下载文档原格式
商业地产项目的业态规划商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位，这对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么，什么是商业业态? 什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？购物中心的业态规划应考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。
其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。
商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
学习导航通过学习本课程，你将能够：●知道产业地产的发展历程；●认知产业地产的功能与价值;●了解产业地产的类型与特点;●掌握产业地产的开发模式；●明白产业地产的盈利模式；●学会成功进行产业地产项目开发。
产业地产项目开发与规划一、产业地产的兴起与发展1.产业地产的兴起2003年，联东集团率先提出“产业地产”的概念。
2008年金融危机和2011年房地产市场严厉调控之后，产业地产投资呈现火热局面，约有12％的传统房地产开发商开始转投产业园建设项目。
究其原因,一方面，产业地产可合理分散持续多年的住宅调控政策风险；另一方面，产业地产后期持续而稳定的增长性的收益为开发商们所看重。
很多原来做住宅或者做其他地产投资的大开发商已经进入产业地产开发：富力地产投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园,计划投资额高达30亿元;2011年初,远洋地产正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米；复地集团更是早已涉及该领域，其投资了中环天地、金石湾产业园等项目。
2。
产业地产的优点产业地产的优点在于,在不少开发商陆续进入三、四线甚至更小的区域市场时，做产业或物流中心更易于“催熟”地块,以达到逐步引入人口的条件。
地块催熟之后才会产生需求,才能做住宅，而随着人口的迁入才可以做商业配套，这是一种渐次的打造过程。
3。
产业地产的定义产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的地产形式，是工业地产的升级与换代产品。
产业地产的出发点是调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业。
【案例】义乌小商品城的产业地产20世纪80年代前,义乌因资源匮乏、人口众多、商品交易萧条,其经济在浙江省县市级中排名靠后.20世纪80年代初，义乌小商品城形成。
2000年以后，随着义乌小商品贸易的逐步展开，上下游产业形式逐渐增多，从最初的研发，到生产，再到交易、物流、仓储，分别形成了一系列产业环节。
2008年金融危机，义乌交易额仍达到492.3亿元。
2011年，义乌专业市场交易额达到了515亿元,全国排名第6位.由此可见，义乌小商品城这样的产业地产，对城市的发展真正起到了调整产业结构、发展战略性新兴产业的目的.产业地产最大的特点是，整合产业从研发、生产、仓储、销售、物流到原辅料集散等，甚至包含相配套产业，使上下游产业一体化。
产业地产销售工作计划第一章：工作背景与目标1.1 工作背景产业地产是指以工业、商业、物流、科技等为主要功能的地产项目。
随着中国经济的快速发展，产业地产也得到了快速崛起。
为了适应市场需求，公司决定加大产业地产销售力度，并制定了本工作计划。
1.2 目标本工作计划的目标是通过制定科学合理的销售策略，提高产业地产销售业绩，增加市场份额，实现公司的销售目标。
具体目标如下：1) 实现销售额的年度增长率不少于20%；2) 提高客户满意度，促进客户资源的持续合作；3) 培养高效的销售团队，提升团队绩效；4) 扩大产业地产市场份额，加强品牌建设。
第二章：市场分析及竞争对手调研2.1 市场现状分析针对产业地产市场，进行市场现状的分析，包括市场规模、增长趋势、市场特点等，以便为销售策略的制定提供依据。
2.2 竞争对手调研对产业地产市场的主要竞争对手进行全面调查，了解对手的产品特点、定价策略、市场份额等情况，以便为制定差异化销售策略提供参考。
