策利空，启动观望客群的购买释放4、社区总体营造模式宁波项目不只是又一个普通的住宅开发项目，而是结合了国际学校等配套的社区总体营造项目A开发人文价值，建立宁波与国际化生活的文化接口B知识筑家是科学筑家理念的衍生C在观望市场制造一次购买机会D配套资源与市场之间尚存在有效联系的缺口E避免与高教园区的区位混淆F现代主义的规划理念，与现实形成反差源自于现代主义理念的规划与建筑设计，但是其营销意义并非停留在现代主义的表层，而是与宁波现实市场形成了差异化，形成另一种差异化的张扬。
5、竞争市场分析（1）项目比较区位和外观建筑风格与万达广场和南苑国际等都市公寓比较接近，而面积定位与春江花城等项目相对接近。
而空中院落的异化户型与中海东湖观邸和格林春天存在一定程度的比较。
（2）泛竞争相邻竞争/市场领头羊之争：万达广场、都市森林同板块竞争：春江花城，替代竞争。
（3）板块竞争/客源竞争：宁波科技园区（皇冠花园）、东钱湖新城（中海东湖观邸）、中心城区边缘（4）主要竞争对手万达广场/都市森林/春江花城/中海东湖观邸（5）项目核心竞争力鄞州市场城市价值开始凸现：城市新主场A金地品牌除了品牌的正面形象之外，更重要的是通过品牌发展模式建立全新的消费价值B特殊的邻居关系：金地项目位于鄞州区政府西侧，公务员将是不可忽视的一个领头群体复合国际学校的社区营造开发模式高层低密度花园城市居住环境现代建筑风格，less is more\less 回归本质的理性美学深度设计的公共空间流动空间；重视不止建筑本身，更重视建筑之间的部分超级尺度空中院落的异化产品10月封顶开盘，为样品营销建立了基础空中院落是其最独一无二之产品优势与核心竞争力。
五、项目品牌策略品牌主导的整合营销。
首先确定能够有效开发这一市场的品牌，与金地的关联。
在金地企业品牌、项目条件与市场之间建立一个最有利的品牌定位。
项目品牌是市场品牌的一个具体。
金地科学筑家企业品牌的导入、延伸与开发。
1、品牌定位：未来域未来域：在新兴城市热点与新的生活追求之间建立居住联系。
将未来域由一个项目扩展为一个品牌；代表金地创新能力的新概念品牌；定义未来生活；与金地开发程度较高的新市镇品牌格林green自然生活不同，未来域可以朝向新城市品牌诉求人文生活。
2、项目定位包豪斯，未来域的一个项目具体产品联系：借势townhouse定义空中院落为bauhause建筑风格：包豪斯：现代主义运动母校项目理念：知识改变世界宁波联系：低调奢华的ningbo house品牌整合：科学筑家的一个子品牌3、项目营销推广策略及要求（1）商品策略本项目采用了极简主义的设计理念，来源于包豪斯理性美学。
但是这一原型并不是一种有效的商品概念，我们理解建筑师对技术与自然的关注，但必须在商品策略上进一步消费挖掘与塑造，我们需要为包豪斯在当代消费寻找一个更有效的商品概念。
（2）市场营销以less is more为总体精神的品牌整合营销。
结合不同产品的市场定位形成不同的推广主题，并形成良性互动的品牌连锁。
结合项目sw, 以金地品牌为切入点，由内而外，逐级延伸品牌外延，将项目品牌内核逐级延伸产品、社区甚至城市范畴。
结合项目ot, 宁波目前的市场形势与未来走向，由上之下，放大市场范围。
（3）项目营销推广策略及要求A 营销模式通过与一般房地产项目营销模式的差异化，打破弱势市场的消费心态。
第一阶段封闭通路营销：不对市场公开，而是建立特定的会场销售模式形成目标客群行销通路，打破市场的心理惯性，激起认知好奇，在弱市形成最大的品牌传播和定位认同效应。
第二阶段：开放泛营销：与前期封闭营销相反，将营销由产品展示扩展到包括工地、配套系统、甚至是外部环境，较一般房地产更高开放程度的营销模式，从另一个极端打破消费惯性。
B项目入市时机及推盘策略建议主要考虑因素：工程周期由东向西的工程进度户型分布以中心景观为核心由内向外由大到小布置。
工程进度：按照工程进度由小到大布置；东区以135面积户型为主力，西区以160平米面积为主力。
1号楼为旗舰楼座；项目入市时机及推盘策略建议（4）营销策略利用连排别墅市场机会，先推160产品切入别墅市场，建立高端产品认知，之后利用135平米产品性价比优势配合吸引观望的换购客户形成放量；工程进度与目前的市场机会及存在着一定冲突，1期主力135平米目前市场买气不足，而竞争剧烈。
销售抗性较大。
同时其产品力需要通过160平的联动效应。
