(高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位宏观与规划.ppt

沈阳五里河项目产品定位报告世茂房地产营销中心2007年4月目录第一部分沈阳市概况―――――――――3第二部分住宅市场――――――――――4第三部分商业房地产―――――――――10第四部分写字楼市场―――――――――17第五部分地块概况――――――――――21第六部分项目定位――――――――――23一、沈阳市概况1.概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。

沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。

总人口720.4万人，市区人口506.6万人。

2.城市综合实力国民经济保持快速增长，经济总量实现大幅提高。

2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续五年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，是“九五”时期的3.6倍，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。

城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。

3.房地产投资房地产开发健康发展。

完成投资413.6亿元，增长20.7％。

房屋施工面积3102万平方米，增长10.6％。

房屋竣工面积1057.8万平方米，增长31.2％。

实现商品房销售面积（不含预售，下同）761.3万平方米，增长45.2％，其中商品住宅销售713.9万平方米，增长46.0％；商品房销售额236.8亿元，增长55.1％，其中住宅213.3亿元，增长52.9％。

4.居住水平城镇住宅建设投资332.5亿元，比上年增长30.8％；新建成住宅1111.7万平方米，增长29.9％。

城镇居民人均住宅建筑面积23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；农村居民人均住房面积25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。

中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。

中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。

因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。

二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。

中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。

流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。

二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。

辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析前言沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。

力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。

同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。

项目检视（一）项目深度分析(整体市场状况沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。

1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。

沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。

2.人们消费观念已经逐渐发生变化。

先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。

追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。

3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。

整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。

4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。

目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。

5、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。

万达广场沈阳太原街项目市场调研报告沈阳万达广场商业管理有限公司二九年一六日沈阳城市概述沈阳是辽宁省省会，是东北最大的中心城市。

地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。

沈阳是国家历史文化名城，素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称，拥有沈阳故宫、清福陵、清昭陵三处世界文化遗产。

沈阳是国家装备制造之城，被誉为“共和国的装备部”。

沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。

经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到个，现在规模以上工业企业家，地区生产总值多亿元。

近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。

沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。

在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。

到年沈阳将建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。

沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中华人民共和国最具吸引力的投资地区之一。

第一部分城市商业概况、地理概况沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是中国辽宁省省会，东北地区的经济、文化、交通、金融和商业中心。

沈阳东西长公里，南北长公里。

沈阳属北温带大陆性气候，四季分明。

沈阳地处东北亚地区中心地带，与日本、朝鲜、韩国、蒙古、俄罗斯等国家邻近，现辖区的一市十区三县为和平、沈河、大东、皇姑、铁西新区、东陵、沈北新区、浑南新区、于洪、苏家屯个区，新民个县级市，辽中、康平、法库个县。

人和•沈阳•太原街•新天地一、背景实力（一）人和简介（二）人和优势二、项目契机（一）人和商业为什么会选择落户沈阳太原街？1、人和战略投资眼光聚焦——政府十一五规划2、项目商业定位——十二五重点打造大太原街商圈3、项目街区发展——和平区经济的二次优化升级4、商业体量社会效益（二）在太原街商圈，新天地如何谋求生存和发展？1、空间体量够大，融入配套功能2、黄金商圈路段优势，三大街区差异化经营，互相拉动3、硬件优势，超强的规划设计4、集团雄厚的运营实力，团队专业的管理能力5、运营支持6、营销活动支持（三）未来，新天地将会给消费者带来一个什么样的商场？1、未来的休闲娱乐场所2、环境升级，视觉享受3、商业主题规划，注重品质感4、商场内的活动，多姿多彩5、助力太原街“一街”变方城三、项目基础概况（一）太原街•新天地，项目简介（二）三大动力街区（三）十三大商业主题四、项目三大街区诠释（一）韩亚风尚街（太原北街）（二）欧陆风情街（中山路）（三）淘客乐购街（民主路）（四）天地美食（综合）五、附：过往宣传一、背景实力（一）人和简介1992年，人和商业控股有限公司由哈尔滨人和商城起步，历经21年风雨磨砺，已成长为国内最大的地下商城投资开发及运营管理商。

迄今已在全国47城实现商业布局，成为中国服装零售市场的全新标杆。

2008年，人和商业(01387.HK)于香港挂牌上市，四大金牌保荐人：中银国际（亚洲）、汇丰控股、摩根士丹利、瑞银投资，强强联手保驾护航，成为人和持续发展的有利保障。

人和商业开发的“新天地”项目依据主流城市商业中心发展原则，立志打造以“引导现代城市发展、服务城市基础建设、改善地面交通压力、创新时尚消费生活”为理念的全方位综合性地下商业街。

（二）人和优势1、与中国政府紧密协作的人防高端策略★根据《中华人民共和国人民防空法》及其相关法规，人和商业获得对人民防空工程作商业开发及经营人民防空工程的权利，拥有不少于40年期限的使用、运营、管理的独家权利。

2011年沈阳太原街商圈发展分析报告一、沈阳市各大商圈分布情况目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。

形成了太原街商圈、中街商圈、五爱商圈、金廊商圈、铁百商圈、北市商圈、长江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商业区域。

其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大、对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳都市形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。

五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分。

其他商圈区域性较强，是沈阳商业市场的补充。

二、太原街商圈概述太原街商圈位于沈阳市和平区，东起和平北大街、西至胜利北街、南临南五马路、北至北五马路，长约2.2公里，宽约1.6公里，商圏区域面积约为3.52平方公里。

商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。

太原街商圈是沈阳市最繁华的商业中心之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井，消费者认可度极高。

商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群。

太原街商圈主要业态包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场以及商务写字楼、公寓等。

经营服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品。

这是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。

三、太原街商圈商业、写字楼、公寓市场分析1、商业市场分析（1）商业市场总体概况太原街作为市级商圈，现有商业供应为76.64万平方米，其中百货和购物中心供应量约为64.54万平方米，是区域商业供应的主体。

百货和购物中心主要分布在中华路和太原街交汇的十字轴上，聚集有多个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚，是沈阳历史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡•天，扣点20%～25%。