第三章：销售目标与策略3.1 销售目标制定根据公司的销售目标和市场需求，制定产业地产销售目标。
具体目标如下：1) 提高产业地产销售额，实现每年不少于20%的增长率；2) 扩大产业地产市场份额，提高品牌影响力；3) 培养高效的销售团队，提升团队绩效。
3.2 销售策略制定基于市场分析及竞争对手调研的结果，制定相应的销售策略，包括定价策略、产品定位、渠道选择等，以便更好地满足客户需求并提高销售业绩。
第四章：销售团队建设4.1 人员招聘与培训根据销售目标及策略，制定人员招聘计划，并通过招聘渠道广泛发布招聘信息。
同时，制定培训计划，对新员工进行专业培训，提高他们的产品知识及销售能力。
4.2 考核与激励机制建立完善的销售绩效考核体系，通过激励措施激发销售团队的积极性，如提供奖金、晋升机会等。
4.3 团队建设与沟通定期组织销售团队会议，加强团队间的沟通与协作，共同制定销售策略、分享经验，提高团队绩效。
商业地产项目的业态规划商业地产项目的业态规划是指在商业地产项目开发过程中，根据市场需求和发展趋势，合理规划和布局不同类型的商业业态，以实现项目的可持续发展和经济效益最大化。
商业地产项目的业态规划需要综合考虑市场需求、项目定位、竞争情况等多个因素，以确保项目能够吸引消费者、提供多样化的服务和商品，同时满足开发商的经济利益。
一、市场需求分析在进行商业地产项目的业态规划之前，首先需要对市场需求进行深入分析。
通过市场调研和数据分析，了解目标消费群体的消费习惯、消费需求以及消费能力，从而确定适合项目的主要业态。
例如，如果项目周边居住人口多为年轻白领，那么可以考虑引入时尚休闲类业态；如果项目周边居住人口以家庭为主，那么可以考虑引入超市、儿童乐园等家庭消费类业态。
二、项目定位和特色商业地产项目的定位和特色是业态规划的基础。
通过明确项目的定位和特色，可以更好地吸引目标消费群体，提高项目的竞争力。
例如，如果项目定位为高端购物中心，那么可以引入奢侈品牌和高档餐饮，打造高品质的购物体验；如果项目定位为主题商业街区，那么可以打造独特的主题环境，吸引年轻人和游客。
三、合理布局和组合商业地产项目的业态规划需要合理布局和组合不同类型的业态。
通过合理布局和组合，可以提高项目的吸引力和流动性，增加消费者的停留时间和消费频次。
例如，可以将餐饮业态布局在项目的核心区域，吸引消费者在购物之余享受美食；将娱乐休闲业态布局在项目的周边区域，吸引消费者在购物之外寻找娱乐休闲的场所。
四、引入新兴业态随着社会发展和科技进步，新兴业态不断涌现，对商业地产项目的业态规划提出了新的挑战和机遇。
商业地产项目需要及时关注新兴业态的发展趋势，积极引入具有创新性和前瞻性的业态，以满足消费者的新需求。
例如，近年来兴起的共享经济和线上线下结合的新零售模式，都可以作为商业地产项目的业态规划的参考。
五、灵活调整和更新商业地产项目的业态规划不是一成不变的，需要根据市场需求和竞争情况进行灵活调整和更新。
产业地产策划方案一、背景与介绍产业地产是指以特定产业为主导，将工业、商业、科技研发等多种功能融合于一体的综合性项目开发。
在当前经济发展的大环境下，产业地产越来越受到关注，成为了各地区经济增长的重要支撑。
本文将针对产业地产的策划方案进行深入探讨，旨在为相关从业人员提供指导和参考。
二、目标定位产业地产的策划目标主要包括以下几个方面：1. 经济目标：实现项目的经济效益最大化，提升地区或企业的经济实力。
2. 产业目标：打造特定产业的研发创新中心，促进产业升级和科技进步。
3. 社会目标：提供优质的工作机会，改善居民的生活质量，推动社会和谐稳定。
三、策划内容1. 项目选择与择址产业地产的策划首先需要根据地区的产业特点和市场需求，在择址时考虑交通便利性、配套设施、土地成本等因素，确保选择合适的项目地点。
2. 项目规划与设计根据产业地产的需求，进行详细的项目规划与设计，包括场地功能布局、建筑设计、环境景观等方面，确保项目能够满足产业发展的要求。
3. 合作伙伴选择与合作产业地产的策划需要与各类企业、机构建立合作关系，共同推动项目的发展。
合作伙伴选择时需要考虑其专业能力、财务实力以及协作经验等因素。
4. 市场营销与推广产业地产的成功与否大部分依赖于市场营销与推广的效果。
策划方案需要制定详细的市场营销计划，包括品牌推广、渠道拓展、宣传传媒等方面，提高项目的知名度与吸引力。
5. 运营管理产业地产的运营管理是项目长期稳定发展的保障。
