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商业地产基础知识商业知识篇商业地产基础知识商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
一、商业地产分类（一）、按照开发形式进行分类商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
市场类商铺在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
住宅底层商铺住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。
商业地产须掌握的知识点商业地产是指用于商业活动的地产，包括商务办公楼、购物中心、酒店、餐饮等商业场所。
在商业地产行业，有一些重要的知识点需要掌握，帮助从业人员更好地理解和应对各种商业地产的运营和管理问题。
下面是商业地产行业关键知识点的介绍：1.市场分析商业地产的需求和价值与市场环境密切相关。
对市场趋势和需求的准确分析是商业地产投资决策的重要依据。
包括对人口结构、经济发展、消费习惯等方面的研究，以及定位、竞争分析等。
2.物业管理商业地产的物业管理是确保商铺、办公楼等设施正常运营的关键。
物业管理涉及设备维护、租户关系管理、保安、保洁等方面的工作。
熟悉物业管理的相关法律法规和技术，合理安排资源、提供优质服务是成功经营商业地产的关键。
3.租赁和合同管理商业地产租赁合同需要清晰、完善和具有法律约束力。
租客选择、租金协商、租约管理、租赁条款等都是商业地产从业人员需要掌握的知识点。
了解租赁市场的供需关系和租金水平，有助于提高维持现有租户以及吸引新租户的能力。
4.可持续发展商业地产需要考虑可持续发展的理念，包括节能减排、环境友好设计、资源循环利用等。
了解绿色建筑、节能减排技术和政策，推动绿色发展，有助于提高商业地产的长期竞争力。
5.金融和投资商业地产行业涉及大量资金，了解金融和投资是必要的。
了解商业地产融资渠道、金融产品以及不同类型的投资策略，可以帮助选择合适的融资方案，提高投资收益。
6.市场推广和销售策略商业地产的成功运营需要有效的市场推广和销售策略。
了解市场推广的技巧、战略和工具，可以增加商业地产的知名度和吸引力，提升吸引潜在租户和顾客的能力。
7.法律法规商业地产有着严格的法律法规约束，商业地产从业人员需要掌握相关法律法规和政策。
包括土地使用权、建设和规划审批程序、建筑安全等方面的法规。
熟悉法律法规，合规经营，可以降低法律风险，保护商业地产的合法权益。
8.项目管理商业地产项目的规划、设计、施工和交付需要进行全面管理。
商业地产基础知识商业地产是作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。
那么你对商业地产了解多少呢?以下是由店铺整理关于商业地产知识的内容，希望大家喜欢!商业地产的模式第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。
由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。
这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。
一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼;二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。
开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。
于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。
这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。
为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
商业地产基础知识版商业地产是指用于商业目的的房地产，包括零售、办公、工业和酒店等类型的房地产。
商业地产是房地产市场的重要组成部分，对于经济的发展和人们的生活起着重要作用，因此了解商业地产的基础知识显得非常重要。
本文将从商业地产的基础知识、商业地产的类型、商业地产的投资等方面为大家介绍商业地产基础知识版。
一、商业地产的基础知识1.商业地产的定义：商业地产是指用于商业目的的房地产，包括零售、办公、工业和酒店等类型的房地产。
2.商业地产的价值：商业地产的价值主要是由其位置、建筑物、租金收入和未来发展潜力等因素决定的。
3.商业地产市场：商业地产市场是指商业地产的需求与供应形成的市场，其中需求端包括租户和购买者，供应端包括房地产开发商和房地产经纪人。
4.商业地产投资：商业地产投资是指在商业地产市场中以一定金额购买或租赁商业地产，从而获得租金收入或资本收益的投资行为。
二、商业地产的类型1.零售商业地产：零售商业地产是指经营零售业的商场、购物中心、百货商店和超市等商业地产。
2.办公商业地产：办公商业地产是指提供租赁办公室、写字楼和商业中心等商业地产。
3.工业商业地产：工业商业地产是指制造业和仓储业等企业所用的固定资产，包括工业园区、仓库和工业用房等。
4.酒店商业地产：酒店商业地产是指度假酒店、主题公园酒店、高星级酒店等经营旅游业的酒店类型。
三、商业地产的投资商业地产投资是指投资者通过购买或租赁商业地产而获得租金收入或资本收益的行为。
商业地产投资与股票、债券等金融投资相比，具有较好的稳定性和抗风险能力。
商业地产投资的主要方式有以下几种：1.直接投资：直接投资是指直接购买商业地产并成为业主，从而获得租金收入或资本收益。
2.股权投资：股权投资是指购买商业地产发展商的股票，通过股息或升值获得收益。
3.房地产投资信托（REITs）：REITs是指类似股票的基金，其投资组合由商业地产构成，投资者通过购买REITs来获得租金收入或资本收益。
商业地产基础知识培训资料目录第一章房地产基础知识培训 (3)一、房地产的概念 (3)二、商业地产的类型 ....................................................................... 错误!未定义书签。
三、房地产专业名词 (6)四、建筑识图 (13)第二章商业地产市场调研 ............................................................ 错误!未定义书签。
第三章目标商业基础知识培训..................................................... 错误!未定义书签。
一、发展商背景介绍 ....................................................................... 错误!未定义书签。
二、项目地理位置及分析................................................................ 错误!未定义书签。
三、项目总体规划........................................................................... 错误!未定义书签。
四、商业部分基本资料 (18)五、项目商业部分的定位................................................................ 错误!未定义书签。
六、商业部分功能分布.................................................................... 错误!未定义书签。
第四章商业项目销售的业务流程与销售策略............................... 错误!未定义书签。
商业地产基础知识商业地产知识1何为商业地产2商业地产的内容3商业地产的类型4商业地产的销售模式5商业地产的客户1.何为商业地产;商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