策划方案需要制定合理的运营管理模式，包括人员配备、设施维护、安全管理等方面，确保项目能够高效运行。
6. 创新研发与科技推广产业地产的特色之一是创新研发和科技推广。
策划方案应当注重提供科研创新平台和支持，吸引高端人才和技术专家参与项目，推动产业创新和科技进步。
四、风险评估与控制产业地产的策划不可避免地会面临各种风险与挑战。
策划方案需要进行全面的风险评估，包括市场风险、技术风险、政策风险等方面，制定相应的风险控制措施，保证项目的顺利实施。
某地产项目业态规划报告某地产项目业态规划报告一、前言本报告是针对某地产项目的业态规划进行的专项研究，旨在为项目提供整体的规划方案。
本报告首先通过市场调查分析了项目周边商业环境和目标客群，进而根据需求和市场趋势确定了本地产项目的主要业态和定位。
本项目规划的主要业态有住宅、商业零售、办公及酒店等，本报告将分别对每一业态的具体规划进行详细阐述。
二、市场调查分析市场调查是制定业态规划的前提和基础。
该项目位于城市中心区域，周边环境成熟，商业配套一应俱全。
经过市场调查分析，本项目周边已有大量高端住宅、写字楼和商业综合体，市场竞争十分激烈。
同时，该地区居住人群主要是商务人士和高收入人群，其消费能力较强。
本项目应充分利用周边配套，结合市场需求，创造独特的竞争优势。
三、住宅业态规划住宅业态是本地产项目的主要业态之一，目标客群主要是城市商务精英和高端居民。
项目规划住宅建筑总数为2幢，建筑面积约为20万平方米。
本项目将以“绿色、健康、舒适”为设计理念，致力于为业主打造一个舒适便捷、品质优良的居住空间。
住宅楼提供了环保智能化的设计方案，在面积、结构设计、系统设备等方面满足不同客户的需求。
四、商业零售业态规划商业零售业态是本项目的重点业态之一，目标客群是周边商务人士和高端消费者。
商业楼位于项目的核心位置，建筑面积约为6万平方米，预计占地比例为20%。
本项目商业配套覆盖了各种商家，为消费者提供了高品质、丰富多样的消费体验，将其打造成为城市中心区域的商业中心。
同时，商业楼采用智能化的设施和全面的安保措施，为消费者提供更安全、便捷的消费场所。
五、办公业态规划办公业态是本项目的重点发展方向之一，本项目旨在打造一个集商业、文化、旅游、办公于一体的高品质综合体。
办公楼位于项目的中央位置，建筑面积约为10万平方米，预计占地比例为35%。
本项目预计业主以大型企业和跨国公司为主，办公楼将提供高标准、智能化的工作环境、打造品质舒适的办公楼，使办公室成为一个愉悦、舒适、高效的工作空间。
现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。
因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。
随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。
生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。
产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。
产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。
园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。
园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。
生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。
由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。
业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。
因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。
业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键。
专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，不容易保证后期运营的持续性。