1.商业地产与住宅房地产的区别住房地产：1发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单2大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的3发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成商业地产: 1商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有2大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的3发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产在开发和运营中涉及到三个层面; 资本运营市场开发运营管理贯穿商业地产全过程的三种行为; 开发行为经营行为投资行为商业地产的四元素; 开发商投资客商户消费者商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。
商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
商业地产的发展特点及趋势高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著地产投资市场产品类别按开发形式划分: 购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺购物中心——SHOPPING MALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。
Shopping Mall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。
2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。
3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。
4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。
按投资价值划分；都市型社区型便利型专业型其他商铺专业型商铺定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。
该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑按业态划分；综合型特色型零散型销售模式；整体转让零散销售自由出租返祖销售1返租销售概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。
实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。
对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。
可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。
风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。
租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率商业地产知识商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。
某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。
商铺定价操作程序层别总价 = （目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数凭经验对项目不同层别进行系数设定（第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100% ，依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
）系数X销售面积（建筑面积） =权重系数∑权重系数=总权重系数（层别总价÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价设定各层别中各个商铺的系数，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数商业地产的客户投资者最关心什么？物业是否能曾值怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理——销售价格是否与实际价值趋同影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
内在因素；客户自身实力、知识、年龄、偏好、……外在因素；参与开发的公司品牌项目本身其他（唯一性参与开发的公司品牌开发商发展商建筑设计公司物业运营公司项目本身 1硬件；地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施2 软件；销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理针对北方药都项目来说，什么最能吸引潜在投资者呢？或者说怎样才能打击到投资者呢？药都项目优势硬件优势；1资源优势近40万人的医药营销队伍遍布全国各地；2000多家医药生产经营企业中产值和销售收入超千万元以上的就有18家，利税超千万元的有4家；此外，内蒙古药材资源丰富，蒙药材2230种、蒙药药品达5000余种，在国内外都具有很高的声誉。
2市场优势呼和浩特一年两届药交会在国内医药业享有盛誉，蒙药不仅在国内具有很高的声誉，而且在日本、韩国、俄罗斯等国十分畅销。
对于药都来说，所在区域的药品市场整体水平很高，已经形成了它所需要的市场环境。
3建筑优势全街铺性质的建筑形式，使各个店铺的商业价值均分，降低了出现“死铺”的可能性，利于销售和经营。
而且项目内街的设计轻松的解决了医药批发必须的装修货问题，为经营者提供便利。
4划分优势100-200平米为主的划分，保证了单位物业的总价款处于合理区间，避免过大的资金投入降低目标投资者的投资热情。
软件优势1政策优势大环境：国家规定：中国医药行业要走集约化、规范化、现代化的道路，从2000年开始，利用3—5年的时间，培养5—10户面向国内外市场、多元化经营、年销售额在20亿元以上的大型医药流通集团。
小环境：自治区和呼市、玉泉区三级政府给予了大力支持，呼市有关部门先后出台了一系列优惠政策，为投资药市的经营者在税收、商用房使用年限、贷款、办证、落户、子女入学等方面提供便利。
2前景优势做为蒙药的大本营，呼市目前还没有像北方药都如此大规模的综合性医药供销中心，一旦投入使用必定会吸引无数国内外的医药经销商来此洽谈定购，经过一段时间的运营北方药都就可以成为蒙药的代名词，云集与此的药上足以使药都的价值迅速提升3销售策略优势返租销售的销售策略，对于投资者来说无疑是个稳定的投资保障，而且药都较高的租金回报率能够保证在十年内收回投资成本，无疑对客户具有很高的吸引力4运营优势在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源，此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广成功案例分析上谷商业街项目基本情况项目坐落位置区域：地处天塔道以南开发商：天津融创集团融创置地有限公司总建筑面积：56289平米地上建筑面积：42109平米地下建筑面积：14180平米地上三层商业总建筑面积：23251平米店铺面积范围：74 m2 —— 1245 m2 （建筑面积）总店数:82间商务魔方面积：18858平销售均价：商业： 1F 16500——17000 2F 12500——13000 3F 8500——9000SOHO： 4F——6F 6500——7000项目定位1、该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方（全兼容、多功能）。
2、集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领先性的高端项目。
3、商家定位以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。
其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中的高档商家。
销售策略以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
带租约销售——最有力的销售说辞招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。
点对点——最有效的销售手段抛弃以往的“坐销”形式，让销售员走出去，利用渠道资源和“行销”手段进行项目销售。
效果上谷商铺总数为82间，销售率100％，出租率35％。