必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位，再进行业态深化。
业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度。
产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如何？2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系。
4、产业配套与产业服务的内容策划。
5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。
判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度，更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。
主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划，应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。
综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。
业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。
生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产，乃至新兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。
它使购房者不再是房奴，而是能同时实现经济收入的增长与生活品质的提升！@密斯朴慧琳：做好园区地产的前提：好资源、好区域、好定位、好规划。
@北京曹小乐：目前劳动密集型产业内迁，沿海由于产业调整方向不明，很多低端产品有空置现象；而高端园区主要在拼政策。
从这十年历程看，到最近2年，是业绩爆发期，而业绩爆发与北京产业外迁，写字楼市场等大趋势密切相关从园区地产产品细分看，像通用厂房类产品，其实投资控制比较容易，IT类产品前期投资会比较大，而且存在周期内的设备更新情况从联东实践看，通用厂房类产品，投资大，招商难问题比较小，以天津为类，即有独栋项目（津南），也有通用厂房项目（北辰），前者营销费用是后者的6倍，但回款明显弱于后者。
通用厂房类产品的要点在选址，产业集聚效应，产业梯度是很重要的，而独栋等研发高端园区产品，就要靠业态规划，配比来解决周期长的问题。
园区业态规划有个很头疼的现象，在新区，如果生活商业配套低了，直接影响招商速度，如果高了，园区成熟后，周边社会配套就全涌现出来，园区内的配套反而成为负担。
在城区，园区地产更接近城市综合体，反而好处理些。
园区地产思路一是产业链模式，有核心产业，配周边下游，诸如三一重工、中联重科、京东方、富士康的产业园，它衍生出产业导向型业态规划。
思路二是总部经济模式，根据本地优势资源形成产业集聚，它的业态规划商务需求导向多些，科技园区，保税区内的产业园按定位调业态，按区域调配比，按周期考虑退出机制分享几个业态组合：天津某项目（城市边缘）：SOHO、写字楼、商业、独栋、双拼；无锡某项目（城市核心区）：独栋、写字楼、商业、公寓；北京某保税区内产业园：双拼、独栋、三拼（配套全靠大园区）园区地产业态规划一般很务实，同时，注意同类产业集聚以提升配套的效能，园区企业更在意成本与效能，政府关注税收与品牌形象。
而城市核心区内的项目因为要承载区域的其他一些职能，所以可做空间更大些。
政府的政策因素对产业园区的业态影响很大，过渡的政策很难持续，导致候鸟式的产业园区，政策到哪，园区到哪，政策转移，园区空置，尤其金融业园区，不但不能持续发展，长期还是资源浪费。
产业集聚是园区地产的核心，业态规划可以理解为对集聚效能的放大，导致集聚的可能是交通、可能是人力、可能是财务，可能是科技，可能是特种设备……园区地产千变万化，住宅已经从多元化过渡到产业化，模式化，而园区地产才刚刚开始。
@李仁波：作好园区的产业定位和业态规划至关重要，大多项目是以一个主要产业进行产业链布局的思路进行产业配套规划，但未来将是以产业综合体为主导、提升产品业态的文化和艺术品位以增加附加值、打造个性化的公共空间作为项目特色，这样的园区客户更青睐。
通用厂房项目受当前受宏观经济影响，已经出现高空置率的趋势，尤其是前几年政府盲目投资工业园热泛滥时的项目空置率更是惊人！园区地产选址方面，若是没有明确产业定位的项目，则应考虑商业中心周边区域；若有明确定位且又需要大量人流基础的项目，则应考虑交通便利与城市中心的关联区域；若有明确产业定位且招商对象相对封闭运行的项目，对选址要求应该不会太高。
园区地产的产业功能定位是业态规划的基础，优秀的业态规划和产品形态是商业营销模式的成功保证。
园区地产选址方面，若是没有明确产业定位的项目，则应考虑商业中心周边区域；若有明确定位且又需要大量人流基础的项目，则应考虑交通便利与城市中心的关联区域；若有明确产业定位且招商对象相对封闭运行的项目，对选址要求应该不会太高。
园区及产业地产的运营成功并保证开发企业盈利最大化，盈利重点所对应的必然就是在业态规划中必须要考虑和设计的逻辑关注点。
产业地产的业态规划设计，应把四大核心盈利点：1、选址用地低成本的溢价收益；2、提高产业业态耦合平均收益；3、7%的配套的业态规划价值最大化；4、整合园区优势资源，资产证券化的资本投资复合收益。
彭涛--科技园：产业地产、园区地产，在考虑项目策划，有一个要素是不能忽视的，就产业定位。
如何做好产业定位，一是政府的意愿，这关系到政策环境的打造；二、当地自然人文资源，包括原有的产业氛围，人力资源的供应等，三是开发运营商的战略、经验和优势资源。
把握好这三点，我们的实践证明：可以“无中生有”。
所以一定要花力气在产业定位上做文，脱离产业来谈规划设计，是违背产业地产规律的。
杨乐渝：开发商主导的园区地产，将产业规划、土地规划、城市规划、交通规划、商业网点规划融为一体，把分离型的政府职能融为一体，成为一个更有效率的小政府，以这样思路去开发的园区，将成为一个充满活力和发展能量的新智慧城市、财富城市。
刘国民-科技地产：做科技地产是需要将入园企业服务好，能否引进企业值得研究的同时，如何通过后续服务留住企业也是个值得研究的话题。
所以在前期方案规划时需充分考虑企业入园后的需要（吃、住、行、娱乐等），但同时也不宜过多规划商业，毕竟科技园运营商不是商业地产运营商。
同时园区业态规划及产品定位，需针对项目所在地情况进行确定，这就需要前期进行详细产业调研，以规划适合当时产业需求的产品。
做科技地产需要达到三方共赢（股东、入园企业、政府），股东得到投资回报、入园企业得到服务、政府得到税收。
需要按项目定位来规划业态，项目定位需要按地方市调情况来，所以项目前期市调非常重要。
派森投资：运营科技地产，一开始总是盲目的，其实无非是“服务”，服务于入园企业，使得入园区企业可以更好的服务。
政府各职能部门也应多一点服务意识。
我们需要。
郭莹辉：产业园。
产业规划注重产业链布局，避免“大杂院”；街区规划多以“兵营式”和“九宫格”提升土地和交通效能；商住配套注重功能区块，避免物流、污染等冲突。
2、产业新城：产业规划注重产业与城市界面冲突；街区规划避免“兵营式”、“九宫格”，强化城市形态优美；商住配套注重嵌入式和便捷性。
园区地产的内容种类很丰富，项目规划差别很大。
产业园强调产业和企业聚集，土地集约利用，交通便捷和直达。
但是，由“园”到“城”，产业新城就必须兼容产业活动和城市功能的统筹。
特别是产业选择以环境友好、清洁生产等智慧产业和服务产业为主。
在产品策划中，我们特别注意建筑风格与当地环境的关系。
需要现代前卫的结构主义，还是知性传统的校园风格？既是入驻企业群体和政府诉求，也是竞争差异化的需要。
大家可以看看我们青岛、嘉兴、无锡、长春的产品方案，开发模式可以复制，但产品风格一城一色。
曹晏溪：产业地产（园区地产）的发展使城市更具有活力和持续的生命力，将科学有效的配置城市优势资源。
祝愿我们全经联这个民间智库为中国城市化发展提供更多的智力服务。
吴新坚：创新是园区的产的灵魂，科技含量是区域地产永恒主题，园区地产规划方面需要按功能缺失、按市场需求、按政策导向、按企业成长规律、按产业规律配、按高效集成等六大资源来配置规划。
园区地产必须遵循产业集约化，提升产业的高价值，高产值，2，生态化，园区地产生态化规划生态性和系统性、立体性，满足现代知识型群体的对环境要求！3，资源整合性，园区产业规划方面，吧资源共享原则，发挥产业园区资源最大化。
降低企业的资源成本！减少招商风险，园区科技地产规划按订单式开发，或者按签约式开发模式。
